I SA/Wa 1404/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Maciejuk Sędziowie: WSA Gabriela Nowak (spr.) WSA Dariusz Chaciński Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2013 r. ze skargi P. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. ISA/Wa 1404/13 UZASADNIENIE Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania P. D. od decyzji Wójta Gminy W. z dnia [...] stycznia 2013 r. Nr [...] ustalającej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr ew. [...], na skutek jej podziału - zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy. Przedmiotowa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym: Na wniosek T. W., P. D. i M. D. współwłaścicieli nieruchomości położonej w gminie W., obrębie geodezyjnym [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, dla której prowadzona była księga wieczysta Nr [...], decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. Nr [...] Wójt Gminy W. zatwierdził podział przedmiotowej nieruchomości na 8 działek: [...] (przeznaczoną pod drogę wewnętrzną), [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Dla terenu działki nr [...] z obrębu geodezyjnego [...], decyzją Nr [...] z dnia [...] maja 2010 r. o warunkach zabudowy, wydaną z upoważnienia Wójta Gminy W. przez Zastępcę Naczelnika Wydziału [...], ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących, zbiorników na nieczystości płynne oraz niezbędnej infrastruktury technicznej. Pismem z dnia 17 lipca 2012 r. Wójt Gminy W. zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, powstałego wskutek jej podziału. Postanowieniem z dnia [...] lipca 2012 r. organ pierwszej instancji powołał rzeczoznawców majątkowych do wykonania operatu szacunkowego ustalającego wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem oraz po podziale. Organ podkreślił, że etapie postępowania dotyczącym ustalenia wszelkich okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, a co za tym idzie, na ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej zapewniono stronom czynny udział. Operat szacunkowy z dnia 30 sierpnia 2012 r. sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania wykazał wzrost wartości nieruchomości po podziale. Rzeczoznawca przy szacowaniu wartości gruntu stanowiącego działkę nr ew. [...] z obr. geod. [...] przed podziałem i po podziale, zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Organ wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie określił ceny średnie i zakresy współczynników korygujących w następujących grupach powierzchniowych do [...] m2 (analiza 18 transakcji str. 7 i 8 operatu), od [...] m2 do [..] m2 (analiza 39 transakcji str. 9 operatu), od [...] m2 do [...] m2 (analiza 22 transakcji str. 10 operatu), powyżej [...] m2 (analiza 16 transakcji str. 11 i 12 operatu) oraz dodatkowo w grupie działek przeznaczonych pod drogi (analiza 17 transakcji str. 13 operatu). Określił również skalę ocen w aspekcie cech rynkowych, wartości i zakresy współczynników korygujących dla każdego z w/w zbiorów. W wyniku szacowania wartości rynkowej nieruchomości tj. dz. nr. ew. [...] obr. geod. [...] przed podziałem, rzeczoznawca ustalił wartość gruntu w wysokości [...] zł. W wyniku szacowania wartości rynkowej nieruchomości tj. dz. nr. ew. [...] obr. geod. [...] po podziale, rzeczoznawca ustalił wartość gruntu w wysokości [...] zł. Różnica wartości nieruchomości przed podziałem w stosunku do wartości nieruchomości po podziale wyniosła więc: [...] zł. Rzeczoznawca w swojej opinii ustalił stan przedmiotowej nieruchomości w dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości tj. na dzień [...] grudnia 2010 r. oraz w dacie kiedy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna tj. na dzień [...] stycznia 2011 r. Organ wskazał, że opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości zgodnie z dyspozycją Uchwały Rady Gminy W. Nr [...] z dnia [...] lutego 2008 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej naliczanej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, ustala się w wysokości 20% różnicy wartości nieruchomości. Organ podkreślił, że przed wydaniem decyzji w sprawie, umożliwił stronom wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań w sprawie, a w szczególności do zapoznania się z operatem szacunkowym. Informację o powyższej możliwości, organ skierował do T. W. oraz P. D. i M. D., pismem z dnia 10 września 2012 r. Pismem z dnia 26 września 2012 r. P. D. i M. D. wnieśli o wyjaśnienie kwestii dotyczących treści operatu szacunkowego. Pismem z dnia 11 października 2012 r., rzeczoznawca majątkowy szczegółowo ustosunkował się do kwestii podnoszonych w piśmie stron z dnia 26 września 2012 r. W odpowiedzi na powyższe pismem z dnia 29 października 2012 r. P. D. i M. D. wnieśli o przedłużenie terminu do wypowiedzenia się w sprawie. Wskazali jednocześnie, że wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 11 października 