I SA/Wa 1589/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie: WSA Magdalena Durzyńska (spr.) WSA Marta Kołtun-Kulik Protokolant starszy referent Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi K. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Decyzją [...] z dnia [...] marca 2014r. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2013r., poz. 267 dalej jako kpa) Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej jako organ/minister) utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2013r., znak: [...], ustalającą na rzecz K. S. odszkodowanie w wysokości 45.886,00 zł, za nieruchomość położoną w gminie A., obręb [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,8193 ha, przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczoną pod budowę obwodnicy A. w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła A. do węzła S.) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła S. do węzła L.), nadto orzekającą o powiększeniu ustalonej na rzecz K. S. kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości tj. 2.294,30 zł, zgodnie z art. 18 ust. 1 e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W toku postępowania ustalono, że opisana wyżej nieruchomość położona w gminie A., obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,8193 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2012r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013r. znak: [...], została przeznaczona pod budowę obwodnicy A. w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła A. do węzła S.) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła S. do węzła L.). Odnosząc się do zarzutów odwołania wskazujących na zaniżenie wartości przedmiotu wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania organ szeroko i rzeczowo uzasadnił swoje stanowisko. Wskazał mianowicie, że zgodnie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 687 – dalej jako ustawa) wysokość odszkodowania za przejętą w trybie ww ustawy nieruchomość ustala się według jej stanu w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania przy czym odszkodowanie to podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Organ wskazał, też, że zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie (...) wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Dalej powołując się na z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 518 – dalej jako: ugn) organ wskazał, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli zaś przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W zakresie określania wartości zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych organ przyjął, że szacuje się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów ( art. 135 ust. 7 ugn). Organ wyjaśnił, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu a w razie braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 2 i 3 ugn). Organ przywołał także § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., poz. 2109 ze zm. dalej jako rozporządzenie), zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ugn bez uwzględnienia ustaleń decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej według ww zasad, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (§ 36 ust. 2 rozporządzenia). Natomiast zgodnie z § 36 ust. 3 powołanego rozporządzenia w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Jeżeli natomiast na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia). Organ wyjaśnił dalej, że w niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania strony skarżącej stanowi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. operat szacunkowy z dnia 16 maja 2013 r., który jak każdy inny dowód, podlegał ocenie stosownie do art. 77 i art. 80 kpa. Wskazał następnie, że działka nr [...] o pow. 0,8193 ha została wydzielona z działki niezabudowanej, stanowiącej grunty orne i pastwiska trwałe otoczonej gruntami rolnymi oraz zabudową siedliskową z dostępem do drogi wojewódzkiej Nr [...] o nawierzchni asfaltowej. W dniu wydania decyzji lokalizacyjnej wyceniana działka zasiana była pszenżytem. Ustalono też, że na przedmiotowej działce znajduje się kanalizacja drenarska przy czym koszt realizacji melioracji szczegółowej, polegającej na drenowaniu łąk był dofinansowywany z budżetu Państwa w 80 %. Ww melioracja drenarska była wykonana w latach 1987 - 1989 oraz 1992 - 1993 i uległa w całości zamortyzowaniu, nie podlegała zatem odrębnej wycenie. Tym niemniej wartość przedmiotu wyceny z wykonaną melioracją drenarską określono przyjmując do porównań działki zmeliorowane lub działki, które nie wymagały melioracji. W zakresie planowania przestrzennego ustalono, że gmina Augustów nie posiada uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązuje tu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy A., przyjęte uchwałą Rady Gminy A. Nr [...] z dnia [...] lutego 2000r. Wg zapisów studium działka skarżącego jest położona w strefie funkcjonalno - przestrzennej "R" - tereny rolnicze. Dalej organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności dokonał analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne ale z uwagi na odnotowanie jedynie kilku transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od 25,00 zł/m2 do 88,24 zł/m2, co uznano za niemiarodajne dla przedmiotowej wyceny - wskazując na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia). W ocenie biegłego, a w konsekwencji w ocenie organu na rynku nie odnotowano dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Do wyceny przyjęto zatem porównanie nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych tj. grunty rolne. Jednocześnie uwzględniając, że wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych była niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, stosownie do § 36 ust. 3 rozporządzenia dokonano powiększenia tak ustalonej wartości o 50% tj. podwyższając wysokość odszkodowania o najwyższą dopuszczalną stawkę procentową. Do wyceny gruntu biegły zastosował podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej. W myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia - przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 ww. rozporządzenia). Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy A. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. Ceny jednostkowe ww nieruchomości zawierały się w przedziale od 20.92,50 zł/ha do 35.000,00 zł/ha, przy cenie średniej wynoszącej 28.414,21 zł/ha. Cechy działki wycenianej zostały przez biegłego ocenione na najwyższym poziomie wobec czego cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu najwyższego współczynnika na poziomie 1,23 dając wartość 1 ha na poziomie 34.949,48 zł. W konsekwencji wartość rynkową działki gruntu nr [...] o pow. 0,8193 ha wyceniono na 42.951,00 zł. Wartość upraw pszenżyta na ww działce nr [...] określono jako wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszoną o wartość nakładów koniecznych, ponoszonych w związku z ich zbiorem. W oparciu o opracowanie "Podstawy rolnictwa i wyceny nieruchomości rolnych" O. 2011r., średni plon dla pszenicy ozimej ustalono na poziomic 45 dt/ha. Średnią cenę tony pszenicy ozimej dla makroregionu centralno-wschodniego ustalono na kwotę 896 zł zgodnie z informacją opublikowaną w zintegrowanym systemie rolniczej informacji rynkowej "Rynek Zbóż" Nr 16/2013 z dnia 25 kwietnia 2013r. Z kolei wartość nakładów związanych ze zbiorem plonów według obliczeń Polskiego Związku Producentów Roślin Zbożowych w przeliczeniu na 1 ha pszenicy ozimej określono na 3.750,00 zł., a szacunkowy udział kosztów zbioru - 12%. Wartość uprawy pszenżyta na działce nr [...] oszacowano zatem na kwotę 2.935,00,00 zł. Łącznie dało to kwotę 45.886,00 zł. W związku z kwestionowaniem wysokości tak określonego odszkodowania przeprowadzono też dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych obejmującą lata 2011 – 2013 ale żadna z przedstawionych 7 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe nie mogła być uznana za nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn do nieruchomości wycenianej, co zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Grunty pod drogi wydzielane były głównie z działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i przeznaczone pod drogi wewnętrzne dojazdowe do posesji prywatnych lub poszerzenie dróg gminnych. Powierzchnie wszystkich tych działek oraz ich cechy fizyczne nie były porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy A.. Po uzupełnieniu materiału dowodowego i przeprowadzeniu jego analizy organ uznał, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń. Powołując się na orzecznictwo wskazał przy tym, że pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu; rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. Wyjaśnił, że przy poszukiwaniu transakcji porównawczych rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest do zbadania rynku lokalnego i ewentualnie regionalnego, przy czym każdorazowo musi uwzględniać kwestie podobieństwa nieruchomości w kontekście definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ugn. Nie jest natomiast możliwe rozszerzenie analizy rynku na krajowy rynek nieruchomości, a w konsekwencji przyjęcie do porównania nieruchomości położonych choćby w sąsiednim województwie, przejętych np. pod budowę obwodnicy innego miasta. Skargę na powyższą decyzję ministra złożył K. S. (zamiennie jako skarżący) zarzucając jej 1) naruszenie przepisów kpa mające niewątpliwy wpływ na wynik sprawy, tj: art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 kpa, art. 7 w zw. z art. 80 kpa oraz art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. 