I SA/Wa 1018/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik asesor WSA Marek Maliński (spr.) Protokolant stażysta referent Magdalena Biadoń po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lipca 2024 r. sprawy ze skargi M. I. sp. z o.o. w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 29 lutego 2024 r. nr KOC/849/Ac/23 w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz M. I. sp. z o.o. w [...] kwotę [...] [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2024 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpoznaniu odwołania [...] sp. z o.o. w [...] (dalej również: "Skarżąca", Strona" lub "Spółka") od decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 2023 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny: Jak wynika z akt sprawy na wniosek ówczesnej właścicielki nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], położonej w dzielnicy [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ew. nr [...], o powierzchni [...] ha z obrębu [...], Prezydent [...] decyzją z dnia [...] maja 2019 r. nr [...] zatwierdził projekt podziału m.in. tej nieruchomości na działki nr: [...] o pow. 0,0209 ha, [...] o pow. 0,0190 ha, [...] o pow. 0,0190 ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. 0,0254 ha, [...] o pow. 0,0191 ha, [...] o pow. 0,0254 ha, [...] o pow. 0,0254 ha, [...] o pow. 0,0191 ha, [...] o pow. 0,0191 ha i [...] o pow. 0,0254 ha. Wniosek o podział został podtrzymany przez Spółkę, która nabyła przedmiotową nieruchomość. Decyzja stała się ostateczna w dniu 4 czerwca 2019 r. Prezydent [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2023 r. nr [...] orzekł o ustaleniu od Spółki opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w dzielnicy [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ew. nr [...], o powierzchni [...] ha z obrębu [...] - na skutek jej podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] z dnia [...] maja 2019 r. nr [...] - oraz zobowiązującej Stronę do wniesienia opłaty adiacenckiej w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Podstawą ustalenia przez organ I instancji opłaty adiacenckiej był operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] sierpnia 2022 r. przez rzeczoznawców majątkowych M. W. i K. W. Aktualność operatu została potwierdzona stosowną klauzulą. Wedle operatu szacunkowego wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...] zł. Kwota opłaty adiacenckiej ustalona została w oparciu o uchwałę Rady Miasta Stołecznego Warszawy nr XXII/745/2008 z dnia 10 stycznia 2008 r., gdzie ustalono opłatę adiacencką w wysokości 30 % różnicy wartości nieruchomości ustalonej przed podziałem i po podziale. Wysokość opłaty adiacenckiej wyniosła - zdaniem organu I instancji - [...] zł. Jak wynika z akt sprawy kopia odwołania Strony została przekazana rzeczoznawcy majątkowemu M. W. celem ustosunkowania się do zgłoszonych przez stronę Skarżącą zarzutów i zastrzeżeń do operatu. W dniu 6 września 2023 r. do Kolegium wpłynęło stanowisko rzeczoznawcy majątkowego wobec zarzutów zawartych w odwołaniu. W dniu 23 listopada 2023 r. do SKO wpłynęło potwierdzenie przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. aktualności operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2022 r. W wyniku rozpoznania odwołania Spółki Kolegium – decyzją z dnia [...] lutego 2024 r. – utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W zaskarżonej decyzji SKO wskazało, że postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte zawiadomieniem z dnia 6 maja 2022 r. Zawiadomienie zostało odebrane przez Stronę w dniu 13 maja 2022 r. Zatem - w ocenie SKO – wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej dokonano przed upływem 3 lat od daty, w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Jak wskazano w zaskarżonej decyzji organ drugiej instancji, w postępowaniu odwoławczym bada czy postępowanie, które doprowadziło do wydania decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej było przeprowadzone prawidłowo i czy wydana w efekcie decyzja jest zgodna z prawem. Analiza akt sprawy potwierdziła – w ocenie Kolegium - taką prawidłowość. Zasadniczym kryterium nałożenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości wywołany konkretnym podziałem nieruchomości, a nie liczbą podziałów. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy zawiera – zdaniem SKO - wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną. Następnie SKO wskazało, że jeżeli Strona kwestionuje operat szacunkowy to ma prawo zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która jako jedyna jest uprawniona do przeprowadzenia oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem Kolegium złożone przez Spółkę w odwołaniu uwagi do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. i K. W. nie zostały bez odpowiedzi autora operatu, który złożył obszerne i szczegółowe wyjaśnienia w sprawie zastrzeżeń do operatu szacunkowego. Strona - zdaniem SKO - Skarżąca miała możliwość zapoznania się ze znajdującą się w aktach sprawy odpowiedzią udzieloną przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. Wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego - w opinii Kolegium - potwierdzają prawidłowość wykonanego operatu szacunkowego, a co się z tym wiąże prawidłowość ustalonej na jego podstawie opłaty adiacenckiej. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu i jego uzasadnieniu Kolegium wskazało, iż uznało za bezpodstawny zarzut Skarżącej dotyczący operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2022 r. i kwestii doboru nieruchomości podobnych, bowiem rzeczoznawca majątkowy przy doborze nieruchomości podobnych korzysta z definicji zawartej w art. 4 pkt 16 art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.; zwana dalej jako "u.g.n."). Kwestia porównywalności w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. została - zdaniem SKO - szeroko omówiona w bardzo bogatym orzecznictwie sądów administracyjnych i bez wątpienia stwierdzić należy, że nie oznacza ona identyczności parametrów. Następnie Kolegium stwierdziło, że za niesłuszny uznało zarzut, iż wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości po podziale wzrosła, pomimo że warunki techniczne dla działek powstałych z podziału stały się "niekorzystnie", kluczowym w tym przypadku jest poziom cen osiąganych za nieruchomości o mniejszym i większym areale. Jak wskazało SKO treści operatu na str. 12 rzeczoznawca majątkowy zaznaczył, że "Analiza czynników popytowych pozwoliła stwierdzić, iż największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości o małej powierzchni (...). Takie też nieruchomości osiągały największe ceny jednostkowe. Następnie SKO stwierdziło, że uzasadnienia nie znajduje zarzut przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego znacznie różniących się wag cech rynkowych, gdyż zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, natomiast sposób obliczenia wag cech rynkowych został przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym w załączniku nr VI. W ocenie Kolegium niezasadnym jest również zarzut, iż postępowania w niniejszej sprawie zostało wszczęte po ponad 3 lat od daty prawomocności decyzji podziałowej, która stała się ostateczna 4 czerwca 2019 r. Podsumowując, SKO stwierdziło, że postępowanie organu I instancji było prawidłowe, a sporządzony w sprawie na zlecenie organu I instancji operat pod względem formalnym został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także zawiera wszystkie, wynikające z rozporządzenia, wymagane elementy, ponadto jest spójny, logiczny oraz został sporządzony w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Skargę na decyzję Kolegium z dnia [...] lutego 2024 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Spółka zarzucając jej naruszenie: 1. art. 98a ust. 1b w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie jako podstawy określenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale błędnie sporządzonych operatów szacunkowych, podstawie dobrania transakcji porównawczych z naruszeniem rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555 ze zm,); 2. art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz brak podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do prawidłowego ustalenia stanu faktycznego, wskutek czego doszło do błędnych ustaleń faktycznych i przyjęcia jako dowodu w sprawie opinii w przedmiocie określenia wartości nieruchomości po dokonaniu podziału sporządzonej w sposób niezgodny z prawem; 3. art. 7a § 1 k.p.a. oraz art. 81a § 1 k.p.a. poprzez brak zastosowania celem wyboru takiego sposobu oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, przy którym prawa strony są najpełniej chronione a wątpliwości co do treści normy prawnej, są rozstrzygane na korzyść strony, co ma odzwierciedlenie w zastosowaniu wykładni w kontrze do ww. naczelnych norm postępowania administracyjnego. W związku z podniesionymi zarzutami Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 2023 r. oraz o zasądzenie kosztów postępowania celowych dla obrony praw strony, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Dodatkowo Skarżąca wniosła – na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a w zw. z art. 157 ust. 1-4 u.g.n. - o skierowanie przez Sąd wniosku do Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych mieszczącej się ul. Nowogrodzkiej 50, 00-819 Warszawa, o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] sierpnia 2022 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. i K. W. wykonanego dla nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...], o powierzchni 0,2432 ha z obrębu [...], dla której Prezydent [...] decyzją z dnia [...] maja 2019 r. zatwierdził projekt podziału na mniejsze działki ewidencyjne. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Na rozprawie w dniu 10 lipca 2024 r. Sąd oddalił wniosek dowodowy Skarżącej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935, dalej: "p.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów Sąd uznał skargę za zasadną, ale z innych powodów niż te, które zostały w niej wskazane. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta [...] ustalającą opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Podstawą materialnoprawną obu decyzji stanowił art. 98a ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem jeśli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W tym miejscu wskazać należy, że postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte zawiadomieniem z dnia 6 maja 2022 r. Zawiadomienie zostało odebrane w dniu 13 maja 2022 r. Zatem - jak słusznie stwierdził Organ – wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej dokonano przed upływem 3 lat od daty, w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, tj. 4 czerwca 2019 r. Tym samym zachowany został w przedmiotowej sprawie termin określony w art. 98a ust. 1 u.g.n. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. (ust.1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. (ust.1b). Podkreślić należy, iż zgodnie z ogólną zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 k.p.a.) organ odwoławczy w wyniku wniesionego odwołania zobowiązany jest do ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia merytorycznie sprawy. Oznacza to konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, a nie ograniczenie się jedynie do weryfikacji decyzji organu I instancji. Organ odwoławczy jest tak samo jak organ I instancji (stosownie do treści art. 140 k.p.a.) związany art. 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 k.p.a. i ma obowiązek rozpoznać sprawę w oparciu o całokształt materiału dowodowego. Powinien więc rozstrzygnąć wszystkie dowody zgromadzone w aktach sprawy w prowadzonym zarówno przez organ I instancji, jak i organ II instancji postępowaniu administracyjnym. Istota administracyjnego postępowania odwoławczego polega zatem na ponownym rozstrzygnięciu sprawy administracyjnej z jednoczesnym odniesieniem się do przedstawionych przez stronę w odwołaniu zarzutów. Organ odwoławczy zobligowany jest przy tym do rozpatrzenia żądań strony i podniesionych zarzutów i rozpoznania sprawy w jej całokształcie w sposób określony przepisami procedury administracyjnej. Tym samym organ wyższego stopnia ma obowiązek rozpoznać wszystkie żądania, wnioski i zarzuty strony oraz ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swej decyzji zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 107 § 3 k.p.a. Wspomniane żądania, wnioski i zarzuty mogą być rzecz jasna zawarte także w złożonym przez stronę odwołaniu lub piśmie. Stąd obowiązkiem organu odwoławczego jest również przytoczenie w tym względzie treści odwołania, ewentualnie dalszych pism stron oraz ustosunkowanie się do nich w uzasadnieniu wydanej decyzji (por. wyrok NSA z dnia 23 kwietnia 2001 r. sygn. akt IV SA 501/99, K. Glibowski /w/ R. Hauser i M. Wierzbowski (red.), KPA, Komentarz, C.H. Beck 2014 , s. 73-74). Stąd też decyzja organu odwoławczego nie spełniająca tego rodzaju standardów nie może się ostać, gdyż sąd administracyjny nie może dokonywać bezpośrednio oceny decyzji I instancji, jeśli organ II instancji w istotnym zakresie uchylił się od tej kontroli w postępowaniu odwoławczym, godziłoby to bowiem we wspomnianą zasadę dwuinstancyjności wynikająca z art. 15 k.p.a., podniesioną zresztą do rangi konstytucyjnej (art. 78 Konstytucji RP). Do uznania bowiem, że zasada dwuinstancyjności została zrealizowana nie wystarczy stwierdzenie, iż w sprawie zapadły dwa rozstrzygnięcia dwóch organów różnych stopni. Konieczne jest też, by rozstrzygnięcia zostały poprzedzone