I SA/Wa 1556/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Nowicka Sędziowie WSA Emilia Lewandowska Asesor WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant Monika Chorzewska-Korczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2009 r. sprawy ze skargi A. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania oddala skargę. Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania A. S., decyzją z dnia [...] września 2008 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2008 r., nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa za odszkodowaniem prawa własności nieruchomości położonej w R., gmina R. oznaczonej jako działki nr: [...], stanowiącej własność A. S., niezbędnej do realizacji celu publicznego jakim jest budowa obwodnicy miasta R. w ciągu drogi krajowej nr [...]. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2005 r., nr [...], zmienioną decyzją Ministra Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2007 r., nr [...], ustalił lokalizację drogi krajowej - " [...]". W decyzji lokalizacyjnej wydzielono po inwestycję działki nr: [...]. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2008 r. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w R., gmina R. oznaczonej jako działki nr: [...], stanowiącej własność A. S., niezbędnej do realizacji celu publicznego jakim jest budowa obwodnicy miasta R. w ciągu drogi krajowej nr [...] oraz ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł na rzecz A. S. Od powyższej decyzji A. S. wniósł odwołanie. W uzasadnieniu odwołania A. S. wskazał na naruszenie art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721 ze zm.) poprzez nieprzeprowadzenie negocjacji w celu nabycia przedmiotowej nieruchomości. Odwołujący wskazał na naruszenie art. 21 Konstytucji RP poprzez pominięcie utraconych korzyści dla pozostałych działek oraz poniesionych z tego tytułu strat. W ocenie właściciela przedmiotowej nieruchomości naruszono przepis art. 79 § 1 Kpa, art. 81 Kpa poprzez brak zawiadomienia strony o przeprowadzonych przez biegłego oględzinach i pozbawienie strony realnej możliwości wypowiedzenia się co do opinii biegłego. Zdaniem odwołującego się doszło również do naruszenia art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. poprzez ustalenie odszkodowania w wysokości 1/3 wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] września 2008 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2008 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r., nr 220, poz. 1601) do nieruchomości objętych decyzjami o lokalizacji drogi krajowej wydanymi na podstawie dotychczasowych przepisów, stosuje się przepisy rozdziału 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, w jego dotychczasowym brzmieniu. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa wart. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dotyczącej zawarcia umowy. Organ zauważył, że H. L. z [...] Biura [...] sp. z o.o. z siedzibą w K., działająca w imieniu Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w R., na podstawie pełnomocnictwa z dnia [...] czerwca 2005 r., pismem z dnia 15 lipca 2005 r., uzupełnionym pismem z dnia 26 września 2005 r., przedstawiła A. S. ofertę nabycia prawa własności przedmiotowej nieruchomości na drodze cywilnoprawnej i wyznaczyła 14-dniowy termin do zawarcia umowy sprzedaży. Wnioskiem z dnia 9 stycznia 2006 r., nr [...] Zastępca Dyrektora Oddziału w Rzeszowie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, działający w imieniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania celem wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości stanowiącej działki nr: [...]. Pismem z dnia 16 października 2006 r., nr [...], Wojewoda [...] wyznaczył właścicielowi przedmiotowej nieruchomości termin do dnia 31 października 2006 r. na zawarcie notarialnej umowy sprzedaży powyższych działek z jednoczesnym zaznaczeniem, iż po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zostanie wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wobec bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego do zawarcia umowy sprzedaży zawiadomieniem z dnia 3 stycznia 2007 r., nr [...] Wojewoda [...] poinformował strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do prawa własności przedmiotowej nieruchomości w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych. Dnia 6 listopada 2007 r. została przeprowadzona rozprawa administracyjna, w której uczestniczył A. S. Podczas rozprawy strona wskazała, że kwota określona w operacie szacunkowym jest za niska i odbiega od cen rynkowych. Mając powyższe na uwadze organ odwoławczy wskazał, że nie dostrzegł uchybień w przeprowadzeniu postępowania wywłaszczeniowego przez organ pierwszej instancji. Odnosząc się do kwestii odszkodowania za dokonane wywłaszczenie, Minister wyjaśnił, że w niniejszej sprawie podstawę ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony dnia 30 września 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. C. Organ wskazał, że w operacie szacunkowym wartość nieruchomości została określona w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Autorka operatu dokonała szczegółowej analizy informacji z aktów notarialnych dotyczących 12 transakcji zawartych w latach 2005-2007 na terenie Gminy R., definiując w ten sposób rynek lokalny, na którym realizowana jest duża inwestycja drogowa budowa obwodnicy miasta Ropczyce. Minister stwierdził, że wycena rzeczoznawcy majątkowego odpowiada wymogom określonym w art. 18 ustawy z dnia 10 grudnia 2003 r., art. 154 ust. 1 ugn, § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przyjęte zas w operacie informacje o rynku nieruchomości dotyczyły cen transakcyjnych i cech rynkowych opisujących nieruchomość i obejmowały okres nie dłuższy niż dwa lata (standard III. 7 - Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego). Zdaniem organu, subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym wartość wywłaszczonej nieruchomości jest zbyt niska nie świadczy o wadliwości wyceny. Od decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. A. S. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2008 r. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: 1) przepisów postępowania, tj. art. 7 kpa, art. 9 kpa i art. 11 kpa poprzez niewłaściwe wyjaśnienie stanu faktycznego; 2) przepisów postępowania, tj. art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych poprzez nie przeprowadzenie negocjacji w celu nabycia przedmiotowej nieruchomości w drodze umowy; 3) art. 21 Konstytucji RP poprzez pominięcie utraconych korzyści dla pozostałych działek, oraz poniesionych z tego tytułu strat; 4) przepisów postępowania, tj. art. 79 § 1 kpa i 81 kpa poprzez brak zawiadomienia strony o przeprowadzonych przez biegłego oględzinach i pozbawienie strony realnej możliwości wypowiedzenia się co do opinii biegłego; 5) przepisów prawa materialnego, tj. art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. poprzez ustalenie odszkodowania w wysokości połowy wartości rynkowej nieruchomości. W uzasadnieniu skarżący podniósł, że [...] Biuro [...] w K. działając w imieniu i na rzecz Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w R. wystąpiło z pisemną ofertą wykupienia przedmiotowej nieruchomości proponując cenę [...] zł za 1m2. Do zbycia nieruchomości w drodze umowy ze względu na oferowaną zbyt niską cenę nie doszło, gdy grunt pod drogi w R. wyceniany jest po [...] zł i wyżej. Skarżący zauważył, że przed wydaniem decyzji o wywłaszczeniu Wojewoda [...] nie podjął z właścicielem gruntu żadnych rokowań mających na celu polubowne ustalenie warunków zbycia przedmiotowej nieruchomości w tym uzgodnienia ceny. W ocenie skarżącego przepisy zawarte w dziale III rozdziału 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiące lex generalis, w szczególności ust. 1 art. 114 ugn przewiduje rokowania przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego celem zawarcia stosownej umowy. Z cywilnoprawnego punktu widzenia rokowania są mniej sformalizowane i mniej stanowcze niż wzajemna wymiana ofert. W ich trakcie strony mogą wzajemnie wyjaśniać swoją sytuację i wspólnie szukać najlepszego rozwiązania. Jedynie rokowania zapewniają więc podmiotom zagrożonym wywłaszczeniem większą możliwość rozporządzania swoimi prawami, co może mieć korzystny wpływ na społeczny odbiór realizacji tych unormowań. Skarżący zauważył, że w ust. 2 art. 15 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ustawodawca wyłączył wprost stosowanie określonych przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, czego co do rokowań nie uczynił zarówno w ust. 1 art. 15 tej ustawy, jak i innych przepisach tego aktu prawnego. Ustawodawca w ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie określił również wymagań jakie powinien spełniać wniosek o wywłaszczenie, dlatego też w tym zakresie należy stosować przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, która w art. 116 ust. 2 pkt 1 wskazuje, że do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć dokumenty z przebiegu rokowań. W ocenie skarżącego niedochowanie wymagania podjęcia rokowań stanowi oczywiste naruszenie postanowień ustawy, a to może prowadzić do oceny że wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe dotknięte jest wadą nieważności. A. S. oświadczył, że na rozprawie otrzymał do wglądu operat szacunkowy, a zatem nie miał realnej możliwości składania merytorycznych zarzutów do opinii bez jej uprzedniej dogłębnej analizy, gdyż jego wiedza w tej materii jest niewielka. Jego zdaniem przy ustalaniu wartości wywłaszczonej nieruchomości biegły nie uwzględnił cen, jakie były płacone za nieruchomości o podobnych walorach gospodarczych i podobnym usytuowaniu przez nabywców niepublicznych lub w trakcie publicznych licytacji. Biegły winien przy wycenie nieruchomości uwzględnić ceny uzyskiwane we wszystkich transakcjach zbycia nieruchomości dokonywanych na terenie miasta, a nie tylko i wyłącznie zbycia nieruchomości pod drogi publiczne. Tylko takie odszkodowanie może być uznane za słuszne. Skarżący uważa, że został również bezprawnie pozbawiony zagwarantowanego w Kpa prawa do powiadomienia i udziału w oględzinach dokonanych przez biegłego. Operat szacunkowy jest opinią biegłego, a przepisy dotyczące postępowania wywłaszczeniowego nie wyłączyły obowiązku powiadomienia strony o czasie i miejscu przeprowadzania oględzin nieruchomości przez biegłego, które stanowią istotny i niezbędny element prawidłowo sporządzonej przez niego opinii. Zdaniem A. S. operat szacunkowy sporządzony w dacie 30 września 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. C. utracił ważność 30 września 2008 r. i nie mógł stanowić podstawy ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. W operacie szacunkowym autorka wyceny dokonała analizy rynku z transakcji zawieranych w latach 2005 i 2007 opierając się na aktach notarialnych zawieranych na podstawie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego B. Ł. Dla porównania i ustalenia ceny średniej, a także dla ustalenia współczynnika korygującego B. Ł. przyjęła rynek transakcji zawieranych z terenu miejscowości T. i N. odległych od R. około 40 km z innego powiatu z odległej nawet nie sąsiedniej gminy. Transakcje te nie są w żaden sposób możliwe do porównania i ceny wzięte do obliczeń zostały zdecydowanie zaniżone w porównaniu do cen uzyskiwanych na wolnym rynku w R. Poza tym ceny działek przyjętych w operacie szacunkowym z dnia 30 września 2007 r. przez B. C. odbiegają znacznie od cen jakie przyjmował Urząd Skarbowy w R. w 2007 r. do obliczenia opodatkowania od transakcji kupna sprzedaży nieruchomości a także Urząd Miejski w R. przy wykupywaniu gruntów pod drogi. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie. W piśmie uzupełniającym skargę z dnia 24 marca 2009 r. A. S. podtrzymał zarzuty skargi i wskazał, że Minister twierdząc, iż ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie zna systemu negocjacyjnego zawierania umowy, ale system ofertowy, nie wskazał żadnego przepisu prawa. Tymczasem z przepisów art. 13 ust. 1, art. 15 ust. 1 i art. 23 tej ustawy wynika, że organ administracji nie został zwolniony z obowiązku przeprowadzenia negocjacji, które powinny poprzedzać złożenie oferty. We wskazanym powyżej art. 15 ust. 1 został ustalony jedynie nieprzekraczalny okres jaki powinien upłynąć pomiędzy złożeniem oferty a wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego. Taka interpretacja wskazanych przepisów potwierdzona została również w doktrynie. W przedmiotowej sprawie brak jest wątpliwości, że operat z dnia [...] września 2007 r. sporządzony przez B. C. nie stanowi wnikliwej analizy rynku nieruchomości, gdyż do porównania zostały przyjęte niewłaściwe działki. Do wyceny powinny zostać przyjęte działki podobne czyli przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne. Dane o cenach transakcyjnych posiadane przez Miasto R. były łatwo dostępne dla rzeczoznawcy i tylko ze względu na brak jego należytej staranności zostały nieuwzględnione przy wycenie pomimo tego, że miały one ogromny wpływ na prawidłowość wyceny. Zdaniem skarżącego, takie postępowanie biegłego narusza § 4 ust. 1 oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, gdyż przyjęte do porównania działki nie były przeznaczone pod drogi publiczne, a zatem nie były podobne oraz art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie A. S. oferta nabycia przedmiotowej nieruchomości została wystosowana przez Kierownika [...] Sp. z o.o. w K., zaś zarówno z samej oferty jak i ze znajdujących się aktach sprawy pełnomocnictw nie wynika, aby osoba ta działała w imieniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad. Z akt sprawy wynika jedynie, iż Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad udzielił pełnomocnictwa m.in. Dyrektorowi Oddziału Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad w R. (Rep. [...] z dnia [...] listopada 2003r.), z którego nie wynika prawo udzielania dalszych pełnomocnictw. Natomiast Kierownik [...] Sp. z o.o. w K. składając ofertę nabycia nieruchomości działała na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Dyrektora Oddziału Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad w R., z którego wynika jedynie upoważnienie do występowania w imieniu i na rzecz Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w R. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest uzasadniona. W niniejszej sprawie podstawę prawną stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym do dnia 16 grudnia 2006 r., co wynika z art. 5 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 80. poz. 721 ze zm.). W sprawach nieuregulowanych w tej pierwszej ustawie, zgodnie z jej art. 23, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – zwanej dalej ugn. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad – dalej GDDKiA, po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty GDDKiA dotyczącej zawarcia umowy. Stosownie zaś do treści art. 16 ust. 1 i 2 tej ustawy postępowanie wywłaszczeniowe wszczyna, na wniosek GDDKiA, i wydaje decyzje w jego toku wojewoda. Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości, poza elementami określonymi w przepisach odrębnych, określa termin wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia doręczenia decyzji właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Według zaś art. 18 ust. 1 i 2 tej ustawy wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie wskazane wyżej wymogi zostały spełnione. Z akt sprawy wynika bowiem, że wywłaszczenie działek nr: [...] nastąpiło na cel publiczny – budowę obwodnicy miasta R. w ciągu drogi krajowej nr [...], co wynika z zaopatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności decyzji Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2005 r. ustalającej lokalizację dla przedmiotowej inwestycji, zmienionej decyzją Ministra Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2007 r. GDDKiA przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego przedstawił właścicielowi gruntu A. S. dwukrotnie ofertę nabycia przedmiotowych działek w drodze umowy (pisma [...] sp. z o. o. w K. z dnia 15 lipca 2005 r. i 26 września 2005 r. ), a po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy (pismo Wojewody [...] z dnia 16 października 2006 r.) organ wywłaszczeniowy, na skutek wniosku GDDKiA z dnia 9 stycznia 2006 r., pismem z dnia 3 stycznia 2007 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. Zawiadomienie skarżący otrzymał w dniu 8 stycznia 2007 r. W dniu 30 września 2007 r., po przeprowadzeniu w dniu 12 września 2007 r. oględzin nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy B. C. sporządziła wycenę dla działek nr: [...]. Pismem z dnia 6 listopada 2007 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o rozprawie oraz poinformował o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym. W dniu 23 listopada 2007 r. Wojewoda [...] przeprowadził rozprawę z udziałem A. S., pełnomocnika GDDKiA i rzeczoznawcy majątkowego B. C. W dniu 13 lutego 2008 r. skarżącemu została wydana kserokopia operatu szacunkowego. Zawiadomieniem z dnia 18 stycznia 2008 r. organ poinformował strony o ich prawie do zapoznania się z materiałem dowodowym i wypowiedzenia się co do zgromadzonych w sprawie dowodów przed wydaniem decyzji. Skarżący w piśmie z dnia 18 lutego 2008 r. ustosunkował się do wyceny podnosząc, że jego działki winny być wycenione jako budowlane, a nie rolne, natomiast do porównań jako grunty podobne powinny być przyjęte działki sąsiednie albo przyległe. Jego zdaniem biegły pominął w analizie dane na temat wartości rynkowej gruntów jakie przyjmował w 2007 r. Urząd Skarbowy, a także nie poszerzył rynku z miasta S. W dniu 10 marca 2008 r. Wojewoda [...] wydał decyzję o wywłaszczeniu przedmiotowego gruntu i ustaleniu odszkodowania zawierającą elementy, o których mowa w art. 107 § 1 i 3 KPA, art. 119 ust. 1 ugn i 16 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Minister Infrastruktury w dniu 3 września 2008 r. organ odwoławczy wydał decyzję utrzymującą w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji Minister zbadał prawidłowość przeprowadzenia postępowania wywłaszczeniowego i trybu ustalenia odszkodowania. Zdaniem Sądu, za prawidłowe należało też uznać stanowisko organów, że w niniejszej sprawie wycenę nieruchomości przeprowadzono zgodnie z wymogami art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. (według stanu faktycznego nieruchomości istniejącego na gruncie w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej) szacując grunt przeznaczony pod drogi publiczne, w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań 12 nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne z okresu 2 lat poprzedzających dzień wyceny, położonych w gminie R., a więc z zachowaniem reguł określonych w 154 ust. 1 ugn i § 4 ust. 1 i 4, § 26 ust. 3, § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie Sądu, operat szacunkowy z dnia 30 września 2007 r. był ważny w dniu wydania zaskarżonej decyzji, w rozumieniu art. 156 ust. 3 ugn i zawierał elementy o których mowa w § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Z wyceny wynika bowiem, że rzeczoznawca przy szacowaniu gruntu miał na uwadze bardzo dobrą funkcję terenów przyległych, korzystne cechy fizyczne gruntu i dostępność do infrastruktury technicznej, ale też przy wycenie wziął pod uwagę słaby dojazd do nieruchomości i średni poziom cech działek dotyczący położenia (obrzeże miasta R.) i klasy bonitacyjnej gruntu (pkt 4.4. str. 6, Tabela nr 3 str. 8 operatu). Cenę rynkową 1 m2 działek rzeczoznawca ustalił porównując nieruchomości objęte transakcjami w większości z roku 2006, ustalając wartość 1 m2 przedmiotowego gruntu na [...] zł. Wyliczona kwota mieści się zatem w zakresie cen gruntów przyjętych do porównań (cena min. [...] zł – cena maks. [...] zł.) i jest wyższa od ceny średniej gruntów przyjętych do porównań ([...] zł). Odnosząc się do przedstawionych w skardze zarzutów Sąd zauważa, że dla sprawy nie mają znaczenia podawane przez skarżącego ceny rynkowe nieruchomości uzyskiwane w normalnym obrocie cywilnoprawnym pomiędzy równorzędnymi i niezależnymi od siebie podmiotami (od [...] do [...] zł za 1 m2). Skarżący nie uwzględnił tego, że w niniejszej sprawie celem wyceny nie było określenie wartości gruntu w celu jego sprzedaży, a więc uzyskania przez strony umowy przysporzenia majątkowego, ale celem tym było określenie wartości rynkowej gruntu przeznaczonego na inny, szczególny cel – pod inwestycję drogową. W tym drugim zaś przypadku rzeczoznawca majątkowy musiał zastosować się do treści przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tj. zastosować przy wycenie podejście porównawcze przyjmując do porównań tylko i wyłącznie ceny transakcyjne gruntów uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. W tej sytuacji normalną rzeczą jest to, że grunt, w stosunku do którego wydano decyzję o lokalizacji inwestycji drogowej ma dużo mniejszą wartość, niż ten nieobjęty realizacją celu publicznego, który można sprzedać na cele rekreacyjne, czy budowlane. Trudno bowiem znaleźć nabywcę na grunt, który i tak nie będzie mu służył, a w niedalekiej przyszłości będzie częścią drogi krajowej i stanie się własnością Skarbu Państwa. W tej sytuacji subiektywne przekonanie skarżącego o zaniżonej wartości gruntu wyliczonej w operacie, nie poparte przy tym kontrwyceną gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne, stanowi polemikę z ustaleniami biegłego i nie może świadczyć o wadliwości wyceny działek nr: [...] dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie można się również zgodzić ze skarżącym, że biegły B. C. posłużyła się w swojej opinii transakcjami gruntów przyjętymi do porównań przez B. Ł. we wcześniejszej wycenie. Z porównania treści obu operatów wynika, że B. C. wzięła do porównań inne transakcje, a źródłem danych merytorycznych były akty notarialne uzyskane w Starostwie Powiatowym w R., informacje z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i informacje własne (pkt 3.3. str. 4 i 5 operatu). Sąd nie podziela stanowiska skargi, co do tego, że w niniejszej sprawie organ odstąpił od obowiązku przeprowadzenia rokowań, o których mowa w art. 114 ust. 1 ugn. Uszło uwadze A. S., że głównym celem wprowadzenia szczególnego trybu wywłaszczenia nieruchomości pod drogi było przyśpieszenie procesu nabywania nieruchomości na ten cel publiczny. Stąd też zamiast trybu rokowań wprowadzono rozwiązanie szczególne - tryb ofertowy (art. 15 ust. 1 ustawy), który – na mocy art. 23 ustawy szczególnej – wyłącza w tym zakresie stosowanie zasad ogólnych zawartych w ugn. Nie można się też zgodzić ze skarżącym, że pozbawiono go prawa do udziału w oględzinach nieruchomości dokonywanych przez biegłego. Skarżący nie dostrzega tego, że w niniejszej sprawie dowodem nie były oględziny lecz dokument sporządzony przez biegłego (wycena). W tej sytuacji strona nie mogła być zawiadomiona o terminie i miejscu oględzin, które miały charakter pozaprocesowy, przygotowawczy i poprzedzały wycenę wartości nieruchomości. W tego rodzaju wewnętrznych czynnościach podejmowanych przez biegłego strona nie uczestniczy, ponieważ dopiero rezultat czynności biegłego (opinia), po przedłożeniu organowi, podlega rygorom procesowym, w tym wynikającym z art. 79 Kpa. Sąd nie podziela też zarzutu skargi co do tego, że w niniejszej sprawie MBI sp. z o. o. złożyła skarżącemu oferty zawarcia umowy działając bez pełnomocnictwa GDDKiA. Z akt sprawy wynika bowiem, że GDDKiA upoważnił W. K. – Dyrektora Oddziału GDDKiA w R. do działania w swoim imieniu wraz z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników (pełnomocnictwo ogólne z dnia 16 kwietnia 2002 r.). Materiał dowodowy sprawy nie potwierdza natomiast, że pełnomocnictwo to zostało odwołane. Na jego podstawie Dyrektor Oddziału upoważnił m in. pracownika spółki [...] H. L. (osobę kierującą do skarżącego oferty) do działania w jego imieniu (pełnomocnictwo z dnia 6 czerwca 2005 r.). Biorąc to wszystko pod uwagę Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku.