I SA/Wa 1384/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędziowie: WSA Iwona Maciejuk WSA Izabela Ostrowska (spr.) Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 marca 2014 r. sprawy ze skargi Burmistrza T. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego Burmistrza T. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] grudnia 2012r. Nr [...] Starosta [...] na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, 132 ust. 1 a i 2 oraz art. 134 w związku z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) zwanej dalej ugn oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz J. G. w wysokości [...]złotych za udział w [...] części, na rzecz J. S. w kwocie [...]złotych za udział [...]części, na rzecz H. S. w wysokości [...] złotych za udział [...] części, na rzecz K. S. w wysokości [...] zł za udział [...] części i na rzecz W. S. wysokości [...] złotych za udział [...] części w nieruchomości oznaczonej jako działki ewid. nr nr: [...], o łącznej pow. [...]m ², w obrębie [...], wydzieloną na mocy decyzji Burmistrza T. z dnia [...] sierpnia 2009r. znak: [...], pod drogi publiczne, gminne i zobowiązał Gminę [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w wysokości [...] złotych. Podjęte rozstrzygnięcie organ pierwszej instancji uzasadnił stwierdzeniem, iż nieruchomość powyższa spełnia przesłanki z art. 98 ust. 3 ugn. Od powyższej decyzji odwołał się Burmistrz T. wnosząc o jej uchylenie z uwagi na nieprawidłowo sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego i zawyżoną wysokość odszkodowania za powyższą nieruchomość w wyniku dokonanego podziału ostateczną decyzją Burmistrza T. z dnia [...] sierpnia 2009 r. Po rozpatrzeniu ww. odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2013r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 9 a ugn utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał, że decyzją z dnia [...]sierpnia 2009 r. znak: [...] z dnia [...]sierpnia 2009 r. Burmistrz T, zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie [...]. W wyniku dokonanego podziału z działki nr [...] o pow. [...] ha wyodrębniono m.in. działki: nr nr: [...] oraz [...]o łącznej pow. [...]m² z przeznaczeniem pod drogi gminne w [...]. Wojewoda [...]wskazał, że znajdują się w aktach sprawy notatki służbowe sporządzone z uzgodnień przeprowadzonych pomiędzy Gminą, a właścicielami gruntów w dniach 8 października 2009r., 17 czerwca 2010r. i 10 marca 2011r. z których wynika, że za nieruchomość wydzieloną pod drogi, przedstawiciel Burmistrza T. zaproponował odszkodowanie w wysokości najpierw [...]zł /m², później [...]zł/m² natomiast współwłaściciele nieruchomości – reprezentowani przez pełnomocnika W. S. proponowali kwotę odszkodowania w wysokości [...] zł/ m². Zaproponowana przez współwłaścicieli kwota odszkodowania w wysokości [...] zł/m² za wydzieloną pod drogi nieruchomość nie została przyjęta przez Gminę T., a zatem rokowania w tej sprawie zakończone zostały wynikiem negatywnym. W związku z czym współwłaściciele nieruchomości wystąpili do Starosty W. o wszczęcie postępowania administracyjnego o ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Dalej, organ odwoławczy przedstawił przebieg czynności podjętych w postępowaniu przez organ pierwszej instancji. Podkreślił, że Starosta [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia odszkodowania, następnie pismem z dnia 24 lipca 2012r. powiadomił strony o zebraniu całości materiału dowodowego oraz możliwości zapoznania się ze sporządzonym w sprawie operatem szacunkowym. Nadto, organ pierwszej instancji przed wydaniem decyzji umożliwił stronom wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Podał, że Burmistrz Gminy T. wyraził pisemną opinię na temat sporządzonego operatu a mianowicie nie zgodził się z wysokością ustalonej wartości nieruchomości wydzielonej pod drogi, zarzucając, iż rzeczoznawca do porównań przyjął transakcje gruntami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe, a nie pod drogi. Zgłoszone zarzuty organ pierwszej instancji przekazał rzeczoznawcy majątkowemu K. K.w celu zajęcia stanowiska. Autor operatu ustosunkował się do zgłoszonych zarzutów w piśmie z dnia 10 września 2012r. Następnie w dniu 5 października 2012r. organ prowadzący postępowanie przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem stron i rzeczoznawcy majątkowego. Wskazał, że z protokołu sporządzonego z rozprawy administracyjnej wynika, że strony zapoznały się z operatem szacunkowym, a rzeczoznawca majątkowy K. K. wyjaśnił stronom procedurę określenia wartości przedmiotowej nieruchomości i odniósł się do zgłoszonych przez strony postępowania uwag do wyceny. Wojewoda [...] zaznaczył, że podstawą odszkodowania w niniejszej sprawie jest operat szacunkowy, który w jego ocenie nie pozostawał w sprzeczności z przepisami prawa stanowiącymi zasady jego sporządzenia tj. rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 zm. Dz. U z 2011 r. Nr 165 poz. 985 dalej: "rozporządzenie"). W dalszych rozważaniach organ odwoławczy wyjaśnił, że operat wykonany przez rzeczoznawcę stanowi w sprawie dowód pomocny przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii, gdyż o wysokości odszkodowania decyduje jedynie właściwy organ i to on ocenia prawidłowość i wiarygodność otrzymanego operatu szacunkowego. Określenie wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami ww. rozporządzenia. Organ powołał przepis art. 154 ugn, który wskazuje, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia infrastrukturę techniczną, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat uznał, iż nie istnieje możliwość stosowania dla celów wyceny tej nieruchomości cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów zarówno zajętych jak i przeznaczonych pod drogi publiczne. Ustalił ,iż na analizowanym obszarze występuje niewystarczająca ilość porównywalnych transakcji dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, w konsekwencji rzeczoznawca przyjął transakcje gruntami niezabudowanymi o funkcji takiej samej jak terenów przyległych do wycenianych działek, czyli pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zdaniem Wojewody [...] w niniejszej sprawie rzeczoznawca przeprowadził należytą analizę tzw. transakcji "drogowych" (także z rynku rozszerzonego) i uzasadnił w operacie ( a także w innych pismach załączonych do akt sprawy), dlaczego okazały się one nieprzydatne w procesie wyceny. W tej sytuacji uznać należy, że właściwie zastosowano dyspozycję § 36 ust 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wojewoda [...] podał, że jedynym zarzutem do operatu jest nieścisłość w części opisowej operatu. Wskazał, że stan prawny powinien być określony na datę wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału, a nie na dzień 28 czerwca 2012 r., kiedy dokonano sprawdzenia zapisów w księdze wieczystej i na str. 5 wskazano, że właścicielem nieruchomości jest Gmina T. Zdaniem organu odwoławczego zostały spełnione również wymagania przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia, który wymaga aby przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjąć co najmniej kilkanaście nieruchomości. Do analizy w niniejszej sprawie wzięto zbiór 11 nieruchomości porównawczych z terenu T. z 2011-2012r. Nadto, organ drugiej instancji wyjaśnił, iż zgromadzony w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy nie pozostawia wątpliwości, iż nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania została wydzielona pod drogę publiczną, a więc operat szacunkowy powinien zostać sporządzony na podstawie § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia. W końcowych rozważaniach uzasadnienia decyzji Wojewoda [...] odniósł się do podnoszonych zarzutów w odwołaniu. Wyjaśnił, że brak jest zasadniczych uwag do operatu, wpływających na jego prawidłowość. Wskazał, że autor wyceny stwierdził co prawda istnienie wąskiej grupy transakcji drogowych na badanym rynku lokalnym, ale okazała się ona po jej analizie nieprzydatna dla potrzeb wyceny, stąd przeprowadzono ją na podstawie cen gruntów o przeznaczeniu przeważających wśród gruntów przyległych tj. działek budowlanych. Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu przez stronę skarżącą kwestii dotyczącej prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego co do doboru nieruchomości przyjętych do porównań, ich liczby oraz danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny, określającego wartość przedmiotowej działki, organ odwoławczy wyjaśnił, iż w zarzut dotyczący wyboru przez rzeczoznawcę obszaru do badania rynku lokalnego oraz transakcji przyjętych do porównań nie stanowi powodu do podważenia jego prawidłowości. W ocenie organu odwoławczego zarzut skarżących stanowi jedynie polemikę co do wysokości ustalonego odszkodowania. Dalej, Wojewoda [...] wyjaśnił, że o doborze transakcji i o wyborze metody wyceny decyduje rzeczoznawca majątkowy. Stwierdził, że nie jest