I SA/Wa 1378/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marek Wroczyński Sędziowie: WSA Joanna Skiba (spr.) WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2011 r. sprawy ze skargi T. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez T. S. od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia [...] marca 2011 r. Nr [...] ustalającej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działka nr ew. [...] w związku z zatwierdzeniem projektu podziału ww. nieruchomości ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy O. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję . W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że decyzją Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia[...].04.2009 r. nr [...] zatwierdzono podział nieruchomości - działka nr ew. [...] obr. [...] przy ul. [...] Decyzją z dnia [...] marca 2011 r. Nr [...] ustalono opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działka nr ew. [...] w związku z zatwierdzeniem projektu podziału ww. nieruchomości ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia [...]04.2009 r. Nr[...]. Odwołanie od powyższej decyzji złożył J. S. – pełnomocnik T. S. W odwołaniu wskazał, że opłata została naliczona błędnie, gdyż w operacie błędnie wyliczono średnią cenę transakcji. Rozpatrując złożone odwołanie Kolegium zważyło, że podstawą prawną rozstrzygnięcia wydanego przez organ I instancji jest art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010.102.651 j.t. ze zm.). W myśl tego przepisu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust la, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej i wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. Operat zawiera także pozostałe elementy, które wymagane są dla tegoż dokumentu. Przedstawiona w sprawie opinia rzeczoznawcy jest logiczna i rzetelna, nadto uwzględnia wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (położenie, sposób użytkowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania) oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Zawiera też dokładny opis nieruchomości podobnych przyjętych do porównania. Dokument ten został zatem prawidłowo sporządzony w oparciu przepisy zawarte w rozdziale I działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami - Określanie wartości nieruchomości oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, póz. 2109 ze zm.) i bez wątpienia udowadnia, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła na skutek podziału. Organ podkreślił, że proces szacowania, w tym dobór ilości i rodzajów transakcji w określonym przedziale czasowym jest sprawą rzeczoznawcy majątkowego, który przebieg wnioskowania przy wycenie zobowiązany jest przedstawić w sporządzanym operacie. Z treści bowiem art. 154 ust. 1 ustawy wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ponadto zakwestionowana średnia cena z wykazanych transakcji jest obliczona prawidłowo (po zsumowaniu wartości za 1 m2 wszystkich transakcji i podzieleniu przez ilość transakcji) średnia cena wynosi [...] zł. Organ zwrócił uwagę, iż podział przedmiotowej nieruchomości został dokonany decyzją nr [...] z dnia [...]r. wydaną przez Burmistrza Miasta i Gminy O. Decyzja ta była ostateczna w dacie orzekania przez organ I instancji w niniejszej sprawie. Jak wynika z treści w/w orzeczenia podział nieruchomości nastąpił na wniosek skarżących. Uprawnionym do ustalenia przedmiotowej opłaty jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w tej sprawie będzie to Burmistrz Miasta i Gminy O. i tenże organ dokonał ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości .Dokładną stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości określa uchwała nr [...] z dnia [...] listopada 2007 r. Rady Miejskiej w O. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału nieruchomości. Uchwała ta określa stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30% z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Taką też stawkę przyjął Burmistrz Miasta i Gminy O. przy obliczaniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału przedmiotowej nieruchomości. Stosownie do art. 98a ust. 1a ustawy uchwała ta obowiązywała w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna. Zaskarżona decyzja nr [...]została wydana z zachowaniem trzyletniego okresu, określonego w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec powyższych rozważań organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji prowadząc postępowanie w niniejszej sprawie dokonał właściwych ustaleń pod względem merytorycznym. Wobec powyższego należało orzec jak w sentencji. Skargę na powyższą decyzję wniosła T. S. wnosząc o jej uchylenie. W uzasadnieniu decyzji wskazała na nieprawidłowe wyliczenie średniej ceny m2 nabywanych nieruchomości, a tym samym na zawyżenie naliczonej opłaty adiacenckiej. Podniosła także zastosowanie nieprawidłowego współczynnika korygującego oraz błędy stylistyczne w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Badając sprawę w tak określonych granicach Sąd uznał, iż skarga jest niezasadna. Na wstępie należy zaznaczyć, że ustalony przez organy stan faktyczny jest bezsporny. Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie toczyło się w trybie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. dalej u.g.n.). Zgodnie z ust. 1 powyższego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jednocześnie w ramach prowadzonego postępowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie jedyną kwestią sporną jest wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej. Z ustaleń organów obu instancji wynika, że podjęcie rozstrzygnięć określających wysokość opłaty adiacenckiej poprzedzone było ostateczną decyzją podziałową Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr[...], wydaną na wniosek skarżącej w trybie art. 93 ust.1 wyżej powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. W momencie wydania decyzji organu I instancji obowiązywała przy tym uchwała Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...] listopada 2007 r., zgodnie z którą na terenie objętym decyzją podziałową opłata adiacencka stanowiła 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale. Ustalenie kwoty należnej opłaty nastąpiło w oparciu o aktualny operat szacunkowy sporządzony w dniu 14 maja 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. S., w którym ustalona została wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz wynikający z różnicy między tymi wartościami wzrost wartości nieruchomości. W ocenie Sądu przedmiotowy operat w sposób wystarczający wyjaśnia, że w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost wartości nieruchomości o wielkości w nim przyjęte. Zgodnie z przytoczoną powyżej treścią przepisu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, przy czym wartość powyższą określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wyboru zaś właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie uwzględnione. W ocenie Sądu sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest spójny, logiczny i zawiera wszystkie niezbędne elementy wymagane prawem. Należy podkreślić, iż skarżąca była informowane o przebiegu postępowania i możliwości składania wniosków, zapoznawania się z gromadzonym materiałem dowodowym (pismo z dnia 10 lutego 2011 r.). Nie można zatem postawić organowi zarzutu, iż nie wypełnił on dyspozycji wynikającej z art. 77 § 1 kpa, a podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty dotyczące rzetelności i prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości należy uznać za bezzasadne. Istotą dowodu z opinii biegłego jest to, że biegły przygotowuje i opracowuje ją samodzielnie, bez udziału stron i organów. Dopiero po jej sporządzeniu zarówno strona, jak i organ mogą wnosić stosowne uwagi do opinii, wnioskować o wyjaśnienie określonych kwestii, poszerzenie badań, uściślenie i wyjaśnienie wniosków. Skoro skarżąca nie kwestionowała sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, nie wskazywała bowiem w toku postępowania na merytoryczne błędy w sporządzonym operacie i nie przedstawiła własnej wyceny spornej nieruchomości (operatu), to organ odwoławczy miał wszelkie podstawy by uznać, iż fakt wzrostu wartości nieruchomości został udowodniony, a tym samym uznać, iż przeprowadzanie kolejnych dowodów dotyczących tej okoliczności jest zbędne. Biegły w sporządzonym do niniejszej sprawy operacie szacunkowym przedstawił przyjęty sposób wyceny nieruchomości – podejście porównawcze, a także dokonał analizy i charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości, określając dokładnie cechy rynkowe oraz zróżnicowania w poszczególnych cechach wpływających na ceny działek gruntowych. Odnosząc się do zarzutów zawartych wprost w skardze, co do wadliwego sposobu oszacowania wartości powstałej w wyniku podziału działki nr [...] wskazać należy, iż są one niezasadne. W przypadku sporządzania operatu szacunkowego zastosowanie mają przepisy u.g.n. oraz ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2001 r. Przy szacowaniu nieruchomości nie mają zatem zastosowania matematyczne zasady liczenia średniej, biegły ma bowiem za zadanie wyliczyć w o oparciu o wyżej wymienione przepisy wartość wycenianej nieruchomości, biorąc pod uwagę średnie ceny uzyskiwane na rynku za nieruchomości podobne. Również zarzut nie wzięcia do porównań nieruchomości podobnych do wycenianej nie jest zasadny. Do porównań przyjęto 41 transakcji (opisanych szczegółowo w operacie) z miejscowości [...], [...], [...], [...] nie miał obowiązku przyjąć do porównań transakcji nieruchomości tylko z miejscowości S. , mógł przyjąć do porównań nieruchomości z rynku lokalnego. Wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań położone są na terenie gminy O., obszar gminy z całą pewnością stanowi rynek lokalny. Niezasadny jest zatem zarzut zawyżenia wartości wycenianej nieruchomości przez fakt przyjęcia do porównań nieruchomości położonych poza miejscowością S. .Ponadto z zestawienia transakcji wynika, że cena m2 nieruchomości w S. jest różna i waha się od [...] zł do [...] zł za m2. Za niezasadny należy również uznać zarzut błędnego przyjęcia współczynnika 0,97 -zamiast wg skarżącej -0,95. Ten zarzut wynika z niezrozumienia treści opisowej operatu Na karcie 7 operatu biegły wskazał, jakie współczynniki korygujące winny mieć zastosowanie przy określonych normatywach działki, natomiast zastosowany przez biegłego współczynnik 0,97 wynika z przyjęcia trendu czasowego cen nieruchomości (k. 80 operatu). Wreszcie za niezasadny należy uznać zarzut utraty aktualności operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego S. Zgodnie z przepisem art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 651, ze zm.) ważność operatu wynosi 12 miesięcy, natomiast nieważny operat nie może być oceniany przez organ administracji. Operat został sporządzony w maju 2010 r., zaś decyzja organu II instancji nosi datę 21 kwietnia 2011 r. Reasumując, Sąd uznał, iż organy administracji rozpatrujące przedmiotową sprawę prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające i wydały rozstrzygnięcia zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Stan faktyczny sprawy został dokładnie wyjaśniony, zgromadzono i rozpatrzono cały materiał dowodowy, a strony postępowania były informowane o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków, będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej również nie budzi wątpliwości. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę.