I SA/Wa 1013/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Miernik Sędziowie Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędzia WSA Bogdan Wolski (spr.) Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 listopada 2010 r. sprawy ze skargi A. N. i T. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] marca 2010 r. nr [...], po rozpoznaniu odwołania A. N. i T. N. od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] ustalającej opłatę adiacencką w wysokości [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej przy ul. [...], w obrębie [...], gmina O., stanowiącej działkę nr [...] i [...], o pow. [...] ha, powstałych na skutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...] – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne. Burmistrz Miasta i Gminy O. decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] ustalił A. N. i T. N. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości opisanej wyżej nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podało, iż Burmistrz Miasta i Gminy O. decyzją z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...] zatwierdził podział dz. ew. nr [...] – położonej przy ul. [...], w obrębie [...], gmina [...] – na dz. ew. [...] i [...]. W związku z tym, że na skutek tego podziału wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła, zaistniała podstawa do ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z operatem szacunkowym, sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, zaś po podziale – [...] zł; zatem różnica wynosi [...] zł. Stosownie zaś do postanowień uchwały Rady Miejskiej w O. z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...] w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 262, poz.8633), wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału ustalono na 30% wzrostu wartości. Przy zastosowaniu tej stawki do kwoty wzrostu wartości wymienionej nieruchomości, tj. [...] zł, wysokość opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie wynosi [...]zł. A. N. i T. N. wnieśli odwołanie od decyzji Burmistra Miasta i Gminy O. z dnia [...] grudnia 2009 r. Odwołujący zakwestionowali zasadność ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie i prawidłowość dokonanej wyceny przedmiotowej nieruchomości. Odwołujący wskazali, iż działka nr [...] powstała na skutek scalenia dwóch działek z uwagi na konieczność uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Ponowny zaś podział przedmiotowej działki miał na celu doprowadzić do stanu zbliżonego do stanu pierwotnego, aby działki były dwie, tak jak w momencie ich zakupu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., powołując się na regulację zawartą w art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stwierdziło, że z powołanego przepisu w sposób jednoznaczny wynika, iż ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Dowodem potwierdzającym wzrost wartości nieruchomości, stosownie do postanowień art. 146 ust. 1a tej ustawy, jest opinia rzeczoznawcy majątkowego sporządzona na piśmie w formie operatu szacunkowego. Z ustaleń organu pierwszej instancji wynika, że opłata adiacencka wyliczona została na podstawie wartości (przed i po podziale) przedmiotowej nieruchomości, ustalonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] czerwca 2009 r. Wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowana została przed podziałem na kwotę [...] zł, zaś po podziale na kwotę [...]zł. Zatem podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości o [...] zł, co przy zastosowaniu stawki 30% daje kwotę opłaty adiacenckiej [...] zł. Stawka zaś 30% została zastosowana stosownie do postanowień § 1 uchwały Rady Miejskiej w O. z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...] w sprawie zmiany uchwały Rady Miejskiej w O. z dnia [...] lutego 2007r. nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. brak jest podstaw do zakwestionowania ustalonej w operacie szacunkowym wyceny przedmiotowej nieruchomości, a jeżeli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli A. N. i T. N., nie zgadzając się ze stanowiskiem organu i twierdząc, że jest ona nietrafna. Skarżący wnieśli o unieważnienie decyzji Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia [...] grudnia 2009 r. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Ocena zaskarżonej decyzji przeprowadzona w zakresie wynikającym z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej: "p.p.s.a.", potwierdza, iż w toku postępowania administracyjnego uchybiono prawu w sposób uzasadniający uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia [...] grudnia 2009 r. W sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją rzeczoznawca majątkowy przy ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Należy zatem wskazać, iż zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej: "ustawa", podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Przy zastosowaniu metody porównywania parami, zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej: "rozporządzenie", porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zaznaczyć jednocześnie należy, iż zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dołożenia należytej staranności. Rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, aby operat był dostateczne zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony. Ocena prawidłowości operatu powinna być dokonywana, z uwagi specjalistyczny charakter tego dowodu, z dużą ostrożnością. Jednocześnie jednak należy podkreślić, iż operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, który podlega ocenie na podstawie ogólnych zasad wynikających z art. 80 k.p.a. Odnosząc powyższe do operatu szacunkowego przy wykorzystaniu którego rozstrzygnięto przedmiotową sprawę administracyjną, Sąd stwierdza, iż w dokumencie tym przedstawiono wyliczenie wartości nieruchomości przed i po podziale, ograniczając jednak oszacowanie do części nieruchomości i jednej z działek powstałych po podziale. Tymczasem z art. 98a ust. 1 zd. trzecie i czwarte ustawy wynika, iż wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Z przepisu tego wynika zatem, iż oszacowanie powinno odnosić się do całej nieruchomości przed i po podziale, a nie jej części. Odpowiednio także wybór nieruchomości podobnych powinien nastąpić przy uwzględnieniu powierzchni nieruchomości przed jej podziałem. Analiza operatu szacunkowego, na podstawie którego rozstrzygnięto sprawę, wskazuje, iż rzeczoznawca majątkowy uwzględnił przy oszacowaniu jedynie powierzchnię jednej z działek, to jest powierzchnię [...] m2 odpowiadającą wydzielonej działce nr [...]. Zaznaczyć jedynie należy, iż żadna z nieruchomości przyjętych do porównania nie posiadała powierzchni zbliżonej do nieruchomości podlegającej podziałowi. W operacie szacunkowym stwierdzono jedynie, iż jedynie grunt o powierzchni [...] m2 zyskał na wartości przy czym stanowisko to nie zostało w jakikolwiek sposób uzasadnione. Organy obu instancji także nie przedstawiły w tym zakresie jakiegokolwiek stanowiska. Podsumowując Sąd stwierdza, iż organy obu instancji nie ustaliły w sposób wyczerpujący na jakich przesłankach biegły oparł swoje stanowisko, a także nie skontrolowały prawidłowości tego rozumowania. Przedstawioną ocenę właściwy organ uwzględni w toku dalszego postępowania administracyjnego. Wobec powyższego należało uznać, iż zarzuty skarżących są zasadne, gdyż w toku postępowania administracyjnego naruszono art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. W tym stanie sprawy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. oraz art. 152 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.