I SA/Wa 1267/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędziowie WSA Dorota Apostolidis (spr.) WSA Magdalena Durzyńska Protokolant referent stażysta Agnieszka Stefańska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lutego 2020 r. sprawy ze skargi W. D., G. D. i G. D. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2019 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania G. D. oraz G.i D. i W. D. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2018 r., nr [...]. Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy. Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz działka nr [...] o pow. [...] ha, [...], obręb [...], gmina [...], decyzją Wojewody [...] z dnia [...] września 2014 r., Nr [...] częściowo zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] września 2015 r., nr [...], została przeznaczona na realizację inwestycji przeciwpowodziowych dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie wału wraz z obiektami towarzyszącymi pn.: "[...]". Zgodnie z odpisem księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...],[...] Wydział Ksiąg Wieczystych, w dniu, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację w zakresie budowli przeciwpowodziowych stała się ostateczna, przedmiotowa nieruchomość stanowiła współwłasność W. D. i G. D. w udziale [...] na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz G. D. w udziale [...]. Decyzją z dnia [...] listopada 2016 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt I o ustaleniu odszkodowania na rzecz W. D. i G. D. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w wysokości [...] zł oraz G. D. w wysokości [...] zł. z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości położonej na terenie gminy [...] , oznaczonej geodezyjnie jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, obręb [...], w pkt II o nie powiększeniu wysokości odszkodowania na rzecz W. D. , G. D. oraz G. D. o kwotę równą [...]% wartości nieruchomości. Po rozpatrzeniu odwołania G. D., W. D. i G. D. Minister Infrastruktury i Budownictwa uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2016 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Decyzją z dnia [...] czerwca 2018 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt I o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa przez Skarb Państwa oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] oraz działka nr [...] o pow. [...] ha [...], obręb [...], gmina [...], zapisaną w księdze wieczystej nr [...] na rzecz W. D. i G. D. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w wysokości [...] zł za [...] udziału we współwłasności oraz G. D. w wysokości [...] zł za [...] udziału we współwłasności; w pkt II o powiększeniu wysokości odszkodowania na rzecz W. D. i G. D. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, o kwotę [...] zł oraz na rzecz G. D. o kwotę [...] zł, co łącznie stanowi równowartość [...]% wartości nieruchomości; w pkt III o zaliczeniu na poczet odszkodowania ustalonego w pkt I i II kwoty [...] zł na rzecz W. D. i G. D. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz kwoty [...] zł na rzecz G. D., wypłaconych dotychczasowym właścicielom w dniu [...] stycznia 2017 r. na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2016 r. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli W. D., G. D. i G. D.. Zdaniem skarżących Wojewoda [...] wydał decyzję z dnia [...] czerwca 2018 r. z naruszeniem ich interesu, niezgodnie z prawem, lekceważąc decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] listopada 2017 r. oraz ignorując cel prowadzonego postępowania. Ponadto zdaniem skarżących, operat szacunkowy z dnia [...] marca 2018 r., został celowo tak opracowany przez rzeczoznawcę, by nie ustalić kwotę odszkodowania w tej samej wysokości, w jakiej zostało przyznane w uchylonej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2016 r. Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2019 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania G. D. oraz G. D. i W. D. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z art. 20 ust. 8 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 433, ze zm.), dalej: specustawa powodziowa do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204, ze zm.), zwanej dalej ugn , z zastrzeżeniem art. 21. Podkreślono, że zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zgodnie zaś z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Mając powyższe na względzie Minister wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia [...] marca 2018 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R. W.. Biegły ustalił, że działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha położne były w sąsiedztwie niezabudowanych gruntów oraz pojedynczej zabudowy mieszkaniowej. Działki posiadały nieregularne kształty, były nieogrodzone, z niekorzystnym dostępem do nieruchomości - nieutwardzoną drogą gruntową. Działka nr [...] była użytkowana rolniczo. Na nieruchomości znajdowały się pojedyncze drzewa- 9 klonów jednolistnych i 2 wiązy. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca wskazał, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji nieruchomość znajdowała się na obszarze, który nie posiadał miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2009 r. Przedmiotowe działki znajdowały się na obszarze oznaczonym symbolem "ZZ"- tereny rolne wskazane do zalania wodami powierzchniowymi. Biegły po dokonaniu analizy transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele budowli przeciwpowodziowych oraz transakcji o przeznaczeniu rolnym stwierdził, że średnia wartość z analizowanego zbioru transakcji o przeznaczeniu pod budowle przeciwpowodziowe wyniosła 16,12 zł/m2, natomiast średnia wartość dla transakcji pod tereny rolne wyniosła 4,26 zł/m2. W związku z tym, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości, zgodnie z tzw. zasadą korzyści, określono według alternatywnego sposobu użytkowania tj. terenów przeznczonych na cele budowli przeciwpowodziowych. Do określenia wartości wycenianych działek gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Natomiast wartość roślin jednorocznych, stanowiących część składową gruntu wyceniono zgodnie z Tymczasową Notą Interpretacyjną V.8 oraz w oparciu o art. 135 ust.7 ugn zgodnie, z którym przy określaniu wartości zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych szacuje się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów. Zaś wartość pojedynczych drzew wyceniono według wartości sprzedażnej i oparto na wartości sortymentów, jakie można uzyskać z grubizny drzewa. Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenionej działki. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja - 50%, sąsiedztwo i otoczenie - 25% oraz dostęp i dojazd do nieruchomości- 25%. Następnie określono cenę minimalną, maksymalną i średnią, a także ustalono skalę ocen dla każdej cechy, definiując jednocześnie każdą z nich. Biorąc pod uwagę powyższe, wartość rynkową prawa własności gruntu oszacowano na kwotę [...] zł, natomiast wartość rynkową części składowych na kwotę [...] zł. Łącznie wartość przedmiotowej nieruchomości wyceniona została na kwotę [...] zł. W związku z wcześniejszym wydaniem nieruchomości (oświadczenie z dnia [...] listopada 2014 r.) odszkodowanie zostało prawidłowo podwyższone o [...]% wartości nieruchomości stosownie do treści art. 21 ust. 7 specustawy powodziowej. Mając powyższe na uwadze Minister wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony poprawnie. Nie stwierdzono zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny, w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Podkreślono ponadto, że operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. W toku postępowania przed organem pierwszej instancji stronom została zapewniona możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym i wypowiedzenia się na jego temat. Minister odnosząc się do zarzutów skarżących stwierdził, że nie zasługują na uwzględnienie. Podkreślono, że nie było podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo, z naruszeniem przepisów prawa oraz naruszeniem interesu stron. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu skarżących, że wskutek ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ I instancji ustalono odszkodowanie w takiej samej kwocie jak w decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2016 r., wydanej w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2016 r. Minister wskazał, że nie jest regułą, iż ponowne rozstrzygnięcie sprawy przez organ I instancji doprowadzi do podwyższenia kwoty odszkodowania. Celem ponownego rozpoznania sprawy jest bowiem doprowadzenie do wydania decyzji w oparciu o prawidłowo sporządzony operat szacunkowy. Minister stwierdził, że przyczyną uchylenia decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2016 r. były błędy w operacie szacunkowym z dnia [...] czerwca 2016r. sporządzonym przez biegłą M. R.. Uchybienia te dyskwalifikowały ww. opracowanie jako opinię o wartości nieruchomości, co powodowało, że nie mogło ono stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. W konsekwencji koniecznym było sporządzenie ponownej wyceny. Podkreślono ponadto, że zgodnie ze specyfiką rynku nieruchomości, ceny nieruchomości mogą być zmienne w czasie. Zatem skarżący wnosząc odwołanie od decyzji, muszą liczyć się z tym, że w czasie niezbędnym do ponownego rozpoznania sprawy, mogą zajść zmiany cen na rynku nieruchomości, co będzie miało bezpośrednie przełożenie na wynik oszacowania wartości nieruchomości.  