I SA/Wa 1398/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) Sędziowie WSA Elżbieta Sobielarska WSA Dariusz Chaciński Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 stycznia 2011 r. sprawy ze skargi Gminy Miasta L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2010 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Zaskarżoną decyzją nr [...] z [...] maja 2010 r. Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania Gminy Miejskiej L. od decyzji Starosty L. nr [...] z [...] lutego 2010 r. ustalającej odszkodowanie za grunt położony w L., oznaczony w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ew. [...], o pow. [...] m2, zajęty pod drogę publiczną (gminną) ul. [...] – utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że decyzją nr [...] z [...] lutego 2010 r. Starosta L. ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz I.K. oraz T.J. za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, ulicę [...] w L. oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] z obrębu [...], o pow. [...] m2. W uzasadnieniu stwierdził, że nieruchomość ta spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r., Nr 133, poz. 872 z późn. zm.). Odwołanie od tej decyzji złożyła Gmina Miejska L., kwestionując wysokość odszkodowania ustaloną w oparciu o sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy Wojewoda [...] wskazał, że zgodnie z art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z 13 października 1988 r., nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Wniosek o odszkodowanie pismem z dnia [...] listopada i [...] listopada 2005 r. złożyli I.K. oraz T.J. Organ wskazał, że decyzją z [...] lipca 2006 r. nr [...] Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę – Miasto L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości położonej w jednostce ewidencyjnej L. w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, wchodzącej w skład drogi gminnej stanowiącej część ulicy [...] w L. Organ wyjaśnił że wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] października 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W.L. Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Ze względu na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne, wyceny gruntów dokonano w oparciu o nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową niską. Wojewoda zaznaczył, że zgodnie z art. 75 kpa opinia biegłego jest jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości zajętej pod drogę publiczną nie jest zatem wiążąca dla Starosty przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, dotyczącej w szczególności prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ wskazał, że [...] czerwca 2009 r. w Starostwie Powiatowym w L. odbyła się rozprawa administracyjna, podczas której strony mogły składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie. Ponadto strony miały możliwość wypowiedzenia się co do wyników postępowania dowodowego. Jak wynika z akt sprawy Prezydent Miasta L. jak również I.K. oraz T.J. na żadnym etapie postępowania nie zgłaszali uwag czy też zastrzeżeń oraz wątpliwości do sporządzonej wyceny. Wojewoda [...] podkreślił, ze zgodnie z § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast stosownie do § 36 ust. 2 pkt 2 w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając przedmiotową wycenę ustalił, czemu dał wyraz w operacie szacunkowym, iż na rynku lokalnym brak jest transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. W związku z czym nie można było zastosować § 36 ust. 1 w/w rozporządzenia. W tej sytuacji uzasadnione było zastosowanie § 36 ust. 2 niniejszego rozporządzenia. Do porównania rzeczoznawca przyjął transakcje nieruchomościami położonymi najbliżej nieruchomości wycenianej o podobnym przeznaczeniu i sąsiedztwie. Zgodnie z § 36 ust. 1 w/w rozporządzenia Rady Ministrów przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze. Stosownie zaś do § 4 ust. 2 rozporządzenia w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami – zgodnie z § 4 ust. 2 w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia. Wojewoda wskazał, że stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm. dalej ugn) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Organ zwrócił uwagę, ze rzeczoznawca dokonując wyboru właściwej metody szacowania kieruje się zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi. Zdaniem Wojewody organ administracji publicznej nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Nie może zatem również wskazywać rzeczoznawcy wyboru metody czy też techniki szacowania. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W.L. w dniu [...] października 2009 r. nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wskazał, że stosownie do art. 157 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Z tej przyczyny Wojewoda nie podzielił stanowiska odwołującego, że organ I instancji powinien zlecić wycenę przedmiotowej nieruchomości innemu rzeczoznawcy. Zdaniem organu odwoławczego Starosta L. nie był również zobowiązany do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie. Opinia biegłego jest jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Organ I instancji po szczegółowym przeanalizowaniu niniejszej wyceny uznał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania. Strony zarówno na rozprawie administracyjnej jak również po otrzymaniu zawiadomienia z art. 10 kpa o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, nie zgłaszały żadnych uwag ani wątpliwości w stosunku do sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła Gmina Miejska L. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: - naruszenie § 4 ust. 2 oraz ust. 3 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy. - naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 kpa poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że rzeczoznawca wybrał sześć nieruchomości podobnych pod względem lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi i sąsiedztwa. Skarżąca podniosła, że żadna z tych nieruchomości nie jest położona w tym samym obrębie co nieruchomość wyceniana. Poza tym powierzchnia działek branych pod uwagę do porównania jest od kilku do kilkunastu razy większa od powierzchni gruntu wycenianego. Ponadto jako okres badania rynku rzeczoznawca przyjął lata 2008 – 2009, nie uwzględniając faktu, iż po roku 2008 nastąpił znaczny spadek cen nieruchomości. W ocenie skarżącej rzeczoznawca nie przyjął do wyceny nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, czym naruszył dyspozycję § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Skarżąca zwróciła uwagę na rodzaje cech, które rzeczoznawca uwzględnił dokonując obliczenia współczynnika korygującego mającego decydujące znaczenie przy ustalaniu ceny nieruchomości. Jedną z nich jest dostęp do drogi publicznej, który miał 10% wpływ na ustalenie ceny. Zdaniem skarżącej oczywistym jest, że nieruchomość, która jest zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi oraz ciągów komunikacyjnych, a pełne uzbrojenie w media oraz możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną. Uwzględnienie tej cechy, w ocenie skarżącej, sztucznie zawyża wysokość współczynnika korygującego, a tym samym cenę nieruchomości. Skarżąca podniosła, że mimo, iż wyceniana nieruchomość posiada niepełne media, rzeczoznawca określił jej uzbrojenie jako bardzo dobre. Niezgodne jest to z opisem procedury szacowania zawartym w punkcie 10 operatu, gdzie nieruchomość częściowo uzbrojona powinna zdobyć ocenę "średnią". Błąd ten niewątpliwie miał wpływ na zawyżenie wartości wycenianej nieruchomości, jak również wysokości należnego odszkodowania. Zdaniem skarżącej kolejny błąd operatu polega na uwzględnieniu w operacie cechy "położenie i atrakcyjność lokalizacji", która według rzeczoznawcy oznacza położenie przy głównych ulicach, z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, obiektów handlowo-usługowych, obiektów oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Rzeczoznawca określił wpływ przedmiotowej cechy na cenę nieruchomości na 30%, podczas gdy w przypadku nieruchomości będącą drogą publiczną nie powinna mieć ona żadnego znaczenia. Oznacza to, w ocenie skarżącej, że sztucznie zawyżono cenę przedmiotowej nieruchomości, a co za tym idzie i wysokość odszkodowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy z 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy. W niniejszej sprawie wysokość odszkodowania ustalono z uwzględnieniem operatu szacunkowego z [...] października 2009 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca w operacie zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Stosownie do § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (dalej: ,,rozporządzenie") przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Jak wynika z operatu szacunkowego, na rynku lokalnym obejmującym L. nie było transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. W związku z tym do określenia wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca zastosował § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Z operatu wynika, że przy określeniu wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę sześć transakcji nieruchomości podobnych, położonych najbliżej nieruchomości wycenianej, z lat 2008- 2009 wskazując, iż w tych latach ceny nie rosły szybko, a były wręcz stabilne i pozostają aktualne na datę sporządzanej wyceny. Na podstawie tych transakcji, stosując wskaźniki korygujące, ustalono cenę za 1 m2 na kwotę [...] zł. Niezrozumiały jest zarzut skargi, że rzeczoznawca nie uwzględnił cen po 2008 r., skoro do porównania przyjął także transakcje z roku 2009. W ocenie Sądu metoda przyjęta za podstawę wyceny nie budzi wątpliwości, a operat jest zgodny z rozporządzeniem. Skoro na terenie L. nie dokonywano transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi, konieczne było zastosowanie przez rzeczoznawcę § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Nie można podzielić zarzutów skargi, że nieruchomości przyjęte do porównania nie są podobne, gdyż nie są położone w tym samym obrębie oraz, że różnią się powierzchnią działek. Wbrew temu zarzutowi, podobieństwo nieruchomości nie sprowadza się do powierzchni i położenia w tym samym obrębie geodezyjnym. Jak wskazuje się w operacie, kryterium podobieństwa obejmuje także atrakcyjność lokalizacji i położenia, uzbrojenie oraz dostęp do drogi, sąsiedztwo i otoczenie, możliwość alternatywnego wykorzystania. Wszystkie te cechy decydują o tym, czy nieruchomości są do siebie podobne. Odnośnie zarzutu skargi dotyczącego wadliwego przyjęcia przez rzeczoznawcę jako współczynnika korygującego dostępu do drogi publicznej, wskazać należy, że zarzut ten byłby zasadny wtedy, gdyby rzeczoznawca określał wartość nieruchomości zajętej pod drogę według zasad, o których mowa w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Jednakże - jak to już wyżej wskazano- na rynku nieruchomości w L. takich transakcji nie było. To samo dotyczy zarzutu współczynnika atrakcyjności nieruchomości. Zważyć należy, że skarżąca podważając wysokość odszkodowania nie przedstawiła w toku postępowania administracyjnego dowodów, z których wynikałoby, że wycena dokonana przez rzeczoznawcę, jest wadliwa. Brała ona udział w rozprawie administracyjnej przeprowadzonej [...] listopada 2009 r. z udziałem rzeczoznawcy i nie złożyła żadnych zastrzeżeń do operatu, którego treść była jej znana. Również w toku postępowania skarżąca nie przedstawiła innych dowodów lub operatu sporządzonego na własne zlecenie, mimo że od daty rozprawy administracyjnej do wydania decyzji przez organ I instancji upłynęły trzy miesiące. Również w toku postępowania odwoławczego takie dowody nie zostały złożone. Organ prowadząc postępowanie przeprowadził z urzędu wszystkie niezbędne dowody dokonując ich prawidłowej oceny. W tej sytuacji zarzut skargi dotyczący naruszenia przepisów art. 7, 8, 11 i 77 kpa, jest niezasadny. Mając na uwadze wszystkie omówione okoliczności - z mocy art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.)- Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.