I SA/Wa 1037/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Maciejuk (spr.) Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant Kinga Kaczmarczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2012 r. sprawy ze skargi Gminy Miasta Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. A. S. wniosła o ustalenie odszkodowania za grunt położony w Z. zajęty pod drogę publiczną gminną (część ul. [...]) działkę o numerze ewid. [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] m2 na podstawie przepisu art. 73 ustawy – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną. Nieruchomość ta w dniu 31 grudnia 1998 r. stanowiła własność A. S. Przedmiotowa działka gruntu stała się na podstawie art. 73 powołanej ustawy z mocy prawa własnością Gminy Miasta Z., co zostało potwierdzone ostateczną decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] maja 2008 r. Starosta [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2009 r. nr [...] ustalił odszkodowanie na rzecz byłej właścicielki, w której wskazał jako zobowiązanego do wypłaty odszkodowania Burmistrza Miasta Z. Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] października 2009 r. uchylił wymienioną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Starosta [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...], na podstawie art. 129, 130, 132, art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. ustalił odszkodowanie na rzecz A. S. w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w Z. stanowiącą działkę o numerze ewid. [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] m2, zajętą pod drogę publiczną, która z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się własnością Gminy Miasta Z. Wskazał, że do jednorazowej zapłaty odszkodowania w kwocie [...] zł zobowiązana jest Gmina Miasto Z. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna. W uzasadnieniu, po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania organ podał, że pismem z dnia 23 sierpnia 2011 r. strony zostały poinformowane o możliwości zapoznania się z całością akt sprawy, z treścią operatu oraz wysokością ceny. Organ wskazał, że pismem z 31 października 2011 r. wezwał A. S., Burmistrza Miasta Z. i biegłą E. W. na rozprawę administracyjną. W dniu [...] listopada 2011 r. została przeprowadzona rozprawa administracyjna. A. S. poinformowała, że zapoznała się z całością akt oraz operatem szacunkowym i nie wnosi uwag do wyceny. Przedstawiciel Burmistrza nie wniósł uwag do sporządzonej opinii. Prowadząca rozprawę poinformowała obecnych, że w dniu 26 sierpnia 2011 r. weszły w życie nowe przepisy dotyczące wyceny nieruchomości, tj. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ pismem z dnia [...] września 2011 r. wystąpił do E. W. o potwierdzenie, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania, w świetle zmiany przepisów, pozostaje aktualny. Biegła w odpowiedzi wskazała, że nie nastąpiła zmiana sposobu określania wartości nieruchomości. Starosta stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony przez E. W. został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami, przez co został przyjęty jako właściwy odnośnie wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Organ wskazał, że wycena została przeprowadzona w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2011 r. postępował zgodnie z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowego gruntu, w wyniku analizy, rzeczoznawca ustalił cechy rynkowe nieruchomości istotnie wpływające na ceny nieruchomości oraz wagi cech, które przyjęto na podstawie obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Analizie poddano rynek pod kątem działek przeznaczonych pod drogi publiczne. Badaniem objęto miasta Z., Z. oraz M. Jest to rynek lokalny. Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę zanotował kilkanaście transakcji dotyczących dróg o kategorii gminnej, których stronami były osoby fizyczne i gmina. Spowodowało to, że rzeczoznawca był zobligowany do zastosowania § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) w związku z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985). Organ stwierdził, że wycena została dokonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął ją jako właściwą odnośnie określenia wartości nieruchomości. W odwołaniu Gmina Miasto Z. wskazała, że w decyzji podano, iż na podstawie dostarczonego odpisu księgi wieczystej nr [...] właścicielem przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 grudnia 1998 r. była A. S., która nabyła przedmiotową nieruchomość dnia [...] lipca 1979 r. aktem notarialnym rep. [...]