I SA/Wa 1254/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz WSA Anna Falkiewicz-Kluj Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2020 r. sprawy ze skargi E. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z [...] kwietnia 2019 r., nr [...] Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania E. M. od decyzji Starosty [...] z [...] czerwca 2017 r., nr [...] o ustaleniu odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], gmina [...] o pow. [...] m2, z łącznej pow. [...] m2, uregulowanej w księdze wieczystej nr [...] w związku z wybudowaniem na jej części III nitki rurociągu naftowego "[...]" wraz z kablem światłowodowym - utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazał, że Starosta [...] decyzją z [...] marca 2011 r., nr [...] działając na podstawie art. 124 ust. 1, 2, 3, 4, 6, 7 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 z późn. zm., dalej jako ugn) ograniczył sposób korzystania z nieruchomości gruntowej nr ew. [...] położonej w obrębie [...] gm. [...], stanowiącej własność E. M., poprzez udzielenie zezwolenia Przedsiębiorstwu Eksploatacji Rurociągów Naftowych "[...]" S.A. w [...] na realizację budowy rurociągu ropy naftowej - III nitka rurociągu "[...]" na powyższej nieruchomości wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Decyzja stała się ostateczna [...] kwietnia 2011 r. Wnioskiem z [...] listopada 2015 r. rozszerzonym pismem z [...] maja 2016 r. Spółka zwróciła się do Starosty [...] o ustalenie w drodze decyzji odszkodowania za działkę nr ew. [...] w związku z wydaną przez Starostę [...] decyzją z [...] marca 2011 r. Organ wskazał, że zgodnie z art. 128 ust. 4 ugn za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 przysługuje odszkodowanie. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie do art. 130 ust. 2 ugn ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. W związku z powyższym [...] listopada 2016 r. został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K. operat szacunkowy określający. Wysokość odszkodowania ustalona została na kwotę [...] zł. Zawiadomieniem z [...] grudnia 2016 r. Starosta [...] poinformował strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z części nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr [...] oraz o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Przy piśmie z [...] kwietnia 2017 r. rzeczoznawca majątkowy przekazała operat sporządzony [...] kwietnia 2017 r., uwzględniający utracone pożytki i nakłady na wykonanie rekultywacji oraz zmniejszenie zdolności produkcyjnej w okresie porekultywacyjnym na podstawie karty wyceny przekazanej przez Starostę. Pismem z [...] maja 2017 r. E. M. wniosła zastrzeżenia do sporządzonej wyceny, do których rzeczoznawca ustosunkowała się w piśmie z [...] maja 2017 r. Decyzją z [...] czerwca 2017 r., nr [...] Starosta [...]: w pkt 1) ustalił odszkodowanie w kwocie [...] zł z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], gmina [...] o powierzchni [...] m2 z łącznej pow. nieruchomości [...] m2 w związku z wybudowaniem na jej części III nitki rurociągu naftowego "[...]'" wraz z kablem światłowodowym; w pkt 2) przyznał ustalone w pkt 1 odszkodowanie na rzecz E. M.; w pkt 3) zobowiązał Przedsiębiorstwo Eksploatacji Rurociągów Naftowych S.A. w [...] do wypłaty odszkodowania na rzecz E. M. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od decyzji Starosty odwołanie złożyła E. M., nie zgadzając się z wysokością odszkodowania. Pismem z [...] grudnia 2018 r. podtrzymała dotychczasowe stanowisko, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego, tj. art. 7, 77 § 1 oraz 80 kpa, poprzez ich niezastosowanie, czego skutkiem była dowolna ocena operatu i oparcie się na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym, który zawiera szereg błędów i nieprawidłowości; art. 8, 9 oraz 11 kpa, poprzez ich niezastosowanie oraz art. 4 pkt 16 i 17 ugn, poprzez jego błędną wykładnię, czego skutkiem było nadanie przymiotu dowodu i zaakceptowanie przez organ operatu szacunkowego, w którym przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania nieruchomości nie spełniają wymogu podobieństwa z nieruchomością wycenianą, m. in. z uwagi na ich powierzchnię i przeznaczenie. Rozpoznając odwołanie i całość sprawy Wojewoda wskazał, że pismem z [...] sierpnia 2018 r. zwrócił się do Starosty [...] o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego i zwrócenie się do rzeczoznawcy majątkowego W. K. o potwierdzenie aktualności operatu. W