I SA/Wa 1017/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Boniecka - Płaczkowska Sędzia WSA Iwona Kosińska Protokolant Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 listopada 2010 r. sprawy ze skargi B.B. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania B.B., decyzją z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2009 r., nr [...], orzekającą o ustaleniu na rzecz B.B. odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, pod budowę drogi ekspresowej [...], prawa własności nieruchomości położonej w gminie O., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] oraz prawa własności budynku mieszkalnego i trzech budynków gospodarczych, położonych na przedmiotowym gruncie, w łącznej wysokości [...] zł. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Nieruchomość położona w gminie O., obręb [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] wraz z obwodnicą O. w ciągu drogi krajowej nr [...], na mocy decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] października 2008 r. o ustaleniu lokalizacji drogi. Pismem z dnia [...] lutego 2009 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Decyzją z dnia [...] września 2009 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu na rzecz B.B. odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, z przeznaczeniem pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] wraz z obwodnicą O. w ciągu drogi krajowej nr [...], prawa własności przedmiotowej nieruchomości, w łącznej wysokości [...] zł. Od powyższej decyzji B.B. wniósł odwołanie wskazując, że wysokość odszkodowania nie odzwierciedla wartości rynkowej przejętych nieruchomości oraz że organ nie zastosował w sprawie przepisu art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) – zwanej dalej specustawą. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2009 r., nr [...]. W uzasadnieniu organ skazał, że według art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958 ze zm.) w zw. z art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Stosownie do treści art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – zwanej dalej ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zgodnie natomiast z ust. 2 w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %; 2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%. Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określania wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg, z tym że stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze odszkodowania (§ 36 ust. 4 rozp.). Minister ustalił, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za dokonane wywłaszczenie stanowią operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] maja 2009 r. i w dniu [...] czerwca 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J.K. W operatach szacunkowych dotyczących określenia wartości działki zabudowanej nr [...] oraz działki niezabudowanej nr [...] rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Organ podał, że podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż dla wycenianych nieruchomości w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomości te nie były również objęte studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym uwzględniono faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Z ustaleń biegłego wynika, iż działka nr [...] stanowiła nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi, a działka nr [...] nieruchomość niezabudowaną, w części porośniętą lasem. Jednocześnie autor operatów szacunkowych wskazał, iż w latach 2007-2009 na terenie województwa [...] nie stwierdzono transakcji nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi nabywanymi pod drogi. W związku z powyższym nie było możliwości zastosowania do wyceny § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i działkę nr [...] potraktowano jako typową nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Natomiast w przypadku działki niezabudowanej nr [...] stwierdzono zaistnienie w okresie 2007-2009 r. kilkudziesięciu transakcji nieruchomościami drogowymi. Ze zbioru tego zostało wyselekcjonowanych zaledwie kilka transakcji nieruchomości, które posłużyły do porównań przy wycenie przedmiotu wyceny. Biegły stwierdził ponadto, iż obecnie ceny nieruchomości są ustabilizowane