. Odwołujący się wskazał, że nie znajduje to potwierdzenia w zapisach tej księgi, gdyż w dziale I księgi [...] nie widnieje działka nr [...] z obrębu [...], opisana jest jedynie działka o numerze [...] o powierzchni [...] m.kw. Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2012 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu, po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania, organ wskazał, iż rozpoznając sprawę nie stwierdził uchybień mających wpływ na jej rozstrzygnięcie. Odnosząc się do operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2011 r. Wojewoda stwierdził, iż może on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Biegła na podstawie § 36 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia określiła wartość rynkową nieruchomości zajętej na realizację inwestycji drogowej w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, wyceniła przedmiotową nieruchomość na podstawie cen transakcyjnych gruntów drogowych. Organ podkreślił, że rzeczoznawca pismem z dnia [...] października 2011 r. poinformowała, iż zmiany prawne nie wpłynęły na wielkość oszacowanej wartości w operacie, co w ocenie organu prowadzi do wniosku, że operat wykonany [...] lica 2011 r. może być wykorzystany do celów, dla których został sporządzony. Organ, oceniając prawidłowość sporządzenia operatu, wskazał na treść § 36 ust. 4 zmienionego rozporządzenia z 21 września 2004 r. Podał, że spełnione zostały wymagania § 4 ust. 4 rozporządzenia, który stanowi, aby przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjąć co najmniej kilkanaście nieruchomości. E. W. zastosowała zestawienie [...] transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane na rynku lokalnym, w celu pozyskania tych nieruchomości pod budowę dróg publicznych. Badaniem objęto miasta przylegające i porównywalne pod względem lokalizacji, wielkości charakteru i stopnia zurbanizowania. W ocenie organu sporządzony operat nie budzi zastrzeżeń formalnych i merytorycznych, a zatem rozstrzygnięcie Starosty Wojewoda uznał za prawidłowe. Odnosząc się do zarzutu odwołania, Wojewoda wskazał, że z odpisu księgi wieczystej, a także z akt sprawy oraz szkicu nieruchomości oznaczonej jako d. działka nr [...] opisana w akcie notarialnym Rep. [...] z dnia [...] lipca 1979 r. wynika, że z nieruchomości, której właścicielką została A. S., do KW nr [...] została odpisana powierzchnia [...] ha, opisana jako działka nr [...]. Pozostała powierzchnia [...] ha opisana jest jako działka nr [...]. Z mapy geodezyjnej sporządzonej do celów prawnych w dniu [...] grudnia 2005 r. wynika, że nieruchomość stanowi działkę nr [...] o pow. [...] ha pozostającą przy właścicielu i działkę nr [...] o pow. [...] ha zajętą pod drogę. Organ podkreślił, że ostateczna decyzja o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości stanowi jakie nieruchomości lub ich części zostały zajęte pod drogi i czy drogi te mają status dróg publicznych, kto był właścicielem przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 grudnia 1998 r. oraz który z podmiotów publicznoprawnych władał tą nieruchomością w dniu 31 grudnia 1998 r. W decyzji tej niezbędne jest wskazanie właściciela nieruchomości na dzień 31 grudnia 1998 r. ponieważ jest to jedna z przesłanek nabycia przez podmiot publicznoprawny z mocy prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną. Ustaleń takich nie prowadzi się ponownie na etapie postępowania o ustalenie odszkodowania za tę nieruchomość. W skardze na decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2012 r. Gmina Miasta Z. reprezentowana przez Burmistrza podkreśliła, że w odwołaniu nie kwestionowała prawa własności A. S. w odniesieniu do gruntu stanowiącego działkę nr [...], tylko to, że Starosta [...] podał niewłaściwy nr księgi wieczystej, w której uregulowana jest działka, za którą Gmina ma wypłacić odszkodowanie. W ocenie skarżącej Wojewoda wykazał się brakiem należytej staranności przy nadzorze organu I instancji, a wada decyzji ustalającej odszkodowanie uniemożliwia wypłatę odszkodowania przez Gminę Z. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, powołując się na dotychczasowe ustalenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna. W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zaskarżona decyzja Wojewody [...], jak również decyzja Starosty [...] odpowiadają prawu. Również postępowanie, w ramach którego decyzje te zostały wydane, przeprowadzone zostało zgodnie z przepisami ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 168 ze zm.), zwanej dalej k.p.a. Zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Stosownie zaś do art. 73 ust. 4, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5). Zgodnie z art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2). W sprawie jest bezsporne, że Wojewoda [...] ostateczną decyzją z dnia [...] maja 2008 r. nr [...] stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną – ul. [...] w Z., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] m2 w obrębie [...]. Organ ustalił również, że wniosek o odszkodowanie za wymienioną nieruchomość złożony został przez jej dawną właścicielkę w dniu [...] grudnia 2005 r., a zatem w terminie określonym w art. 73 ust. 4 powołanej ustawy. W ocenie Sądu, organy w postępowaniu odszkodowawczym prawidłowo stwierdziły, że operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lipca 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. może stanowić dowód na określenie wartości nieruchomości zajętej pod drogę publiczną. Organy zasadnie przyjęły, iż pomimo zmiany przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, po. 2109 ze zm.) w związku z wejściem w życie w dniu 26 sierpnia 2011 r. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985), nie nastąpiła zmiana w sposobie określenia wartości działki nr [...] z obrębu [...] i wysokości odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości – zajętej pod drogę publiczną – w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, na podstawie cen transakcyjnych gruntów drogowych. Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w brzmieniu na dzień wydania zaskarżonej decyzji, a także decyzji organu I instancji, w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zatem, po zmianie z dniem 26 sierpnia 2011 r. brzmienia przepisu § 36 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości określa się, tak jak zostało to dokonane w niniejszej sprawie, w pierwszej kolejności przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Zgodnie z wymogami § 4 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zgodnie z wymogami tego przepisu, rzeczoznawca majątkowy przy zastosowanej metodzie korygowania ceny średniej zastosował zestawienie [...] transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane na rynku lokalnym, w celu pozyskania ich pod budowę dróg publicznych. Transakcje dokonane były w terminie [...] r. W ocenie Sądu, organy zasadnie przyjęły, iż operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i może stanowić w niniejszym postępowaniu dowód określający wartość nieruchomości. Odnosząc się zaś do zarzutu skargi, Sąd wskazuje, że okoliczność powołania przez organ I instancji, niewłaściwego według skarżącej, numeru księgi wieczystej nie ma znaczenia w niniejszej sprawie i w żaden sposób nie wpływa na jej wynik. Wojewoda [...] odniósł się w zaskarżonej decyzji do tego zarzutu odwołania i słusznie wskazał, że brak jest podstaw do uchylenia decyzji Starosty [...] ustalającej odszkodowanie. Podkreślenia wymaga, że dla ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość, która na mocy art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, stała się własnością, w tym przypadku Gminy, konieczne jest istnienie w obrocie prawnym deklaratoryjnej decyzji Wojewody. Decyzja taka w niniejszej sprawie została wydana w dniu [...] maja 2008 r. i określa ona konieczny element, tj. przedmiot wywłaszczenia. Wojewoda [...] wskazał w tej decyzji nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] w obrębie [...] o powierzchni [...] m2 zajętą pod część ulicy [...] w Z. jako nieruchomość, którą Gmina Miasto Z. nabyła z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. Za tę więc nieruchomość, tak właśnie określoną w decyzji Wojewody, należy się dawnej właścicielce odszkodowanie. W ocenie Sądu, nie ma żadnego znaczenia dla prawidłowości ustalenia odszkodowania i jego wypłaty wskazanie w decyzji odszkodowawczej numeru księgi wieczystej nieruchomości, z której ta działka została wydzielona. W postępowaniu o odszkodowanie organ nie dokonuje ani ustaleń w zakresie prawa własności, ani też ustaleń, co do przedmiotu wywłaszczenia. Błędnie wywodzi w związku z tym Gmina w skardze, że wskazanie w decyzji numeru księgi wieczystej, uniemożliwia wypłatę odszkodowania. Twierdzenie to jest niezasadne, a zarzut w tym zakresie tym bardziej niezrozumiały, że Gmina, jak sama wskazuje w skardze, nie kwestionuje – bo też i w tym postępowaniu nie byłoby to uprawnione – prawa własności A. S. do działki gruntu, o której mowa wyżej. W ocenie Sądu zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I instancji odpowiadają prawu. Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270) orzekł, jak w wyroku.