2012 r. były niekompletne. Uzupełnienie wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego do pisma stron z dnia 27 września 2012 r. przesłane zostało skarżącym przez organ przy piśmie z dnia 10 grudnia 2012 r. Biorąc po uwagę treść uwag stron postępowania do operatu szacunkowego, organ postanowił przeprowadzić rozprawę administracyjną z udziałem biegłego, mającą na celu - umożliwienie stronom uzyskania wyczerpujących wyjaśnień ze strony rzeczoznawcy majątkowego dotyczących treści operatu. Strony postępowania prawidłowo zawiadomione o rozprawie nie stawiły się w wyznaczonym miejscu i terminie. W ocenie organu operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania administracyjnego, zawierał wszystkie niezbędne elementy, jego treść była spójna i logiczna. Został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r, Nr 102, poz. 651 ze zm.), ustawy z dnia 27 marca 2003 r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r, Nr 80, poz.717ze zm.), ustawy dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U.z 2010 r, Nr 243, poz. 1623 ze zm), ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. Z1964 r, Nr 16, poz. 93 ze zm.) oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. u. z 2004 r, Nr 207, poz 2109 z późn.zm), standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Organ podkreślił, ze operat szacunkowy zawierał w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. W ocenie organu stanowił więc wiarygodny dowód w niniejszym postępowaniu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania P. D. od decyzji Wójta Gminy W. z dnia [...] stycznia 2013 r. Nr [...] ustalającej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr ew. [...], na skutek jej podziału - zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy. Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji wskazał, ze w niniejszej sprawie w dniu wydawania decyzji przez organ pierwszej instancji obowiązywała Uchwała Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] lutego 2008 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej naliczanej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, jak również uprawniony rzeczoznawca majątkowy określił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, jaki nastąpił na skutek jej podziału. Zatem zostały spełnione przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej. Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie był sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W ocenie Kolegium operat ów został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Oceniając go jako dowód w sprawie brak jest podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej. Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ odwoławczy podkreślił, że organ pierwszej instancji dwukrotnie organizował stronom możliwość osobistego spotkania z rzeczoznawcą, aby zostały wyjaśnione wszelkie wątpliwości związane z treścią operatu szacunkowego. Strony z żadnej z tych możliwości nie skorzystały. Zatem bezzasadne są zarzuty o naruszeniu ar. 7, 77 i 80 kpa, skoro organ podjął niezbędne czynności mające na celu prawidłowe załatwienie sprawy. Odnosząc się do zarzutu nieprzekazania przez organ pierwszej instancji "kopii protokołu jako skanu na wskazany adres mailowy" organ odwoławczy wskazał na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 czerwca 2012 r. I OSK 769/12, w którym Sąd stwierdził, że "Strona postępowania administracyjnego nie może żądać przesłania akt sprawy pocztą elektroniczną. Przepisy nie przewidują takiej możliwości." Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniósł P. D. Zaskarżonej decyzji zarzucał naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 4 ust 6a, art. 98 ust. 1, art. 151 § 1 i art. 153 § 1 u.g.n. oraz § 3 ust. 1, § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej do określenia wartości wycenianej nieruchomości, nieruchomości podobnych w sytuacji, gdy nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do wyceny, nie spełniają wymogów nieruchomości podobnych; naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj.: art. 6, 8,11, 15, 77 § 1, 80, 107 § 3 k.p.a. poprzez błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i niedokładne rozważenie wszystkich okoliczności mogących mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia, co skutkowało przyjęciem za podstawę wydanego orzeczenia błędnego i wadliwego operatu szacunkowego oraz błędnym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, ograniczającym się do przytoczenia przepisów prawa i lakonicznego stwierdzenia, iż z analizy materiału dowodowego wynika jednoznacznie, iż w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości, co w konsekwencji doprowadziło do nie wyjaśnienia przez organ odwoławczy przesłanek, którymi kierował się wydając, zaskarżoną decyzję i utrzymując w mocy decyzję organu I instancji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej; naruszenie