przeprowadzeniem przez każdy z tych organów, który wydał decyzję postępowania umożliwiającego osiągnięcie celów, dla których postępowanie to jest prowadzone (por. K. Glibowski, ibidem i powołane tamże orzecznictwo). Organ administracji, który nie ustosunkowuje się do twierdzeń uważanych przez strony za istotne dla sposobu załatwienia sprawy, uchybia ponadto obowiązkom wynikającym z art. 8 i 11 k.p.a. Nie może też oczekiwać, że zrobi to za niego sąd, kontrolując zaskarżoną decyzję. Sąd bowiem sprawuje kontrolę zgodności z prawem zaskarżonych decyzji i nie może zastępować organu w działaniach, do których ten jest ustawowo zobowiązany i uzasadniać za niego podjętych rozstrzygnięć. Zaniechanie przez organy administracji państwowej uzasadnienia swych decyzji w sposób przekonywający, a więc odnoszący się do wszystkich zarzutów, zgodny z zasadami wyrażonymi w art. 7-9 i 11 k.p.a. skutkuje - w myśl utrwalonego już orzecznictwa - wadliwością tych decyzji jako naruszających dyspozycję art. 77, 80 i art. 107 § 3 k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 6 sierpnia 1984 r. sygn. akt II SA 742/84, wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 lutego 2010 r. sygn. akt VIII SA/Wa 672/09). Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy Sąd uznał, iż organ odwoławczy z naruszeniem wyżej wskazanych przepisów art. 15, 7, 77§ 1, 80, 107 § 3 k.p.a. zaniechał wszechstronnego wyjaśnienia sprawy, dokonania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego oraz nie odniósł się w wystarczającym stopniu do zarzutów odwołania. Wielokrotnie orzecznictwo sądowoadministracyjne wyjaśniało, że to na organie administracji ciąży obowiązek oceny wiarygodności i przydatności sporządzonego operatu. Obowiązkiem organu jest zatem ocena, nie tylko tego czy operat ten spełnia warunki formalne, ale także czy jest logiczny, zupełny i uzasadnia w sposób wyczerpujący, przyjętą przez rzeczoznawcę metodę pracy i wnioski w nim zawarte. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami prawa materialnego i procesowego (por. wyrok NSA z dnia 10 czerwca 2014 r. sygn. akt II OSK 77/13, wyrok NSA z dnia 11 września 2012 r. sygn. akt I OSK 1756/12, wyrok NSA z dnia 23 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 724/15). Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a., podlegającym swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. Powinna mu ona bowiem jedynie pomóc w rozstrzygnięciu danej kwestii a nie stanowić sama w sobie rozstrzygnięcie. (por wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2014 r. sygn. akt I OSK 2342/12) Jeżeli strona postępowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 k.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych, aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z dnia 23 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 724/15). Obowiązkiem organu jest zatem troska o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu zarzuty i wątpliwości. Nie jest przy tym wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny, w tym w obecności stron postępowania. Wynika to z art. 79 § 2 k.p.a. (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 3 września 2014 r. sygn. akt II SA/Gd 355/14). Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (por. wyroki NSA z dnia: 3 grudnia 2013 r. sygn. akt II OSK 1611/12 i 23 października 2014 r., sygn. akt I OSK 534/13). W kontrolowanej sprawie ocena dokonana przez SKO operatu szacunkowego jest powierzchowna i lakoniczna. Podkreślić należy, iż organ odwoławczy nie poczynił wystarczających rozważań nad prawidłowością określenia wartości nieruchomości przed podziałem i po dokonaniu podziału. W ocenie Sądu negatywnie odnieść się do stanowiska Kolegium zaprezentowanego na stronie czwartej zaskarżonej decyzji, że "Wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, w opinii Kolegium, potwierdzają prawidłowość wykonanego operatu szacunkowego, a co się z tym wiąże prawidłowość ustalonej na jego podstawie opłaty adiacenckiej.". Rolą organu odwoławczego nie jest bowiem jedynie prosta akceptacja lub negacja stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, ale opisana wcześniej samodzielna ocena operatu szacunkowego we wskazanym wcześniej zakresie. Zdaniem Sądu na akceptację nie zasługuje również sposób odniesienia się przez SKO do zarzutów odwołania w czterech punktach zawartych na stronie czwartej i piątej zaskarżonej decyzji. W szczególności krytycznie odnieść się należy do stanowiska SKO (strona czwarta zaskarżonej decyzji) w świetle którego "(...) za bezpodstawny zarzut Skarżącej dotyczący operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2022 r. i kwestii doboru nieruchomości podobnych, bowiem rzeczoznawca majątkowy przy doborze nieruchomości podobnych korzysta z definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kwestia porównywalności w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami została szeroko omówiona w bardzo bogatym orzecznictwie sądów administracyjnych i bez wątpienia stwierdzić należy, że nie oznacza ona identyczności parametrów." W zaskarżonej decyzji brak jest jakiejkolwiek analizy doboru nieruchomości w operacie szacunkowym pod kątem zastrzeżeń formułowanych w odwołaniu. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ samodzielnie oceni dowód w postaci opinii rzeczoznawców majątkowych, w tym ustali czy rzeczoznawcy w świetle zarzutów skargi wzięli do porównania nieruchomości podobne nieruchomości wycenianej. Przy czym wskazać należy, że definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ponownie prowadzonym postępowaniu SKO odniesie się do nieruchomości wskazanych w odwołaniu i skardze, które zdaniem Skarżącej nie stanowią nieruchomości podobnej. Dodatkowo Organ odniesie się do okresu, z którego pochodziły wybrane w operacie szacunkowym transakcje. Jak wskazała Skarżąca w skardze (str. 10) "Na stronie 11 oraz 14 operatu stwierdzono, że analizuje się rynek podobnych nieruchomości w okresie od kwietnia 2017 r. do maja 2019 r. Informacja ta w żaden sposób nie koresponduje z treścią operatu. Wykresy zamieszczone na stronie 11 i 14 dotyczą jedynie 2017 roku." Kwestia ta winna zostać wyjaśniona przez SKO w kontekście ewentualnego wpływu tej okoliczności na wartość nieruchomości. Dodatkowo Sąd zwraca uwagę na konieczność uwzględnienia przez SKO aktualnego brzmienia art. 154 ust. 2 u.g.n., w świetle którego w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na stronie drugiej spornego operatu szacunkowego (k-45 akt administracyjnych) przy wskazaniu uwarunkowań planistycznych wskazano, że nieruchomość zlokalizowana jest na obszarze gdzie nie obowiązywał miejscowy plan i w związku z tym odniesiono się do Zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...] (etap II) zatwierdzonej Uchwałą nr [...] z dnia [...] marca 2018 r., a nie jak wynika z art. 154 ust. 2 u.g.n. do decyzji o warunkach zabudowy. Wskazać należy, że zgodnie z art. 154 ust. 3 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy. Powyższe kwestie powinny być przedmiotem ponownie prowadzonego przez SKO postępowania. W tej sytuacji Sąd uznał, iż organ odwoławczy dopuścił się naruszenia przepisów postępowania art. 15, 7, 77 § 1, 80 i art. 107 § 3 k.p.a., które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, co uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji. Ponownie prowadząc postępowanie organ dokona wnikliwej oceny przedłożonego operatu odnosząc się do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu, tak aby ponad wszelką wątpliwość wyjaśnić, czy wzrost wartości nieruchomości po podziale nie był wypadkową innych przyczyn aniżeli podział, wyjaśni z biegłymi podniesione wyżej kwestie dotyczące doboru nieruchomości, czemu da wyraz w prawidłowo sporządzonym uzasadnieniu. Sąd oddalił wniosek zawarty w skardze o skierowanie przez Sąd wniosku do Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych mieszczącej się ul. Nowogrodzkiej 50, 00-819 Warszawa, o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] sierpnia 2022 r. Wniosek Skarżącej nie miał żadnego umocowania bowiem zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a. sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Powołana regulacja nie daje Sądowi zatem możliwości występowania do jakichkolwiek podmiotów, ale umożliwia ocenę istniejących dokumentów, których Skarżąca nie przedstawiła w przedmiotowej sprawie. Należy wskazać, że w świetle powołanych przez Skarżąca regulacji art. 157 ust. 1-4 u.g.n. to Skarżąca (a nie Sąd czy Kolegium) – w przypadku kwestionowania operatu szacunkowego – ma prawo zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która jako jedyna jest uprawniona do przeprowadzenia oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która winna zlecić, a następnie przedłożyć organowi przeciwdowód w postaci kontropinii organizacji zawodowej rzeczoznawców (zob. wyrok NSA z dnia 27 marca 2024 r. sygn. akt I OSK 2932/20). Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak w sentencji, o kosztach postępowania rozstrzygając na podstawie art. 200 p.p.s.a.