I SA/Wa 153/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędziowie: WSA Emilia Lewandowska WSA Joanna Skiba (spr.) Protokolant specjalista Jolanta Dominiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 maja 2011 r. sprawy ze skarg M. M., A. M. i K. A. na decyzję Wojewody [...] z dnia [..] grudnia 2010 r. nr [..] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt oddala skargi. Wojewoda [..], decyzją z dnia [..] grudnia 2010 r., nr [..] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu W. z dnia [...] października 2010 r., nr [..] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w M., oznaczoną jako działka nr [..] . Z uzasadnienia decyzji Wojewody [..] wynika, że Starosta Powiatu W. decyzją z dnia [..] października 2010 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania z w wysokości [..] zł za nieruchomość położoną w M., stanowiącą działkę ewidencyjną nr [.] o pow. [..] m2, a zajętą pod drogę publiczną gminną (część ulicy [..]). Przedmiotowe odszkodowanie zostało przyznane na rzecz M. M. w kwocie [..] zł za [..] udziału we współwłasności przedmiotowej działki, A. M. w kwocie [..] zł za udział wynoszący [..] części oraz K. A. w kwocie [..] zł za udział wynoszący [..] części, wskazując, że przedmiotowa działka gruntu spełnia przesłanki określone w art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), co zostało potwierdzone ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [..] maja 2009 roku , nr [..] . Odwołanie od powyższej decyzji złożyli M. M., A. M. oraz K. A. Po rozpatrzeniu sprawy Wojewoda [..] uznał stanowisko organu pierwszej instancji za prawidłowe. Organ odwoławczy wskazał, że stosownie do art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną odszkodowanie za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, które z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości. Zgodnie z mającymi zastosowanie w sprawie przepisami art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie to ustala starosta po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi jej wartość rynkowa, którą określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania (art. 134 ust. 1 i 3). Wojewoda [..] zaznaczył, że na podstawie § 36 ust. 1 w związku z ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wojewoda [..] wskazał ponadto, że stosownie do § 36 ust. 5 powołanego rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r., należy przyjąć stan nieruchomości na dzień [..] października 1998 r. Sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy spełnia zatem warunki wynikające z powołanych przepisów rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy w sporządzonej opinii przy określaniu wartości rynkowej gruntu zajętego pod drogę zastosował metodę wyceny podejścia porównawczego (metoda porównywania parami), biorąc do porównania ceny nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi przyjmując do porównań transakcje z okresu październik 2008 - kwiecień 2010. Mając zatem na uwadze, że fakt nabycia z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Gminę [..] własności przedmiotowej działki został potwierdzony ostateczną decyzją Wojewody [..] oraz wobec stwierdzenia, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy z lipca 2010 r. nie budzi zastrzeżeń formalnych i merytorycznych, organ odwoławczy uznał, że rozstrzygnięcie Starosty Powiatu [.] jest prawidłowe. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli J. M. A. M. i K. A. podnosząc, że w sprawie jako dowód przyjęto wyłącznie opinię biegłego, który wydając ją poprzestał na przyjęciu materiału porównawczego dla ustalenia cen transakcyjnych wyłącznie cen z umów kupna sprzedaży gruntów nabywanych przez gminy pod drogi , a takie transakcje nie mają charakteru rynkowego. W tej sytuacji skarżący wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz wskazanie właściwego sposobu ustalenia ceny, poprzez przyjęcie do materiału dowodowego wszystkich transakcji, które miały miejsce na terenie M., w tym wskazanych ugodowo załatwionych spraw. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [..] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). W ocenie Sądu skarga jest bezzasadna, bowiem zaskarżona decyzja z dnia [..] grudnia 2010 r. nie narusza prawa. Wskazaną decyzją Wojewoda [..] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu [..] z dnia [..] października 2010 r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w M. , oznaczoną jako działka nr [..]. We wniesionej skardze skarżący kwestionują sposób ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Wskazać zatem należy, że zgodnie z art. 73ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, która z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w stosownym terminie. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu na dzień wejścia w życie ustawy (tj. na dzień 29 października 1998 r.), przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5) Kwestie związane z odszkodowaniem za wywłaszczoną nieruchomość reguluje zaś ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w art. 128-135 (dział III rozdział 5 tej ustawy) oraz wydane na jej podstawie przepisy wykonawcze, a w szczególności rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości [..] m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o [..] (§ 36 ust. 2 pkt 2). Z powołanych przepisów wynika zatem, że inny sposób określenia wartości rynkowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną stosuje się w sytuacji, gdy na terenie właściwej jednostki samorządu terytorialnego miały miejsce transakcje sprzedaży nieruchomości odpowiednio zajętych pod drogi publiczne, a inny wówczas, gdy takich transakcji sprzedaży nie było. Przepis § 36 ust. 1rozporządzeniaRady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Dopiero w przypadku kiedy ze względu na szczególne cechy nieruchomości, tj. sposób użytkowania, przeznaczenia, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, a także jej rodzaj nie jest ona przedmiotem obrotu na danym rynku lokalnym, prawodawca wprowadził możliwość rozszerzenia obszaru, z którego biegły ma możliwość doboru odpowiedniego materiału do analizy porównawczej, o nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości, zgodnie z dyspozycją zawartą w § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów. Natomiast jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak transakcji nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych, istnieje możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 przywoływanego rozporządzenia Rady Ministrów zatem w odniesieniu do powyższego dopiero w przypadku braku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi wartość gruntu ustala się w dwojaki sposób, w zależności od tego, czy dotyczy ona działek wydzielonych czy też zajętych pod drogi publiczne. Wskazane zasady szacowania nieruchomości nie mogą być zatem stosowane w sposób dowolnie zamienny. Niewykluczona jest więc możliwość szacowania nieruchomości zajętych pod drogę publiczną zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 1, jednak w pierwszej kolejności należy podjąć próbę wyczerpania metody określonej w § 36 ust. 1 i dopiero w przypadku jej nieskuteczności, można skorzystać z możliwości, jaką daje ust. 2 pkt 1 tego przepisu. W ocenie Sądu przyjęta za podstawę wyceny metoda nie budzi wątpliwości w świetle obowiązujących w tym względzie przepisów. Jak wskazano przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną mogą być brane pod uwagę jedynie ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne. Skoro na terenie Gminy M. dokonywano transakcji sprzedaży nieruchomości zajętych pod drogi publiczne - to uznać należy, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy, określający wartość rynkową nieruchomości, właściwie zastosował § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Tym samym - wbrew twierdzeniom strony skarżącej - stwierdzić trzeba, że odszkodowanie za nieruchomość położoną w M. , zajętą pod drogę publiczną, ustalone zostało w sposób prawidłowy. Zaskarżona decyzja jest więc zgodna z prawem i brak jest podstaw do uwzględnienia złożonej skargi. W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji