I SA/Wa 1167/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Agnieszka Miernik (spr.) Protokolant ref. Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 listopada 2010 r. sprawy ze skargi Gminy L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną oddala skargę. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2010 r. nr [..], po rozpoznaniu odwołania Gminy Miejskiej L., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [..] ustalającą odszkodowanie za grunt położony w L., oznaczony jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...], o pow. [...] m2, zajęty pod drogę publiczną (gminną) ul. [...]. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym. Starosta [..], działając na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] ustalił na rzecz K. N. odszkodowanie za grunt położony w L., oznaczony jako działka ewidencyjna nr [..] (obecnie nr [...]) z obrębu ewidencyjnego [..], o pow. [...] m2, zajęty pod drogę gminną ul. [...] w L., na kwotę [...] zł i zobowiązał Gminę L. do wypłaty ustalonego odszkodowania. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że przedmiotowa nieruchomość w dniu [..] grudnia 1998 r. stanowiła własność K. N. Ostateczną decyzją Wojewody [..] z dnia [..] lutego 2006 r. nr [...] Gmina L. z mocy prawa nabyła z dniem 1 stycznia 1999 r. prawo własności nieruchomości położonej w L. zajętej pod część ul. [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], o pow. [...] m2 z obrębu [...] L. K. N. w terminie ustawowym wniosła o przyznanie odszkodowania za powyżej wskazaną nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. S. L. wskazał, że odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] grudnia 2008 r. W dniu [...] listopada 2009 r. rzeczoznawca majątkowy zaktualizował operat szacunkowy. Gmina L. wniosła odwołanie od powyższej decyzji kwestionując wysokość odszkodowania ustaloną w oparciu o sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Wojewoda [...], w wyniku rozpoznania odwołania Gminy Miejskiej L., decyzją z dnia [..] marca 2010 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [..], podzielając ustalenia organu pierwszej instancji. Odnosząc się do wysokości ustalonego odszkodowania, Wojewoda zauważył, że Gmina L. nie zakwestionowała skutecznie wysokości odszkodowania ani nie zgłosiła uwag do operatu szacunkowego. Ponadto Wojewoda wskazał, że powołane w odwołaniu operaty szacunkowe sporządzone w innych sprawach nie mogą stanowić podstawy oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie. W ocenie Wojewody, operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2008 r., na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania w rozpoznawanej sprawie, został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [..] marca 2010 r. nr [...] wniosła Gmina Miejska L. W skardze zarzuciła oparcie rozstrzygnięcia na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej przedmiotowej nieruchomości, co miało wpływ na wynik sprawy oraz naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie dokładnie stanu faktycznego sprawy oraz nieuzasadnienie przesłanek, którymi kierował się organ, a także naruszenie § 4 ust. 2 i 4 w związku z § 36 ust. 2 pkt 2 i ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zarzucając powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. Wojewoda [..] w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest uzasadniona, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Bezspornym w sprawie jest, że działka ewidencyjna nr [...] (obecnie nr [..]) z obrębu ewidencyjnego [...], o pow. [...] m2, która stanowiła własność K. N., została zajęta pod drogę publiczną (gminną) ul. [..]. Wyżej opisana nieruchomości została przejęta z mocy prawa na własność Gminy L. z dniem [...] stycznia 1999 r. na podstawie decyzji Wojewody [..] z dnia [...] lutego 2006 r. W myśl art. 73 ust. 1 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnienia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ww. ustawy). Ze względu na to, że decyzja wywłaszczająca jest zastąpiona przez przejęcie na własność ex lege, należy w każdym indywidualnym przypadku wydać decyzję ustalającą odszkodowanie według reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2008 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Aktualność operatu szacunkowego została potwierdzona przez umieszczenie klauzuli z dnia [..] listopada 2009 r. Zgodnie z przepisem § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie porównania parami, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Stosując taką metodę określania wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę kilka nieruchomości podobnych i tym samym kilka transakcji kupna - sprzedaży podobnych nieruchomości. rzeczoznawca wskazał, że na rynku lokalnym obejmującym L. nie było transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. W związku z tym do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zastosował § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Jak wynika z analizy operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości gruntowej położonej w L. przy ul. [..] przy określaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę [...] transakcji dokonanych w latach 2007 i 2008. Na podstawie tych transakcji ustalono następnie cenę maksymalną i cenę minimalną, a w efekcie końcowym ustalono cenę [...] m2 na poziomie [..] zł. W ocenie Sądu, przyjęta za podstawę wyceny metoda nie budzi wątpliwości w świetle obowiązujących przepisów. Jak wskazano przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną mogą być brane pod uwagę jedynie ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne, nie zaś ceny ustalane w drodze porozumienia (ugody) między gminą a właścicielem nieruchomości. Skoro na terenie Gminy L. nie dokonywano transakcji sprzedaży nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, a jedynie zawierano porozumienia w sprawie zbycia nieruchomości zajętej pod drogę, to uznać należy, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości, właściwie zastosował § 36 ust. 2 pkt 2 powołanego rozporządzenia z dni 21 września 2004 r. Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego wybrania przez rzeczoznawcę majątkowego spośród [..] nieruchomości podobnych tylko [..] nieruchomości z obrębu [..] – tego samego, co przedmiotowa nieruchomość, wskazać należy, że z wybranych [...] nieruchomości do wyceny przyjęte zostały [...] nieruchomości o podobnej lokalizacji, sąsiedztwie i dostępie do drogi; z tych trzech nieruchomości dwie są z obrębu [..]. A zatem zarzut nieobiektywnego doboru nieruchomości podobnych nie jest zasadny. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy na podstawie, którego ustalono wysokość odszkodowania został prawidłowo sporządzony zgodnie z ww. rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zauważyć należy, że skoro przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 157 ust. 2) zawierają zakaz dokonywania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, to tym bardziej niezasadne wydaje się kwestionowanie prawidłowości operatu szacunkowego na podstawie wyceny w formie operatu szacunkowego dwóch innych nieruchomości. pomimo tego, że są położone w sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości. Każda nieruchomość jest inna, każda charakteryzuje się innymi cechami rynkowymi i sam fakt położenia w sąsiedztwie nie musi powodować ich porównywalnej wartości. Ponadto załączone do dowołania operaty szacunkowe wprawdzie zostały sporządzone w tym samym celu – dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r., to jednak obejmują inne okresy badania cen transakcyjnych, co dodatkowo wpływa na wartość rynkową jednego metra kwadratowego gruntu. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a., to jednak, w ocenie Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Mając zatem na uwadze przedstawione wyżej okoliczności sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny, uznając skargę za nieuzasadnioną, w oparciu o przepis art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.