dniu [...] września 2018 r. rzeczoznawca klauzulą potwierdziła aktualność operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2017 r. wraz z analizą wskazującą, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ugn. W ocenie Wojewody operat mógł stanowić dowód w przedmiotowej sprawie. Organ odwoławczy wyjaśnił, że określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Stosownie do § 43 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: 1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; 2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Organ wyjaśnił, że w prowadzonym przed Starostą postępowaniu sporządzony został operat szacunkowy z [...] kwietnia 2017 r. (klauzula potwierdzająca aktualność z [...].09.2018 r.) przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K.. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca przyjęła podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Autorka operatu określając wartość rynkową prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], wybrała ze zbioru dostępnych transakcji próbkę 16 transakcji (str.13 operatu) umów kupna-sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych rolnych bez prawa zabudowy o cenach jednostkowych od 14,68 zł/m2 do 40 zł/m2. Zgodnie bowiem z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] z [...] października 1994 r., nr [...] ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...], poz. [...], zmienionym uchwałą Rady Gminy [...] z [...] sierpnia 2003 r., nr [...] opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...], poz. [...] działka nr [...] była [...] marca 2011 r. położona na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem: RZ - tereny użytków zielonych bez prawa zabudowy, RL - tereny gospodarki leśnej bez prawa zabudowy. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (położenie - strefa; powierzchnia; jakość drogi dojazdowej; uzbrojenie) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 m2 nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 została określona w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość rynkową wycenianej nieruchomości na [...] zł. Wysokość odszkodowania za ograniczenie korzystania z nieruchomości została określona na kwotę [...] zł, natomiast wysokość szkody na kwotę [...] zł. Ostatecznie wysokość odszkodowania związana z ograniczeniem sposobu korzystania z części nieruchomości oznaczonej, jako działka nr [...] o pow. [...] m2 łącznie z utraconymi pożytkami i nakładami na rekultywację wyniosła [...] zł. Podczas analizy operatu organ odwoławczy nie stwierdził braków formalnych ani błędów obliczeniowych. Uznał, że operat zawiera również wszystkie obligatoryjne elementy formalne wskazane w § 56 i 57 rozporządzenia. Wojewoda wyjaśnił, wskazując na orzecznictwo, że operat szacunkowy podlega ocenie, jak każdy dowód w sprawie. Rozważaniu może podlegać wyłącznie kwestia jego kompletności, spójności, logiczności, prawidłowości ustaleń formalnych, co do stanu wycenianej nieruchomości, czy spełnienia wymagań formalnych, zakreślonych stosownymi regulacjami normatywnymi. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, do czego jest uprawniona na mocy art. 157 ugn. Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę W. K. zawiera wszystkie niezbędne elementy formalne określone w § 56 rozporządzenia, jest kompletny i spójny wewnętrznie. W operacie nie odnotowano braków formalnych, błędów obliczeniowych, ani wewnętrznych niespójności. Wysokość wynagrodzenia za szkody wiązała się z ustaleniem wysokości odszkodowania z tytułu utraty wartości nieruchomości na jej części objętej strefą ochronną oraz wynagrodzenia za dalsze współkorzystanie z nieruchomości. Wobec tego operat szacunkowy z [...] kwietnia 2017 r. (klauzula potwierdzająca aktualność z [...].09.2018 r.) może służyć za przydatny i wiarygodny dowód o wartości szkód na przedmiotowej nieruchomości. Odnosząc się do odwołania Wojewoda wskazał, że zgodnie art. 130 ust. 2 w zw. z art. 156 ust. 1 ugn ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej w formie operatu szacunkowego. Karta wyceny nie może zatem stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania. Ponadto określona w niniejszej karcie wartość szkody została określona na datę [...] stycznia 2016 r. Ponadto zgodnie z art. 157 ust. 2 ugn, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Organ zaznaczył, że zarówno w operacie szacunkowym z [...] listopada 2016 r. jak i w operacie z [...] kwietnia 2017 r. rzeczoznawca W. K. określiła wysokość odszkodowania za ograniczenie korzystania z nieruchomości na kwotę [...] zł. Jednakże w operacie z [...] kwietnia 2017 r. biegła uwzględniła ponadto utracone pożytki oraz nakłady na wykonanie rekultywacji oraz zmniejszenie zdolności produkcyjnej w okresie porekultywacyjnym, na podstawie karty wyceny przekazanej przez Starostwo. Wysokość szkody biegła określiła na kwotę [...] zł i powiększyła o tę kwotę wartość odszkodowania. Nawiązując do odwołania Wojewoda zaznaczył, że czym innym jest jednorazowe wynagrodzenie z tytułu służebności, a czym innym odszkodowanie za szkody powstałe wskutek zdarzeń o których mowa w art. 120 i 124-126 ugn i ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek tych zdarzeń. Zgodnie z art. 124 ust. 4 ugn jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4, który stanowi, że za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 przysługuje odszkodowanie. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Odnosząc się natomiast do kwestii powiększenia kwoty odszkodowania o wartość podatku Wojewoda zaznaczył, że brak jest normy prawnej pozwalającej na doliczanie podatku do odszkodowania odpowiadającego rynkowej wartości nieruchomości. Wskazując na orzecznictwo organ podniósł, że skoro ustalenie wysokości odszkodowania następuje w oparciu o zasady określone w przepisach ugn, a przepisy tej ustawy nie przewidują możliwości powiększenia odszkodowania o dodatkowe składniki nieprzewidziane w tej ustawie, w tym również o podatek VAT, to brak jest podstawy prawnej do konstruowania normy prawa materialnego nakładającej na organ ustalający odszkodowanie taki obowiązek. Skargę na decyzję Wojewody [...] z [...] kwietnia 2019 r. złożyła E. M.. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: I. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1) art. 7 oraz 77 § 1 kpa, poprzez ich niezastosowanie i nie podjęcie wszystkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, nie uwzględnienie słusznego interesu strony postępowania, jak również poprzez nie wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, tj. organ nie poczynił ustaleń w zakresie oceny zarzutów dotyczących wadliwego zastosowania metody porównawczej ze względu na nieprawidłowe przyjęcie rodzaju nieruchomości podobnych przez rzeczoznawcę (działek o dużo gorszym skomunikowaniu z Warszawą oraz będących w znacznie większej odległości od Warszawy niż działka skarżącej oraz o znacznie niżej wartości niż działka skarżącej), w zakresie zarzutów dotyczących ograniczenia korzystania z nieruchomości w znacznej jej części, m. in. ze względu na konieczność wjazdu ciężkiego sprzętu, zarzutów w zakresie nie uwzględnienia w operacie wszystkich szkód rzeczywistych powstałych w związku z ograniczeniem prawa własności oraz utraconych korzyści, zarzutów dotyczących błędnych ustaleń faktycznych, że przedmiotowa nieruchomość nie jest aktualnie użytkowana rolniczo, podczas gdy na nieruchomości jest prowadzona działalność rolnicza w zakresie produkcji zbóż, co również winno mieć wpływ na prawidłowość dokonanej wyceny, a w konsekwencji oparcie się przez organ na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym, który zawiera szereg błędów i nieprawidłowości, 2) art. 80 kpa, poprzez jego niezastosowanie i niezebranie przez organ całokształtu materiału dowodowego w sprawie, czego skutkiem była dowolna ocena operatu szacunkowego, który jest wadliwy i zawiera szereg błędów i nieprawidłowości oraz co do którego skarżąca złożyła szereg zarzutów, które nie zostały wyjaśnione przez organ, 3) art. 107 § 1 i 3 kpa, poprzez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji bez dostatecznego wyjaśnienia podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia, w szczególności brak wyjaśnień organu w zakresie oceny zarzutów dotyczących wadliwego zastosowania metody porównawczej ze względu na nieprawidłowe przyjęcie rodzaju nieruchomości podobnych przez rzeczoznawcę (działek o dużo gorszym skomunikowaniu z [...] oraz będących w znacznie większej odległości od [...] niż działka skarżącej oraz o znacznie niżej wartości niż działka skarżącej), w zakresie zarzutów dotyczących ograniczenia korzystania z nieruchomości w znacznej jej części, m. in. ze względu na konieczność wjazdu ciężkiego sprzętu, zarzutów w zakresie nieuwzględnienia w operacie wszystkich szkód rzeczywistych powstałych w związku z ograniczeniem prawa własności skarżącej oraz utraconych korzyści, zarzutów dotyczących błędnych ustaleń faktycznych, że przedmiotowa nieruchomość nie jest aktualnie użytkowana rolniczo podczas, gdy na nieruchomości jest prowadzona działalność rolnicza w zakresie produkcji zbóż, co również winno mieć wpływ na prawidłowość dokonanej wyceny, 4) art. 8, art. 9 oraz art. 11 kpa, poprzez ich niezastosowanie i tym samym prowadzenie postępowania i wydanie decyzji niezgodnej z zasadą pogłębiania zaufania, udzielania informacji oraz wyjaśniania zasadności przesłanek wydania decyzji, a to z uwagi na zarzuty podniesione powyżej, II. naruszenie przepisów prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy, tj.: 1) art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 43, § 55 ust. 2 i § 56 rozporządzenia, poprzez oparcie się przez organ na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym, który zawiera szereg błędów i nieprawidłowości, m.in. w zakresie błędnego przyjęcia przeznaczenia wycenianej nieruchomości, która jest aktualnie użytkowana rolniczo, błędnie wytypowanych przez rzeczoznawcę danych o transakcjach nieruchomościami podobnymi do wycenianej, braku dostatecznego przedstawienia sposobu ustalenia cech rynkowych mających wpływ na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości oraz kryteriów, według których określono wielkości wpływu tych cech na ceny, niedostatecznego wyjaśnienia sposobu doboru cech rynkowych oraz procentowego wpływu tych cech na wartość szacowanej nieruchomości, 2) art. 4 pkt 16 i 17 ugn w zw. z § 4 rozporządzenia, poprzez nadanie przymiotu dowodu i zaakceptowanie przez organ operatu szacunkowego, w którym przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania nieruchomości nie spełniają wymogu podobieństwa z nieruchomością wycenianą, m. in. z uwagi na ich powierzchnię i przeznaczenie. Mając na uwadze powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji w całości i o zasądzenie kosztów postępowania. Zarzuty rozwinęła w uzasadnieniu skargi. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. | Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: | |Skarga nie jest zasadna. | |Przedmiotem postępowania jest ustalenie odszkodowania za szkody spowodowane ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, | |stanowiącej własność skarżącej. Odszkodowanie to przysługuje na mocy art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 1 ugn, zgodnie z którymi | |za szkody powstałe wskutek ograniczenia, w drodze decyzji, sposobu korzystania z nieruchomości, przez udzielenie zezwolenia na | |zakładanie i przeprowadzenie na niej, m.in. przewodów i urządzeń do przesyłania i dystrybucji płynów przysługuje odszkodowanie, które| |powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli wskutek tego zdarzenia zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie | |powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Odszkodowanie jest ustalane odrębną decyzją, m.in. na wniosek podmiotu | |realizującego cel publiczny lub właściciela wywłaszczonej nieruchomości (art. 129 ust. 5 pkt 2 ugn). Postępowanie w niniejszej sprawie | |zostało zainicjowane wnioskiem podmiotu realizującego cel publiczny, tj. Przedsiębiorstwa Eksploatacji Rurociągów Naftowych "[...]" SA w| |[...]. Spółce tej udzielono zezwolenia na realizację budowy rurociągu naftowego na nieruchomości skarżącej, ograniczając w ten sposób | |korzystania z nieruchomości. | |Odszkodowanie za szkody powstałe wskutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości ustala się i wypłaca według zasad i trybu | |uregulowanych w ugn. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 | |wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności: jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, | |przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ugn). Stosownie | |natomiast do art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca | |majątkowy sporządzający opinię określającą wartość nieruchomości, na podstawie której następuje ustalenie wysokości odszkodowania, | |uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz | |dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. | |Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju | |nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy| |zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie | |wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Istotny dla rozstrzygnięcia sprawy jest § 43 ust. 1 rozporządzenia, którego | |treść organ przytoczył. | |Podkreślenia wymaga, że skoro ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej | |wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn), to operat szacunkowy stanowi istotny dowód w sprawie. W niniejszej sprawie operat został | |sporządzony [...] kwietnia 2017 r., przez rzeczoznawcę W. K., a następnie rzeczoznawca [...] września 2018 r. potwierdziła jego | |aktualność. Jak słusznie wskazał organ operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego, pomimo, że jest | |dowodem koniecznym, podlega - stosownie do art. 77 kpa - ocenie organu administracji, a więc takiej, jakiej podlega każdy inny | |dowód. Pomimo, że operat jest autorską opinią specjalisty posiadającego stosowną wiedzę oraz uprawnienia, to sporządzający go | |rzeczoznawca nie ma jednak pełnej swobody w określaniu wartości nieruchomości. Musi bowiem mieć na względzie regulacje prawne, | |normujące zasady oraz wytyczne dokonywanej wyceny. W takim też zakresie podlega on ocenie dokonywanej przez organy w toku postępowania | |administracyjnego, kontrolowanej następnie przez sąd administracyjny. Podkreślić przy tym należy, że przeprowadzona ocena nie może | |dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły oraz organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, mająca jako jedyna, | |uprawnienie do dokonania merytorycznej oceny prawidłowości sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę operatu szacunkowego (art. 157| |ust. 1 ugn). Ani organy, ani sąd nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, natomiast rzeczą organów jest zbadanie, czy został | |on sporządzony zgodnie z przepisami prawa (m.in. z tymi wcześniej powołanymi), czy opiera się on na prawidłowych danych dotyczących | |szacowanej nieruchomości oraz czy jest on logiczny i zupełny. | |W wyniku przeprowadzonej kontroli Sąd uznał, że organy obu instancji słusznie uznały, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób | |prawidłowy, a tym samym mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Jest on kompletny i | |logiczny, spełnia warunki formalne, odpowiada powołanym wyżej przepisom prawa, a przy tym został oparty na prawidłowych i rzetelnych | |danych stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego | |wniosków. Rzeczoznawca zasadnie ustaliła stan przedmiotowej nieruchomości na [...] marca 2011 r., tj. dzień wydania decyzji o | |ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości przyjęła podejście porównawcze, metodę| |korygowania ceny średniej. Organ prawidłowo wyjaśnił, ze wskazaniem przepisów, na czym metoda i podejście polegają. | |Biegła określając wartość rynkową działki nr [...] wybrała ze zbioru dostępnych transakcji 16 transakcji umów kupna-sprzedaży | |reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych rolnych bez prawa zabudowy. Ceny tych nieruchomości wynosiły od 14,68 zł/m2| |do 40 zł/m2. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] z [...] | |października 1994 r., zmienionym uchwałą Rady Gminy [...] z [...] sierpnia 2003 r. działka nr [...] była [...] marca 2011 r. położona na | |terenie oznaczonym symbolem: RZ - tereny użytków zielonych bez prawa zabudowy, RL - tereny gospodarki leśnej bez prawa zabudowy. | |Biegła określiła współczynniki wpływające na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (położenie - strefa; powierzchnia; jakość | |drogi dojazdowej; uzbrojenie) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących| |wartość 1 m2 działki wyceniła na 21,05 zł. Wysokość odszkodowania za ograniczenie korzystania z nieruchomości została określona na | |[...] zł, natomiast wysokość szkody na kwotę [...] zł (tj. wartość drzew [...] zł, utrata pożytków z użytku zielonego -[...] zł i nakłady na | |wykonanie rekultywacji biologicznej [...] zł) . Ostatecznie wysokość odszkodowania związana z ograniczeniem sposobu korzystania z | |nieruchomości wyniosła [...] zł. | |Jak wyżej wskazano ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, jakim miałaby dotyczyć | |wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Jeżeli | |strona ma zastrzeżenia do prawidłowości operatu, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców| |majątkowych (art. 157 ugn). | |Trafnie wskazały organy, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie zawiera wszystkie niezbędne elementy formalne określone | |w § 56 rozporządzenia, jest kompletny i spójny wewnętrznie. Nie zawiera braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych | |niespójności. Została potwierdzona jego aktualność (klauzula z [...].09.2018 r.). Wobec tego operat może służyć za dowód w sprawie. | |Niezasadne są więc zarzuty skargi dotyczące wadliwości operatu, w tym zarzuty naruszenia art. 156 ust. 1 ugn i powołanych w skardze | |przepisów rozporządzenia. Organy dokonały właściwej oceny operatu szacunkowego trafnie uznając, że może stanowić on dowód w niniejszej | |sprawie. Chybiony jest zarzut dotyczący wadliwego przyjęcia nieruchomości podobnych. Kwestia doboru nieruchomości stanowi wiadomości | |specjalne biegłego. Należy wskazać, że nieruchomości podobne to nie są nieruchomości identyczne. Zgodnie z art. 4 pkt 16) ugn przez | |nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu | |na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przy wycenie stosuje się | |współczynniki korygujące. Wbrew zarzutom skargi biegła wyliczyła rzeczywiste szkody, w tym także wartość drzew, utratę pożytków z | |użytku zielonego i nakłady na wykonanie rekultywacji biologicznej. Podkreślić należy, że odszkodowanie przewidziane w art. 128 ust. 4 w| |zw. z art. 124 ugn nie ma charakteru cywilnoprawnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego | |odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale 5 działu III ugn. Regulacja tam zawarta nie przewiduje odesłania do | |odpowiedniego stosowania przepisów kodeksu cywilnego i nie daje podstaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do | |instytucji prawa administracyjnego (por. wyrok NSA z 25.02.2009 r., sygn. akt I OSK 460/08). Uszczerbek majątkowy, jakiego doznaje | |właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 ugn jest wynikiem legalnego działania administracji, co | |różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym. Z tych też powodów, szkoda w postępowaniu | |administracyjnym nie może być wyliczana w ten sam sposób, jak wyliczana jest w postępowaniu cywilnym. Odszkodowanie administracyjne, z| |mocy art. 128 ust. 4 u.g.n., powinno odpowiadać tylko wartości poniesionych szkód, a ponadto, jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się| |wartość nieruchomości, powiększa się je o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Odszkodowanie nie obejmuje więc wszystkich szkód | |wynikających z realizacji budowy rurociągu wraz z infrastrukturą towarzyszącą. W tym kontekście zarzut nieuwzględnienia wszystkich | |szkód oraz utraconych korzyści jest chybiony. Odnośnie zarzutu utraty tych korzyści w kontekście obecnego użytkowana rolniczego | |działki, co w ocenie skarżącej powinno mieć wpływ na wycenę, to wyjaśnić należy, że stan zagospodarowania nieruchomości ustala się | |z daty wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania, a nie z daty wyceny. Biegła wskazała, że [...] marca 2011 r. działka, | |zgodnie z danymi w ewidencji, stanowiła las, teren zadrzewiony, pastwisko i grunt orny. Opisała na str. 8 opinii, że w tej dacie | |działka była nieruchomością rolną porośniętą samosiewkami. Biegła powołała także przeznaczenie działki w planie zagospodarowania | |przestrzennego. | |Należy podkreślić, że zgodnie z art. 130 ust. 1 ugn wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości z | |chwili ograniczenia praw, a nie z chwili sporządzania opinii. | |Sąd nie podziela również zarzutów naruszenia przepisów prawa procesowego, wymienionych w skardze. Wskazane przepisy nakazują organom | |wyjaśnienie istotnych kwestii po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie całego materiału dowodowego oraz kierowanie się przy tym| |zasadą prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w | |uzasadnieniu decyzji. Obowiązkiem każdego organu jest bowiem wyczerpujące wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi | |kierował się przy wydawaniu rozstrzygnięcia, w szczególności uzasadnienie powinno zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału | |dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego | |prawa. Zdaniem Sądu organy nie dopuściły się naruszenia tych przepisów. Decyzja Wojewody zawiera wszystkie niezbędne elementy, w| |tym przytoczenie przepisów prawnych mających zastosowanie w przedmiotowej sprawie oraz rzeczowe uzasadnienie faktyczne i prawne. Organ | |dokonał przy tym prawidłowej wykładni powołanych przepisów, przytoczył najistotniejsze dla rozstrzygnięcia sprawy konkluzje, wynikające| |z operatu szacunkowego oraz dokonał jego oceny w kontekście obowiązujących przepisów prawa. | |Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności Sąd, z mocy art. 151 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku. |