80 kpa, art. 77 § 4 kpa, art. 107 § 1 i § 3 kpa, art. 84 kpa w zw. z art. 7 i 12 oraz art. 134, art. art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 15 kpa w zw. z art. 78 Konstytucji poprzez nierozpoznanie ponownie istoty sprawy; 2) naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci: - art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez nieuwzględnienie drenażu wywłaszczonej działki przy wycenie jej wartości z powołaniem się na nieprzydatność tej instalacji dla budowy obwodnicy, w sytuacji gdy wyceniona w tym postępowaniu winna być wartość rynkowa nieruchomości, bez względu na to, czy późniejsza inwestycja wykorzysta jej walory, 2. art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe sporządzenie opisu wycenianych nieruchomości, 3. art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 56 ust. 1 pkt rozporządzenia poprzez sporządzenie nieprawidłowej, niepełnej analizy rynku nieruchomości, 4. art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia poprzez nieumiejętne zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej; 5. art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości, co jest konsekwencją powyżej wskazanych popełnionych błędów metodologicznych, 6. § 36 ust. 2 i ust. 3 rozporządzenia; 7. art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami, 8. a w konsekwencji naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji poprzez przyznanie kwoty odszkodowania która nie może zostać uznana za słuszne odszkodowanie. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. W toku postępowania sądowoadministracyjnego pełnomocnik skarżącego złożył do akt kilka kopii zaświadczeń gminy o tym samym numerze i datowanych na ten sam dzień wskazując, że w obrocie funkcjonuje kilka wersji zaświadczeń o przeznaczeniu spornej nieruchomości. Podał jednocześnie, że na tym terenie "możliwe jest prowadzenie wielokierunkowej działalności gospodarczej i przemysłowej, która nie jest uciążliwa dla środowiska. Funkcji usługowej towarzyszy funkcja usługowa". Do skargi dołączono także sentencję opinii zespołu opiniodawczo-rozjemczego przy Polskim Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości – Oddział w O., zgodnie z którą "operat (...) nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość gdyż zawiera liczne błędy i uchybienia stanowiące odstępstwa od przepisów prawa, mogące w istotny sposób wpływac na określoną wartość nieruchomości". (k. 8 akt) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. (art. 1 § 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą decyzją ostateczną z punktu widzenia legalności, tj. prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego i zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego. Przeprowadzone w tak określonych ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Trzeba przede wszystkim podkreślić, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji, przytoczone przez Sąd jedynie częściowo, bardzo obszernie i szczegółowo opisuje stan faktyczny sprawy, przytacza obowiązujące w zakresie wyceny nieruchomości przepisy i wyjaśnia punkt po punkcie dlaczego w sprawie zastosowano określoną metodę i sposób wyceny, jakie nieruchomości na jakim rynku były badane przez biegłego a także o transakcje jakimi nieruchomościami i na jakim rynku uzupełniono postępowanie dowodowe tak aby materiał ostatecznie zgromadzony w sprawie nie budził wątpliwości. Zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 kpa polegającego na oparciu rozstrzygnięcia na opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę, w stosunku do którego prowadzone jest (było) postępowanie dyscyplinarne w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego w niniejszej sprawie, nie został w toku postępowania potwierdzony – jako mający wpływ na wynik sprawy. Skarżący nie wykazał w szczególności aby biegły dopuścił się jakiegokolwiek przewinienia zawodowego uzasadniającego utratę przez niego rękojmi jako osoby działającej w charakterze biegłego w toku kontrolowanego postępowania administracyjnego. Stosownie do art. 84 § 2 zd. 1 kpa biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24. Z kolei w myśl art 24 § 1 pkt 6 kpa, biegły podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie, z powodu której wszczęto przeciwko niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne. Przywołać należy również art. 176 ugn, z którego wprost wynika, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 kpa. Jednak z akt sprawy nie wynika, aby w dniu sporządzenia operatu prowadzone było postępowanie dyscyplinarne przeciwko J. M. w związku z wyceną sporządzoną na użytek niniejszej sprawy. Główne zarzuty skargi – zarówno te o charakterze procesowym jak i merytorycznym - sprowadzały się do niewyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności a w konsekwencji do zaniżenia przejętej pod inwestycję drogową wartości nieruchomości skarżącego. Zarzucano ograniczenie badania rynku nieruchomościami "drogowymi" tylko do rynku lokalnego a także nieuwzględnienie możliwości inwestycyjnych ww gruntu rolnego. Zarzuty te w ocenie Sądu są całkowicie gołosłowne i nie mają potwierdzenia w przepisach prawa. Skarżący nie wskazał mianowicie z jakiego tytułu prawnego wywodzi twierdzenie, że grunty rolne w okolicy A. winny być wyceniane według cen gruntów z województw sąsiednich czy też z obszaru całego kraju. Sąd wskazuje, że organ rzeczowo (powołując się na obowiązujące przepisy oraz orzecznictwo) wyjaśnił zasady wyceny gruntów przewłaszczonych pod inwestycje drogowe. W szczególności rację ma organ podnosząc, że § 36 rozporządzenia reguluje kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i nie odsyła do stosowania § 26 rozporządzenia. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2011 roku, sygn. akt 1 OSK 488/11, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2012 roku, sygn. akt l OSK 1468/11, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2011 roku, sygn. akt I OSK 497/10). Zgodnie z tym ostatnim przepisem - przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości (...) można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Oznacza to, że rynek regionalny czy też rynek krajowy może być przedmiotem badania organu ( a wcześniej rzeczoznawcy) jedynie wówczas gdy mamy do czynienia z nieruchomością o szczególnych cechach, natomiast skarżący nie wyartykułował w skardze na czym miałaby polegać jego zdaniem szczególna cecha jego gruntu rolnego położonego w okolicach innych gruntów rolnych i zabudowy siedliskowej. Organ wyjaśnił przy tym, że wykorzystanie do porównań transakcji pochodzących z innych regionów Polski, w tym z terenu województwa [...] nie było możliwe ze względu na treść § 36 ust. 2 rozporządzenia. Powyższe wskazuje, że gdy chodzi o wycenę nieruchomości, przepisy jednoznacznie określają sposób i zasady wyceny, podejmowanie zaś polemiki z obowiązującymi przepisami ze wskazaniem na charakter inwestycji (stanowiącej drogę krajową) pozostaje w sferze argumentacji pozanormatywnej. Zdaniem Sądu zarówno biegły, jak i organy orzekające w sprawie, prawidłowo zdefiniowały rynek lokalny i regionalny. Organ opatrznie natomiast zinterpretował § 36 ust. 4 rozporządzenia ale nie miało to wpływu na wynik sprawy. Zarzuty skargi dotyczące analizy rynku nieruchomości rolnych zamiast nieruchomości drogowych – Sąd uznał na chybione gdyż w kontrolowanej sprawie § 36 ust. 4 rozporządzenia nie mógł mieć zastosowania. Dotyczy on bowiem wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej były już przeznaczone pod inwestycję drogową. W niniejszej sprawie w dniu wydania omawianej decyzji w obowiązującej uchwale - Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy A., przedmiotowa działka położona była na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze. Skoro zatem w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie nieruchomości nie było drogowe, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia, natomiast prawidłowo należało wycenę oprzeć o przepis § 36 ust. 1 i 3 tego aktu. Analiza cen nieruchomości drogowych była natomiast przeprowadzona jedynie po to, aby wskazać, że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) są wyższe niż nieruchomości wykorzystywane dotychczas na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną przewidzianą w § 36 ust. 3 rozporządzenia tj. o 50 %, na co organ zwrócił uwagę w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dokonując analizy rynku, biegły zawarł w opinii charakterystykę zarówno rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która wykazała jedynie nieliczne transakcje w tym przedmiocie i brak ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej, jak również szczegółową analizę rynku nieruchomości gruntowych na obszarze budowy obwodnicy A.. Zdaniem Sądu, powyższa analiza spełnia wymogi wynikające zarówno z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie sposób przyjąć, że uznanie tej analizy przez organy orzekające za prawidłową, stanowiło naruszenie prawa. Z powyższych przyczyn zarzut skargi, dotyczący naruszenia art. 134 ugn oraz § 36 ust. 2 i 3 rozporządzenia uznać należało za nieuzasadniony. Niezasadne i niczym niepoparte są także twierdzenia skarżącego o niedocenionym przez organ potencjale inwestycyjnym ww gruntów rolnych. W sprawie bezsporne jest, że nieruchomość skarżącego położona jest na terenie gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy A., przyjętym uchwałą Rady Gminy A. Nr [...] z dnia [...] lutego 2000r., działka skarżącego położona jest w strefie funkcjonalno przestrzennej "R" - tereny rolnicze, takie też było otoczenie wycenianej nieruchomości, co dodatkowo potwierdza