I SA/Wa 1326/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz, sędzia WSA Łukasz Trochym, asesor WSA Anna Fyda-Kawula (spr.), , po rozpoznaniu w dniu 1 kwietnia 2022 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2020 r. nr [...]. Wojewoda [...] zaskarżoną decyzją z [...] kwietnia 2021 r. nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm., zwanej dalej: k.p.a.) po ponownym rozpatrzeniu sprawy w wyniku odwołania Gminy [...] (Skarżąca) utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] października 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym. Starosta [...] wydał decyzję z [...] sierpnia 2018 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na Budowie drogi gminnej ul. [...] w [...], gmina [...], powiat [...], woj. [...] na wskazanym w niej odcinku, wraz z infrastrukturą towarzyszącą, przewidzianej do realizacji m. in. na stanowiących własność M.W. działkach: nr [...] (powstałej z podziału działki nr [...]) i nr [...] (powstałej w podziału działki nr [...]) z obrębu [...]. W związku z powyższym Starosta [...] ww. decyzją z [...] października 2020 r. na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 1363 ze zm.), art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2 i art. 132 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.) oraz art. 104 k.p.a. orzekł o: 1. ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości, położonej w powiecie [...], oznaczonej jako działki ewidencyjne nr [...], obręb [...], gmina [...] o łącznej powierzchni [...] ha, która z mocy prawa stała się własnością Gminy [...], przeznaczonej na realizację ww. inwestycji celu publicznego na rzecz M.W. - dotychczasowego właściciela gruntu; 2. zobowiązaniu Gminy [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna. W odwołaniu od powyższej decyzji Gmina [...] zarzuciła naruszenie art. 134 ust. 1 i 2 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez przyjęcie, jako głównego dowodu w sprawie, operatu szacunkowego zawierającego istotne uchybienia i wydanie decyzji na podstawie nieprawidłowej wyceny nieruchomości, co miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Wojewoda [...] zaskarżoną decyzją z [...] kwietnia 2021 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] października 2020 r. W uzasadnieniu organ odwoławczy powołał treść przepisów stanowiących podstawę rozstrzygnięcia i stwierdził, że kluczową częścią materiału dowodowego w tym postępowaniu jest operat szacunkowy, który tak jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie organów administracji. W tej sprawie, kwotę odszkodowania za grunt wydzielony na podstawie decyzji Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która z mocy prawa przeszła na własność Gminy [...], w wysokości [...] zł ustalono w oparciu o dane zawarte w operacie szacunkowym z [...] grudnia 2019 r. sporządzonym przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego A. K.. Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ustawy o gospodarce nieruchomościami) i wycenia nieruchomość, kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ), ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wojewoda [...] z urzędu zbadał też kwestię aktualności operatu szacunkowego i stwierdził, że nie zawiera on braków formalnych, błędów obliczeniowych, ani wewnętrznych niespójności sporządzonej wyceny. Do porównań, dla działki nr [...] przyjęto 20 wyselekcjonowanych transakcji drogowych. Podobnie określono wartość części drogowej działki nr [...], natomiast wartość części działki nr [...] o przeznaczeniu jednorodzinnym określono tą samą metodą, na podstawie zbioru 29 cen nieruchomości położonych w [...], przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną. W opinii Wojewody [...] oszacowana wartość nieruchomości wynika z cen porównawczych nieruchomości drogowych oraz o przeznaczeniu jednorodzinnym i cech rynkowych przedmiotu wyceny. Zastosowano właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Operat jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w tej sprawie. Oznacza to, że ww. decyzja Starosty [...] z [...] października 2020 r. jest zasadna i prawidłowa. W związku z tym zarzuty Gminy [...], iż wycena nieruchomości nie została wykonana prawidłowo przez rzeczoznawcę nie znajdują odzwierciedlenia w zgromadzonym materiale dowodowym. W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Skarżąca wniosła o jej uchylenie zarzucając naruszenie: - art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że ustalona wartość nieruchomości jest najbardziej prawdopodobną ceną, możliwą do uzyskania na rynku, określoną z uwzględnieniem cen transakcyjnych, - § 36 ust. 1 i 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W uzasadnieniu skargi Skarżąca stwierdziła, że organ administracji nie jest związany opinią biegłego. Zgodnie z zasadami szacowania nieruchomości drogowych rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny na podstawie § 36 ww. rozporządzenia, jest zobligowany do jednoczesnego uwzględniania przepisów art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W świetle art. 134 ust. 4 ww. ustawy jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowawczych jest przeznaczenie nieruchomości. Zdaniem Skarżącej, rzeczoznawca majątkowy nie wykazał staranności przy szacowaniu spornej nieruchomości, z uwagi na nieprawidłowe określenie przeznaczenia działki. Rzeczoznawca przy ustalaniu przeznaczenia bazował na Systemie Informacji Przestrzennej Gminy [...], który jest jedynie systemem poglądowym, a nie aktem prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości [...] w gminie [...] jest również ogólnie dostępny na Biuletynie Informacji Publicznej. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[...]" gminy [...], zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy w [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2003 r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] poz. [...] z dnia 29 sierpnia 2004 r. działka nr [...] znajdują się na terenie oznaczonym symbolem [...] - droga gminna dojazdowa. Wypis i wyrys z miejscowego planu został wydany przez Wójta Gminy [...] w dniu [...] grudnia 2019 r. na rzecz Starostwa Powiatowego w [...] - kserokopia w załączeniu. Zapis w ustaleniach miejscowego planu, jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość gruntu. Przy wycenie ww. nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie jest zgodne z celem wywłaszczenia, jej wycena winna być wykonana w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych z rynku lokalnego. Opinia rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego, stanowi dowód w sprawie ustalenia odszkodowania, dlatego też dokument ten winien być opracowany w sposób rzetelny. Każdy dowód mający znaczenie dla sprawy podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie administracyjne, zgodnie z art. 6, art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. Rzeczoznawca nie przesądza o kwocie należnego odszkodowania, a organ rozstrzygający sprawę jest obwiązany do dokonania analizy operatu szacunkowego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W konkluzji Skarżąca podniosła, że niepoprawna ocena przeznaczenia spornej nieruchomości spowodowała, że niewłaściwie rzeczoznawca zastosował ww. przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, co spowodowało, że wartość nieruchomości, stanowiącej działki nr [...] została określona nieprawidłowo. Wadliwy dobór nieruchomości porównawczych, powoduje, że operat szacunkowy sporządzony przez A. K. nie może posłużyć jako dowód ustalenia odszkodowania w tej sprawie. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji rozstrzygając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm., zwanej dalej: p.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (...). Sąd nie może natomiast orzekać w kwestiach wykraczających poza przedmiot zaskarżenia (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 stycznia 2005 r., sygn. akt OSK 1595/04). Kontrolując wydane w sprawie decyzje Wojewody [...] z [...] kwietnia 2021 r. oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty [...] z [...] października 2020 r. o ustaleniu na rzecz M. W. odszkodowania, zgodnie ze wskazanym wyżej kryterium, Sąd stwierdził, że nie są one zgodne z prawem. Podstawę prawną wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami stosowane na mocy odesłania zawartego w art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. - w zakresie nieuregulowanym w jej Rozdziale 3 - Nabywanie nieruchomości pod drogi. Zgodnie z art. 12 ust. 4a tej ustawy organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie zaś z treścią art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. Przepis art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis ten doprecyzowuje unormowanie, wynikające z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 powołanej ustawy). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 powołanej ustawy). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą to opinię rzeczoznawca przedstawia w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 tej ustawy). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przejętych z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych zawierają przepisy § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest uznawany za dowód z opinii biegłego, w rozumieniu art. 84 k.p.a. Organ oceniając taki dowód powinien zatem stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Konieczne jest uwzględnienie i tej okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (vide: wyrok TK z dnia 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01). Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Operat jest dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z dnia 14 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2761/19). W myśl art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. organ orzekający ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać, czy przedłożony operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami oraz czy jest logiczny i zupełny. Rozważania te powinny znaleźć odbicie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (art. 107 § 3 k.p.a.). Sąd, kontrolując decyzję, w której poddawano ocenie operat szacunkowy, powinien uwzględnić, że konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przez niego przyjętej. Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie (zob. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11). Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (tak NSA w powołanym wyżej wyroku z dnia 14 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2761/19). Odnosząc powyższe uwagi do stanu faktycznego tej sprawy, zauważyć należy, że prawidłowe ustalenie przeznaczenia spornych działek miało kluczowe znaczenie dla sprawy, gdyż zgodnie z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2 § 36 powołanego rozporządzenia). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w sposób przedstawiony w ust. 3 § 36 powołanego rozporządzenia. Z kolei z treści § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia wynika, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Należy podkreślić, że w rozpoznawanej sprawie organy zaakceptowały przyjęcie w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. w dniu [...] grudnia 2019 r., stanowiącym – w rozumieniu obowiązujących przepisów – podstawowy dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania, że na terenie, na którym jest położona wyceniana nieruchomość na dzień [...] sierpnia 2018 r. (wydania decyzji Starosty [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego "[...]" gminy [...], zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy w [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2003 r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia 29 sierpnia 2004 r. W operacie tym biegła podała, że wyceniana działka nr [...] znajduje się w terenie oznaczonym symbolem [...] – droga gminna dojazdowa, zaś wyceniana działka nr [...] znajduje się częściowo w terenie oznaczonym symbolem [...] – mieszkalnictwo jednorodzinne oraz częściowo w terenie oznaczonym symbolem [...] – droga gminna dojazdowa. W aktach administracyjnych sprawy znajduje się wypis i wyrys z ww. Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "[...]" gminy [...], wydany z upoważnienia Wójta tej Gminy w dniu [...] kwietnia 2019 r., na podstawie którego biegła ustaliła opisane powyżej przeznaczenie spornej nieruchomości. Wypis ten został przez nią załączony do pisma z [...] lipca 2020 r. stanowiącego odpowiedź na zastrzeżenia Wójta Gminy [...] do ww. operatu szacunkowego w zakresie określenia wartości działki nr [...]. W rozpoznawanej sprawie organ odwoławczy przywołał i zaakceptował ustalenia biegłej, które bazowały na ww. wypisie i wyrysie z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "[...]" gminy [...], wydanym w dniu [...] kwietnia 2019 r. Z uwagi zaś na to, że do skargi dołączono wypis i wyrys z ww. Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "[...]" gminy [...], wydany z upoważnienia Wójta tej Gminy w dniu [...] grudnia 2019 r., z którego wynika, że działka nr [...] w całości znajduje się na terenie oznaczonym w planie symbolem [...] – droga gminna dojazdowa, należało stwierdzić, że w sprawie tej przeznaczenie spornej nieruchomości budzi zasadnicze wątpliwości. Przeznaczenie działki nr [...] w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego "[...]" gmina [...] nie wynika również w sposób jednoznaczny z dokumentów znajdujących się na stronie https://bip-archiwum.klembow.pl/indexe106.html?id=144. Kwestia prawidłowego ustalenia przeznaczenia spornej nieruchomości jest natomiast kluczowa w rozpoznawanej sprawie, z uwagi na treść powołanych na wstępie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, stanowiących podstawę rozstrzygnięcia w sprawie. Jest ona tym bardziej konieczna, z uwagi na rozbieżności w zakresie treści pism z [...] grudnia 2019 r. (dołączone do skargi) oraz [...] kwietnia 2019 r. (znajdujące się w aktach administracyjnych) stanowiących wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "[...]" gminy [...], zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy w [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2003 r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia 29 sierpnia 2004 r., co do działki ew. nr [...]. Za zasadne Sąd uznał więc podniesione w skardze zarzuty naruszenia art. 134 ust. 1 i 2 w zw. z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Konsekwencją przyjętej metody szacowania było również naruszenie art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, m.in. ze względu na jej przeznaczenie. Wydając rozstrzygnięcia z naruszeniem ww. przepisów organy dopuściły się tym samym naruszenia przepisów postępowania, to jest art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W orzecznictwie podkreśla się, że jeżeli sporządzony w sprawie operat budzi wątpliwości co do zgodności z przepisami albo jest niezrozumiały, należy odmówić mu mocy dowodowej i zażądać jego wyjaśnienia lub uzupełnienia, weryfikacji przez organizację rzeczoznawców, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albo też zlecić wykonanie nowego operatu (vide wyrok NSA z 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 378/10). Reasumując, skoro w tej sprawie nie zostało w sposób jednoznaczny ustalone przeznaczenie spornej nieruchomości, to sporządzony w niej operat nie mógł w konsekwencji stanowić dowodu, na podstawie którego ustalono kwotę odszkodowania za sporną nieruchomość. Ze wskazanych powodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku. Ponownie rozpatrując sprawę konieczne będzie zatem pozyskanie nowego operatu szacunkowego, który dopiero po dokonaniu jego prawidłowej oceny i pozytywnym zweryfikowaniu przydatności tego dowodu do poczynienia podstawowych ustaleń w sprawie, z uwzględnieniem planistycznego przeznaczenia spornej nieruchomości, będzie mógł stanowić podstawę prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania należnego M. W.. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nastąpiło na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 2095).