I SA/Wa 1560/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz(spr.) Sędziowie WSA Marta Kołtun - Kulik WSA Przemysław Żmich Protokolant referent stażysta Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2012 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...] od decyzji Starosty Powiatu [...] z dnia [...] czerwca 2011 r. ustalającej odszkodowania za udział 1/2 części nieruchomości zajętej po drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Uzasadniając swe rozstrzygnięcie Wojewoda [...] przedstawił następująco stan faktyczny i prawny sprawy: Starosta Powiatu [...] decyzją nr [...] ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł za udział 1/2 części nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...]o pow. [...]m2 w obrębie ewidencyjnym [...], zajętej pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., zobowiązując do jego wypłaty na rzecz A. S. w wysokości 1/3 ustalonej kwoty, na rzecz J. R. w wysokości 1/3 ustalonej kwoty i tak samo na rzecz K. R. – Gminie [...]. Uzasadniając swe rozstrzygniecie stwierdził, że w sprawie został sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego W. K. prawidłowy operat szacunkowy nr [...], a przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki przewidziane w art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.). Od decyzji powyższej odwołanie do organu wyższego stopnia złożyła Gmina [...] zarzucając Staroście oparcie się na zawyżonej wycenie nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, która zdaniem odwołującej się Gminy [...], nie zbadała istnienia transakcji drogowych na rynku regionalnym i krajowym ograniczając się jedynie do obszaru samego miasta L. Ponadto zarzucono, że w operacie rzeczoznawca niepotrzebnie zastosowała niektóre współczynniki cech rynkowych nieruchomości, które miały wpływ na zawyżenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Po rozpoznaniu odwołania Wojewoda [...] stwierdził, że dokonana przez organ pierwszej instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. W uzasadnieniu powołał się na przepis art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. oraz powołał przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Zdaniem Wojewody analiza sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego wskazuje, iż został sporządzony w sposób prawidłowy. Rzeczoznawca zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 2 pkt ww rozporządzenia, przyjęła podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta L., objętych transakcjami sprzedaży w latach 2008-2010 r. Jak wyjaśniła biegła na analizowanym rynku lokalnym obejmującym miasto [...] w badanym okresie czasu nie odnotowano transakcji sprzedaży działek przeznaczonych bądź zajętych pod drogi publiczne, które mogłyby posłużyć jako materiał porównawczy. Biegła wybrała 11 transakcji umów kupna-sprzedaży, o cechach możliwie najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości wycenianej pod względem rodzaju nieruchomości, jej położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania i aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami. Jednocześnie organ wskazał, że strona skarżąca miała możliwość kwestionowania operatu szacunkowego na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej przed organem pierwszej instancji w dniu [...] stycznia 2011 r., a także wniesienia ewentualnych uwag, czego nie zrobiła. Na rozprawie niniejszej przedstawiciel Prezydenta Miasta [...] zakwestionował jedynie cenę 1m2 szacowanej nieruchomości, proponując jego wysokość w kwocie [...] zł/m2. Ponadto skarżący mógł skorzystać z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który to przepis daje możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Ponadto Prezydent Miasta [...] nie skorzystał również z przysługującego uprawnienia do przedłożenia innego operatu szacunkowego na jego zlecenie, który po ocenie przez organ mógłby stanowić dowód w sprawie. Niezgadzając się z rozstrzygnięciem organu, Gmina [...] reprezentowana przez pełnomocnika radcę prawnego A. Z., wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając organowi: - naruszenie § 4 ust. 2 oraz ust. 3 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 w z zw. z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej przedmiotowej nieruchomości, co miało zdaniem skarżącej wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy, - niezastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i uznanie, że operat szacunkowy spełnia wymogi rozporządzenia, podczas gdy przy określeniu wartości nieruchomości biegły bezpodstawnie zdaniem skarżącej uznał, iż na rynku lokalnym nie istniały transakcje nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne, co w konsekwencji skutkowało nieprawidłowym ustaleniem wysokości odszkodowania, - naruszenie art. 7, 8, 11, 77 i 80 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego i wszystkich okoliczności sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Odpowiadając na skargę Wojewoda [...] podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest uzasadniona. W niniejszej sprawie istota problemu sprowadza się do ustalenia, czy operat szacunkowy dotyczący wyceny działki o nr [...], powierzchni [...] m² zajętej pod drogę publiczną ul. [...], mógł stanowić dowód w sprawie ustalenia przez Starostę [...] odszkodowania za grunt zajęty pod drogi publiczne na rzecz Gminy Miejskiej [...] na mocy Decyzji Wojewody [...] z dnia[...].07.2011r. Zdaniem Sądu, Starosta [...] prawidłowo uznał, że operat szacunkowy z dnia [...] października 2010 r. jest zgodnym z prawem i wiarygodnym dowodem na podstawie, którego można było ustalić odszkodowanie za przedmiotowy grunt. Analiza wspomnianego wyżej operatu szacunkowego wskazuje, że biegła W. K. prawidłowo określiła przedmiot wyceny (działka nr [...] o pow. [...] m2, zajęta pod ul. [...] położona w L.) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządziła wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości z dnia wejścia w życie tej ustawy (29 października 1998 r.) i wartość rynkową gruntu według stanu z daty sporządzenia wyceny oraz określając wartość rynkową nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania jako drogi (art. 134 ugn). Wobec tego, że na rynku lokalnym nieruchomości położonych na terenie Miasta [...] nie odnotowano transakcji gruntami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne biegła prawidłowo wyceniła przedmiotową działkę w oparciu o przepisy § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z ust. 