I SA/Wa 1543/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Marciniak Sędziowie: WSA Emilia Lewandowska WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. |Minister Infrastruktury i Rozwoju, decyzją z [...] nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] nr [...], którą orzeczono o ustaleniu | |odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz M. S. z tytułu przejęcia na własność Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej, jako działka nr | |[...] o pow. [...] ha, położonej w gminie [...], obręb [...] przeznaczonej na budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] i drogi | |ekspresowej [...] oraz zobowiązano Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w | |którym decyzja stanie się ostateczna. | |Z ustaleń organu wynika, że opisana w decyzji nieruchomość, decyzją Wojewody [...] z [...] nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji | |drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] została przeznaczona pod budowę obwodnicy [...] w | |ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]). | |Wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy z [...] sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. Analizując | |treść operatu szacunkowego organ przytoczył przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustawy z dnia 10 | |kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz rozporządzenia Rady | |Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. | |Rzeczoznawca ustalił, że przedmiotowa działka stanowi grunt rolny, a znajdująca się na nieruchomości infrastruktura techniczna w postaci | |kanalizacji drenarskiej nie stanowi własności właściciela gruntu, zostanie przebudowana w ramach realizowanej inwestycji drogowej i nie | |wpływa na wartość gruntu. Określając przeznaczenie nieruchomości biegły ustalił, że Gmina [...] nie posiada miejscowego planu | |zagospodarowania przestrzennego. Na terenie gminy obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], | |przejęte uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...], zgodnie z którym przedmiotowa działka położona jest w strefie | |funkcjonalno-przestrzennej "R" – tereny rolnicze. Biorąc pod uwagę, że celem wywłaszczenia nieruchomości jest realizacja inwestycji | |drogowej, rzeczoznawca, stosownie do art. 134 ust. 4 ugn., dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na rynku| |lokalnym i regionalnym. W wyniku analizy tego rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi. Średnia cena | |transakcyjna z terenu województwa [...] kształtowały się w przedziale od [...] zł do [...] zł za 1 m2, średnia cena to [...] zł/m2. Na stronie 15 | |operatu rzeczoznawca wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na | |zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej i szczegółowej, a także celu wykupu i stanu | |zagospodarowania brak jest, w ocenie rzeczoznawcy, dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości | |stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec tego do wyceny rzeczoznawca zastosował procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia, przyjmując do | |porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. W celu określenia wartości rynkowej | |gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości przeznaczonych na | |cele rolne z terenu gminy [...] w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego | |rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 19 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie| |tabeli na stronie 20 operatu. Na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku | |nieruchomości drogowych. | |Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez | |Wojewodę [...] przy piśmie z 25 październik 2013 r. organ odwoławczy uznał, że ocenionemu operatorowi nie można zarzucić takich uchybień, | |które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Za słuszne organ uznał | |zwiększenie uzyskanej wartości o 50%, stosownie do treści § 36 ust. 3 rozporządzenia. | |W skardze na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju M. S. zarzucił naruszenie: | |I. prawa procesowego, a to art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 kpa; art. 7 w zw. z art. 80 kpa; art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. | |80 kpa; art. 77 § 4 kpa; art. 107 § 1 i 3 kpa; art. 84 w zw. z art. 7 i 12 oraz art. 136 kpa; a w konsekwencji art. 138 § 1 kpa, art. 15 | |kpa w zw. z art. 78 Konstytucji, | |II. naruszenie prawa materialnego, a to art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie | |dróg publicznych; art. 154 ust. 1, art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16, art. 154 ust. 1, art. 4 ust. 16, art. 134 –ustawy o gospodarce | |nieruchomościami, § 56 ust. 1 pkt 7, § 36 ust. 2 i 3 – rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., a w konsekwencji | |naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji. | |Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. | |W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie. | |Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: | |Skarga jest nieuzasadniona. | |Istota niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji ustalając wysokość odszkodowania mogły oprzeć się na operacie | |szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego J. M. z [...] uznając ten operat za zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. | |Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i | |techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając okoliczności wymienione w tym przepisie. Natomiast | |szczegółowe regulacje dokonywania wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w zależności od celu wyceny, określają | |przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. | |U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma| |to, jakie przeznaczenie miała wyceniona nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jeżeli | |nieruchomość w tym dniu była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycena takiej nieruchomości następuje według zasad określonych w § 36 | |ust. 4 rozporządzenia z dnia 21.09.2004 r. Natomiast, gdy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniona | |nieruchomość nie była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycenę należy oprzeć na przepisie § 36 ale ust. 3 powołanego rozporządzenia. | |W rozpoznawanej sprawie zostało ustalone, że w dniu wydania zezwolenia realizacyjnego w gminie [...] obowiązywało studium uwarunkowań i | |kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] przyjęte uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] zgodnie, z którym przedmiotowa działka | |położona była na terenie oznaczonym, jako tereny rolnicze. | |Skoro w dniu wydania decyzji zrid działka ta nie była przeznaczona pod inwestycję drogową to prawidłowo rzeczoznawca oparł wycenę na | |przepisie § 36 ust. 3 rozporządzenia gdyż nie jest dopuszczalne, w tej sytuacji, dokonanie wyceny na postawie § 36 ust. 4 rozporządzenia. | |Natomiast analiza cen nieruchomości drogowych dokonana została przez rzeczoznawcę majątkowego w celu wykazania, że na rynku regionalnym | |ceny nieruchomości nabywanych pod drogi są wyższe niż nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne. To umożliwiło podwyższenie | |odszkodowania o maksymalną wielkość, przewidzianą w § 36 ust. 3 rozporządzenia tj. o 50%. Tak więc analiza ta została dokonana z korzyścią| |dla wysokości odszkodowania ustalonego przez rzeczoznawcę. Zarzuty, więc skargi odnoszące się do przyjętego przez rzeczoznawcę rynku | |transakcji drogowych, wobec powyższych rozważań są niezasadne gdyż pozostają bez wpływu na wysokość ustalonego odszkodowania. | |Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Z bazy danych wybrał 19 | |transakcji nieruchomościami rolnymi, a więc o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. O wyborze podejścia i metody | |szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do | |porównania. Należy tylko stwierdzić, że zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Operat zawiera wszystkie | |elementy wymagane § 56 rozporządzenia. Nie zawiera pomyłek, istotnych braków czy niejasności. Rzeczoznawca przyjął rynek gminy [...] jako | |rynek lokalny. Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o zaświadczenie Urzędu Gminy [...] z dnia [...], w którym stwierdzono, | |że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] przedmiotowa działka położona jest w strefie | |funkcjonalno-przestrzennej "R"-rolnicze. | |Sąd nie uwzględnił wniosku dowodowego zgłoszonego przez skarżącego w piśmie z 13 sierpnia 2014 r. (k.21) z zaświadczenia nr [...] z dnia [...]| |wystawionego przez Wójta Gminy [...] – na okoliczność przyjęcia nieprawidłowego przeznaczenia gruntów przy sporządzaniu operatu | |szacunkowego. Nieuwzględnienie tego wniosku uzasadnione jest tym, że powoływane w nim zaświadczenie datowane jest po wydaniu zaskarżonej | |decyzji, a więc nie istniało w dacie wydania zaskarżonej decyzji, ale przede wszystkim nie podważa ono przeznaczenia gruntów przyjętego w | |operacie na podstawie poprzedniego zaświadczenia. Złożone do Sądu zaświadczenie (k.41) potwierdza utrzymanie funkcji podstawowych a tylko | |uzupełnia o wskazanie, jakie funkcje uzupełniające towarzyszą funkcjom podstawowym. Tak więc nie zmienia to faktu, że wyceniona | |nieruchomość, w dacie wydania decyzji zrid, położona była w strefie funkcji podstawowych oznaczonych "R"-rolnicze. | |Również niezasadnie skarżący domaga się odszkodowania za kanalizację drenarską. Sąd podziela stanowisko organu w tym zakresie, zawarte w | |zaskarżonej decyzji. Wynika bowiem, że melioracja gruntów była w 80% sfinansowana z budżetu Państwa, a z uwagi na jej wykonanie w latach | |1987-1989 oraz 1992-1993 uległa w całości amortyzacji. | |Ponieważ organ dysponował prawidłowym operatem to miał podstawy do ustalenia na jego podstawie odszkodowania. Uznając operat za prawidłowy| |organ nie miał żadnych podstaw by z urzędu przeprowadzić dowód z operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego bądź kierować| |ten operat do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców. Za nieuzasadnione należy uznać zarzuty skargi w przedmiocie wyłączenia | |rzeczoznawcy majątkowego. Z akt sprawy nie wynika by w dniu wydawania decyzji przez organ w niniejszej sprawie było prowadzone | |postępowanie dyscyplinarne przeciwko rzeczoznawcy majątkowemu J. M. w związku z wyceną sporządzoną w niniejszej sprawie. W związku z tym | |nie zachodziła sytuacja określona w art. 24 § 1 pkt 6 kpa i brak było powodów do wyłączenia tego biegłego. | |Również Sąd nie uwzględnił wniosków dowodowych zgłoszonych w skardze, a to o dopuszczenie dowodu z sentencji opinii Polskiego | |Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości załączonej do skargi (k. 9), dopuszczenie dowodu z akt postępowania prowadzonego w | |stosunku do rzeczoznawcy J. M. przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej po uprzednim ich zażądaniu przez Sąd oraz z operatu szacunkowego | |sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. w dniu [...] (k. 47-60), gdyż dotyczą one wyceny innych nieruchomości niż przedmiotowe. | |Za całkowicie nieuzasadniony Sąd uznał również zarzut skargi naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji. To, że w ocenie skarżącego ustalone | |zaskarżoną decyzją odszkodowanie jest za niskie nie oznacza, że nie jest ono słuszne. Decyzja jest zgodna z prawem, opiera się na operacie| |szacunkowym sporządzonym zgodnie z obowiązującymi w tym przedmiocie przepisami, prawidłowo ocenionym przez organ. Sąd nie znalazł żadnych | |uchybień, które uzasadniałyby uchylenie zaskarżonej decyzji. | |Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji | |wyroku. | | | |