I SA/Wa 1323/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba (spr.) Sędziowie: WSA Iwona Kosińska WSA Marta Kołtun-Kulik Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi U. L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Wojewoda [...] decyzją dnia [...] maja 2011 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania U. L. od decyzji Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] marca 2011 r. ustalającej odszkodowanie na rzecz U. L. za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2, nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2, i nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2 położoną w W. przy ul.[...] , zajęte pod drogę publiczną powiatową oraz odmawiającej W.L., R.L., E. L., J. R. L. i J. L. ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy. Decyzją nr [...] z dnia [..] marca 2011r. Prezydent [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz U. L. za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2 , nr [...] z obrębu [...] o pow.[...] m2 i nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2, położoną w W. przy ul.[...], zajętą pod drogę publiczną powiatową oraz o odmowie ustalenia odszkodowania na rzecz W.L., R.L., E. L., J. R. L. i J. L, za ww. nieruchomość przy ul.[...]. Rozstrzygnięcie uzasadnił stwierdzeniem, iż spełnione zostały przesłanki z art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz.872 z późn. zm.) Od powyższej decyzji odwołała się U. L. Organ II instancji rozpoznając złożone odwołanie stwierdził, iż właścicielem przedmiotowej nieruchomości był J. L., który zmarł w 2003 r. Spadek po nim nabyła żona W. L. w udziale 5/20 części. oraz dzieci: R. L., E. L., U. L., J. L., J. L. po 3/20 części każde z nich. Na podstawie umowy o zniesienie współwłasności oraz umowy o częściowy dział spadku zawartej w formie aktu notarialnego z dnia [...]stycznia 2008 r. Rep. A nr [...]2008 wszyscy ww. spadkobiercy przenieśli swoje prawa do odszkodowania za grunty zajęte pod drogę na rzecz J. L. Następnie na podstawie umowy darowizn, umowy o ustanowieniu służebności osobistej oraz pełnomocnictwa (akt notarialny z dnia [...] lipca 2008 r. Rep. A Nr [...]- J. L. przekazane jej wcześniej wszelkie prawa do odszkodowania za przedmiotowe grunty zajęte pod drogę, co do których toczy się postępowanie administracyjne przeniosła na rzecz siostry –U. L. Wobec powyższego zaskarżoną decyzją odszkodowanie zostało ustalone na U. L., zaś pozostałym wnioskodawcom odmówiono ustalenia odszkodowania. W dalszej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji organ wskazał, że wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu 31 lipca 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. L, a ponieważ w trakcie rozpatrywania sprawy stwierdzono, że nastąpił upływ terminu ważności operatu, organ orzekający wystąpił do rzeczoznawcy o potwierdzenie aktualności operatu, w wyniku czego w dniu 30 września 2010 r. operat został zaktualizowany. Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do porównania zostały przyjęte transakcje nieruchomości gruntowych zajętych pod drogi publiczne, stosownie do przepisów wykonawczych do ustawy o gospodarce nieruchomościami zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, póz. 2109 z późn. zm.) tj. § 36 ust.1, w myśl którego, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Z akt sprawy wynika, iż organ zawiadomił strony o zebraniu całości materiału dowodowego i możliwości zapoznania się ze sporządzonym w przedmiotowej sprawie operatem szacunkowym, a także przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem stron i rzeczoznawcy majątkowego. Do zarzutów do operatu szacunkowego, zgłoszonych podczas rozprawy administracyjnej, rzeczoznawca ustosunkował się i wyjaśnienie przedstawił na piśmie, o czym strony zostały powiadomione. Ponadto strona nie przedłożyła alternatywnego operatu szacunkowego a subiektywne jej przekonanie, iż wskazana w operacie szacunkowym wartość odjętego prawa własności nieruchomości, przyjęta dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania, jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości dokonanej wyceny. Organ odwoławczy stwierdził przy tym, że operat szacunkowy odpowiadał wymogom prawa. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca zastosował zestawienie 12 transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane na rynku lokalnym, w celu pozyskania tych nieruchomości pod budowę dróg publicznych. Kwoty transakcji zostały skorygowane z uwagi na upływ czasu. Transakcje te dokonane były w terminie od miesiąca maja 2008 r. do miesiąca lipca 2009 r. Zatem podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie jest operat szacunkowy, który zdaniem organu odwoławczego nie pozostawał w sprzeczności z przepisami prawa stanowiącymi zasady jego sporządzenia tj. ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. W świetle art. 154 ugn. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Ocena taka może dotyczyć tylko i wyłącznie kwestii wykonania opinii zgodnie z przepisami prawa. Tym samym organ odwoławczy uznał za niezasadny zarzut podniesiony w odwołaniu przez stronę skarżącą dotyczący prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego co do doboru nieruchomości przyjętych do porównań, ich liczby oraz danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny, określającego wartość przedmiotowej działki. Tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania, a podważenie jego opinii w tym zakresie możliwe jest po wyczerpaniu trybu z art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. po przedłożeniu przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Skargę na decyzję Wojewody [...]do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła U. L. W skardze zarzuciła naruszenie przepisów postępowania przez naruszenie art. 7, 77, 80 i art. 107 § 3 kpa, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości lub w części, w jakiej ustala ona wysokość odszkodowania. Następnie uzupełniła skargę zarzucając zaskarżonej decyzji dodatkowo naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 73 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998 roku – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, polegające na błędnym ustaleniu wysokości słusznego odszkodowania oraz art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne ustalenie kręgu nieruchomości podobnych i obszaru rynku lokalnego przyjętych do porównania dla zastosowania metody korygowania ceny średniej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Badając sprawę w tak określonych granicach Sąd uznał, iż skarga jest niezasadna. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowił przepis art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) w brzemieniu: "1. Nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. 2. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, wypłaca: 1) gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi, 2) Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg.3. 3. Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości, o których mowa w ust. 1, jest ostateczna decyzja wojewody. 3a. Jeżeli istnieje konieczność określenia granic nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub własność jednostek samorządu terytorialnego, wydając decyzję, o której mowa w ust. 3, nie wydaje się decyzji o podziale nieruchomości. 4. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Ww. ustawa z dnia 13 października 1998 roku odsyła zatem w zakresie zasad określania wysokości odszkodowania do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej u.g.n. Określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (art. 7 u.g.n.) Zgodnie z art. 156 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie, operat stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, został sporządzony w dniu 31 lipca 2009 r. przez rzeczoznawcę J. L. Jego aktualność została potwierdzona stosowną klauzulą z dnia 10 września 2010 r. Stawiane przez skarżącą w uzasadnieniu skargi zarzuty odnoszą się do kwestionowania tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiadomości specjalnych, co do szacowania nieruchomości i dlatego nie mogły być oceniane przez organy w trybie art. 80 kpa jak również przez Sąd administracyjny. Należy także podkreślić, że w toku postępowania administracyjnego skarżąca miała możliwość, po zapoznaniu się ze sporządzonym operatem szacunkowym, wniesienia do niego uwag i zastrzeżeń. W tym m. in. celu została wyznaczona rozprawa administracyjna w dniu 4 lutego 2010 r., by strony mogły wyjaśnić ewentualne wątpliwości co do przedłożonego przez organ operatu. Ponadto biegły odniósł się do zarzutów stawianych przez pełnomocnika skarżącej w postępowaniu administracyjnym na piśmie z dnia 8 kwietnia 2010 r. Skarżąca mogła również zgodnie z art. 157 ugn przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, który podważałby przydatność operatu, sporządzonego na zlecenie organu, jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Z możliwości tej skarżąca jednak nie skorzystała. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował się do reguł wyceny nieruchomości określonych w cytowanym § 36 ust 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w spawie wyceny nieruchomości i sporządzanie operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. nr 207 poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej – art. 153 ust. 1 u.g.n. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie uwzględnione. W ocenie Sądu sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest spójny, logiczny i zawiera wszystkie niezbędne elementy wymagane prawem. Zarzut nie wzięcia do porównań nieruchomości podobnych do wycenianej nie jest zasadny. Do porównań przyjęto 12 transakcji (opisanych szczegółowo w operacie) z [...] i [...] zajętych lub przeznaczonych pod drogi gminne i powiatowe. Biegły nie miał obowiązku przyjąć do porównań transakcji nieruchomości tylko z[...], miał prawo przyjąć do porównań nieruchomości z rynku lokalnego. Wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań położone są na terenie Miasta. Obszar całego miasta, a tym bardziej dzielnic[...] W. , z całą pewnością stanowi rynek lokalny. Niezasadny jest zatem zarzut zaniżenia wartości wycenianej nieruchomości przez fakt przyjęcia do porównań nieruchomości położonych poza[...], bądź dzielnic bezpośrednio sąsiadujących z[...]. Reasumując, Sąd uznał, iż organy administracji rozpatrujące przedmiotową sprawę prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające i wydały rozstrzygnięcia zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Stan faktyczny sprawy został dokładnie wyjaśniony, zgromadzono i rozpatrzono cały materiał dowodowy, a strony postępowania były informowane o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków, będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Wszystkie zarzuty podniesione w skardze dotyczące naruszenie przepisów prawa procesowego oraz materialnego należy uznać za niezasadne. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę.