I SA/Wa 122/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Siegień Sędziowie WSA Gabriela Nowak (spr.) asesor WSA Joanna Skiba Protokolant Katarzyna Bednarska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 czerwca 2007 r. sprawy ze skargi H. K. i A. Z. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] grudnia 2006 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania oddala skargę. I SA/Wa 122/07 UZASADNIENIE Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] grudnia 2006r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania H. K. i A. Z. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2006 roku, nr [...] orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność H. K. i A. Z. oraz ustalającej odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości [...] zł - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...]. W toku postępowania administracyjnego ustalono następujący stan faktyczny: Wojewoda [...] decyzją nr [...], z dnia [...] maja 2005 r., zmienioną w części dnia [...] lipca 2005 r., ustalił lokalizację drogi krajowej dla inwestycji polegającej na rozbudowie wraz z poprawą odwodnienia drogi krajowej Nr [...] [...], na odcinku przejścia przez S. od km [...] do km [...] wraz z budową i przebudową towarzyszącej infrastruktury technicznej oraz z zatwierdzeniem projektu podziału nieruchomości. Zgodnie z tą decyzją inwestycją objęto m.in. działkę nr [...] o pow. [...] ha, położoną w obrębie S. Pismem z dnia 5 maja 2006 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił z wnioskiem o wywłaszczenie części nieruchomości przeznaczonej pod rozbudowę wraz z poprawą odwodnienia drogi krajowej nr [...] na odcinku przejścia przez S., położonej w obrębie S., gm. S., pow. s., woj. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, posiadającej założoną księgę wieczystą KW Nr [...], stanowiącej własność H. K. i A. Z. Pismem z dnia 22 marca 2006 roku Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, zwrócił się do H. K. i A. Z. z ofertą nabycia nieruchomości położonej w S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha. Wnioskiem z dnia 5 maja 2006r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do w/w działki gruntu, wskazując jednocześnie, iż do dnia złożenia wniosku, po złożeniu stosownej oferty, nie doszło do nabycia przedmiotowego gruntu. Wojewoda [...] w piśmie z dnia 9 maja 2006 roku wyznaczył 30-dniowy termin na zawarcie umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W dniu 18 sierpnia 2006r. Wojewoda [...] zlecił rzeczoznawcy majątkowemu określenie wartości nieruchomości niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], w celu ustalenia odszkodowania w prowadzonym przez Wojewodę [...] postępowaniu wywłaszczeniowym. Operat sporządzony został w dniu [...] września 2006r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. R. Rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość działki oznaczonej w ewidencji jako działka [...] na dzień 20 września 2006r, ale według stanu nieruchomości na dzień [...] maja 2005r. (tj na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi) wraz ze znajdującymi się na tej działce budowlami na kwotę [...] zł. Wobec bezskutecznego upływu terminu na zawarcie umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zawiadomieniem z dnia 21 sierpnia 2006 roku strony zostały poinformowane o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. W dniu 25 września 2006 roku odbyła się rozprawa administracyjna. Na rozprawie właściciele nieruchomości nie wyrazili zgody na wywłaszczenie części nieruchomości, za odszkodowaniem wynikającym z operatu szacunkowego. Wyjaśnili, że wyraziliby zgodę na wywłaszczenie całej nieruchomości za odszkodowaniem w kwocie [...] zł. Pełnomocnik wnioskodawcy podtrzymał wniosek o wywłaszczenie części nieruchomości. Organ pierwszej instancji wskazał w uzasadnieniu decyzji, że postępowaniem wywłaszczeniowym obejmuje się wyłącznie nieruchomość lub jej część niezbędną na cele inwestycyjne. Tą częścią jest działka nr [...] o pow. [...] ha. Pozostała część nieruchomości, jeżeli nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele, może być wykupiona w drodze umowy. Odnośnie wyceny nieruchomości Wojewoda [...] wskazał, że podstawą ustalenia odszkodowania jest - zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - wartość rynkowa nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego. Podniósł, że biegły dokonał wyceny wywłaszczanych gruntów w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ dokonał analizy operatu szacunkowego i uznał, ze odpowiada on wymogom prawa. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2006 roku, nr [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli H. K. oraz A. Z. Minister Budownictwa po rozpatrzeniu odwołania utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...]. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podniósł, ze postępowanie w sprawie wywłaszczenia opisanej działki gruntu wszczęte zostało prawidłowo. Odnosząc się do kwestii odszkodowania organ odwoławczy wskazał, że w myśl art. 154 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 1603 ze zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Organ odwoławczy powołał § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Organ odwoławczy podniósł, że w omawianym operacie szacunkowym wartość gruntu oszacowano w podejściu porównawczym metodą porównywania nieruchomości parami. Przy tej metodzie porównuje się nieruchomości będące przedmiotem oszacowania kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cechach transakcyjnych, warunkach zawarcia transakcji, a także atrybutach tych nieruchomości. Analizą rynku objęto teren miejscowości S. Przedmiotowe badanie objęło rynek nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod budowę drogi krajowej, zanotowanych w latach 2005 - 2006. Z kolei wartość części składowych gruntu, tj. ogrodzenia z zamkniętych profili stalowych na betonowym cokole wraz z bramą oraz nawierzchni polbrukowej, oszacowano w podejściu kosztowym, metodą odtworzenia, która polega na ustaleniu kosztów odtworzenia danego elementu pomniejszonego o koszt jego zużycia. Skargę na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] grudnia 2006r. do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego Warszawie wnieśli H. K. oraz A. Z. Skarżący podnieśli, że po ewentualnym wywłaszczeniu działki cała posesja nie będzie nadawała się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele. Działka jest otoczona wysokim murkiem, na którym stoi metalowy płot. Jest duża brama wjazdowa. Nieruchomość przeznaczona jest na zajazd lub hotel. Obecnie przedmiotowa nieruchomość wystawiona jest na sprzedaż. Zdaniem skarżących po zmniejszeniu działki gruntu o [...] metrów jej wartość zmaleje o [...] zł. Skarżący podtrzymali wniosek o wykup całej nieruchomości za kwotę [...] zł, lub wypłacenie [...] zł za wyodrębnioną działkę. Minister Budownictwa w odpowiedzi na skargę wnosił o jej oddalenie podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest do zbadania, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik postępowania. W rozpoznawanej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest rozstrzygniecie wydane na podstawie przepisów ustawy z dnia 14 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.), oraz w sprawach nieuregulowanych na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Stosownie do art. 15 powołanej ustawy z dnia 14 kwietnia 2003r. wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dotyczącej zawarcia umowy. Z akt postępowania administracyjnego wynika, że opisane w cytowanym przepisie przesłanki zostały spełnione. Zdaniem Sądu postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone właściwie. Przy wydaniu zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, zostały wzięte pod uwagę wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy oraz zachowane zostały przepisy procedury administracyjnej. Zdaniem Sądu skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zawiadomieniem z dnia 26 września 2006r. skarżący zostali poinformowani o możliwości zapoznania się z aktami postępowania administracyjnego oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Skarżący nie zgłosili żadnych uwag odnośnie przeprowadzonego postępowania administracyjnego. W odwołaniu od decyzji Wojewody [...] skarżący wskazali, że kwota odszkodowania, "nie zrekompensuje zrekonstruowania bramy, muru, płotu oraz przesunięcia napisu " oraz, że rzeczoznawca wycenił jedynie ziemię. Poza ogólnym stwierdzeniem, że odszkodowanie jest za niskie nie przedstawili żadnych uwag odnośnie operatu szacunkowego. Organy obu instancji ustosunkowały się do wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Stosownie do art. 154 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego jest wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem rozważań Sądu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy. Przepis art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje kryteria, którymi musi się kierować rzeczoznawca dokonując tego wyboru. Rzeczoznawca w sposób przekonujący wyjaśnił, dlaczego zastosował daną metodę wyliczenia wartości nieruchomości oraz wyliczenia wartości poszczególnych budowli. Odnosząc się do żądania skarżących wykupu całej nieruchomości organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku, w przypadku, gdy pozostała część nieruchomości nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad jest obowiązany do nabycia na rzecz Skarbu Państwa na wniosek właściciela tej części nieruchomości. Wniosek taki nie podlega rozpoznaniu przez organ wywłaszczeniowy. Stanowisko obu organów administracji państwowej jest prawidłowe. Jest to roszczenie cywilnoprawne, którego w razie sporu strona może dochodzić przed sądem powszechnym. Nabywanie na żądanie właściciela pozostałej po wywłaszczeniu części nieruchomości, nie jest kontynuacją postępowania wywłaszczeniowego czy też nowym postępowaniem administracyjnym. W tym stanie rzeczy Sąd nie stwierdza by zaskarżoną decyzję wydano z naruszeniem przepisów prawa. Mając powyższe na względzie, Sąd działając na podstawie przepisów art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późno zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.