I SA/Wa 1029/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Miernik Sędziowie: WSA Jolanta Dargas (spr.) WSA Maria Tarnowska Protokolant Agnieszka Bieniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 października 2010 r. sprawy ze skargi A. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Zaskarżoną decyzję z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta R. z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w R. przy ul. [...] oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] m2 zajętą pod drogę publiczną, która z mocy ustawy z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się własnością miasta na prawach powiatu – R. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda [...] podał, iż w/w decyzją Prezydent Miasta R. ustalił odszkodowanie za wyżej opisaną nieruchomość zajętą pod drogę publiczną w kwocie [...] zł. Decyzja powyższa została wydana w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wyprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.). Odwołanie od powyższej decyzji wniósł A. wnosząc o jej uchylenie i zmianę poprzez przyznanie skarżącemu w miejsce odszkodowania nieruchomości zamiennej części działki nr [...] o łącznej pow. [...] m2 oraz użyczenia pozostałej części [...], przylegającego do nieruchomości A. Rozpoznając odwołanie Wojewoda ustalił, iż w dniu [...] grudnia 2005 r. a więc w ustawowo określonym terminie A. wystąpił do Prezydenta Miasta R. z wnioskiem o wypłatę odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, Odszkodowanie za wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości określono wg jej wartości rynkowej na dzień [...] marca 2009 r. z uwzględnieniem jej stanu na dzień [...] października 1998 r. w oparciu o wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego L. K. W dniu [...] czerwca 2009r. odbyła się rozprawa administracyjna podczas której Prezes A. – A. G. nie kwestionował prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego stwierdzając jedynie, iż kwota odszkodowania jest za niska, bowiem powinna zostać oparta na cenach rynkowych uzyskiwanych w przetargach. Ponadto podtrzymał swoje stanowisko w przedmiocie uzyskania nieruchomości zamiennej z obszaru powierzchni [...] zlokalizowanego przy ul. [...]. Wojewoda zauważył, iż Dyrektor Wydziału [...] w Urzędzie Miejskim w R. w piśmie z dnia [...] czerwca 2009 r. wyjaśnił, iż działki nr [...] oraz [...] wskazane jako działki zamienne nie stanowią własności Miasta R., a Gminy Miasta R., wobec czego oddanie ich w zamian za odszkodowanie od Skarbu Państwa byłoby nieuzasadnionym uszczupleniem majątku Gminy i stanowiłoby naruszenie przepisów prawa. Jeśli zaś chodzi o teren [...] to wyjaśniono, iż nie może on być przedmiotem użyczenia, gdyż objęty jest umową dzierżawy. Ponadto użyczenie nieruchomości mieści się w trybie postępowania cywilno-prawnego i nie można przeprowadzić tego postępowania w trybie administracyjnym. Organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z art.154 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując do wyceny ceny transakcyjne, uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele (§ 36 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). W trakcie przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego analizy rynku przy uwzględnieniu transakcji sprzedaży gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi, okazało się, iż nie są one miarodajne, a ich liczba jest niewystarczająca do prawidłowego sporządzenia wyceny zgodnie z § 36 ust. 1 w/w rozporządzenia. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy zastosował § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, czyli określił wartość gruntów zajętych pod drogi jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, w tym przypadku są to nieruchomości o przeznaczeniu pod budowę przemysłowo-usługową. Rzeczoznawca majątkowy do szacowania wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej, uwzględnił 23 transakcje z okresu od maja 2007 r. do końca 2008 r. Biorąc pod uwagę fakt, iż podstawę w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego stanowi rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. , które jednoznacznie wskazuje w § 36 jakie transakcje przyjmuje się przy określeniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, nie można w ocenie Ministra zgodzić się z stanowiskiem skarżącego, iż rzeczoznawca majątkowy w wycenie powinien uwzględnić ceny uzyskane w przetargach na zbycie nieruchomości stanowiących własność miasta na prawach powiatu. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, a organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania. Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł A. zarzucając jej naruszenie przepisów prawa materialnego przez niezastosowanie i błędną interpretację art.15 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, naruszenie art. 61 § 1 k.p.a. poprzez nie wszczęcie postępowania o zamianę nieruchomości, art. 104 § 1 i 2 k.p.a. poprzez nie wydanie decyzji w przedmiocie zamiany nieruchomości art. 75 § 1 k.p.a. poprzez nie dopuszczenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ja poprzedzającej. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył ,co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że Sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekający w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną .Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów należy uznać skargę za nieuzasadnioną gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Bezspornym w sprawie jest że działka ewidencyjna nr [...] o pow [...] m2 została zajęta pod drogę publiczną (powiatową) ul. [...] w R. Została ona przejęta z mocy prawa na własność przez miasto na prawach powiatu – R. z dniem 1 stycznia 1999 r. na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2005 r. W myśl art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa, a zajęte pod drogi publiczne z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostkach samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy. Ze względu na to, że decyzja wywłaszczająca jest zastąpiona przez przejęcie na własność ex lege, należy w każdym indywidualnym przypadku wydać decyzję ustalającą odszkodowanie według reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu operat szacunkowy z dnia [...] marca 2009 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z § 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz.2109 ze zm.) przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównania przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawierania transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Jak wynika z analizy operatu szacunkowego przy określeniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę 23 transakcje z okresu od maja 2007 r. do końca 2008 r. Z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji sprzedaży gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi rzeczoznawca majątkowy zastosował § 36 ust.2 pkt.2 w/w rozporządzenia i określił wartość gruntów zajętych pod drogi jako danych wartości 1m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę przemysłowo – usługową. Zdaniem Sądu operat szacunkowy na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania został prawidłowo sporządzony zgodnie z w/w rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W związku z powyższym za niezasadne należy uznać zarzuty strony skarżącej dotyczące prawidłowości sporządzania operatu, gdyż żaden przepis nie nakłada na rzeczoznawcę obowiązku uwzględniania cen nieruchomości uzyskiwanych w przetargach na zbycie nieruchomości. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Organ prowadzący postępowanie powinien dokonać jego oceny pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać należy ,że opinia rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego – wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, musi być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu to powinna przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wykorzystanie tej drogi oceny operatu zależy jednak od inicjatywy strony. W przedmiotowej sprawie strona skarżąca takiej opinii nie przedłożyła. Jeżeli chodzi o zarzut nieuwzględnienia przez organ wniosku strony o zamianę nieruchomości i zawarcia umowy użyczenia, to należy uznać go za całkowicie bezzasadne. Zgodnie bowiem z art.73 ust.4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. odszkodowanie o którym mowa w ust.1 będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Przepis ten odsyła w zakresie ustalenia odszkodowania do zasad i trybu ustanowionych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie przewiduje on natomiast innej formy rekompensaty za przejętą nieruchomość niż odszkodowanie. Przepis art. 15 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy zawarcia przez Skarb Państwa bądź Gminę z osobą fizyczną lub prawną umowy zamiany nieruchomości, która musi zostać zawarta zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego w formie aktu notarialnego. W przedmiotowej sprawie brak jest podstaw prawnych do wydania w tym przedmiocie decyzji administracyjnej. Również, umowa użyczenia jest umową regulowaną przepisami kodeksu cywilnego i nie może stanowić przedmiotu postępowania administracyjnego. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.