zasady dwuinstancyjności, o której mowa w art. 15 k.p.a. poprzez brak merytorycznego rozpoznania sprawy i ograniczenie się przez organ do kontroli zasadności argumentów podniesionych do orzeczenia organu I instancji. Wnosił o uchylenie decyzji w całości oraz uchylenie w całości poprzedzającej decyzji Wójta Gminy W. Zdaniem skarżącego operat szacunkowy zawiera istotne wady tj : naruszenie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie przy szacowaniu wartości nieruchomości, iż według stanu na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, istniało sześć odrębnych nieruchomości oznaczonych jako działki [...], a niejedna nieruchomość wielodziałowa składająca się z sześciu działek; naruszenie art. 153 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie do szacowania nieruchomości podejściem porównawczym, metoda korygowania ceny średniej, nieruchomości niebędących nieruchomościami podobnymi (działki budowlane porównywane z terenami przeznaczonymi pod zabudowę przemysłowo-usługową); naruszenie § 3 ust. 1, rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości, gdyż przepis ten stanowi o wycenie nieruchomości, jako określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości, a nie - jak uczyniono to na gruncie rozpoznawanej sprawy - do jej części. naruszenie § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez niewykazanie, że przy szacowaniu wartości rynkowej nieruchomości przyjęto ceny transakcyjne odnoszące się do nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, nieprzedstawienie opisu i sposobu analizy cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, nieprzedstawienie warunków zawarcia transakcji dotyczących nieruchomości podobnych. naruszenie § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez niezamieszczeme w operacie istotnych informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, a w rezultacie umożliwiających jego weryfikację przez strony i organy procesowe; błędną ocenę materiału dowodowego poprzez wadliwe przyjęcie, iż operat szacunkowy stanowiący podstawowy dowód w prowadzonym postępowaniu jest pełny, jasny i wewnętrznie niesprzeczny, a podnoszone zarzuty odnoszą się jedynie do metodologii wyceny, która pozostaje poza kontrolą organu postępowania. Skarżący podkreślił, że nie może budzić wątpliwości, że punktem odniesienia przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych jest "nieruchomość będąca przedmiotem wyceny", a nie poszczególne jej działki. Zdaniem skarżącego organ odwoławczy nie rozpoznał merytorycznie sprawy i nie ustosunkował się do wszystkich żądań strony zawartych w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wnosiło o jej oddalenie i podtrzymało w całości argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Podstawę materialnoprawną kontrolowanych decyzji stanowił przepis art. 98a u.g.n., z którego wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Z całości regulacji wskazanego przepisu wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpił fatyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a u.g.n.); 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W rozpoznawanej sprawie nie budziły wątpliwości przesłanki wymienione w pkt 1, 2 i 4. Organy obu instancji prawidłowo ustaliły, że na wniosek strony skarżącej, jako właściciela nieruchomości, wydana została ostateczna decyzja zatwierdzająca jej podział, a w tym czasie obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Gminy W. ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału, w wysokości 20% różnicy wartości nieruchomości. Sporna natomiast w sprawie stała się okoliczność wzrostu wartości nieruchomości wskutek dokonanego podziału. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Z przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n. wynika, że ustawodawca nie nałożył na organy samorządu terytorialnego obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej, lecz jedynie zezwolił na ustalenie tej opłaty w sytuacji gdy wskutek podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Organ ustalający przedmiotową opłatę, jest zatem zobowiązany dowieść, na podstawie zebranego materiału dowodowego, że w wyniku podziału konkretnej nieruchomości nastąpił niewątpliwy wzrost jej wartości. Wzrost wartości nieruchomości ustala się przede wszystkim na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. W toku postępowania o ustalenie opłaty adiacenkiej organ administracyjny winien dokonać oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a ocena ta powinna być przeprowadzona według norm, jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. Operat szacunkowy ma spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwane dalej rozporządzeniem. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed podziałem i jaką wartość ma nieruchomość po podziale, a różnica tych wartości stanowi podstawę określenia opłaty. Organy obu instancji dokonały wnikliwej analizy wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, i w sposób przekonywujący ustaliły że podział przedmiotowej nieruchomości wpłynął na wzrost wartości nieruchomości. Organy wykazały, ze sporządzony w sprawie operat szacunkowy z sierpnia 2012 r., spełnia wymogi wynikające z ustawy oraz z rozporządzenia. Przy wycenie nieruchomości przyjęto podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie określił ceny średnie i zakresy współczynników korygujących w następujących grupach powierzchniowych do [...] m2 (analiza 18 transakcji str. 7 i 8 operatu), od [...] m2 do [...] m2 (analiza 39 transakcji str. 9 operatu), od [...] m2 do [...] m2 (analiza 22 transakcji str. 10 operatu), powyżej [...] m2 (analiza 16 transakcji str. 11 i 12 operatu) oraz dodatkowo w grupie działek przeznaczonych pod drogi (analiza 17 transakcji str. 13 operatu). Określił również skalę ocen w aspekcie cech rynkowych, wartości i zakresy współczynników korygujących dla każdego z w/w zbiorów. W wyniku szacowania wartości rynkowej nieruchomości tj. dz. nr. ew. [...] obr. geod. [...] przed podziałem, rzeczoznawca ustalił wartość gruntu w wysokości [...] zł. W wyniku szacowania wartości rynkowej nieruchomości tj. dz. nr. ew. [...] obr. geod. [...] po podziale, rzeczoznawca ustalił wartość gruntu w wysokości [...] zł. Różnica wartości nieruchomości przed podziałem w stosunku do wartości nieruchomości po podziale wyniosła więc: [...] zł. Jeżeli chodzi o wybór metody wyceny, a co za tym idzie wybór transakcji przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego do porównań, to należy zauważyć, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wybory właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z kolei zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak wynika z tej definicji nieruchomość podobna ma być porównywalna z nieruchomością wycenianą, nie zaś identyczna. W tym stanie rzeczy uznać należy, że przyjęte do porównań nieruchomości spełniają kryteria dla nieruchomości podobnej. Zwrócić też trzeba uwagę, że zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Pismem z dnia 26 września 2012 r. P. D. i M. D. przedstawili zarzuty dotyczące treści operatu szacunkowego. Pismem z dnia 11 października 2012 r., rzeczoznawca majątkowy szczegółowo ustosunkował się do kwestii podnoszonych w piśmie stron z dnia 26 września 2012 r. W odpowiedzi na powyższe pismem z dnia 29 października 2012 r. P. D. i M. D. wnieśli o przedłużenie terminu do wypowiedzenia się w sprawie. Wskazali jednocześnie, że wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 11 października 2012 r. były niekompletne. Uzupełnienie wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego do pisma stron z dnia 27 września 2012 r. przesłane zostało skarżącym przez organ przy piśmie z dnia 10 grudnia 2012 r. Biorąc po uwagę zarzuty stron postępowania do operatu szacunkowego, organ postanowił przeprowadzić rozprawę administracyjną z udziałem biegłego, mającą na celu - umożliwienie stronom uzyskania wyczerpujących wyjaśnień ze strony rzeczoznawcy majątkowego dotyczących treści operatu. Strony postępowania prawidłowo zawiadomione o rozprawie nie stawiły się w wyznaczonym miejscu i terminie. Należy podkreślić, ze strona, kwestionując ustalenia sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, nie przedłożyła w toku prowadzonego postępowania kontroperatu. Ponadto należy zauważyć, ze strona, podważając prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, miała możliwość skorzystania z uprawnienia wynikającego z art. 157 ust. 1 i ust. 1a ustawy. Zgodnie z treścią ust. 1 art. 157 oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Mając powyższe na uwadze Sąd doszedł do przekonania, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy odpowiada obowiązującym przepisom prawa. Należy zauważyć, że podział nieruchomości o powierzchni ponad [...] ha na 8 działek budowlanych sam w sobie powoduje wzrost wartości nieruchomości. Wskazać przy tym należy, że oszacowany przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości jest bardzo niski w stosunku do wartości przed podziałem, co w realiach rynkowych stanowi nieznaczny wzrost wartości. W przedstawionych okolicznościach niniejszej sprawy nie było skutecznych zarzutów wskazujących na brak rzetelności operatu, czy też podważających jego wiarygodność i prawidłowość dokonanej wyceny. Z opisanych wyżej przyczyn Sąd orzekający w niniejszej sprawie stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W ocenie Sądu organy obu instancji prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego, zaś postępowanie wyjaśniające, w wyniku którego wydano decyzje wymierzające opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, zostało przeprowadzone z zachowaniem wszelkich reguł. Wobec powyższego, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę jako niezasadną oddalił.