dokumentacja fotograficzna zamieszczona w operacie szacunkowym. Natomiast stanowisko skarżącego wskazuje, że na jego nieruchomości można było prowadzić "nieuciążliwą dla środowiska wielokierunkową działalność gospodarczą i przemysłową". W tym miejscu trzeba podkreślić, że koncepcje interpretacji zapisów Studium, niezależnie od ich rzeczywistego brzmienia nie mogą abstrahować od cen rynkowych, które biegły szczegółowo przeanalizował. Z analizy tej wynika niezbicie, że owe grunty określone w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy A. jako "R", na których można (jak twierdzi skarżący) prowadzić "wielokierunkową działalność gospodarczą i przemysłową" osiągają ceny rynkowe na poziomie 20 000 – 35 000 zł za 1 ha. Przedstawiona w sprawie analiza rynku została dokonana już po dacie uchwalenia Studium i owo przeznaczenie, którego zresztą w sprawie nikt nie kwestionuje, "rynek nieruchomości" jednoznacznie odzwierciedla. Bez znaczenia dla wyniku sprawy są zatem mnożone przez organ gminy (a przedstawiane przez skarżącego k. 20 i n.) interpretacje zapisów ww Studium a tym bardziej sprostowanie i ostateczna treść zaświadczenia [...] z 11 lipca 2014r. ( k. 57) skoro Studium jako uchwała Rady Gminy zostało opublikowane w przepisanej do tego formie a jego treść nie budzi wątpliwości. Zarzuty pod adresem przeprowadzonej analizy transakcji nieruchomościami podobnymi miałyby rację bytu jedynie wówczas gdyby zostały poparte przykładami konkretnych transakcji z rynku lokalnego negujących wycenę dokonaną przez biegłego. Samo zaś niepoparte żadnym przykładem przekonanie strony o zaniżonej wartości jej nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. W tym kontekście nie zasługuje także na uwzględnienie twierdzenie skarżącego, że wady operatu, jako "powszechnie znane", nie wymagały dowodu. W ocenie Sądu nie może być uznany za skuteczny także zarzut niezwrócenia się przez organ o ocenę operatu biegłego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych czy do innego biegłego gdyż organ jest nie tylko władny ale wręcz jest zobowiązany do oceny we własnym zakresie operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu w sprawie. Stanowi o tym ugruntowane od lat orzecznictwo sądowo-administracyjne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 października 2011r. sygn. akt I OSK 1650/10). Zwrócenie się o opinię do organizacji rzeczoznawców majątkowych nie stanowi elementu każdego postępowania związanego z wyceną nieruchomości ale jest wyjątkiem od zasady i winno być uzasadnione konkretnie zaistniałymi w danym stanie faktycznym wątpliwościami i wewnętrznymi sprzecznościami, a tych w sprawie nie dostrzeżono. Biegły wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia sporządzona w sprawie spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Zasadnie też dokonano zwiększenia uzyskanej wartości o 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia) i o kolejne 5 % (art. 18 ust. 1e ustawy). Niezrozumiały i nielogiczny w ocenie Sądu jest zarzut skargi wskazujący na to, że biegły na terenie jednej i tej samej gminy tak samo wycenił sąsiadujące ze sobą grunty a jego operaty w tym zakresie są identyczne. Różne wyceny gruntów rolnych położonych w tej samej gminie przy tożsamym "przeznaczeniu" w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i podobnych areałach – stanowiłyby o niekonsekwencji rzeczoznawcy i wskazywałyby na brak obiektywizmu i profesjonalizmu. W okolicznościach niniejszej skargi nie sposób też podzielić zarzuty skargi wskazujące na nieprawidłowe sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji czy na brak merytorycznej analizy sprawy sprowadzający się do naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania. Jak wskazano na wstępie, zaskarżoną decyzję charakteryzuje wnikliwe i szczegółowe uzasadnienie obrazujące zarówno cały stan faktyczny sprawy, przebieg postepowania jak i wnioski z niego wyciągnięte, przy czym argumentacja wyrażona w zaskarżonej decyzji poparta jest przywołaniem przepisów prawa oraz orzecznictwem sądowoadministracyjnym. Uzasadnienie to spełnia kryteria określone w art. 107 § 3 kpa i przeczy wysuwanej w skardze teorii o naruszeniu art. 15 kpa. Rację ma natomiast skarżący podnosząc, że kwestia niewykorzystania przy budowie drogi publicznej istniejącego drenażu nie może mieć znaczenia przy wycenie nieruchomości. Skarżący jednak nie uwzględnia argumentacji, jaka legła u podstaw zaskarżonej decyzji a dotyczyła właśnie ww drenażu. Organ wskazał mianowicie, że sam skarżący w zasadzie nie ponosił kosztów przeprowadzonej wiele lat temu melioracji a ponadto koszty te zostały już uwzględnione w przedstawionej wycenie poprzez porównanie transakcji gruntami zmeliorowanymi bądź niewymagającymi melioracji. Uwzględniając powyższe Sąd oddalił skargę w oparciu o art. 151 ppsa.