więc uzasadniony zarzut, że w oparciu o przedstawione przez Gminę transakcje nieruchomościami "drogowymi", załączone do akt sprawy, można było przeprowadzić wycenę. Zaznaczył, że poza tym, w tabeli dotyczącej odnotowanych transakcji "drogowych" jedne dotyczy dróg wewnętrznych, inne - udziałów, co nie pozwala na traktowanie kilkunastu zebranych transakcji jako jednolitego zbioru. Poza tym, nawet gdyby do wyceny przyjęto dane przedstawione przez Gminę Tłuszcz, wybór ten mógłby być łatwo zanegowany, gdyż znalazły się tu dane z terenów wiejskich jak i miejskich (jak przedmiot wyceny z T.). Reasumując organ odwoławczy stwierdził, że operat dotyczący działek ewid. nr [...] o łącznej pow. [...] m² sporządzony został zgodnie z art. 175 ust. 1 ugn w korelacji z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.,zmienionego rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011r. W ocenie Wojewody [...] operat został sporządzony prawidłowo, nie budzi zastrzeżeń formalnych i merytorycznych. Wobec tego organ odwoławczy uznał rozstrzygnięcie Starosty [...] za prawidłowe. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na opisaną wyżej decyzję wniósł Burmistrz T. wnosząc o jej uchylenie i poprzedzającej ją decyzji Starosty [...]. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: 1) przepisów prawa materialnego, tj. § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez jego niezastosowanie pomimo, iż z przedstawionych przez Burmistrza T. dokumentów wynikały ceny nabycia nieruchomości drogowych, także określenie wartości rynkowej było możliwe przy i uwzględnieniu tych cen, 2) przepisów postępowania, tj. art. 7 i art. 77 kpa, polegające na dokonaniu pobieżnej oceny stanu faktycznego sprawy i braku rozpatrzenia całego, zebranego w jej toku materiału dowodowego, zwłaszcza przedstawionych przez Burmistrza T. dokumentów odnośnie dokonanych przez Gminę transakcji związanych z nabywaniem przez Gminę gruntów pod drogi gminne, 3) przepisów postępowania, tj. art. 7 i art. 77 kpa, polegające na przyjęciu lakonicznego odniesienia się rzeczoznawcy do przedstawionych przez Burmistrza T. dokumentów dotyczących dokonanych przez Gminę transakcji związanych z nabywaniem przez Gminę gruntów pod drogi gminne, 4) przepisów postępowania, tj. art. 107 § 3 kpa, polegające na braku przedstawienia przez organ przyczyn, z powodu których przedstawionym przez Burmistrza T. dokumentom dotyczącym dokonanych przez Gminę transakcji związanych z nabywaniem gruntów pod drogi gminne, odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz dlaczego nie wziął ich pod uwagę, 5) przepisów postępowania tj. art. 80 w związku z art. 140 kpa, polegające na braku oceny prawidłowości sporządzonego operatu w zakresie jego przydatności jako materiału dowodowego w sprawie. W uzasadnieniu skargi Burmistrz T. podniósł, że organ w żaden sposób nie odniósł się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu w zakresie zarówno wydania decyzji w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego, zawierającą nieprawidłowe ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, zgodnie z która ustalono wysokość odszkodowania jak i do uchybień proceduralnych szczegółowo wskazanych w odwołaniu. Zdaniem Burmistrza T. zgłoszone zastrzeżenia do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego nie zostały uwzględnione przez Wojewodę [...]. Skarżący wskazał, że zgodnie z operatem rzeczoznawca majątkowy wziął do porównania nieruchomości budowlane, a nie nieruchomości drogowe, czyli nieruchomości o podobnych cechach i przeznaczeniu. Transakcje dotyczące nabywania nieruchomości przez Gminę T. pod drogi, zawierane były w formie aktów notarialnych na zasadach rynkowych. Były to czynności prawne dobrowolne poprzedzone negocjacjami. Burmistrz T. podał, że zgodnie z ustaleniami, podjętymi na rozprawie administracyjnej, która odbyła się w dniu 5 października 2012r. w Starostwie Powiatowym w [...], w dniu [...] października 2012r., Burmistrz T. przekazał rejestr oraz kserokopie aktów notarialnych dotyczących dotychczasowych transakcji zawartych przez Gminę T. związanych z nabyciem nieruchomości i z przeznaczeniem pod drogi gminne. Zdaniem skarżącego rzeczoznawca, w piśmie z dnia 6 listopada 2012r., jedynie lakonicznie odniósł się do tych dokumentów, stwierdzając, iż transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym nabywane przez Gminę T. na cele drogowe nie są przydatne w procesie wyceny. W ocenie Burmistrza T. takich wyjaśnień nie można uznać za wystarczające. Organ, w tej sytuacji, przed wydaniem decyzji, powinien rozpatrzyć złożone dokumenty i rozważyć argumenty wskazane przez Burmistrza T. Burmistrz T. wskazał § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 207, poz. 2109 ze zm.) ustawodawca wprost wskazuje, iż wartość winna być ustalana, jeżeli taka możliwość istnieje, w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Wobec powyższego, przy sporządzaniu opinii, rzeczoznawca pod tym kątem powinien badać rynek. Zwłaszcza, że otrzymał odpowiednie dokumenty. Jednocześnie, nawet jeżeli rzeczoznawca uznaje ww. transakcje za nieprzydatne, winien zbadać szerszy rynek lokalny nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Zdaniem skarżącego organy miały obowiązek samodzielnie ocenić wartość dowodową operatu. W ocenie Burmistrza T. organy wydające decyzje naruszyły w szczególności przepisy prawa materialnego, które miały istotny wpływ na wynik sprawy i konieczne jest wyeliminowanie z obrotu prawnego. Skarżący stwierdził, iż decyzja organu została oparta na opinii sporządzonej z naruszeniem prawa. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje: Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu (art. 145 §1 pkt 1 ppsa). W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia wystąpiły, a zarzuty skargi okazały się uzasadnione, wobec czego skarga zasługuje na uwzględnienie. Powołana w art. 98 ust. 3 regulacja statuuje zasadę, iż w sytuacji wydzielenia działek pod drogi publiczne, ich dotychczasowemu właścicielowi, (który utracił własność z mocy prawa z dniem uzyskania ostateczności przez decyzję o ich podziale) przysługuje odszkodowanie, które powinno być "uzgodnione" między nim a właściwym organem. Uzgodnienie wysokości odszkodowania ma zatem miejsce już po przejściu prawa własności na podmiot wymieniony w tym przepisie. Właściwym organem jest organ reprezentujący podmiot nabywający własność działek, a zatem może to być organ wykonawczy gminy – wójt, zarząd powiatu, zarząd województwa lub starosta reprezentujący interes Skarbu Państwa. Kwota odszkodowania jest zatem wynikiem negocjacji. Przeprowadzenie "uzgodnień" czy to z inicjatywy dotychczasowego właściciela, czy właściwego organu jest obligatoryjne. Dopiero w sytuacji nie dojścia do uzgodnienia, negatywny wynik negocjacji daje podstawę do wszczęcia postępowania administracyjnego o ustalenie odszkodowania w drodze decyzji, na zasadach obowiązujących przy wywłaszczeniu. odszkodowania w drodze decyzji, na zasadach obowiązujących przy wywłaszczeniu. Przepis art. 98 ust. 3 ww. ustawy przewiduje dwa odrębne tryby ustalenia odszkodowania za przejęte grunty. Pierwszy z nich polega na uzgodnieniu przez właściciela lub użytkownika wieczystego z właściwym organem wysokości odszkodowania i ma charakter cywilnoprawny, podczas gdy drugi tryb polega na ustaleniu odszkodowania przez organ administracji w drodze decyzji administracyjnej. Wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie odszkodowania jest możliwe, gdy wysokość odszkodowania nie zostanie ustalona w wyniku uzgodnień. W sprawie niniejszej sytuacja taka miała miejsce, bowiem nie doszło do uzgodnienia wysokości należnego odszkodowania pomiędzy dotychczasowymi właścicielami działek a Burmistrzem T. Przejście do etapu administracyjnego w przedmiocie ustalenia odszkodowania , zainicjowane wnioskiem W. S., działającego w imieniu wszystkich współwłaścicieli, z dnia 10.01.2012r., było w okolicznościach sprawy niniejszej uzasadnione. Do ustalenia odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n., przyjmuje się stan nieruchomości, z których wydzielono te działki na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania (§ 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej zwane "rozporządzeniem"). Na zlecenie Starosty sporządzony został dla działek nr [...] operat szacunkowy z dnia 28 czerwca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. Biegły nie zastosował przy wycenie § 36 ust. 4 rozporządzenia, uzasadniając to twierdzeniem, iż transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym nabywane przez Gminę T. na cele drogowe nie są przydatne w procesie wyceny i przyjął metodę zastosowania wyceny przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych . Zgodnie z przepisem art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ,oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. W sprawie niniejszej oceny w formie opinii z dnia 6 września 2013r. dokonało [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w B. w osobach Kierownika Zespołu Oceniającego- M. S. i Członka tego zespołu G. D. . W opiniowanym operacie stwierdzono błędy wpływające w sposób bezpośredni na określaną wartość nieruchomości: •- brak analizy rynku regionalnego nieruchomości drogowych zgodnie z 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz zgodnie z utrwalonym orzecznictwem w tym zakresie; - objęcie analizą rynku lokalnego, wśród 11-tu zebranych transakcji, jednej transakcji nieruchomością nieporównywalną do wycenianej z uwagi na stan jej zagospodarowania (zabudowana), co eliminuje możliwość zastosowania w wycenie metody korygowania ceny œśredniej z uwagi na warunek konieczny tej metody (kilkanaście transakcji) zgodnie z § 4.4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; •- przypisanie wycenianej nieruchomości oceny "dobra" w stosunku do cechy rynkowej "otoczenie i sąsiedztwo", co jest niezgodne z oceną w/w cechy przypisaną w trakcie dokonywanych przez Autora operatu szacunkowego oględzin wycenianej nieruchomości (w oparciu o oględziny w terenie przypisano nieruchomości wycenianej ocenę ""słabą"). Ponadto ocena stwierdziła uchybienia œświadczące o niewystarczającej staranności i obniżające stopień zaufania do operatu szacunkowego, które jednocześnie mogły przyczynić się do popełnienia błędów istotnych (wymienionych powyżej): -opis elementów stanu nieruchomości wycenianej takich jak stan zagospodarowania, stan techniczno- użytkowy, otoczenie oraz stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej dokonany został w dacie wyceny, bez odniesienia do daty wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (wydanej prawie 3 lata przed sporządzeniem operatu szacunkowego). W tym miejscu należy podkreślić, iż stosownie zaś do art. 157 ust. 1a u.g.n., operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie. Przepis art. 157 ust. 1a u.g.n. jest jednoznaczny w swej treści i nie daje organowi administracji publicznej możliwości kontroli prawidłowości oceny dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (zespół oceniający). Ustawodawca zdecydował, że operat szacunkowy, w odniesieniu do którego wydana została negatywna ocena przez organizację zawodową rzeczoznawców - a taka negatywna ocena została wydana przez [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w B. w odniesieniu do operatu z dnia [...] czerwca 2012 r. - traci charakter opinii o wartości nieruchomości od dnia wydania tej oceny. W świetle treści przepisu art. 157 ust. 1a u.g.n. operat szacunkowy traci charakter opinii o wartości nieruchomości niezależnie od tego, na jakim etapie toczącego się postępowania ta negatywna ocena została przedłożona. W związku z tym, że operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a wartość ta jest podstawą ustalenia następnie przez organ wysokości odszkodowania (art. 134 u.g.n.), należało uchylić zaskarżoną decyzję oraz decyzję ją poprzedzającą wobec naruszenia art. 7, 77 w związku z art. 98 ust 3 w związku z art. 134 u.g.n Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie podkreśla przy tym, że - na gruncie obowiązującego prawa, w tym w szczególności w świetle treści przepisu art. 157 ust. 1a u.g.n. - negatywna ocena organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie podlega kontroli i ocenie organu administracji jako dowód, a to z uwagi na bezpośredni skutek jaki ta ocena wywołuje. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Starosta W. zobligowany będzie do zlecenia wykonania nowego operatu szacunkowego dla działek nr [...] celem ustalenia odszkodowania za powyższe działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n., przyjmując stan nieruchomości, z których wydzielono te działki na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania (§ 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Z tych względów , uznając, iż zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I instancji zapadła z naruszeniem art. 7, 77 kpa w związku z art. 98 ust 3 w związku z art. 134 u.g.n , Sąd orzekł jak w sentencji w oparciu o art. 145. § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. )uchylając zaskarżoną decyzje oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2012r. O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono w oparciu o art. 152 p.p.s.a. Rozstrzygnięcie o kosztach znajduje podstawę w art. 200 przywołanej ustawy.