I SA/Wa 1108/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca: Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędziowie: Sędzia WSA Anna Wesołowska (spr.) Sędzia WSA Marta Kołtun – Kulik Protokolant referent stażysta Beata Lewandowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi W. W. i Z. W. na decyzję Wojewody M. z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. oddala skargę. Decyzją z [...] lutego 2013 r., wydaną na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art.18 ust. 1 i ust. 3, art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U, z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm., dalej : "specustawa"), w związku z art. 130 ust. 2 i art. 132 ust. 1a i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, dalej : "u.g.n.) oraz art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., zwanej dalej : "k.p.a."), Starosta Powiatu W. (dalej : "Starosta") ustalił na rzecz W. i Z. małżonków W. (Skarżący) odszkodowanie w wysokości [...] złotych za niezabudowaną nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, położoną w W. (dalej : "Nieruchomość"), która na mocy decyzji Starosty z [...] września 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się własnością Gminy W.. W uzasadnieniu Starosta wskazał, że zgodnie z operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego wartość Nieruchomości określona została na łączną kwotę [...] złotych, w tym grunt o wartości [...] złotych (to jest po [...] złote za m2), wartość ogrodzenia [...] złotych, wartość drzew [...] złotych. Starosta wskazał, że Z. W. zapoznał się z aktami sprawy i sporządził kserokopię operatu. Powyższa decyzja wydana została po uprzednim uchyleniu decyzji Starosty z [...] października 2011 r. decyzją Wojewody [...] (dalej : "Wojewoda") z [...] sierpnia 2012 r. Z uzasadnienia decyzji Wojewody wynika, że wadliwość decyzji Starosty polegała na wydaniu decyzji na podstawie dowodu, który powstał po wydaniu zaskarżonej decyzji. W ocenie organu odwoławczego konieczne było zawiadomienie stron o zebraniu materiału dowodowego w sprawie dopiero po uzyskaniu wszystkich dowodów na których należało oprzeć rozstrzygnięcie. Skarżący nie zgadzając się z treścią decyzji Starosty z [...] lutego 2013 r. złożyli od niej odwołanie wnosząc o jej uchylenie, powołanie kolejnego biegłego celem sporządzenia opinii w celu ustalenia prawidłowej wysokości należnego odszkodowania bądź o przyznanie w ramach odszkodowania za Nieruchomość działki nr [...] położonej w W. przy ul. [...] a sąsiadującej z działką Skarżących. W uzasadnieniu odwołania Skarżący wskazali, że biegły nie zastosował prawidłowo przywołanych przez siebie przepisów prawa z uwagi na następujące okoliczności : Nieruchomość mogła być przedmiotem obrotu, zatem należało wyliczyć jej wartość rynkową, czego biegły nie zrobił, przyjął bowiem do porównania nieruchomości, w których już nastąpiło wywłaszczenie pod drogi. Skoro w sprawach tych nastąpiło ustalenie wartości nieruchomości wywłaszczonej na mocy decyzji wydanej po sporządzeniu operatu a operat ten sporządzał biegły na zlecenie Starosty nie można uznać tej przesłanki jako obiektywnej. Skarżący wskazali następnie, że biegły zastosował przepis par. 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie sporządzania wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej Rozporządzenie) bez uwzględnienia art. 150 i 151 u.g.n., które jako akt wyższego rzędu wskazują na konieczność ustalenia wartości rynkowej dla nieruchomości, która jest lub może być przedmiotem obrotu. Skarżący podnieśli, że w chwili obecnej ceny za nieruchomości na rynku w W. kształtują się na poziomie od [...] złotych za metr kwadratowy powierzchni na terenach zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, co stanowi 3-krotność wartości wskazanej przez biegłego. Podkreślili, że osiedle R. L. i biegnąca w jej okolicy ul. [...] jest od dawna uważana za prestiżowe miejsce z uwagi na jej położenie. W ocenie Skarżących biegły powinien wartość Nieruchomości ustalić zgodnie z art. 134 u.g.n. to jest według cen rynkowych a tym samym dokonać analizy cen podobnych nieruchomości nabywanych na wolnym rynku na terenie R. L.. Skarżący wskazali że biegły nie wyjaśnił jakie warunki spowodowały, że określone transakcje uznane zostały za podlegające odrzuceniu, nie opisał również jakie nieruchomości to jest o jakich cechach i położeniu wziął pod uwagę, co powoduje, że strona nie ma możliwości ocenić ustaleń i wniosków biegłego. Decyzją z [...] stycznia 2014 r. (sprostowaną następnie postanowieniem z [...] marca 2014 r. ) Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty. W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że biegły w operacie szacunkowym właściwie zastosował metodę wyceny stosownie do par 36 ust. 4 Rozporządzenia a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określeniu wartości rynkowej Nieruchomości kierował się ich podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Podkreślił, że biegły określił wartość rynkową dla działki natomiast jedynie dla naniesień budowlanych i nasadzeń roślinnych została określona wartość odtworzeniowa. Rzeczoznawca wskazał również, że w przedmiotowej sprawie przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia jest takie samo jak przeznaczenie wnikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec czego w sprawie nie ma zastosowania tzw. zasada korzyści. Wojewoda wskazał, że brak jest również podstaw do twierdzenia, że cena uzyskana w następstwie notarialnej umowy kupna sprzedaży nieruchomości przeznaczonej pod drogę nie odpowiada wymogom art. 151 ust. 1 u.g.n. Organ podkreślił, że o doborze transakcji i metody wyceny przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów decyduje biegły a organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii biegłego. Końcowo Wojewoda wskazał, że operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2013 r. jest zgody z przepisami prawa obowiązującymi w dacie jego wykonania. Skarżący wnieśli do tutejszego Sądu skargę na powyższą decyzję zarzucając jej naruszenie: 1) przepisów prawa materialnego, t.j. art.l45 § 1 pkt 1 lit.a p.p.s.a. poprzez błędną jego wykładnię i i zastosowanie a w szczególności: a) art. 134ust. 1 u.g.n. przez nieuwzględnienie przy ustalaniu wysokości odszkodowania rzeczywistej wartości rynkowej wydzielonej działki nr [...] b) art.l51ust.l pkt 1 i 2 u.g.n. przez zupełne zignorowanie wymienionych w tych przepisach czynników, które według ustawodawcy powinny w sprawie niniejszej , stanowić o wartości rynkowej gruntu, a którymi są ceny transakcyjne wynikające z umów sprzedaży, zawieranych w warunkach niezależności stron i pełnej swobody cechującej obrót wolnorynkowy. c) art. 153 ust. 1 u.g.n. przez dokonanie niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny według podejścia porównawczego, skutkiem czego organy administracyjne (Wojewoda [...] i wcześniej Starosta W.) błędnie przyjęły do porównań ceny nieruchomości, które nie były przedmiotem obrotu rynkowego, i w konsekwencji ustaliły wysokość odszkodowania w znacznie zaniżonej wartości. d)art,154 powyższej ustawy przez fakt dokonania niewłaściwego wyboru przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości podobnych, skutkiem czego Wojewoda [...] zaakceptował wadliwy operat i na podstawie tak wadliwego operatu uznał za prawidłową wysokość odszkodowania dla nas, którą ustalił Starosta W. decyzją nr.[...] z dnia [...] lutego 2013r. e) art.97 ust.3 pkt 1 u.g.n. przez całkowite pominięcie tej sytuacji prawnej w kontekście , iż ta sytuacja ma istotne znaczenie dla oceny warunków przymusowych wydzielenia z naszej działki jej części na cele publiczne i dokonanej następnie zmiany przeznaczenia odebranego obszaru w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Za takie wydzielenie i odebranie części działki nie możemy być karani i nie możemy ponosić ujemnych konsekwencji majątkowych. f) § 4 ust3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz.2109 z 2004r z późn. zm.. dalej Rozporządzenie) przez nieuzasadnione pominięcie , przy obliczaniu odszkodowania w warunkach stosowania metody porównawczej parami wymogu, aby brać w celach porównawczych nieruchomości podobne, które były "przedmiotem obrotu rynkowego" i co do których znane są ceny transakcyjne oraz, co jest bardzo istotne, znane są warunki zawarcia transakcji g) §36 ust.4 Rozporządzenia przez oparcie się przy ustalaniu wartości rynkowej działki nr [...] wyłącznie na wartościach działek przejmowanych tak jak nasza działka na drogę publiczną, a których wartości nie były ukształtowane według cen transakcyjnych wynikających z umów wolnorynkowych, a według decyzji administracyjnych. Wartość rynkowa naszej działki winna być określona według cen rynkowych wynikających z umów i to spośród nieruchomości o przeznaczeniu na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, położonych na terenie przyległym. 2) przepisów postępowania t.j. art. 145§ 1 pkt 1 lit.c p.p.s.a. w związku z art. 7, 77 §1, 80 i 107 § 3 kpa poprzez oparcie decyzji rozstrzygającej merytorycznie sprawę na błędnie sporządzonym operacie szacunkowym nic opartym na wyczerpującej analizie rynku nieruchomości, z pominięciem możliwości wyceny nieruchomości w oparciu o ceny działek w obrocie rynkowym na terenie W. i to działek o przeznaczeniu na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Skarżący zarzucili również uchybienia procesowe polegające na nierozpatrzeniu ich wniosku alternatywnego o przyznanie w ramach odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość działki nr [...] położonej w W. przy ulicy [...] a sąsiadującą z działką skarżących , za stosowną dopłatą z ich strony. Wskazując na powyższe uchybienia Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje : Skarga jest niezasadna. Skarżący kwestionując wartość Nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę a następnie przyjętą przez organy jako podstawę określenia odszkodowania wyceny stoją na stanowisku, że Nieruchomość ta nie była, jak wskazał rzeczoznawca przeznaczona na cele drogowe. W konsekwencji kwestionują przyjęte przez rzeczoznawcę założenie, że przeznaczenie Nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia jest takie same, jak przeznaczenie nieruchomości wynikające z miejscowego planu zagospodarowania. Sąd powyższego zarzutu nie podziela. W punkcie 5.3. operatu wskazane zostało, że zgodnie ze zmianami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta W. zatwierdzonymi uchwałą Rady Miejskiej nr [...] z dnia [...] kwietnia 2000 r. na dzień [...] września 2010 r. Nieruchomość położona była na terenie przeznaczonym pod drogę gminną. Informację tę potwierdza wyrys ze zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta W. uchwalonego uchwałą nr [...] z dnia [...] kwietnia 2000 r. w którym wskazano, że na dzień [...] września 2010 r. m.in. działka [...], a więc działka stanowiąca Nieruchomość, położona były na terenie przeznaczonym pod drogę gminną. Wyrys ten wydany został z upoważnienia Burmistrza W. przez Naczelnika Wydziału Strategii i Rozwoju Gminy. W aktach administracyjnych brak jest jakichkolwiek dowodów pozwalających na zakwestionowanie treści powyższego dokumentu. Skarżący wskazywali, że skoro plan uchwalony został w 2000 r. nie może z niego wynika, iż Nieruchomość, która powstała na skutek decyzji z [...] września 2010 r. jest przeznaczona na cele drogowe. Odnosząc się do powyższego argumentu sąd wskazuje, że przedmiotowy plan zmieniany był kilkakrotnie uchwałami Rady Miejskiej w W. (uchwałą nr Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2003 r., w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta W. obejmującej działkę nr [...], uchwałami Nr [...] i Nr [...] z [...] października 2008 r., w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta W. dla terenu R. N., oraz w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta W. dla terenu położonego w dzielnicy przemysłowej W., uchwałą z [...] listopada 2009 r. Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta W. dla terenu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej przy ul. [...] i ul. [...]). Sąd nie neguje twierdzenia Skarżących, że w dacie nabywania przez nich działki, z której następnie wydzielona została Nieruchomość, cała działka, położona była na terenie przeznaczonym pod budownictwo jednorodzinne. Jednak Skarżący w toku postępowania nie przedłożyli żadnych dowodów pozwalających na zakwestionowanie ustaleń wynikających z treści opisanego wyżej wyrysu. Zarzut Skarżących, że podstawą do ustalenia wartości nieruchomości były ceny nie wynikające z transakcji rynkowych tylko ceny ustalone w decyzjach administracyjnych również nie może zostać uznany za zasadny. Z operatu wynika, że źródłem danych merytorycznych był m.in. przegląd transakcji kupna sprzedaży dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych o różnym przeznaczeniu w bazie danych Starostwa Powiatowego w W. i innych urzędach. Nie można więc przyjąć, jak wskazują Skarżący, że podstawę do wyceny stanowiły ceny ustalone w decyzjach administracyjnych a nie w ramach obrotu rynkowego. Skarżący podnosili również, że zawarty w operacie szacunkowym opis nieruchomości jest nieprecyzyjny i nie pozwala na zidentyfikowanie nieruchomości, powołując się w tym zakresie na pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 11 lipca 2013 r. II SA/Gd 223/12. Istotnie w powołanym wyroku wskazane zostało, że analiza przepisów § 55 i § 56 Rozporządzenia prowadzi do wniosku, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym bowiem wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. W ocenie sądu rozpoznającego sprawę pogląd powyższy jest wadliwy. Sąd rozpoznający sprawę przyjmując w tym zakresie za własny pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z 5 kwietnia 2012 r. II CSK 369/11 w którym wskazane zostało, że: "w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. Z tego względu teza wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r. (II SA/Kr 1225/10, Lex nr 753467) idzie za daleko, wymagając na tyle precyzyjnych danych w operacie, aby można zidentyfikować nieruchomość, gdyż w przeciwnym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. Takiego poglądu nie należy podzielać, a do zweryfikowania poprawności operatu i opinii biegłego rzeczywista identyfikacja nieruchomości porównywanych nie jest wcale potrzebna". W sprawie poddanej kontroli sądu rzeczoznawca wyjaśnił na stronach 12-14 operatu z jakich przyczyn i dlaczego konkretne transakcje zostały przez niego odrzucone, jak również wyjaśnił że "wyceniane działki mają w pełni odzwierciedlenie w cechach obiektów porównawczych tj wymienione działki tak jak i działki porównawcze zlokalizowane są w peryferyjnej części miasta, w podobnej odległości obiektów użyteczności publicznej itd. w sąsiedztwie zabudowy głównie mieszkaniowej. Dojazd do działek podobnych jedną z głównych ulic miasta ul. [...], natomiast dojazd do działki wycenianej ul. [...]." Wobec powyższego zarzuty podniesione w skardze uznać należy za nieuzasadnione. W ocenie sądu rozpoznającego sprawę sporządzony w sprawie operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym w przepisach Rozporządzenia. Dokument ten pozwalał również na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości w sposób zgodny z przywoływanymi przez Skarżących przepisami u.g.n. to jest w sposób określony w art. 134 u.g.n. Wbrew twierdzeniom Skarżących w operacie uwzględnione zostały ceny transakcyjne wynikające z umów sprzedaży. Nie można również uznać, by rzeczoznawca dokonał wadliwego doboru nieruchomości podobnych do dokonania wyceny według podejścia porównawczego. W świetle zgromadzonych w sprawie dokumentów uznać należało, że Nieruchomość przeznaczona była na cele drogowe. Wobec powyższego za prawidłowe uznać należy stwierdzenie biegłego zawarte na stronie 9 opinii, że zasada korzyści nie występuje, bowiem cel wywłaszczenia jest tożsamy z przeznaczeniem nieruchomości. Biegły postąpił również prawidłowo przyjmując, że skoro występują na lokalny rynku podobne transakcje nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe brak jest podstaw do dokonywania wyceny nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. W konsekwencji operat szacunkowy mógł stanowić dowód w sprawie a co za tym idzie mógł stanowić podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania. Z uwagi na powyższe również zarzuty naruszenia przepisów postępowania objęte punktem 2 petitum skargi uznać należy za nieuzasadnione. Odnosząc się do zarzutu nie uwzględnienia wniosku o przyznanie nieruchomości zamiennej sąd wskazuje, że istotnie z art. 131 ust. 1 u.g.n. w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Jednak organ orzekający o odszkodowaniu nie jest związany wnioskiem strony o przyznanie nieruchomości zamiennej, a więc nie uwzględnienie takiego wniosku nie może być uznane za naruszenie prawa skutkujące koniecznością uchylenia decyzji. Również fakt nie odniesienia się do powyższego wniosku przez organ odwoławczy nie może być uznane za naruszenie prawa mające istotny wpływ na wynik sprawy. Końcowo sąd wskazuje, że organy nie były zobligowane do stosowania przywołanych w petitum skargi przepisów p.p.s.a. w konsekwencji nie mogły ich naruszyć Z uwagi na powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.