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. biorąc pod uwagę wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Biegła mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 ugn określiła wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. W ramach uprawnień jakie daje rzeczoznawcy przepis art. 154 ust. 1 ugn biegła oszacowała nieruchomość wybierając z rynku lokalnego Miasta [...] 11 transakcji umów kupna – sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o cenach jednostkowych od [...] zł za 1m2 do kwoty [...] zł za 1 m² , o cechach rynkowych najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości wycenianej pod względem rodzaju, położenia, sposobu użytkowania , przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, infrastruktury oraz cen kształtujących się w obrocie. Wybrane nieruchomości są podobne do nieruchomości wycenianej pod względem lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi i sąsiedztwa . Biegła określiła i uwzględniła w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości oraz ich procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu (położenie, atrakcyjność lokalizacji, sąsiedztwo i otoczenie, dostęp do drogi, do infrastruktury, wielkość i kształt działki, dojazd i droga dojazdowa, walory ekologiczne i uciążliwości) a następnie po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących, określiła wartość 1m2 wycenianego gruntu na kwotę [...] zł za 1 m² a kwotę odszkodowania na łączną sumę [...]zł. W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena była ważna w rozumieniu art. 156 ust. 3 ugn i zawierała informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogła być wykorzystana zarówno przez Starostę [...] jak i Wojewodę [...], jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 Kpa w zw. z art. 130 ust. 2 ugn. Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zauważa, że zarówno organ jak i sąd administracyjny nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Sąd nie podziela stanowiska skarżącej, że w niniejszej sprawie biegła błędnie nie zastosowała przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia, przyjmując, że na rynku nie występują transakcje gruntami zajętymi pod drogi publiczne. Przeciwne twierdzenia nie znajdują żadnego uzasadnienia w materiale dowodowym sprawy. Jeśli Gmina Miejska [...] ma informacje, że transakcje takie były zawierane, winna przedstawić na tą okoliczność stosowne dowody. Zarzut, że analiza operatu nie dotyczy nieruchomości podobnych, gdyż żadna z wybranych przez biegłą nieruchomości nie jest położona w tym samym obrębie co nieruchomość wyceniana, że są one położone w znacznej odległości a ponadto powierzchniowo są od niej znacznie większe, także nie zasługuje na akceptację. Zaznaczyć wypada, że w opisanej sytuacji dla potrzeb wyceny, znajdują zastosowanie stosowne współczynniki korygujące. Wiedzę specjalną i odpowiednie instrumenty właściwego zastosowania tych współczynników korygujących, pozwalających na właściwą analizę a następnie dedukcję wskazanych okoliczności posiada biegły. Powyższe oznacza, że badanie działek oddalonych od siebie i o różnych powierzchniach, z uwzględnieniem właściwych instrumentów wyceny , nie oznacza , że do porównania przyjęto nieruchomości, które nie są do siebie podobne. Spod oceny Sądu wymyka się również zarzut skargi dotyczący niewłaściwego przyjęcia przez biegłego poszczególnych cech (dojazd droga dojazdowa, pełne uzbrojenie w media, możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość) i ich procentowego wpływu na wartość wycenianego gruntu. Należy jedynie wskazać, że rację ma skarżąca twierdząc, że większość cech nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne nie ma istotnego znaczenia dla nabywcy (zarządcy drogi), ponieważ przy nabyciu z mocy prawa gruntu zajętego pod drogę nie ujawniają się preferencje nabywającego. Skarżąca pomija jednak to, że odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości (a taki charakter ma nabycie mienia w trybie art. 73 ust. 1 ustawy – Przepisy wprowadzające...) należy się wywłaszczonemu za utratę przez niego prawa majątkowego o określonej wartości ekonomicznej, która to wartość zdeterminowana jest cechami wycenianego gruntu. Zatem cechy szacowanej nieruchomości świadczące o jej atrakcyjności dla właściciela muszą być brane pod uwagę, aby ustalić odszkodowanie odpowiadające wartości utraconego prawa (art. 128 ust. 1 ugn). Brak przedłożenia przez strony postępowania przeciwdowodu w postaci kontrwyceny uniemożliwia zakwestionowanie stanowiska biegłego w zakresie opisanych wyżej zagadnień, ponieważ są to wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego uzyskane w wyniku analizy rynku nieruchomości (wiedza pozaprawna). Sąd nie podziela stanowiska Gminy Miejskiej [...], że w niniejszej sprawie organ miał obowiązek podjęcia działań mających na celu sporządzenie nowej wyceny. Jeżeli Gmina uważała, że przedłożona na zlecenie organu wycena jest nieprawidłowa winna przedstawić opinię o wartości nieruchomości sporządzoną na własne zlecenie bądź wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Trudno bowiem wymagać od organu, aby w sprawie, w której nie ma własnego interesu prawnego (taki interes mają strony postępowania), a w której organ obowiązany jest do sprawnego prowadzenia postępowania (art. 12 § 1 Kpa), organ zlecał wykonanie kilku opinii rzeczoznawców majątkowych lub opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w sytuacji gdy w sprawie o ustalenie odszkodowania inne podmioty wywodzą dla siebie korzystne skutki prawne, a przedłożona w sprawie wycena nie jest w sposób oczywisty niewiarygodna, czy niezgodna z przepisami prawa. Nie sposób zgodzić się ze skarżącą, że w niniejszej sprawie organ uchybił treści art. 7, 8, 11 , 77 i 80 Kpa W ocenie Sądu Wojewoda [...] przeprowadził postępowanie zgodnie z przepisami prawa materialnego oraz poszanowaniem przepisów procedury, w tym zasady ochrony interesu społecznego i interesu obywatela, wyjaśnił jasno przesłanki decyzji wydanej po przeprowadzeniu wnikliwego postępowania i rozpatrzeniu całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 15;3:, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.