I SA/Wa 1544/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Skiba Sędzia WSA Iwona Maciejuk Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2014 r. sprawy ze skargi W. D. i W. D. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po rozpatrzeniu odwołania W. i W. D., decyzją z dnia [...] maja 2013 r., nr [...] uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r., nr [...] i orzekł o: 1) ustaleniu odszkodowania na rzecz W. i W. D. w wysokości [...] zł za przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz na rzecz wierzyciela hipotecznego - Banku [...]S.A. Oddział w [...] w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości przeznaczonej pod budowę obwodnicy miejscowości [...] w ciągu drogi ekspresowej [...] od [...] ([...]) - [...] - [...] - [...] - [...] - [...] - [...] - granica państwa ([...]) na odcinku od km [...] do km [...], długości 8,007 km; 2) powiększeniu ustalonego odszkodowania na rzecz W. i W. D. o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł z tytułu wydania nieruchomości; 3) zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz Banku [...]S.A. Oddział w [...] w kwocie [...] zł oraz na rzecz W. i W. D. w kwocie [...] zł w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2011 r. utrzymaną w mocy decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r., nr [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowę obwodnicy miejscowości [...] w ciągu drogi ekspresowej [...] od [...] ([...]) - [...] [...] - [...] - [...] - [...] - [...] - granica państwa ([...]) na odcinku od km [...] do km [...], długości 8,007 km. Decyzją z dnia [...] października 2012 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł, w tym na rzecz W. i W. D. w wysokości [...] zł za przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz na rzecz wierzyciela hipotecznego - Banku [...]S.A. Oddział w [...] w wysokości [...] zł, z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości, przeznaczonej pod budowę obwodnicy miejscowości [...] w ciągu drogi ekspresowej [...] od [...] ([...]) - [...] [...] - [...] - [...] - [...] - [...] - granica państwa ([...]) na odcinku od km [...] do km [...], długości 8,007 km oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji wnieśli odwołanie W. i W. D., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu odwołania strony zarzuciły badanie przez biegłego wyłącznie rynku lokalnego bez rozszerzenia badania na rynek regionalny pod kątem występowania transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. W ich ocenie, ze względu na występowanie na rynku regionalnym transakcji drogowych, konieczne jest sporządzenie nowego operatu szacunkowego, który uwzględniałby nieruchomości o przeznaczeniu drogowym z rynku regionalnego. Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] maja 2013 r., nr [...] uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r., nr [...] i orzekł o: 1) ustaleniu odszkodowania na rzecz W. i W. D. w wysokości [...] zł za przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz na rzecz wierzyciela hipotecznego - Banku [...]S.A. Oddział w [...] w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości przeznaczonej pod budowę obwodnicy miejscowości [...] w ciągu drogi ekspresowej [...] od [...] ([...]) - [...] - [...] - [...] - [...] - [...] - [...] - granica państwa ([...]) na odcinku od km [...] do km [...], długości 8,007 km; 2) powiększeniu ustalonego odszkodowania na rzecz W. i W. D. o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł z tytułu wydania nieruchomości; 3) zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz Banku [...]S.A. Oddział w [...] w kwocie [...] zł oraz na rzecz W. i W. D. w kwocie [...] zł w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji. W uzasadnieniu organ – powołując przepisy art. 12 ust. 4 pkt 1, art. 11f ust. 1 pkt 6, art. 12 ust. 4 c, art. 18 ust. 1 i 3 oraz 1c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) – zwanej dalej "specustawą" – wskazał, że jak wynika z treści księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla nieruchomości, z której wydzielono przedmiotową działkę, w Dziale IV wpisano hipotekę umowną kaucyjną w kwocie [...] zł z tytułu zabezpieczenia kredytu na rzecz Banku [...]S.A. Oddział w [...] Filia w [...], a także wpisano hipotekę umowną łączną w kwocie [...] zł z tytułu spłaty wierzytelności na rzecz Banku [...]S.A. W toku prowadzonego postępowania Wojewoda [...] uzyskał informację od wierzyciela hipotecznego, iż wysokość zadłużenia na dzień wydania decyzji odszkodowawczej wynosi [...] zł. Ponadto organ wojewódzki ustalił, iż wpisana w Dziale lll służebność osobista ustanowiona na rzecz D. D., polegająca na bezpłatnym prawie korzystania z 3 pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju na piętrze budynku mieszkalnego oraz prawo współkorzystania z piwnicy, strychu oraz wspólnego wejścia, nie dotyczy wycenianej nieruchomości. Minister – powołując przepisy art. 18 ust. 1e specustawy, art. 134 ust. 1, 3 i 4, art. 154 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – zwanej dalej "ugn" – wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowił operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2012 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego l. K. Biegła ustaliła, że wyceniana nieruchomość położona jest na obrzeżach miasta, poza obszarem zabudowy, w bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się grunty rolne i droga krajowa. Dojazd odbywa się drogą utwardzoną. Wskazano, iż nieruchomość została wydzielona z działki rolnej. Wydzielony grunt obejmuje użytki rolne orne oznaczone jako R1Va, RlVb, RV i pastwisko PSV. Grunt jest użytkowany rolniczo. Na wydzielonej działce nie występują naniesienia budowlane, ani inne części składowe gruntu. Nieruchomość położona jest na terenie płaskim kształt działki regularny, teren jest nieuzbrojony. Badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca majątkowy podała, iż dla przedmiotowej nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy i Miasta [...], uchwalonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] marca 2010 r. nieruchomość położona jest na obszarze urbanistycznym oznaczonym symbolem OU-4 - strefa podmiejska, w której zawiera się teren oznaczony symbolem GP - planowana trasa obwodnicy z terenem rezerwowym pod węzły i korekty dróg. Mając na uwadze rodzaj nieruchomości, cel wyceny oraz obowiązujące przepisy prawa oszacowano wartość rynkową nieruchomości dla alternatywnego sposobu użytkowania. Wycena gruntu dokonana została w podejściu porównawczym z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę rynkową obejmującą miasto i gminę [...] i stwierdzono, że w badanym okresie na terenie miasta odnotowano łącznie 41 transakcji wolnorynkowych kupna sprzedaży nieruchomości, gdzie 5 transakcji dotyczyło gruntów rolnych z których kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej spełniały dwie transakcje. Dalej wskazano, że pozostała liczba transakcji dotyczyła kupna sprzedaży nieruchomości innego rodzaju, tj. lokali, gruntów pod zabudowę, zabudowanych budynkami mieszkalnymi oraz z pozostałą zabudową (produkcyjną, usługową, gospodarczą). Na terenie gminy przeważającą liczbę transakcji stanowią grunty rolne, występują także transakcje gruntów pod zabudowę. W celu głębszej analizy rynku lokalnego badaniem objęto teren powiatu [...] ze szczególnym uwzględnieniem gmin sąsiednich: [...], [...], [...]. Na badanym rynku nie stwierdzono transakcji kupna sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi, dlatego brak jest możliwości określenia wartości nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomości drogowych. Minister zauważył, że w związku z faktem, iż przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa działka miała przeznaczenie pod drogę, a przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych to tereny rolne, wyceny dokonano przy zastosowaniu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem" przyjmując do porównania transakcje sprzedaży gruntów o przeznaczeniu pod tereny rolne. Analizie poddano zatem transakcje gruntami niezabudowanymi o przeznaczeniu rolnym, zawarte w okresie od 2010 r. do 2012 r. z terenów miasta i gminy [...] oraz pozostałych gmin powiatu [...], tj. gmin: [...], [...], [...] i [...]. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową. Przyjęto następujące cechy i ich wagi: lokalizacja i położenie - 40%, klasa bonitacji - 30%, powierzchnia działki - 10%, dogodność dojazdu - 20%. Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. W tabeli na str. 11 operatu zestawiono 12 transakcji nieruchomościami zawartych w 2011 r. z terenów miasta i gminy [...] oraz gmin [...], [...] i [...]. Z przyjętego zbioru wybrano transakcję o cenie minimalnej i cenie maksymalnej, obliczono cenę średnią oraz dokonano ich charakterystyki. Następnie obliczono cenę średnią, brzegowe wartości i sumy wskaźników korygujących oraz wartości współczynników w odniesieniu do przyjętych cech rynkowych. Wartość 1 m2 gruntu, powiększoną o 50% obliczono na kwotę 8,09 zł. Po zbadaniu relacji cen transakcyjnych gruntów rolnych w stosunku do cen gruntów budowlanych wskazano, że przeznaczenie nieruchomości wycenianej, zgodne z celem wywłaszczenia, uwzględniając alternatywny sposób użytkowania, powoduje zwiększenie jej wartości o 50%, w związku z czym obliczona wartość 1 m2 gruntu zgodnie z § 36 ust. 3 rozporządzenia została powiększona o tę wartość. Ponadto biegła wskazała, iż w księdze wieczystej nr [...], z której wydzielono działkę nr [...], wpisano w Dziale Ill ograniczone prawo rzeczowe postaci służebności osobistej mieszkania polegające na bezpłatnym prawie korzystania z 3 pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju na piętrze budynku mieszkalnego oraz prawo współkorzystania z piwnicy, strychu oraz wspólnego wejścia. Autorka operatu podała, że ww. wpis nie dotyczy wycenianej nieruchomości. Minister podał, że aby dokonać oceny ww. dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy rozporządzenia. Minister – powołując przepisy § 36 ust. 1-4, § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia – wskazał, że operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2012 r. zawiera wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. Biegła prawidłowo zastosowała procedurę wyceny określoną w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych, do porównań przyjęte zostały nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Słusznie też dokonano zwiększenia uzyskanej wartości o 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia). Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Zdaniem Ministra, opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. W ocenie organu odwoławczego, podniesiony w odwołaniu zarzut dokonania przez biegłą badania wyłącznie rynku lokalnego bez rozszerzenia badania na rynek regionalny pod kątem występowania transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym jest nieuzasadniony. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, mając na uwadze te zarzuty, pismem z dnia [...] stycznia 2013 r. wstąpił do rzeczoznawcy majątkowego o udzielenie wyjaśnień dotyczących badania rynku regionalnego pod kątem występowania nieruchomości drogowych. W odpowiedzi na powyższe, w piśmie z dnia [...] stycznia 2013 r. autorka operatu szacunkowego wyjaśniła, iż na potrzeby wyceny nieruchomości dokonała badania zarówno rynku lokalnego, jak również rynku regionalnego pod kątem występowania transakcji nieruchomościami drogowymi. Zaznaczyła przy tym, iż na badanych rynkach nie wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej. Odnosząc się natomiast do nadesłanej do tutejszego organu w toku postępowania odwoławczego ekspertyzy sporządzonej w trybie art. 174 ust. 3a pkt 1 ugn Minister wskazał, że opracowanie to nie może podważyć ustaleń zawartych w operacie szacunkowym będącym podstawą ustalenia odszkodowania. Ekspertyza zawiera informacje na temat występowania na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe, jednakże zaprezentowany wykaz transakcji nie daje podstaw do oceny, czy transakcje te spełniają ustawowe przesłanki podobieństwa do przedmiotu wyceny. W piśmie z dnia [...] kwietnia 2013 r. rzeczoznawca majątkowy I. K. stwierdziła, że ekspertyza rzeczoznawcy majątkowego J. D. nie zawiera żadnej transakcji nieruchomości drogowej, podobnej do nieruchomości wycenianej, co zdaniem biegłej potwierdza, że złożone wcześniej wyjaśnienie jest prawdziwe i zgodne ze stanem faktycznym. Minister wyjaśnił, że ekspertyza ta potwierdza jedynie, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości i zasadne jest podwyższenie jej wartości o 50%, co też znalazło odzwierciedlenie w operacie szacunkowym I. K.. Trudno natomiast zgodzić się z twierdzeniami skarżących, że transakcje znajdujące się w sporządzonej na ich zlecenie ekspertyzie są podobne do nieruchomości wycenianej, tym bardziej, że większa ich część to nieruchomości położone w dużych ośrodkach miejskich, tj. [...], [...]. W piśmie z dnia 25 kwietnia 2013 r. W. i W. D. zakwestionowali wyjaśnienia biegłej i podtrzymali swoje zarzuty odnośnie analizy transakcji porównawczych. Minister – powołując przepis art. 4 pkt 16 ugn – wskazał, że w teorii wyceny przyjęte jest, iż wybór cech nieruchomości różniących nieruchomość szacowaną od nieruchomości przyjętych do porównań dotyczy nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej. Do cech, pod względem których należy dobierać nieruchomości podobne, należy zaliczyć m.in. stan zagospodarowania, otoczenie, lokalizację, czy przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego, czy innych dokumentów planistycznych. Zatem przyjęcie przez biegłą dowolnych transakcji nieruchomości nabywanych na cele drogowe, a nie spełniających kryteriów podobieństwa stanowiłoby istotne naruszenie przepisów regulujących wycenę nieruchomości. Zdaniem Ministra, w warunkach rozpatrywanej sprawy wartość nieruchomości określona została prawidłowo i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. Dodatkowo organ odwoławczy – powołując przepis art. 18 ust. 1d specustawy - zauważył, że z chwilą uostatecznienia się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej hipoteka ustanowiona na nieruchomości objętej liniami rozgraniczającymi teren tej drogi wygasła, a nieruchomość bez jakichkolwiek obciążeń stała się własnością Skarbu Państwa. Organ l instancji, zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, określił na dzień orzekania wysokość świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami i następnie tak ustaloną wartość prawidłowo odjął od ustalonego odszkodowania. Minister zaznaczył, że w toku postępowania odwoławczego Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pismem z dnia [...] lutego 2013 r. zwrócił się do Banku [...]S.A. o udzielenie informacji, jaka jest obecnie wysokość wierzytelności głównej zabezpieczonej hipoteką ciążącą na tej nieruchomości wraz z odsetkami. W odpowiedzi na powyższe, w piśmie z dnia [...] marca 2013 r. Bank [...] S.A. wskazał, że aktualny stan zadłużenia do którego odnosi się hipoteka umowna kaucyjna wynosi [...] zł. Obowiązkiem organu odwoławczego było zatem uwzględnienie aktualnej wysokości zadłużenia hipotecznego na potrzeby ustalenia odszkodowania. Organ odwoławczy, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo, zaś wobec ustalenia aktualnej wysokości zadłużenia hipotecznego zobowiązany był uchylić decyzję organu I instancji i orzec jak w sentencji. Od decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] maja 2013 r., nr akt [...] W. i W. D. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zaskarżając tę decyzję w całości. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów: 1) art. 8 Kpa poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania uczestników do władzy publicznej, przejawiający się w tym, że postępowanie zarówno przed organem pierwszej instancji, jak i drugiej instancji prowadzone było w sposób niesprawiedliwy i niepraworządny oraz z pominięciem zgłaszanych przez strony zastrzeżeń, co do oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, jak również zastrzeżeń, co do konieczności przeprowadzenia postępowania dowodowego w sposób niebudzący wątpliwości, czyli jasny i przejrzysty; 2) art. 7 i art. 77 § 1 Kpa poprzez niewyjaśnienie w sposób dostateczny stanu faktycznego niniejszej sprawy; poprzez niepodjęcie wszystkich możliwych czynności zmierzających do wyjaśnienia stanu faktycznego niniejszej sprawy, poprzez brak przeprowadzenia dowodu w postaci opinii uzupełniającej rzeczoznawcy majątkowego dotyczącej występowania transakcji nieruchomości drogowych na rynku regionalnym; poprzez pominięcie przez organ I instancji zarzutów dotyczących konieczności zbadania rynku regionalnego pod względem występowania transakcji nieruchomości drogowych; 3) art. 77 § 1 Kpa poprzez pominięcie zgłoszonych w piśmie z dnia 1 października 2012 r. przez strony dowodów transakcji nieruchomości drogowych, co skutkowało niewyjaśnieniem stanu faktycznego niniejszej sprawy; 4) art. 80 Kpa poprzez dowolne, nieuzasadnione, nielogiczne danie wiary wyjaśnieniom złożonym przez rzeczoznawcę w piśmie z dnia 31 stycznia 2013 r. w sytuacji, gdy zebrany w postępowaniu przed organem I instancji materiał dowodowy wskazywał na to, że rzeczoznawca majątkowy nie objęła badaniem rynku regionalnego w celu wyjaśnienia, czy istniały na nim transakcje nieruchomościami drogowymi; 5) art. 15 Kpa poprzez niepodjęcie przez organ I instancji działań zmierzających do wyjaśnienia, czy na rynku regionalnym miały miejsce transakcje nieruchomościami drogowymi, a dokonanie badania sprawy pod tym kątem jedynie przez organ II instancji, co spowodowało, że jeden tylko z organów oceniał sprawę w pełnym zakresie; poprzez przeprowadzenie postępowania II instancji jako postępowania ogólnego załatwiającego sprawę strony; 6) art. 80 Kpa poprzez niewyjaśnienie i nierozważenie, czy materiał porównawczy zastosowany przez rzeczoznawcę był odpowiedni i wystarczający do skorzystania z metody porównawczej przy kwestionowaniu przez strony doboru do porównania nieruchomości - tylko dwie z przyjętych do porównań nieruchomości położone były w obrębie miasta, reszta nieruchomości położona była na terenach wiejskich; 7) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 8 Kpa poprzez niedostrzeżenie w postępowaniu odwoławczym uchybień organu I instancji polegających na niekompletnej ocenie materiału dowodowego, na nieprzeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego w całości - przez całe postępowanie I instancji strony wskazywały na konieczność przeprowadzenia analizy rynku regionalnego przedstawiając już w piśmie z dnia 1 października 2012 r. wykaz 13 transakcji nieruchomościami drogowymi na rynku regionalnym; poprzez pominięcie przez organ II instancji dowodu w postaci wskazania przez strony 13 transakcji nieruchomościami drogowymi na rynku regionalnym; 8) 107 § 3 Kpa poprzez niewskazanie przez organ II instancji w uzasadnieniu decyzji na jakiej podstawie dał wiarę wyjaśnieniom rzeczoznawcy majątkowemu w sytuacji, gdy istniały rozbieżności w wyjaśnieniach rzeczoznawcy; poprzez niewskazanie w uzasadnieniu dlaczego nieuwzględniono wskazanych w piśmie z dnia [...] października 2012 r. transakcji nieruchomościami drogowymi występującymi na rynku regionalnym; poprzez nieuzasadnienie przez organ kwestii prawidłowości doboru nieruchomości do porównań przez rzeczoznawcę majątkowego. W skardze skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r., nr [...] oraz o zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał prezentowane w sprawie stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest uzasadniona. Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do tego, czy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2012 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego I. K. miał walor wiarygodnej opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kpa. Sąd zwraca uwagę, że na etapie ustalania odszkodowania za nieruchomość nabytą pod inwestycję drogową w trybie specustawy opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania (art. 130 ust. 2 ugn w zw. z art. 23 specustawy). Zdaniem Sądu, sporządzona w niniejszej sprawie opinia o wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położona w [...], uzupełniona o wyjaśnienia biegłej w pismach z dnia [...] września 2012 r., [...] stycznia 2013 r. i [...] kwietnia 2013 r., stanowiła wiarygodny dowód w sprawie i nie naruszała wymogów określonych w art. 18 specustawy i w § 36 rozporządzenia. Nie budzi wątpliwości to, że w operacie szacunkowym prawidłowo określono przedmiot oraz stan faktyczny i prawny gruntu (niezabudowany grunt użytkowany rolniczo oznaczony jako działka nr [...] o pow. [...] m2, położony w [...] w bezpośrednim sąsiedztwie drogi krajowej i gruntów rolnych, stanowiący własność W. i W. D., obciążony hipoteką, przeznaczony w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy i Miasta [...] zatwierdzonym uchwałą Nr [...] z dnia [...] marca 2010 r. pod funkcję drogową - trasę obwodnicy – symbol GP), a także cel wyceny (określenie wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za nabycie nieruchomości pod drogę krajową w trybie specustawy). Z wyceny wynika, że rzeczoznawca majątkowy, po dokonaniu oględzin w dniu [...] czerwca 2012 r., ustaliła stan przedmiotu wyceny na dzień wydania decyzji nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ([...] grudnia 2011 r.). Takie postępowanie rzeczoznawcy było zgodne z przepisami art. 18 ust. 1 specustawy i § 36 ust. 1 rozporządzenia. Z operatu szacunkowego oraz wyjaśnień biegłej udzielonych w pismach z dnia [...] stycznia 2013 r. i [...] kwietnia 2013 r. wynika, że biegła, po zbadaniu rynku lokalnego (powiatu [...]) i rynku regionalnego, stwierdziła brak transakcji nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryterium podobieństwa (art. 4 pkt 16 ugn) do nieruchomości wycenianej. Wobec tego, że przedmiotowa nieruchomość nabywana pod inwestycję drogową w dacie wydania decyzji nr [...] o zrid miała już przeznaczenie drogowe (wynika to z funkcji gruntu określonej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – art. 154 ust. 2 ugn) określenie wartości rynkowej następowało w oparciu o grunty mające przeznaczenie takie jak grunty przyległe do szacowanej nieruchomości, ponieważ nie było możliwe określenie wartości nieruchomości w oparciu o transakcje gruntami drogowymi. Zachowane były zatem wymogi wynikające z § 36 ust. 2 i 4 rozporządzenia. Wobec tego, że grunt był użytkowany rolniczo, a nabycie z mocy prawa następowało pod drogę krajową biegła prawidłowo uznała, że przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem nabycia zwiększa wartość nieruchomości. Skutkiem tego biegła zastosowała w sprawie tzw. zasadę korzyści (art. 134 ust. 4 ugn i § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia) podwyższając wartość wycenianej nieruchomości o 50 %, biorąc pod uwagę przyległe grunty rolne jako przeważające. W sprawie biegła do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, wybierając 12 nieruchomości podobnych z terenu Miasta i Gminy [...], Gmin: [...], [...], [...] i [...]. Biegła określiła cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości oraz wagi cech (lokalizacja i położenie – 40%, klasa bonitacji – 30%, powierzchnia działki – 10%, dostępność dojazdu – 20 %), a także ustaliła współczynniki korygujące. Wobec stagnacji cen na rynku gruntów rolnych w okresie drugie półrocze 2010 r. – pierwszy kwartał 2012 r. biegła nie uwzględniała zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. W operacie wskazano, że wartość 1m2 gruntu szacowanego wynosi 8,02 zł, a zatem mieści się w górnych stawkach przedziału cen z próbki nieruchomości porównawczych (cena min. – 3 zł/1m2, cena maks. – 9,55 zł/1m2). Z powyższego wynika, że rzeczoznawca majątkowy działała w ramach przepisów art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 i 2 ugn oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia. Operat szacunkowy był ważny w dacie wydania zaskarżonej decyzji, jeżeli chodzi o termin przewidziany w art. 156 ust. 3 ugn. Nie budzi wątpliwości Sądu, to że w niniejszej sprawie znajdował zastosowanie przepis art. 18 ust. 1a, 1c i 1d specustawy, ponieważ grunt skarżących obciążony był hipoteką na rzecz Banku [...] S.A. Skoro pomiędzy wydaniem decyzji pierwszoinstancyjnej i decyzji odwoławczej wysokość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką uległa zmianie (z [...] zł na [...] zł) zasadnym było zastosowanie przez Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej przepisu art. 138 § 1 pkt 2 Kpa i wydanie w sprawie decyzji reformatoryjnej. Zmiana wysokości odszkodowania dla Banku z tytułu wygaśnięcia hipoteki podwyższyła wysokość odszkodowania należnego W. i W. D. i zmieniła wysokość kwot jakie uprawnionym zobowiązany jest wypłacić Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad [(art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. Nr 267, poz. 2251 ze zm.) w zw. z art. 22 specustawy]. Poza sporem jest również to, że w niniejszej sprawie miał zastosowanie przepis art. 18 ust. 1e pkt 3 specustawy i skarżącym należało podwyższyć kwotę odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości, co też organy uczyniły. Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd nie podzielił argumentów dotyczących naruszenia na etapie postępowania administracyjnego przepisów art. 7, art. 8, art. 15, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 Kpa, w stopniu który mógłby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organy obu instancji miały na uwadze zgłaszane przez skarżących zastrzeżenia, co do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Zastrzeżenia te zostały przekazane biegłej celem udzielenia wyjaśnień, ponieważ organ administracji nie ma wiedzy specjalnej w zakresie wyceny nieruchomości. W pismach z dnia [...] września 2012 r., [...] stycznia 2013 r. i [...] kwietnia 2013 r. rzeczoznawca majątkowy I. K. udzieliła stosownych wyjaśnień odnośnie zarzutów stawianych w pismach z dnia 29 sierpnia 2012 r., 1 października 2012 r. i 19 lutego 2013 r. Z treści operatu szacunkowego wynika, że biegła nie stwierdziła na rynku lokalnym występowania transakcji nieruchomościami drogowymi. W piśmie z dnia [...] stycznia 2013 r. biegła wyjaśniła, że pod kątem występowania transakcji nieruchomościami drogowymi zbadała rynek lokalny i regionalny i nie stwierdziła występowania transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej. Wyjaśnienia biegłej są wiarygodne, a operat szacunkowy nie wymagał uzupełnienia. Z treści operatu szacunkowego wynika, iż rzeczoznawca I. K. miała świadomość konieczności badania rynku lokalnego i regionalnego nieruchomości drogowych przy określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Na str. 7 operatu biegła przytoczyła treść przepisów § 36 ust. 2 i 4 rozporządzenia. Zdaniem Sądu, skoro skarżący uważali, że sporządzona w sprawie opinia o wartości nieruchomości nie miała waloru dowodowego byli uprawnieni do przedłożenia w toku postępowania administracyjnego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na ich zlecenie. Wówczas organ, mając rozbieżne operaty szacunkowe, musiałby rozważyć, czy istnieją podstawy do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie (art. 157 ust. 1 i 4 ugn). W niniejszej sprawie skarżący nie złożyli kontrwyceny, a zatem organy obu instancji miały podstawy do ustalenia odszkodowania w oparciu o jedyny istniejący w sprawie operat szacunkowy. Faktem jest to, że na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego skarżący wskazywali w piśmie z dnia 1 października 2012 r. transakcje nieruchomościami drogowymi, ich zdaniem z rynku regionalnego, a na etapie postępowania odwoławczego przedłożyli ekspertyzę, o której mowa w art. 174 ust. 3a pkt 1 ugn sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego J. D.. Zdaniem Sądu, twierdzenia skarżących i powyższa ekspertyza nie mogły podważyć wiarygodności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Jeżeli chodzi o stanowisko skarżących odnośnie transakcji drogowych na rynku regionalnym Sąd zauważa, że analiza rynku nieruchomości wchodzi w zakres wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego (§ 3 ust. 2 rozporządzenia), a zatem stanowisko strony w tym zakresie nie stanowiło przeciwdowodu na tę okoliczność. Do biegłego dokonującego wyceny wartości rynkowej nieruchomości należy też dobór nieruchomości porównawczych i ocena, czy spełniają one kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej, ponieważ są to czynności z zakresu szacowania nieruchomości (art. 4 pkt 8 w zw. z art. 4 pkt 16, art. 134 ust. 2, art. 154 ust. 1 ugn). Powyższe odnosi się także do zarzutu zawartego w pkt 6 skargi, gdzie skarżący kwestionowali, że w próbce nieruchomości porównawczych znalazły się tylko dwie nieruchomości położone w obrębie Miasta [...]. Z operatu szacunkowego wynika, że wyceniany grunt położony jest w obrębie Miasta [...], jednakże działka nr [...] położona jest na obrzeżach miasta, w strefie planistycznej podmiejskiej, otoczona jest gruntami rolnymi i jest użytkowana rolniczo. Wobec tego nie budzi zastrzeżeń Sądu wiarygodność operatu szacunkowego w zakresie doboru nieruchomości pozamiejskich. Do porównań przyjmuje się nieruchomości podobne, a nie takie same. Rzeczoznawca majątkowy, w przypadku występowania pewnych różnic w cechach nieruchomości porównawczych, stosuje współczynniki korygujące, aby w jak największym stopniu wartość nieruchomości wycenianej odpowiadała cenom nieruchomości podobnych. W zakresie cechy "lokalizacja – położenie" biegła dokonała korekty ceny nieruchomości w próbce reprezentatywnej i uwzględniła to w wyniku wyceny, co przedstawiła na str. 13 operatu. Z powyższej ekspertyzy wynika natomiast tylko tyle, że na rynku lokalnym i regionalnym były transakcje nieruchomościami drogowymi. Uszło jednak uwadze skarżących, że przy zastosowanym przez biegłą podejściu porównawczym i metodzie korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia) istotne znaczenie miało to, czy transakcje dotyczą nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn, do nieruchomości wycenianej, bo tylko takie mogły stanowić próbkę porównawczą. W prywatnej ekspertyzie rzeczoznawca majątkowy nie wskazał, że przedstawione transakcje dotyczą gruntów podobnych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy I. K. w piśmie z dnia [...] kwietnia 2013 r. wyjaśniła, że przedstawione w ekspertyzie transakcje nieruchomościami drogowymi na rynku lokalnym i regionalnym nie są podobne do nieruchomości wycenianej. Wyjaśnienia te są wiarygodne zwłaszcza, że wskazywane w ekspertyzie transakcje drogowe regionalne w większości położone są na terenach dużo większych, niż Miasto [...], ośrodków miejskich - miast [...] i [...], a transakcje drogowe lokalne i regionalne w większości mają dużo mniejszą powierzchnię (kilkadziesiąt, kilkaset m2), niż grunt wyceniany. Rację mają skarżący wskazując, że w decyzji pierwszoinstancyjnej Wojewoda [...] nie odniósł się do kwestii dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego analizy danych z rynku regionalnego w zakresie nieruchomości drogowych, a uczynił to dopiero organ odwoławczy. Naruszenie art. 15 Kpa nie miało jednak istotnego wpływu na wynik sprawy, skoro biegła w złożonych wyjaśnieniach wskazała, że analizowała rynek regionalny, ale nie stwierdziła występowania na nim transakcji nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.