i nie wykazują tendencji wzrostowej ani malejącej, dlatego też cen transakcyjnych próbki reprezentatywnej nie korygowano z tytułu upływu czasu. Minister wskazał, że odpowiadając na zarzuty strony dotyczące operatów szacunkowych rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] lipca 2009 r. wyjaśnił, iż położenie wycenianych działek przy gminnej drodze prowadzącej do terenów rekreacyjnych nie ma wpływu na ich wartość. Wyceny nieruchomości dokonano przy uwzględnieniu ich funkcji, jaką pełniły w dniu wydania decyzji o lokalizacji drogi, tj. w dniu [...] października 2008 r. Jednocześnie biegły wskazał, iż biorąc pod uwagę aktualną funkcję wycenianych nieruchomości, szczególnie działki nr [...] o charakterze mieszkalnym, to bezpośrednie położenie przy trasie [...] wpływa raczej na niekorzyść, ponieważ mieszkanie w pobliżu drogi z tak dużym nasileniem ruchu nie należy ani do najlepszych ani do najbezpieczniejszych. Dlatego ocena lokalizacji nieruchomości jako "w miarę dobra" w pełni odzwierciedla ich położenie względem nieruchomości porównawczych. Rzeczoznawca majątkowy podkreślił też, że przy wyborze transakcji porównawczych wnikliwie analizowano każdą transakcję, zarówno w przypadku nieruchomości zabudowanych jak i niezabudowanych. Analizie poddano rynek nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne. Ponadto biegły zauważył, iż nie ma możliwości znalezienia do porównań transakcji identycznymi nieruchomościami, dlatego też w wyniku badań wyodrębniono cechy charakterystyczne poszczególnych nieruchomości, które następnie były odpowiednio korygowane w procesie wyceny. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił także, iż wieloletnie doświadczenie oraz praktyka w wycenie nieruchomości pokazuje, że szczegółowe określanie jednostkowej wartości każdego z drzew i krzewów jako części składowych nieruchomości nie zawsze daje efekt odzwierciedlenia realnej wartości rynkowej nieruchomości. Po dokonaniu analizy operatów szacunkowych z dnia [...] maja 2009 r. i [...] czerwca 2009 r., a także wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, udzielonych w piśmie z dnia [...] lipca 2009 r. Minister stwierdził, że wyceny zostały sporządzone z uwzględnieniem obowiązujących w tej materii przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Analiza sporządzonych operatów nie wykazała zaś zaistnienia nieprawidłowości, które mógłby skutkować nieuznaniem tych dowodów z opinii biegłego. Zdaniem organu, brak jest zatem podstaw do uznania, że wysokość odszkodowania została ustalona nieprawidłowo . Organ odwoławczy zauważył, że zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. jeżeli w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie ustawy, tj. do dnia 10 października 2008 r. właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi, decyzją o lokalizacji drogi krajowej, decyzją o lokalizacji celu publicznego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia wysokość odszkodowania przysługującego temu właścicielowi bądź użytkownikowi wieczystemu nieruchomości powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Minister ustalił, że w piśmie z dnia [...] grudnia 2009r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad uzupełnił akta postępowania o protokół zdawczo - odbiorczy. Z załączonego protokołu wynika, że B.B. wydał nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] i [...] w dniu [...] grudnia 2009 r. Wobec powyższego Minister stwierdził, że zastosowania nie znajduje przepis art. 7 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Odnosząc się do zarzutu skarżącego dotyczącego niezastosowania w przedmiotowej sprawie art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Minister wskazał, że zgodnie z tym przepisem w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Organ ustalił, że decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] wraz z obwodnicą O. w ciągu drogi krajowej nr [...] stała się ostateczna w dniu [...] listopada 2008 r. Natomiast B.B. wydał nieruchomość zabudowaną w dniu [...] grudnia 2009 r. W tym przypadku zastosowania nie mógł znaleźć również przepis art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Od decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] B.B. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 78 § 1 i art. 80 Kpa. W uzasadnieniu skarżący podał, że przyznane odszkodowanie w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę J.K. dla działek [...] i [...] w obrębie [...], nie odpowiada wartości rynkowej tych nieruchomości. Sporządzone operaty zawierają szereg uchybień i pomyłek oraz rażących nieścisłości. Rzeczoznawca przyjął do analizy rynku zbyt małą ilość transakcji dotyczy to zwłaszcza niezabudowanej działki [...] i nie uwzględnił podanych mu przez skarżącego transakcji dotyczących sprzedaży gruntów np. w okolicach O. na poszerzenie drogi krajowej Nr [...]. W ocenie skarżącego, nie jest przekonywujące zawarte w piśmie z dnia [...] lipca 2009 r. wyjaśnienie rzeczoznawcy, że transakcje te nie mogą posłużyć za podstawę wyceny działek [...] i [...], bowiem grunty w pobliżu O. mają większą wartość. W podejściu porównawczym przy przewidzianym w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego można te różnice odpowiednio korygować. Zdaniem skarżącego, wyjaśnienia J.K. zostały bezrefleksyjnie przyjęte przez Ministra Infrastruktury pomimo, iż znalazło się tam także błędne stwierdzenie że położenie niezabudowanej działki [...] bezpośrednio przy drodze gminnej dochodzącej do drogi krajowej, nie ma wpływu na zwiększenie jej wartości. Skarżący wskazał, że operat szacunkowy dotyczący działki [...] zawiera niezgodne ze stanem faktycznym dane, bowiem (strona 7 operatu) drwalka i przybudówka pokryte są dachówką ceramiczną a nie tylko papą. Ponadto opis poddasza nie odpowiada rzeczywistości bowiem strych znajduje się nad poddaszem, które jest otynkowane. Rzeczoznawca nie uwzględnił też znajdującego się tam przedpokoju o pow. 9 m2, który powinien być doliczony do powierzchni użytkowej budynku. Rzeczoznawca w ogóle nie uwzględnił tego, że pod domem znajduje się wymurowana piwnica o pow. 9 m2. Podobnie nie ujął ułożonego przed domem polbruku o powierzchni 20 m2. Skarżący nie zgodził się również z oceną stanu technicznego budynku mieszkalnego, który został określony w operacie jako "w miarę dobry" podczas, gdy z całą pewnością powinien być uznany jako "dobry". Skarżący uważa, że jeżeli chodzi o to zagadnienie to, rzeczoznawca był niekonsekwentny. W operacie na stronie 7, wiersz 5 od góry stwierdza, że "przez cały okres użytkowania budynek poddawany był bieżącym remontom". Skoro więc budynek był na bieżąco remontowany i to przez cały okres użytkowania, to jego stan musiał być dobry, bowiem wszelkie uszkodzenia bądź usterki były w miarę potrzeb niezwłocznie usuwane. B.B. zauważył, że Minister Infrastruktury w uzasadnieniu swej decyzji poprzestał jedynie na bezkrytycznym potwierdzeniu stanowiska rzeczoznawcy J.K. zawartego w piśmie z dnia [...] lipca 2009 r., natomiast w ogóle nie odniósł się do krytycznych uwag odnoszących się do operatu dotyczącego działki [...]. Tymczasem z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że mimo treści art. 157 § ugn kwestionowania prawidłowości operatu można dokonywać nie tylko poprzez zlecenie jego oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Zarówno organy administracji jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 Kpa wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści. Sprawdzenie zasadności zarzutów stawianych przez skarżącego rzeczoznawcy nie wymaga wiedzy specjalistycznej. Brak wezwania biegłego do odniesienia się do stawianych kwestii doprowadziło do sytuacji, w której na skutek niedokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, operaty szacunkowe nie odpowiadają prawdzie, a w związku z tym podjęta w oparciu o ich ustalenia decyzja narusza art. 7, art. 77 § 1, art. 80 Kpa. Zdaniem skarżącego odmowa przyznania odszkodowania z pominięciem art. 18 ust 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., powiększonego o 5% wartości nieruchomości stanowi naruszenie art. 7 Kpa. Skoro ustawodawca przewiduje dodatkowy "bonus" za niezwłoczne przekazanie nieruchomości przez dotychczasowych właścicieli, to znaczy, że wręcz zachęca do tego typu dziania i uważa je za szczególnie pożądane, za mające na względzie właśnie interes społeczny, o którym mowa w art. 7 Kpa. Skarżący podniósł, że kilkakrotnie telefonicznie, a także osobiście, bezpośrednio po [...] listopada 2008 r. (po dniu, w którym decyzja Wojewody nr [...] stała się ostateczna) zwracał się do urzędników Wydziału Infrastruktury i Geodezji [...] Urzędu Wojewódzkiego w [...] oraz pracowników [...] Oddziału Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z zapytaniem o sposób przekazania nieruchomości i naliczenia odszkodowania. Skarżący uzyskał odpowiedź, że najpierw trzeba oszacować wartość przejętych nieruchomości a dopiero wówczas rozmawiać o jej przekazaniu. Wobec takiego stanu rzeczy, niespełnienie przez skarżącego wymogów przewidzianych w artykule 18 ust 1e cytowanej wyżej ustawy nie może skutkować odmową wypłacenia wyższego odszkodowania. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest uzasadniona. W niniejszej sprawie istota problemu sprowadza się do ustalenia, czy operaty szacunkowe sporządzone w sprawie wyceny działek nr [...] i [...] mogły stanowić dowód w sprawie ustalenia przez Wojewodę [...] odszkodowania za grunt przejęty na rzecz Skarbu Państwa na mocy Decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2008 r., nr [...]. Zdaniem Sądu, Wojewoda [...] prawidłowo uznał, że operaty szacunkowe z dnia [...] maja 2009 r. i [...] czerwca 2009 r. są zgodnymi z prawem i wiarygodnymi dowodami na podstawie, których można ustalić odszkodowanie za grunt B.B. przejęty na cele realizacji inwestycji drogowej. Analiza operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2009 r. wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny (działka nr [...] o pow. [...] m2, położona w obrębie [...] zabudowana budynkiem mieszkalnym i oraz budynkami gospodarczymi) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowego gruntu dla potrzeb ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę krajową w trybie specustawy). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 6 ust. 3 ustawy zmieniającej z dnia 25 lipca 2008 r. w zw. z art. 18 specustawy przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości z dnia wydania decyzji lokalizacyjnej i wartość rynkową gruntu według stanu z daty sporządzenia wyceny oraz określając wartość rynkową nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania (art. 134 ugn). Wobec tego że w latach 2007-2009 na rynku nieruchomości położonych na terenie Województwa [...] nie odnotowano transakcji gruntami zabudowanymi budynkami mieszkaniowym nabywanymi pod drogi (pkt 6.2. operatu) biegły prawidłowo wycenił działkę nr [...] w oparciu o przepisy § 36 ust. 2 pkt 1 w zw. z ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. biorąc pod uwagę dotychczasowe przeznaczenie wycenianego gruntu (nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym). Biegły będąc związany przepisem § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia określił wartość nieruchomości zabudowanej przy zastosowaniu podejścia porównawczego. W ramach uprawnień jakie daje rzeczoznawcy przepis art. 154 ust. 1 ugn oraz będąc związany przepisem § 4 ust. 2 i 3 rozporządzenia biegły oszacował nieruchomość stosując metodę porównania parami, wybierając z rynku lokalnego (Gmin O., N., S.), spośród kilkunastu transakcji, odnotowanych w latach 2007-2009, 6 nieruchomości podobnych do wycenianej, tj. zabudowanych domami mieszkalnymi. Biegły uwzględnił w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości oraz ich procentowy udział wpływające na wartość szacowanego gruntu (powierzchnia, lokalizacja i stan techniczny budynku mieszkalnego - str. 10 operatu). Przedstawiona wartość 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego znajdującego się na szacowanym gruncie zawiera się w przedziale cen 1 m2 pow. użytk. nieruchomości przyjętych do porównań (cena min. – [...] zł, cena maks. – [...]) i wynosi [...] zł, a więc jest wyższa, niż cena średnia ([...] zł), co dało wartość rynkową nieruchomości [...] zł (cena 1 m2 p.u. budynku x pow. użytkowa – [...] m2). Zdaniem Sądu, analiza operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2009 r. również pozwala stwierdzić, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny (działka niezabudowana nr [...] o pow. [...] m2, położona w obrębie [...]) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowego gruntu dla potrzeb ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę krajową w trybie specustawy). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 6 ust. 3 ustawy zmieniającej z dnia 25 lipca 2008 r. w zw. z art. 18 specustawy przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości z dnia wydania decyzji lokalizacyjnej i wartość rynkową gruntu według stanu z daty sporządzenia wyceny oraz określając wartość rynkową nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania (art. 134 ugn). Wobec tego że w latach 2007-2009 na rynku nieruchomości położonych na terenie Województwa [...] odnotowano kilkadziesiąt transakcji gruntami niezabudowanymi nabywanymi pod drogi (pkt 7 operatu) biegły prawidłowo wycenił działkę nr [...] w oparciu o przepisy § 36 ust. 1 w zw. z ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. biorąc pod uwagę rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne. Biegły będąc związany przepisem § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia określił wartość nieruchomości zabudowanej przy zastosowaniu podejścia porównawczego. W ramach uprawnień jakie daje rzeczoznawcy przepis art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz będąc związany przepisem § 4 ust. 2 i 3 rozporządzenia biegły oszacował nieruchomość stosując metodę porównania parami, wybierając z rynku lokalnego (Gmin: N., P., E.), spośród transakcji odnotowanych w latach 2007-2009, 6 nieruchomości podobnych do wycenianej. Biegły uwzględnił w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości oraz ich procentowy udział wpływające na wartość szacowanego gruntu (lokalizacja, urządzenie nawierzchni nasadzenia - str. 8 operatu). Przedstawiona wartość rynkowa 1 m2 szacowanej nieruchomości zawiera się w przedziale cen 1m2 nieruchomości przyjętych do porównań (cena min. – [...] zł, cena maks. – [...] zł) i wynosi [...] zł, a więc jest wyższa, niż cena średnia ([...] zł), co dało wartość rynkową nieruchomości [...] zł (cena 1 m2 gruntu x pow. gruntu – [...] zł). W ocenie Sądu, przedstawione wyżej wyceny były ważne w rozumieniu art. 156 ust. 3 ugn i zawierają informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 ust. 1,3 i 4 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogły być wykorzystane zarówno przez Wojewodę [...] jak i Ministra Infrastruktury jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 w zw. z art. 130 ust. 2 ugn. Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zauważa, że zarówno organ jak i sąd administracyjny nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Rozpatrując w tym zakresie zarzuty skarżącego dotyczące tego, że biegły przy wycenie działki nr [...] przyjął zbyt małą liczbę transakcji do porównań i nie uwzględnił proponowanych przez stronę transakcji w pobliżu O. oraz że położenie gruntu przy drodze krajowej podwyższa, a nie obniża jej wartość Sąd nie dopatrzył się żadnych uchybień. Ocena przez biegłego powyższych zagadnień ma charakter subiektywny i jest oparta o jego wiedzę specjalistyczną z zakresu znajomości rynku nieruchomości. Sąd zauważa, że biegły na wezwanie organu wyjaśnił, że transakcje zaproponowane przez skarżącego nie mogły służyć za podstawę wyceny, ponieważ dotyczyły głównie sprzedaży udziałów w gruntach przeznaczonych pod drogi kupowanych łącznie z nieruchomościami przeznaczonymi na inne cele i były położone w atrakcyjnych miejscowościach tuż przy Mieście O. oraz że położenie gruntu przy drodze krajowej o znacznym natężeniu ruchu obniża jej wartość. Argumentacja rzeczoznawcy nie buzi zastrzeżeń Sądu, z punktu widzenia jej logiczności. Wobec tego zarzuty skarżącego w tym zakresie nie poparte dowodem przeciwnym (kontrwyceną) należało uznać jedynie za polemikę ze specjalistyczną oceną biegłego przedstawioną w operacie szacunkowym, która nie ma wpływu na prawidłowość wyceny. Te same uwagi należy odnieść do zarzutu skarżącego dotyczącego oceny przez rzeczoznawcę stanu technicznego budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr [...]. Ocena stanu technicznego budynku wynika bowiem ze specjalistycznej wiedzy biegłego. Nie budzi zastrzeżeń Sądu przyjęta przez biegłego skala porządkowa w ocenie stanu technicznego budynku (Tabela - str. 10 operatu z [...] maja 2009 r.) i zakwalifikowanie stanu technicznego budynku jako "w miarę dobry", skoro przedmiotowy budynek jest przedwojenny i był remontowany. Brak dowodu przeciwnego na tę okoliczność sporządzonego przez innego specjalistę na zlecenie strony pozwala uznać stanowisko rzeczoznawcy majątkowego za wiarygodne. Dokonując oceny zarzutów skarżącego dotyczących błędnego ustalenia stanu faktycznego jeżeli chodzi o opis budynku mieszkalnego, Sąd zauważa, że biegły dokonując opisu zabudowy na gruncie przeprowadził oględziny z udziałem B.B., co dokumentuje protokół z oględzin przeprowadzonych w dniu [...] marca 2009 r. Opis naniesień na gruncie, do którego w trakcie oględzin skarżący nie wniósł zastrzeżeń, był zatem podstawą opisu zagospodarowania przedmiotowego gruntu w operacie szacunkowym. Poza tym gdyby nawet przyjąć, że operat szacunkowy nie zawiera bardzo szczegółowego opisu szacowanych naniesień, to Sąd zwraca uwagę, że z art. 134 ust. 1 ugn wynika, iż określenie wartości rynkowej dotyczy nieruchomości, a zatem gruntu stanowiącego pewną całość gospodarczą. Z przepisu art. 134 ust. 2 ugn wynika, że biegły szacując daną nieruchomość biorąc pod uwagę takie jej cechy jak: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości (art. 134 ust. 2 ugn). Określanie wartości rynkowej gruntu w podejściu porównawczym polega na porównywaniu szacowanego gruntu z gruntami przyjętymi do porównań w oparciu o porównywalne (podobne) cechy nieruchomości określone rodzajowo. Wobec tego brak w wycenie szczegółowego opisu naniesień budowlanych, konstrukcji budynku mieszkalnego i elementów pokrycia dachowego obiektów gospodarczych nie dyskwalifikuje niniejszej wyceny jako podstawy ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę. Jeżeli natomiast chodzi o błędne przyjęcie powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, tj. pominięcie przedpokoju i piwnicy to Sąd zauważa, że w tym zakresie brak regulacji prawnej wskazującej, według jakich zasad rzeczoznawca winien zdefiniować "powierzchnię użytkową budynku" i ustalić jakie elementy (pomieszczenia) budynku wliczyć do tej powierzchni. Sąd zwraca uwagę, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje tego zagadnienia. Definicje "powierzchni użytkowej budynków" są zawarte w ustawach podatkowych (definicje te różnią się od siebie –art. 16 ust. 4 ustawy o podatku od spadku i darowizn; art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) i służą organom podatkowym dla określenia wymiaru podatków. Z treści operatu szacunkowego wynika, że informacji na temat wycenianej nieruchomości biegły zasięgał w toku oględzin, na podstawie danych z księgi wieczystej i w toku analizy własnych baz danych z zakresu obrotu nieruchomościami (pkt 3.3. operatu). Biegły ustalił zatem powierzchnię użytkową budynku na podstawie analizy danych, które uzyskał. Wobec tego Wojewodzie [...] jak i Ministrowi Infrastruktury nie można postawić zarzutu naruszenia przepisów art. 7, art. 77 § 1i art. 80 Kpa, które miało by wpływ na błędne ustalenie wartości nieruchomości, zwłaszcza, że sam skarżący nie przedstawił dowodu na to, że powierzchnia użytkowa budynku jest inna, niż ustalona przez biegłego. Sąd nie podziela zarzutów skarżącego, że w niniejszej sprawie jest on uprawniony do odszkodowania powiększonego o 5 % wartości nieruchomości w oparciu o przepis art. 18 ust. 1e specustawy. Z akt sprawy wynika, że decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna [...] listopada 2008 r., natomiast przedmiotowy grunt B.B. przekazał GDDKiA w dniu [...] grudnia 2009 r. (protokół wydania nieruchomości), a zatem po terminie 30 – dniowym, o którym mowa w art. 18 ust. 1e specustawy, Dla oceny tego zagadnienia nie mają znaczenia prowadzone przez skarżącego rozmowy z pracownikami [...] Urzędu Wojewódzkiego i GDDKiA dotyczące ustalenia terminu przekazania gruntu Skarbowi Państwa. Z treści odwołania wynika bowiem, że skarżący, do czasu sporządzenia wyceny w marcu 2009 r., dysponował gruntem i sprawował jego ochronę. Skoro brak materialnego dowodu na to, że skarżący w terminie 30 – dni od daty kiedy decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna opuścił przedmiotowy grunt i opróżnił pomieszczenia znajdujące się na działce nr [...], a także umożliwił nabywcy odebranie przedmiotów pozwalających sprawować faktyczne władztwo nad rzeczą (np. kluczy), to Sąd uznał, że przesłanki z art. 18 ust. 1e specustawy nie zostały spełnione. Biorąc pod uwagę powyższe Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.