Skargę na powyższą decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] marca 2019r. wnieśli G. D. oraz G. D. i W. D.. Przedmiotowej decyzji zarzucili naruszenie: 1. naruszenie prawa materialnego, tj: - art. 20 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 21 ust. 1 i ust. 7 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych - poprzez niewłaściwe zastosowanie, - naruszenie art. 134, art. 154 i art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - poprzez niewłaściwe zastosowanie, - art. § 4 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego - poprzez niewłaściwe zastosowanie. 2. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: - art. 77 i 80 k.p.a. poprzez nieprawidłowe zastosowanie polegające na rozpoznaniu przedmiotowej sprawy wbrew dyrektywom wynikającym z tych przepisów, w szczególności poprzez brak oceny dowodów w sposób wyczerpujący i miarodajny; - art. 79 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie polegające na nieustaieniu naruszenia uprawnień strony do czynnego udziału w sprawie poprzez umożliwienie wzięcia udziału przy czynnościach rzeczoznawcy, - art. 7 kpa poprzez jego niezastosowanie skutkujące niewłaściwym zbadaniem istniejącego stanu taktycznego. Mając na uwadze powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. Ponadto wniesiono o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm prawem przepisanych. W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W ocenie Sądu zaskarżona decyzja nie naruszyła przepisów prawa materialnego ani procesowego. Organ stosownie do zasady wyrażonej w artykule 7, 77§ 1 i 107 § 3 k.p.a przeprowadził czynności niezbędnych do załatwienia sprawy, ustalił w sposób wystarczający stan faktyczny sprawy i wyjaśnił w sposób przekonujący swoje stanowisko w sprawie, co zdecydowało o oddaleniu skargi. W ocenie Sądu prawidłowo przeprowadzone postępowanie przez organy obu instancji umożliwiło prawidłowe ustalenie odszkodowania oraz jego powiększenie o [...]% wartości. Podstawę materialnoprawną decyzji stanowi ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz.U. z 2015 r., poz. 966). Stosownie do treści art. 19 ust. 4 ustawy nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna. Według art. 20 ust. 1 tej ustawy z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między inwestorem, a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, od odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Uzgodnienia dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Co istotne, w art. 20 ust. 2 ustawy zawarta jest regulacja, według której jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji. Oznacza to, że ten ostatni przepis prawa materialnego stanowi podstawę do działania organu administracji w zakresie ustalenia odszkodowania. Upoważnienie to ma miejsce wyłącznie wówczas, gdy wysokość odszkodowania nie została już określona na podstawie uzgodnienia dokonanego pomiędzy inwestorem, a dotychczasowym właścicielem. Jeżeli do takiego uzgodnienia doszło, organ administracji publicznej nie ma uprawnienia do wydania decyzji, której adresatem jest dotychczasowy właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty lub osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości), określającej w sposób władczy uprawnienie tej osoby do ustalonej kwoty odszkodowania. Bezsporne w niniejszej sprawie jest to, że nieruchomości oznaczone jako działki nr [...] i [...] zostały objęte decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2014 r. o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, jak też, że z dniem [...] września 2015 r., w którym decyzja ta stała się ostateczna, przedmiotowa nieruchomość stała się własnością Skarbu Państwa. Zarzuty skargi jak i poprzednio odwołania koncentrują się w zasadzie na kwestii wysokości ustalonego odszkodowania, wobec tego na wstępie podnieść należy, że podstawowym dowodem w przedmiotowej sprawie jest operat szacunkowy z [...] marca 2018 r. sporządzony przez sporządzony na jej użytek przez rzeczoznawcę R. W.. Zasadnie zatem Minister Inwestycji i Rozwoju zastosował przepis art. 138 § 1pkt 1 k.p.a. i zgodnie z zasadą dwuinstancyjności wyrażoną w art. 15 k.p.a. orzekł co do istoty sprawy, w oparciu o aktualną opinię o wartości nieruchomości sporządzoną przez ww. rzeczoznawcę majątkowego (art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 4 u.g.n. w zw. z art. 20 ust. 8 i art. 30 specustawy). Poza sporem pozostaje, że na datę [...] września 2014 r. na obszarze przedmiotowych nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jedynie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...]. Zgodnie z rysunkiem studium obie działki położone były na terenie oznaczonym symbolem "ZZ"- tereny rolne wskazane do zalania wodami powierzchniowymi. Działki miały nieregularne kształty i nie były ogrodzone, działka o nr [...] stanowiła łąkę, a działka o nr [...] nie była użytkowana. Do obu działek prowadziła gruntowa droga nieutwardzona. Analiza operatu szacunkowego prowadzi do konkluzji, że organy obu instancji prawidłowo oceniły jego zawartość merytoryczną i wnioski, uznając, że został sporządzony w sposób prawidłowy. Rzeczoznawca porównał dwa rynki nieruchomości rolnych i przeznaczonych na cele budowli przeciwpożarowych, stosując podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. W uzasadniony sposób poprzez porównanie obu tych rynków i przyjęcie, że cel wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości – ich wartość oszacowano na podstawie rynku terenów przeznaczonych pod budowle przeciwpowodziowe. Biegły wycenił wartość nasadzeń roślinnych oraz wartość uprawy łąki. Dotychczasowi właściciele przekazali inwestorowi oświadczenie o wydaniu przez nich przedmiotowych nieruchomości, a protokoły wydania przekazane zostały już [...] września 2014 r., stąd odszkodowanie zostało powiększone o [...]% wartości nieruchomości. Podkreślić należy, że strony nie złożyły żadnych uwag do operatu szacunkowego, który w ocenie Sądu nie zawierał błędów, które mogłyby go pozbawić waloru wiarygodnego dowodu w sprawie. Dobór właściwego podejścia, metody i techniki szacowania wymagają posiadania wiedzy specjalistycznej, którą posiada i posługuje się zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa rzeczoznawca. Zgodnie z kolei z art.10 k.p.a. zapewniono stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, w tym możliwość wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów. Skarżący nie złożyli kontroperatu ani nie zgłosili żadnych innych dowodów. Zarzuty skargi w zakresie naruszenia art.10k.p.a. są zatem pozbawione uzasadnienia. Podobnie nie mogły być wzięte pod uwagę przez organy administracji ewentualne, przyszłe plany zagospodarowania nieruchomości przez byłych właścicieli. Pozostałe zarzuty skargi wobec prawidłowo zastosowanych przez organ przepisów prawa materialnego oraz nienaruszenia żadnego ze wskazanych w skardze przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na jego wynik, Sąd uznał za pozbawione racji. Na marginesie Sąd zwraca uwagę, że zgodnie z art. 128 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 20 ust. 8 specustawy wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Z kolei specustawa w art. 21 ust. 3 wyraźnie wskazuje, że suma wysokości odszkodowania przysługująca dotychczasowemu właścicielowi, poza wyjątkami z ust. 7 i 8, nie może przekroczyć wartości nieruchomości. Jeżeli chodzi o wartość odtworzeniową nieruchomości określa się wartość gruntu i wartość jego części składowych (art. 135 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 20 ust. 8 specustawy). Odszkodowanie zatem, uregulowane w tym przepisie, nie stanowi wartości równej szkodzie, powstałej na skutek wywłaszczenia. Wartość szkody jest z reguły większa od wartości wywłaszczanego prawa, gdyż m.in. obok wartości wycenianej nieruchomości, może potencjalnie obejmować choćby utracone korzyści, koszty przeprowadzki i inne towarzyszące wywłaszczeniu straty. Wartość prawa wywłaszczanego i wartość szkody wyrządzonej wywłaszczeniem są zatem różnymi kategoriami. Innymi słowy określona na potrzeby niniejszej sprawy w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nie może zawierać wyceny tego typu elementów. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.