I SA/Wa 1505/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Durzyńska Sędziowie WSA Dorota Apostolidis WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant specjalista Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2019 r. sprawy ze skargi Z. L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania Z. L., decyzją z [...] maja 2019 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty S. z [...] sierpnia 2017 r. nr [...] o ustaleniu odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, położonej w miejscowości B., gmina Z., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, na rzecz właściciela Z. L., stanowiące wartość szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości powstałych w skutek zdarzeń spowodowanych budową napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia [...] kV relacji [...]-[...]-[...] oraz o zobowiązaniu P. [...] S.A. z siedzibą w K., do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Wnioskiem z [...] marca 2015 r. P. [...] S.A. z siedzibą w K. poinformowały Starostę S. o zakończeniu prac na nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie B., gmina Z., stanowiącej własność Z. L., objętej decyzją Starosty S. z [...] września 2014 r. nr [...] o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, poprzez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia [...] kV relacji [...]-[...]-[...]. W piśmie tym inwestor poinformował, że prace związane z założeniem i przeprowadzeniem określonych w decyzji przewodów do przesyłu energii elektrycznej prowadzone były w terminie od [...] lutego 2015 r. do [...] marca 2015 r., a nieruchomość została przywrócona do stanu poprzedniego. Starosta S. decyzją z [...] sierpnia 2017 r. ustalił odszkodowanie na rzecz właściciela nieruchomości w wysokości łącznej [...] zł oraz zobowiązał inwestora do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym ww. decyzja stanie się ostateczna. Od tej decyzji odwołanie wniósł Z. L., w którym nie wraził zgody na wysokość odszkodowania ustaloną w operacie szacunkowym. Kwestionowanej decyzji zarzucił naruszenie przepisów postępowania, w tym poprzez: - brak wyłączenia rzeczoznawcy L. S. od udziału w sprawie oraz zlecenie rzeczoznawcy L. S. sporządzenia operatu szacunkowego oraz oparcie rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2017 pomimo, że rzeczoznawca L. S. znajdował się w stanie konfliktu interesów i zależności majątkowej od P. [...] S.A. oraz spółki S. S.A., - błędy metodologiczne i uchybienia operatu szacunkowego wpływające w istotny sposób na wysokość odszkodowania, przedstawiając jednocześnie ich wyliczenie; - niedopuszczenie sporządzenia uzupełniającej opinii biegłego ds. szacowania nieruchomości, co do wysokości odszkodowania przez innego rzeczoznawcę majątkowego; - brak dokonania oceny operatu szacunkowego przez organ i przyjęcie, że to strona ma obowiązek zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego, jeśli go kwestionuje; - brak odniesienia się w decyzji do żądań i zarzutów strony zgłoszonych w trakcie postępowania. Odwołujący się podniósł także naruszenie prawa materialnego, tj. poprzez: - brak ustalenia wszystkich przesłanek wpływających na wysokość odszkodowania niezbędnych do wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego; - wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie w sposób nieodpowiadający poniesionym szkodom i wydanie jej na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego; - naruszenie konstytucyjnej zasady proporcjonalności przy ograniczeniu prawa własności skarżącego i brak przyznania słusznego odszkodowania. Wojewoda [...] decyzją z [...] maja 2019 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty S. z [...] sierpnia 2017 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że dla potrzeb ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie Starosta zlecił wykonanie operatu szacunkowego, rzeczoznawcy majątkowemu L. S., który dokonał wyceny według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] września 2014 r.) oraz stanu na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] marca 2015 r.). Zakres wyceny obejmował nieruchomość w pasie technologicznym linii energetycznej [...] kV [...]-[...]-[...]. Celem wyceny było określenie szacunkowej wartości rynkowej szkód powstałych na przedmiotowej działce w związku z wybudowaniem tej linii. Jak podniósł Wojewoda rzeczoznawca majątkowy w swoim operacie zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Określił przede wszystkim stan zagospodarowania przedmiotowej działki na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób użytkowania, tj. [...] września 2014 r. oraz na [...] marca 2015 r., w którym nastąpiło zakończenie prac związanych z budową linii elektroenergetycznej. Wojewoda wskazał także, że opisana wyżej inwestycja jest zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi B. i części wsi L. - część [...], przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Gminy Z. z [...] marca 2014 r. (Dz. U. Woj. [...]. z [...] lipca 2015 r. poz. [...]). Zgodnie z tym planem przedmiotowa działka nr [...], znajduje się na terenach oznaczonych symbolem [...] - tereny obiektów i urządzeń infrastruktury elektroenergetycznej. A zgodnie z protokołem ze stanu zagospodarowania nieruchomości spisanym przez rzeczoznawcę majątkowego w miejscowości B. [...] kwietnia 2017 r. w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych na ww. nieruchomości szkody fizyczne nie wystąpiły. Nad działką przebiegają przewody linii [...] kV. Ustalenia powyższe potwierdza również protokół z oględzin nieruchomości z [...] maja 2015 r. sporządzony przez inwestora. Wojewoda przyjął także, że jak wynika z treści protokołów, właściciel nieruchomości w wyniku rozmowy telefonicznej potwierdził powyższe informacje jednocześnie odmówił spotkania i podpisania protokołów. Biegły nie stwierdził, zdaniem Wojewody, zmian sposobu korzystania z całej nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia. Ograniczenie sposobu korzystania istnieje tylko w pasie technologicznym na skutek posadowienia urządzenia, tj. nad działkami zawieszone są przewody linii [...] kV. W związku z powyższym wartość zmniejszenia przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca określił jako różnicę wartości rynkowej, działki gruntu nieobciążonej urządzeniem przesyłowym z możliwością zabudowy podobnej, a szacowaną wartością rynkową działki gruntu obciążonej urządzeniem przesyłowym z możliwością ograniczonego użytkowania wyłącznie rolniczego w pasie technologicznym. Zatem wysokość zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości uwzględnia zmianę dotychczasowych warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej, trwałe ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości w pasie eksploatacyjnym z tytułu wybudowania ww. linii elektroenergetycznej. Szkody fizyczne na gruncie nie wystąpiły. Dla potrzeby potwierdzenia aktualności operatu biegły stwierdził taką aktualność sporządzonej wyceny na [...] lipca 2018 r. Potwierdzenie stanowi integralną część operatu. Poprawność sporządzenia opisanego wyżej operatu szacunkowego na wniosek właściciela została zbadana przez Komisję Arbitrażową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w W., która w swojej opinii z [...] grudnia 2018 r. stwierdziła, że operat ten może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania od spółki P. [...] S.A. na podstawie art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.) – dalej zwanej "ugn" za ograniczenie możliwości korzystania z części działki w związku z realizacją ww. linii elektroenergetycznej. W ocenie organu odwoławczego określone w operacie szacunkowym zmniejszenie wartości nieruchomości ustalone zostało w sposób wymagany przez prawo materialne, tj. art. 130, art. 134, art. 152 i art. 154 ugn oraz § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej zwane "rozporządzeniem". Zdaniem organu odwoławczego przedstawiony powyżej operat szacunkowy sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Jest to dokument logiczny i wiarygodny, nie zawiera braków, pomyłek, niejasności. Zawarte zostały w nim także elementy wymagane w § 56 rozporządzenia. Wojewoda wskazał, że organy orzekające dokonały oceny operatu szacunkowego w zakresie w jakim były do tego właściwe, tj. pod względem formalnym i stwierdziły, że może on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania należnego Z. L. z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości położonej w obrębie B. Jak podkreślono w opinii rzeczoznawcy majątkowego na zmniejszenie wartości tej nieruchomości ma wpływ jedynie czynnik wymieniony w § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, tj. skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. Przedstawione w odwołaniu okoliczności nieuwzględnione w wycenie, a wpływające w ocenie odwołującego się na obniżenie wartości nieruchomości, nie zasługują na aprobatę bowiem nie wynikają z faktu budowy linii elektroenergetycznej, lecz z ustaleń planistycznych i ograniczeń z nich wynikających. Zdaniem Wojewody brak jest też podstaw do uwzględnienia zastrzeżeń dotyczących zakwestionowania udziału rzeczoznawcy majątkowego L. S. w prowadzonym postępowaniu administracyjnym przed organem I instancji bowiem rzeczoznawca majątkowy nie jest żadną stroną, ani uczestnikiem postępowania biorącym udział w sprawie. Jest profesjonalistą, osobą zaufania publicznego, który sporządza dowód w sprawie w postaci operatu szacunkowego. Dowód ten podlega ocenie organu, podobnie jak opinia biegłego. Biegły nie sporządzał również dla P. [...] S.A. żadnych operatów w tożsamym celu dla przedmiotowych nieruchomości, sam zaś fakt, że sporządzał na zlecenie jednej ze stron operaty dla innych nieruchomości nie świadczy o braku jego bezstronności i niezależności. Realizowanie takich usług w przeszłości nie wpisuje się z pewnością w treść art. 24 § 1 pkt 1 i 4 kpa. Dla rzeczoznawców majątkowych wprowadzono odrębną regulację w art. 176 ugn, który określa zasady jego wyłączania od czynności szacowania. Zgodnie z tym przepisem rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości (a nie od udziału w postępowaniu), jeżeli zachodzą przesłanki z art. 24 kpa. Zdaniem więc organu odwoławczego wyłączenie biegłego, oparte na przytoczonych normach prawnych, należy rozumieć jedynie w taki sposób, iż nie może brać udziału w sprawie w charakterze biegłego osoba, która uprzednio występowała w niej jako inny uczestnik postępowania, pracownik organu, świadek, strona lub jej reprezentant. Biegły nie bierze udziału w wydaniu decyzji, a jedynie sporządza opinię, która podlega ocenie i weryfikacji przez organ wydający rozstrzygnięcie administracyjne. Zatem brak przepisu nakazującego wyłączać biegłego - autora takiego operatu szacunkowego od dalszego udziału w sprawie. Zgodnie z oceną Wojewody, zaskarżona decyzja zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 107 § 1 i 3 kpa, a Starosta na podstawie art. 80 kpa dokonał oceny formalnoprawnej sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego, a także zbadał jego wartość dowodową uznając przy tym, że został on wykonany prawidłowo, zgodnie z przepisami ugn, a zatem może stanowić dowód w sprawie, którą to ocenę podziela organ odwoławczy. W przedmiotowym postępowaniu Z. L. reprezentowanemu przez pełnomocnika P. L., zagwarantowano prawo do czynnego udziału w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwiono wypowiedzenie się, co do zebranych dowodów i materiałów, w szczególności do zapoznania się z operatem szacunkowym sporządzonym do przedmiotowego postępowania i ustaleniami w nim zawartymi, co potwierdza wymiana pism znajdujących się w aktach przedmiotowej sprawy. Wojewoda podkreślił, że Z. L. w wyniku administracyjnego ograniczenia prawa własności przedmiotowej działki nie został pozbawiony jej własności, może ją dalej użytkować w dotychczasowy sposób, co wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Z., a wbrew twierdzeniom odwołującego ustalone przez Starostę S. odszkodowanie ustalone na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym odpowiada wartości poniesionych szkód i zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość linii elektroenergetycznej [...] kV. Nie doszło w tym zakresie do naruszenia przepisów Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, w szczególności wyrażonej w art. 21 Konstytucji RP klauzuli wywłaszczeniowej - dopuszczającej wywłaszczenie na cele publiczne za słusznym odszkodowaniem. Zgodnie bowiem z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego "słuszne odszkodowanie", to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości, co w przypadku wywłaszczenia polegającego na ograniczeniu uprawnień właściciela do gruntu poprzez usytuowanie na nim urządzeń przesyłowych, oznacza odszkodowanie za szkody na gruncie wyrządzone wybudowaniem urządzeń oraz wartość ubytku wartości nieruchomości wskutek konieczności znoszenia trwałej obecności urządzeń na gruncie. Z. L. zaskarżył w całości decyzję z [...] maja 2019 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zarzucając jej: I. naruszenie przepisów postępowania, tj.: 1. art. 10 § 1 kpa poprzez jedynie rzekome zapewnienie aktywnego udziału w sprawie skarżącemu i brak wysłuchania skarżącego przed wydaniem rozstrzygnięcia przez: a) wydanie decyzji bez zapoznania się ze stanowiskiem skarżącego w zakresie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, b) przesyłanie skarżącemu, będącemu osobą w podeszłym wieku, materiałów nieczytelnych, c) wystosowanie do biegłego wezwania do złożenia odpowiedzi na zarzuty do opinii przedstawione przez skarżącego, po wydaniu decyzji; 2. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 kpa poprzez wydanie decyzji w oparciu o niepełny, zgromadzony fragmentarycznie materiał dowodowy, przy braku dostatecznego wyjaśnienia kwestii istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy; 3. art. 80 kpa poprzez dokonanie zupełnie dowolnej oceny dowodów w sprawie w sytuacji, gdy część dowodów jest nieprzydatna dla sprawy, zawiera nieścisłości, błędy, niezgodności; 4. art. 75 § 1 kpa poprzez zaniechanie dopuszczenia i przeprowadzenia dowodów mających przyczynić się do wyjaśnienia sprawy; 5. art. 77 § 2 kpa poprzez jego niezastosowanie i niedopuszczenie dowodu z opinii biegłego, posiadającego wiedzę specjalną z zakresu fizyki i elektroenergetyki oraz wpływu posadowienia linii wysokiego napięcia na życie i zdrowie ludzkie; II. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: 1. art. 128 ust. 4 ugn w zw. z art. 21 ust. 1 Konstytucji RP w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP poprzez błędną wykładnię i niezasadne uznanie, że odszkodowanie przyznane skarżącemu w niniejszej sprawie jest wyliczone prawidłowo i pozostaje adekwatne do wszelkich okoliczności faktycznych w sytuacji, gdy wysokość odszkodowania nie obejmuje wartości poniesionych szkód i nie stanowi rekompensaty odpowiedniej i proporcjonalnej do zakresu i czasu ograniczenia prawa własności; 2. art. 130 ugn w zw. z art. 134 ust. 2 zw. z art. 152 w zw. z art. 154 ugn w zw. z § 13 rozporządzenia poprzez błędną wykładnię i uznanie, że określone w operacie szacunkowym zmniejszenie wartości nieruchomości biegły ustalił zgodnie z przepisami podczas, gdy operat zawierał niezgodne ze stanem faktycznym informacje o położeniu nieruchomości, jej sąsiedztwie, sposobie użytkowania oraz przeznaczeniu. Mając na uwadze powyższe skarżący wniósł o: 1. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji z [...] sierpnia 2017 r.; 2. zasądzenie od organu na rzecz skarżącego od organu kosztów postępowania sądowego. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko. Dodatkowo odnosząc się do nowych zarzutów zgłoszonych w skardze podniósł, że strona miała zapewnioną możliwość wypowiedzenia się w sprawie. I tak zawiadomieniem z [...] marca 2019 r., na podstawie art. 10 kpa, wyznaczono stronom 7-dniowy termin na zapoznanie się ze zgromadzonym materiałem dowodowym celem wypowiedzenia się, co do zebranych dowodów. Następnie pismem z [...] marca 2019 r. w odpowiedzi na prośbę zawartą w piśmie P. L. działającego w imieniu Z. L. ponownie wyznaczono stronom nowy 14-dniowy termin od dnia doręczenia niniejszego pisma celem zapoznania się ze zgromadzoną w sprawie dokumentacją. Jednocześnie wskazano, że przewidywany termin załatwienia niniejszej sprawy nastąpi do [...] kwietnia 2019 r. Skarżący jednak dopiero [...] maja 2019 r. złożył na poczcie dalsze zastrzeżenia do sporządzonej wyceny oraz kontroperat, który jednak zdaniem Wojewody nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu na którym oparł się Wojewoda. Mimo opóźnienia strony Wojewoda przedstawił rzeczoznawcy majątkowemu L. S. uwagi skarżącego jednak rzeczoznawca nie znalazł podstaw do ich uwzględnienia. Wojewoda podnosząc, że skarżący reprezentowany był przez pełnomocnika nie uznał także zarzutów opartych na złym stanie zdrowia skarżącego. W piśmie z [...] listopada 2019 r. uczestnik postępowania sądowego P. [...] S.A. wniósł o oddalenie skargi i wskazał, że organy obu instancji wyjaśniły w sprawę dokładnie. Wydane rozstrzygnięcia są zgodne z prawem materialnym i zostały oparte na spełniającym wymogi formalne i prawidłowym merytorycznie operacie szacunkowym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie była uzasadniona. Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do tego, czy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy z [...] kwietnia 2017 r. zaktualizowany [...] lipca 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego L. S. miał walor wiarygodnej opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa. Sąd zwraca uwagę, że na etapie ustalania odszkodowania, w trybie art. 128 ust. 4 ugn, za skutki ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, z powodu posadowienia na części tego gruntu ([...] m2) napowietrznej linii elektroenergetycznej [...] kV, opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego stanowiła podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania (art. 130 ust. 2 ugn). Zdaniem Sądu sporządzona w niniejszej sprawie opinia o wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położona w miejscowości B. stanowiła wiarygodny dowód w sprawie i nie narusza wymogów określonych w przepisach prawa. Nie budzi wątpliwości Sądu to, że w operacie szacunkowym prawidłowo określono cel i przedmiot wyceny. Biegły wziął po uwagę stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz przeznaczenie na dzień wydania przez organ I instancji decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, z uwzględnieniem stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji, co było zgodne z art. 130 ust. 1 ugn oraz § 43 ust. 1 rozporządzenia. Biegły, mając na uwadze art. 134 ust. 2 ugn, wskazał, że szacowana nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona była na terenie o luźnej zabudowie tzw. kolonijnej (siedliskowej, zagrodowej) oraz na terenie upraw rolnych. Dojazd bezpośredni zapewnia droga gruntowa. Działka z lekkim spadkiem w kierunku północnym. W części południowej zabudowana (murowany budynek mieszkalny i murowany budynek gospodarczy) i w tej części ogrodzona i urządzona. Biegły ustalił, że w części nieruchomość znajduje się pod linią elektroenergetyczną (tzw. pas technologiczny - [...] m2). W strefie poza zabudowaniami działka użytkowana rolniczo jako grunty orne. Działka uzbrojona w media: woda, kanalizacja, energia elektryczna. Po wykonaniu inwestycji (w okresie od [...] lutego 2015 r. do [...] marca 2015 r.) nad częścią działki nr [...] (narożnik północno-zachodni) przebiegają przewody linii elektroenergetycznej (bez słupów). Biegły wskazał, że właściciel nieruchomości potwierdził w rozmowie telefonicznej brak szkód na nieruchomości i odmówił spotkania oraz podpisania protokołu (protokół oględzin z [...] maja 2015 r. i protokół ze stanu zagospodarowania nieruchomości z [...] kwietnia 2017 r.). Według biegłego przedmiotowa działka położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie terenów o zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej i siedliskowej oraz otwartych i niezabudowanych terenów upraw polowych. Nieruchomość znajduje się [...] m od centrum wsi B. Biegły ocenił, że walory użytkowe nieruchomości są korzystne dla aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ugn). Teren działki jest bardzo dobrze skomunikowany z miastem S. i gminą Z. Działka położona na terenie czystym ekologicznie, bez uciążliwości. W planie miejscowym, zatwierdzonym uchwałą z [...] marca 2014 r. działka nr [...] (w obszarze przebiegu urządzeń przesyłowych) znajduje się na terenie zarezerwowanym pod obiekty i urządzenia infrastruktury elektroenergetycznej (symbol [...]). Pozostała część działki, wg. studium uchwalonego na podstawie uchwały z [...] listopada 2000 r., znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej oraz na terenie gruntów ornych. Określenie zmniejszenia się wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji ograniczającej prawa (§ 43 ust. 3 rozporządzenia), przy braku wystąpienia poniesionych przez właściciela szkód fizycznych, rzeczoznawca majątkowy poprzedził analizą rynku nieruchomości, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Wobec tego, że zakres wyceny obejmował nieruchomość w pasie technologicznym (obszar [...] m2 określony w pkt 1 decyzji z [...] września 2014 r.), tj. nieruchomość niezabudowaną użytkowaną rolniczo biegły przeanalizował rynek nieruchomości niezabudowanych rolnych, działek rolnych z prawem zabudowy, działek niezabudowanych o funkcji rolnej, rolno-osadniczej, pod zabudowę zagrodową. Obszar rynku lokalnego to tereny gminy Z. i gminy ościenne. Według biegłego rynek lokalny, to rynek wsi B., gminy Z., gminy S. (tereny wschodnie i północne przyległe do terenów z lokalizacji przedmiotu wyceny). Obszary te wykazują zbieżną charakterystykę i cechę podobieństwa. Okres badania cen, to okres od kwietnia 2015 r. do kwietnia 2017 r. Biegły ustalił, że wartość nieruchomości rolnych bez prawa zabudowy do [...] ha waha się w przedziale od [...] do [...] zł/1m2. Z kolei w obrębie najbliższych miejscowości w rejonie B. występuje rozrzut cen (od [...] do [...] zł/m2), jeżeli chodzi o wartość nieruchomości pod zabudowę np. siedliskową, jednorodzinną, do produkcji rolnej, rolno-spożywczą, rolno-usługową. W obrębie B. w ostatnich dwóch latach zanotowano transakcje z przedziału od [...] do [...] zł/m2. Biegły wskazał, że po wprowadzeniu ustawy ograniczającej obrót nieruchomościami rolnymi, pod koniec pierwszej połowy 2016 r., spadł popyt na grunty rolne, ceny tych gruntów zostały zamrożone. W okresie ostatnich 2-2,5 lat ceny nieruchomości rolnych ustabilizowały się i nie wykazują istotnego trendu wzrostowego, stąd biegły nie uwzględnił tzw. trendu czasowego, o którym mowa w art. 153 ust. 1 ugn. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn, na podstawie analizy baz danych o cenach i cechach nieruchomości z rynku lokalnego (niezabudowanych rolnych) siedem cech cenotwórczych gruntów rolnych na rynku lokalnym (lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa i sąsiedztwo, stopień uzbrojenia działki i terenu przyległego w media i dostęp do uzbrojenia, parametry działki rolniczej, struktura agrarna i rodzaj użytków i poziom nawożenia, możliwość użytkowania rolniczego, mikrośrodowisko). Dobrał też wagi cech rynkowych. Jeżeli chodzi o nieruchomości niezabudowane inwestycyjne (z możliwością zabudowy wynikającej z przeznaczenia terenu) biegły ustalił siedem cech cenotwórczych gruntów tego typu na rynku lokalnym (lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, stopień uzbrojenia działki i dostęp do uzbrojenia w sąsiedztwie, intensywność możliwej do zrealizowania zabudowy wynikająca z przeznaczenia terenu, parametry działki, możliwość inwestycyjne i ograniczenia środowiskowe, mikrośrodowisko). Dobrał też wagi cech rynkowych. Rzeczoznawca, w oparciu o art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 ugn oraz § 4 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia, określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w dwóch wariantach – nieruchomość z linią elektroenergetyczną i nieruchomość bez tej linii, aby uchwycić zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w § 43 ust. 3 rozporządzenia. W pierwszym wariancie wybrał do porównań [...] podobnych nieruchomości niezabudowanych rolnych, skoro po zrealizowaniu inwestycji przesyłowej grunt o pow. [...] m2 w pasie technologicznym może być użytkowany prywatnie tylko rolniczo i to w sposób reglamentowany (ograniczony). Wartość rynkowa gruntu zajętego pod pas technologiczny, po dokonaniu stosownych korekt, wyniosła [...] zł/m2, a więc więcej niż cena średnia z próby nieruchomości porównawczych ([...] zł/m2). W drugim wariancie rzeczoznawca wybrał, spośród nieruchomości niezabudowanych inwestycyjnych (z możliwością zabudowy wynikającej z przeznaczenia terenu), [...] najbardziej podobnych do wycenianej. Wartość rynkowa gruntu o pow. [...] m2 bez linii elektroenergetycznej, po dokonaniu stosownych korekt, wyniosła [...] zł/m2, a więc więcej niż cena średnia z próby nieruchomości porównawczych ([...] zł/m2). W operacie szacunkowym biegły, ustalając zmniejszenie wartości nieruchomości w wyniku zrealizowanej inwestycji, wziął pod uwagę czynniki o których mowa w § 43 ust. 3 rozporządzenia. Rzeczoznawca wyjaśnił, że sposób lokalizacji urządzenia przesyłowego na części terenu działki nr [...] nie powoduje zmiany sposobu użytkowania całej tej nieruchomości. Biegły podkreślił, że - z uwagi na lokalizację urządzenia przesyłowego jedynie na rolniczej części nieruchomości – występuje tylko ograniczenie sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości, które dotyczy terenu strefy oddziaływania urządzenia (pasa technologicznego). Dlatego rzeczoznawca uznał, że obniżenie wartości dotyczy w takim przypadku jedynie terenu działki nr [...] o pow. [...] m2 objętego strefą oddziaływania linii elektroenergetycznej, gdzie występuje trwałe ograniczenie w użytkowaniu nieruchomości spowodowane posadowieniem urządzenia przesyłowego (linii elektroenergetycznej największych napięć – [...] kV). Rzeczoznawca majątkowy - z uwagi na brak danych rynkowych, dotyczących gruntów z posadowionymi urządzeniami przesyłowymi, pozwalających na określenie wpływu tej cechy na wartość rynkową szacowanej nieruchomości (z uwagi na to, że transakcje tego typu gruntami są sporadyczne i dotyczą ograniczonego kręgu nabywców - przedsiębiorstw przesyłowych) - posłużył się metodologią stosowaną przy ustalaniu obniżenia wartości jednostki porównawczej nieruchomości, spowodowanego lokalizacją urządzeń przesyłowych, wynikającą z dokumentacji planistycznej (uchwalonego planu miejscowego, wydanej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego). Wobec istotnego ograniczenia możliwości sprzedaży gruntu o pow. [...] m2 w pasie technologicznym (w stosunku do możliwej przed wywłaszczeniem jego zabudowy mieszkaniowej i siedliskowej) biegły określił współczynnik zmniejszenia wartości szacowanej nieruchomości wskutek ustaleń planistycznych, z uwzględnieniem wskaźnika referencyjnego, co dało kwotę [...] zł/m2. Wartość rynkową zmniejszenia wartości szacowanej części działki nr [...], wynikającego z trwałego ograniczenia sposobu korzystania z terenu o pow. [...] m2 (poprzez realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu linii elektroenergetycznej [...] kV [...]-[...] [...]) biegły wyliczył na [...] zł. Dokonana przez biegłego aktualizacja operatu [...] lipca 2018 r. potwierdziła jego przydatność do sprawy. W odpowiedzi na zarzuty strony wniesione do protokołu rozprawy z [...] czerwca 2017 r. rzeczoznawca majątkowy wskazał dodatkowo, że szkody w uprawach polowych nie wystąpiły, co potwierdził w rozmowie właściciel działki. Ponadto wskazał, że teren działki w pasie technologicznym może być wykorzystywany wyłącznie rolniczo z ograniczeniami (wysokość upraw nie może przekraczać 3 m), co decydowało o wyborze do porównań działek rolnych nadających się wyłącznie do upraw polowych. W pkt [...] operatu uwzględniono cechy budowlane terenu o pow. [...] m2 i w konsekwencji przyjęto transakcje gruntami z możliwością zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej jaka istnieje w bezpośrednim i pośrednim sąsiedztwie. Uwzględniono uzbrojenie na gruncie i w sąsiedztwie. Biegły wskazał też, że nie jest dla sprawy miarodajne projektowane przeznaczenie części działki nr [...] w sąsiedztwie terenów pod linią wysokiego napięcia (pod zabudowę jednorodzinną), wynikające z pisma Wójta Gminy Z. z [...] sierpnia 2016 r. Dla sprawy znaczenie miał plan miejscowy zatwierdzony uchwałą z [...] marca 2014 r. (na datę wydania decyzji o ograniczeniu praw). Przyjęcie do wyceny powierzchni [...] m2 biegły uzasadnił tym, że taka powierzchnia została ustalona w decyzji z [...] września 2014 r. Utrata wartości działki odnosiła się tylko do terenu pasa technologicznego, ponieważ – w ocenie biegłego – pozostała część działki może być zabudowana, a przebieg linii tylko poprzez narożnik działki od strony północnej nie powoduje ograniczeń zabudowy w pozostałej części działki. Zdaniem biegłego nie nastąpiło ograniczenie w korzystaniu z całej nieruchomości, a tylko w pasie technologicznym. Ogrodzenie z siatki od strony zachodniej działki w pasie technologicznym, z uwagi na jego stan, nie miało wpływu na jej wartość. Działająca na zlecenie Z. L. Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych dokonała oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2017 r. rzeczoznawcy majątkowego L. S. Z sentencji tej oceny z [...] grudnia 2018 r. wynika, że powyższy operat szacunkowy mógł stanowić podstawę do ustalenia na użytek niniejszej sprawy odszkodowania na podstawie art. 128 ust. 4 ugn. Zdaniem Sądu przedstawione w operacie szacunkowym określenie wartości rynkowej nieruchomości oraz wysokości zmniejszenia się wartości części o pow. [...] m2 przedmiotowej nieruchomości uwzględniało istotne z punktu wyceny nieruchomości przepisy prawa, w szczególności zawarte w art. 4 pkt 16 i 17, art. 134 ust. 1-2, art. 152, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2 ugn oraz § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, 2 i 4, § 43 ust. 1 i 3 rozporządzenia. W ocenie Sądu sporządzona na użytek niniejszej sprawy wycena zawiera wszystkie elementy, o których mowa w § 55, § 56 ust. 1, 2, 4 i 5, § 57 ust. 1 rozporządzenia. Opinia o wartości nieruchomości jest wiarygodna, spójna, logiczna, należycie uzasadniona. Wycena ta była aktualna w momencie wydawania zaskarżonej decyzji (art. 156 ust. 3 ugn), a więc mogła służyć jako podstawa do ustalenia odszkodowania. Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd uznał je za niezasadne. Jeżeli chodzi o podnoszoną przez skarżącego kwestię niezapewnienia mu czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym Sąd zwraca uwagę, że w sprawie Z. L. reprezentował pełnomocnik P. L. zamieszkały pod tym samym adresem co mocodawca (pełnomocnictwo z [...] czerwca 2017 r.). Pełnomocnik skarżącego otrzymał zawiadomienie z [...] października 2018 r. o możliwości wypowiedzenia się, co do zgromadzonego materiału dowodowego i o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Zawiadomienie odebrał w jego imieniu dorosły domownik Z. L. [...] października 2018 r. Kolejne zawiadomienie w tym przedmiocie (pismo z [...] marca 2019 r.) pełnomocnik skarżącego otrzymał [...] marca 2019 r. Zawiadomienie odebrał w jego imieniu dorosły domownik Z. L. [...] marca 2019 r. Uwzględniając prośbę P. L. o wyznaczenie dodatkowego terminu na załatwienie sprawy i nadesłanie odpowiedzi (pismo skarżącego z [...] marca 2019 r.) Wojewoda [...] w piśmie z [...] marca 2019 r. wyznaczył stronom 14-dniowy termin na zapoznanie się z materiałem dowodowym sprawy oraz wypowiedzenie się, co do zebranych dowodów. Ponadto poinformował, że termin załatwienia sprawy przewiduje na [...] kwietnia 2019 r. Pełnomocnik skarżącego za pośrednictwem dorosłego domownika Z. L. odebrał pismo organu [...] kwietnia 2019 r. Następnie P. L. poinformował organ w piśmie z [...] kwietnia 2019 r., że w terminie 14-dniowym od daty doręczenia pisma ustosunkuje się pisemnie do sprawy. Termin ten upływał [...] maja 2019 r. Wobec tego, że do [...] maja 2019 r. P. L. nie złożył pisemnego stanowiska w sprawie Wojewoda [...] wydał decyzję kończącą postępowanie odszkodowawcze w administracyjnym toku instancji [...] maja 2019 r. Zatem pismo P. L. wysłane Wojewodzie [...] za pośrednictwem poczty [...] maja 2019 r. było spóźnione. Organ otrzymał to pismo [...] maja 2019 r. Pełnomocnik skarżącego, wysyłając pisemne stanowisko po terminie wyznaczonym przez organ w piśmie z [...] marca 2019 r., winien liczyć się z tym, że jego przesyłka dotrze do organu po wydaniu decyzji. Wobec przedstawionych wyżej okoliczności nie można zarzucić organowi odwoławczemu naruszenia art. 10 § 1 kpa, w szczególności poprzez to, że nie zapoznał się ze stanowiskiem skarżącego zawartym w piśmie z [...] maja 2019 r. Rację ma Z. L., że Wojewoda [...] wadliwie przesłał pismo strony z [...] maja 2019 r. do rzeczoznawcy majątkowego celem ustosunkowania się do zarzutów w nim zawartych po wydaniu decyzji w sprawie. Jednakże naruszenie to nie miało żadnego wpływu na wynik niniejszej sprawy odszkodowawczej. Niezasadne były zarzuty naruszenia art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i 2, art. 80 kpa, czy też art. 128 ust. 4 ugn w zw. z art. 21 ust. 1 i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP oraz art. 130 w zw. z art. 134 ust. 2 w zw. z art. 153 w zw. z art. 154 ugn w zw. z § 13 rozporządzenia. Odszkodowanie ustalono w oparciu o aktualną opinię rzeczoznawcy majątkowego określającą wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn), której merytoryczną prawidłowość potwierdziła w swej ocenie, wydanej w trybie art. 157 ust. 1 ugn, Komisja Arbitrażowa przy PSRZM. Kopię operatu szacunkowego Z. L. otrzymał [...] maja 2017 r. Jeżeli chodzi o kwestię nieuzyskania przez biegłego jakiejkolwiek informacji od skarżącego w zakresie wyrządzonych szkód na nieruchomości Sąd zwraca uwagę, że w protokole oględzin nieruchomości z [...] maja 2015 r. K. S. - przedstawiciel inwestora P. [...] S.A. w K. odnotował, że właściciel nieruchomości potwierdził w rozmowie telefonicznej brak szkód na nieruchomości oraz odmówił spotkania. To samo wynika z protokołu z [...] kwietnia 2017 r. podpisanego przez rzeczoznawcę majątkowego L. S., gdzie dodatkowo wskazano, że właściciel nieruchomości odmówił podpisania protokołu. Na dalszym etapie sprawy Z. L. nie zgłosił konkretnych szkód poniesionych na nieruchomości. Odnosząc się do kwestii bardzo dobrej lokalizacji nieruchomości skarżącego Sąd wskazuje, że z operatu szacunkowego wynika, że biegły przyznał szacowanej nieruchomości w zakresie oceny cechy lokalizacja ocenę "dobra" wskazując, że teren na którym jest położona jest bardzo dobrze skomunikowany z miastem S. i gminą Z. (pkt [...], ppkt [...] oraz Tabela nr [...] operatu). Jeżeli chodzi o ocenę biegłego w zakresie oceny charakteru zabudowy otaczającej przedmiotową nieruchomość Sąd zwraca uwagę, że w studium z 2000 r. przeznaczenie części spornej nieruchomości określono jako teren pod zabudowę mieszkaniową. Zabudowa mieszkaniowa to pojęcie znaczeniowo szersze, niż zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Obejmuje też zabudowę typu siedliskowego, zagrodowego itd. Taka ocena biegłego mieści się w zakresie jego wiedzy specjalistycznej, której nie może oceniać organ administracji publicznej lub sąd administracyjny. Twierdzenie skarżącego, że posadowienie linii wysokiego napięcia pozbawia całą działkę nr [...] walorów budowlanych i powoduje zmianę sposobu korzystania z całej jej powierzchni jest gołosłowne. Jak wyjaśniał biegły przyjęcie do porównań nieruchomości pod uprawy rolne (przy wycenie nieruchomości według wariantu z linią) wynikało z tego, że przeznaczenie planistyczne, a później decyzja ograniczająca prawa, ograniczyły możliwość korzystania z gruntu w pasie technologicznym (a nie z całej nieruchomości) tylko do reglamentowanej działalności rolniczej. Biegły uznał, że wykonana inwestycja nie zmienia sposobu korzystania z pozostałej części działki nr [...]. Takie założenie wydaje się racjonalne mając na uwadze to, że przebieg linii elektroenergetycznej dotyczy tylko północnego narożnika działki nr [...] o stosunkowo dużej powierzchni ([...] ha), na której zabudowa jest usytuowana w południowej części działki. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości obejmuje jedynie szkody na obszarze objętym czasowym zajęciem, który został określony w decyzji o zezwoleniu na takie zajęcie, natomiast kwestia szkód powstałych podczas realizacji inwestycji poza obszarem wskazanym w wymienionej decyzji nie może być przedmiotem postępowania odszkodowawczego, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ugn (por. wyrok WSA w Warszawie z 20 listopada 2017 r. sygn. akt IV SA/Wa 1617/17). Kwestia doboru obszaru rynku lokalnego oraz określenia zachowań rynkowych właścicieli nieruchomości z miejscowości B. i potencjalnych nabywców ich nieruchomości pozostają poza zakresem oceny w niniejszej sprawie. Analiza i charakterystyka rynku właściwego dla przedmiotu wyceny to wiedza specjalistyczna biegłego, której nie ma organ administracji, ani sąd administracyjny. W operacie szacunkowym biegły wyjaśnił, że obszar rynku lokalnego obejmuje tereny gminy Z. i gminy ościenne. Według biegłego rynek lokalny - rynek wsi B., gminy Z., gminy S. (tereny wschodnie i północne przyległe do terenów z lokalizacji przedmiotu wyceny) wykazują zbieżną charakterystykę i cechę podobieństwa. Biegły wyjaśnił też, że spadek cen w 2016 r. był związany z wprowadzeniem ustawy ograniczającej obrót nieruchomościami rolnymi tylko do nabywców - rolników indywidualnych, przewidującej długą i skomplikowaną procedurę wyrażenia zgody przez ANR, wstrzymanie sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych, niejasną definicję nieruchomości rolnej, co zniechęcało potencjalnych nabywców. Ocena skarżącego, że w 2014 r. narożna część działki nr [...] była bardzo atrakcyjna dla potencjalnych nabywców, z uwagi na otoczenie przez równie atrakcyjne działki nie została poparta żadnym dowodem sporządzonym do tożsamego celu wyceny. Odnosząc się do wskazywanej przez skarżącego celowości dopuszczenia przez organ odwoławczy dowodu z opinii biegłego z zakresu elektroenergetyki i medycyny celem ustalenia wpływu promieniowania linii wysokiego napięcia na życie i zdrowie ludzkie w zakresie dotyczącym całej działki nr [...] Sąd zwraca uwagę, że tego typu argument nie był aktualny na etapie postępowania o odszkodowanie za wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości skarżącego. Jeżeli skarżący uważał, że tzw. małe wywłaszczenie, polegające na posadowieniu na części jego nieruchomości linii elektroenergetycznej [...] kV jest niezasadne, ponieważ zagraża życiu i zdrowiu jej mieszkańców, mógł przed wszczęciem niniejszego postępowania o ustalenie odszkodowania domagać się od P. [...] S.A. nabycia na własność całej nieruchomości. Zgodnie z art. 124 ust. 5 ugn jeżeli przeprowadzenie przewodów przesyłowych uniemożliwia właścicielowi dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel może żądać, aby występujący z wnioskiem o zezwolenie na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność nieruchomości. Z tym, że roszczenie o wykup całej nieruchomości ma charakter cywilnoprawny i może być dochodzone w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym. Sąd zwraca uwagę, że rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie uwzględnia fakt posadowienia na gruncie linii elektroenergetycznej w aspekcie wpływu tego elementu kreującego określony stan nieruchomości (art. 4 pkt 17 ugn w zw. z § 43 ust. 2 rozporządzenia) na jej wartość rynkową oraz wysokość zmniejszenia wartości nieruchomości. Nie leży w jego gestii ocena wpływu emisji elektroenergetycznej generowanej przez urządzenie przesyłowe na środowisko lub życie i zdrowie ludzi. Wskazany w skardze zarzut naruszenia § 13 rozporządzenia nie dotyczy niniejszej sprawy, skoro przepis ten ma zastosowanie przy określaniu wartość rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym (art. 153 ust. 2 ugn w zw. z § 6, § 7 ust. 1, § 9 ust. 1 i 3, § 13 rozporządzenia). W niniejszej sprawie biegły określił wartość rynkową nieruchomości i wysokość zmniejszenia wartości nieruchomości stosując podejście porównawcze (art. 153 ust. 1 ugn w zw. z § 4 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia). Ocena skarżącego, że zastosowany przez biegłego współczynnik korygujący wynoszący [...] był dla niego krzywdzący nie została poparta żadnym dowodem. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.