I SA/Wa 1519/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Joanna Skiba (spr.) Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Przemysław Żmich Protokolant sekretarz sądowy Agnieszka Żurawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 czerwca 2011 r. sprawy ze skargi Z. P. i T. P. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [..] maja 2010 r. nr [..] w przedmiocie wywłaszczenia prawa własności nieruchomości i ustalenia odszkodowania oddala skargę. Decyzją z dnia [...] maja 2010 r nr [...] Minister Infrastruktury po rozpatrzeniu odwołania T. P. i Z. P. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2009r., nr[...] , orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie P., obręb[...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...]ha, oraz ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł, a także zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym w/w decyzja będzie podlegać wykonaniu- utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] o z dnia [...] października 2009r. W uzasadnieniu organ przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy. Nieruchomość położona w gminie P., obręb[...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2005r., została przeznaczona pod budowę obwodnicy miasta P. w ciągu drogi krajowej nr [...] bis ( łącznik ) i [...] na odcinku[...] . Decyzja ta została zmieniona decyzją Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2006r., nr [...]. Wnioskiem z dnia 18 czerwca 2008r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do w/w nieruchomości. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2009r., znak:[...], orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie P., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę obwodnicy [...], stanowiącej własność Z. i T. P. oraz ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym w/w decyzja będzie podlegać wykonaniu. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli T. i Z. P.. Rozpoznając złożone odwołanie Minister Infrastruktury wskazał, że ofertą z dnia [...] marca 2008r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Z. i T. P. z propozycją nabycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Wnioskiem z dnia 18 czerwca 2008r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wyznaczenie terminu do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej działki oraz o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowo-odszkodowawczego w stosunku do w/w nieruchomości. Pismem z dnia 23 lipca 2008r. Wojewoda [...] wyznaczył stronom ostateczny termin do zawarcia umowy zbycia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie P., obręb[...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha. Pismem z dnia 10 listopada 2008r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości. W dniu 30 czerwca 2009r. w siedzibie [...] Urzędu Wojewódzkiego w [...] odbyła się rozprawa wywłaszczeniowo - odszkodowawcza z udziałem stron postępowania oraz powołanego rzeczoznawcy majątkowego. Biorąc pod uwagę powyższe czynności organ odwoławczy uznał, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia w/w nieruchomości zostało wszczęte i przeprowadzone prawidłowo. Odnosząc się natomiast do kwestii spornej tj, wysokości ustalonego odszkodowania organ administracji wskazał, że stosownie do treści art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, póz. 2109), który obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Natomiast jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak transakcji nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych, istnieje możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 przywoływanego rozporządzenia Rady Ministrów. Podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie P., obręb[...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] lipca 2009r. przez rzeczoznawcę majątkowego K.L. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Natomiast do obliczenia wartości naniesień budowlanych, a w szczególności ogrodzenia znajdującego się na w/w gruncie, zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową, a wartość drzewostanu określono w oparciu o tablice określające wartość bieżącą nasadzeń w ogrodach działkowych i przydomowych. Biegła wyjaśniła, iż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, obowiązującym w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej, przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod budowę drogi [...] oraz wydzielona została z działki o przeznaczeniu rolnym, dla którego to obszaru obowiązywał zakaz realizacji nowej zabudowy, niezwiązanej z produkcją rolną. Jednocześnie autorka operatu szacunkowego wskazała, iż analiza lokalnego rynku wykazała, że w latach 2007-2009 na terenie gminy zawarto kilkadziesiąt transakcji dotyczących nabycia przez Skarb Państwa gruntów pod budowę obwodnicy [...]. Do określenia wartości działki biegła wykorzystała zbiór wybranych transakcji nieruchomościami charakteryzującymi się znacznym podobieństwem do przedmiotu wyceny, wydzielonymi z terenów przeznaczonych pod uprawy rolne. Odpowiadając zaś na zarzut nieuwzględnienia w operacie szacunkowym transakcji jaka miała miejsce w S. w maju 2009r." gdzie grunt pod budowę obwodnicy został nabyty w cenie jednostkowej [...]zł/m", biegła stwierdziła, iż transakcja ta dotyczyła nieruchomości położonej w odległości 100 m od sieci energetycznej oraz wodociągu gminnego, a także wydzielona została z nieruchomości o bardzo dobrej dostępności komunikacyjnej. Odpowiadając na pozostałe zarzuty strony organ wyjaśnił, że w przypadku kiedy nabywana jest jedynie część nieruchomości, a pozostały jej fragment nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela nieruchomości w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, tej części nieruchomości (art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r.). Jednakże tego rodzaju roszczenie nie może być przedmiotem niniejszego postępowania administracyjnego, gdyż jest to kwestia rozstrzygana między zainteresowanymi stronami na drodze cywilnoprawnej. Skargę na powyższą decyzje złożyli Z. P. i T. P. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] maja 2010 r. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: - art. 7 kpa poprzez nie podjęcie wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy mając na uwadze słuszny interes obywateli; -art. 75 kpa poprzez niedopuszczenie dowodu w postaci oświadczenia stron oraz zeznań świadków na okoliczność, iż żaden rzeczoznawca nie chciał podjąć się sporządzenia kontroperatu; - art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie jako podstawy ustalenia odszkodowania zaniżonej wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: W ocenie sądu skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw. Wszczęcie i przeprowadzenie postępowania wywłaszczeniowo-odszkodowawczego nie jest przez skarżących kwestionowane. Natomiast kwestią sporną jest sposób ustalenia wysokości przyznanego odszkodowania za wywłaszczoną działkę[...]. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej specustawą drogową, wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi w następstwie decyzji o zasadach realizacji inwestycji drogowej ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zasadach realizacji inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W sprawach nieuregulowanych w specustawie drogowej, stosuje się – stosownie do odesłania zamieszczonego w art. 23 specustawy – przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Będą to, między innymi, przepisy Działu IV ustawy, dotyczące wyceny nieruchomości, sporządzanej na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jak stanowi art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, kierując się celem wyceny, rodzajem i położeniem nieruchomości, przeznaczeniem w planie miejscowym, stanem nieruchomości oraz dostępnymi danymi o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe kryteria wyceny nieruchomości przeznaczonych na określone cele, reguluje wydane z upoważnienia ustawy o gospodarce nieruchomościami rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod inwestycję drogową powinien odpowiadać § 36 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Dopiero, gdy takich cen brak, wartość gruntów określa się w sposób określony dalej w art. 36 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony(tak: wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r. II OSK 2014/2006, LexPolonica nr 1994860). Jak wynika z powyższego, warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie a nie tożsamości. Zatem to rzeczoznawca miał prawo dobrać nieruchomości podobne do wycenianej, nie zaś opierać się na transakcjach wskazanych przez skarżących Skoro biegła uznała, że nieruchomości sąsiednia , ze względu na jej cechy szczególne ( wielkość , naniesienia , sposób zagospodarowania) nie jest nie jest nieruchomością podobną do nieruchomości wycenianej , miała prawo nie przyjąć jej do porównań . Ponadto w piśmie z dnia 18 lipca 2009 roku biegła K. L. odniosła się do zarzutów podniesionych podczas rozprawy administracyjnej w dniu 30 czerwca 2009 roku. We wszelkich przypadkach nabywania nieruchomości w drodze umowy (także zajętych bądź przeznaczonych pod drogi), zawierane transakcje poprzedzane są rokowaniami. Ich celem jest osiągnięcie konsensusu pomiędzy obydwiema stronami. Wzajemna zgoda przybiera wówczas formę umowy. Do jej zawarcia strony przystępują w przekonaniu o należytym zabezpieczeniu własnych interesów majątkowych. Należy w związku z tym podkreślić, iż nawet specyfika niektórych rodzajów transakcji, z jaką można mieć wówczas do czynienia, nie niweczy rynkowego charakteru obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Ponadto operat szacunkowy, który w sprawie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stanowił jeden z podstawowych dowodów w sprawie, odpowiada przepisom art. 149-159 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegła prawidłowo uznała, że bliskie sąsiedztwo osiedla X. nie decyduje o mieszkaniowym przeznaczeniu działek stanowiących własność skarżących. Jedynym dokumentem określającym przeznaczenie gruntu jest obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego , zgodnie z którym działki nr [...] i [...] położone są na terenie projektowanej drogi krajowej[...] , natomiast grunty położone w pobliżu jako tereny rolnicze. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zarzuty skargi nie podważają legalności decyzji, to znaczy jej zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Decyzja ustalająca kwotę odszkodowania zapadła w postępowaniu przeprowadzonym w sposób prawidłowy, przy pełnym wyjaśnieniu istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności i przy zapewnieniu stronie czynnego w nim udziału. Z tych powodów skargę oddalono (art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi