I SA/Wa 159/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Nowicka Sędziowie Sędzia WSA Gabriela Nowak (spr.) Asesor WSA Iwona Kosińska Protokolant Anna Jurak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 kwietnia 2008 r. sprawy ze skargi Gminy M. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę oddala skargę. ISA/WA 159/08 UZASADNIENIE Wojewoda Mazowiecki decyzją z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta M. od decyzji Starosty G. nr [...] z dnia [...] sierpnia 2007 r. ustalającej odszkodowanie w kwocie [...] zł za grunt o powierzchni [...] m2, oznaczony w ewidencji gruntów jako działka nr [...], w obrębie ewidencyjnym nr [...], zajęty pod część ulicy [...], który przeszedł z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. na własność Gminy Miasto M. - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W toku postępowania administracyjnego ustalono następujący stan faktyczny: Wnioskiem z 6 lutego 2002 r. K. S. i A. S. wystąpiły do Starosty G. o ustalenie odszkodowania za grunt o pow. [...] m2 zajęty pod ulicę [...] w M. Organ I instancji wskazał, że zgodnie z ostateczną decyzją nr [...] Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] grudnia 2006 r., Gmina Miasto M. nabyła własność przedmiotowej nieruchomości, z mocy prawa z dniem l stycznia 1999 roku w trybie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Starosta G. ustalił wysokość odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość rynkowa działki nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2 oszacowana została na kwotę [...] zł. Kwoty przyznane wnioskodawczyniom odpowiadają udziałom, jakie posiadały w przedmiotowej nieruchomości zgodnie z odpisem z księgi wieczystej KW [...]. Organ I instancji podniósł, że w dniu 29 czerwca 2007 r. odbyła się rozprawa administracyjna, na którą organ wezwał strony oraz rzeczoznawcę majątkowego. Przez rozprawą strony zapoznały się z operatem szacunkowym. Na rozprawie byli obecni K. S. i przedstawiciel Gminy M., który wniósł zarzuty do operatu szacunkowego wskazując, iż rzeczoznawca majątkowy powinien był uwzględnić stawki odszkodowań ustalanych z właścicielami nieruchomości zajętych pod drogi publiczne w drodze porozumień. Organ I instancji wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne zastosował podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży. Zdaniem organu cenami takimi są przede wszystkim ceny zwarte w umowach kupna-sprzedaży zawieranych w formie aktów notarialnych. Natomiast porozumienia w sprawie wysokości odszkodowań, ustalane pomiędzy gminą a właścicielami, nie mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych. Tym samym nie mogły być wykorzystane przy wycenie gruntów zajętych pod drogi. Pismem z dnia 20 sierpnia 2007 r. Gmina M. odwołała się od decyzji Starosty G. nr [...] z dnia [...] sierpnia 2007 r., kwestionując wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda Mazowiecki decyzją z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...] – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ Odwoławczy wskazał, że iż na dzień 31 grudnia 1998 r. właścicielami przedmiotowej nieruchomości były Pani K. S. co do 1/6 części oraz Pani A. Ś. co do 5/6 części. Wojewoda Mazowiecki podniósł, że wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w maju 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. M. Na podstawie § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast stosownie do ust. 2 § 36 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów, w przypadku braku cen, o których mowa w ust. l, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się biorąc pod uwagę wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Ze względu na brak na rynku transakcji obrotu gruntami przeznaczonymi pod drogi przy opracowaniu operatu posłużył się rynkiem nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Organ Odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan j ej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Organ Odwoławczy podniósł, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi. Skargę na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...], do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Gmina M. Wnosiła o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi podniosła, że organ I instancji wadliwe ustalił odszkodowanie za grunt zajęty pod drogę a organ II instancji utrzymał wymienioną decyzję w mocy. Jako dowód przyjęto wyłącznie jednostronną opinię biegłego, który wydając ją poprzestał na przyjęciu materiału porównawczego dla ustalenia cen transakcyjnych wyłącznie cen z umów kupna sprzedaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Całkowicie natomiast pominięto ceny wypłacane mieszkańcom M., jako odszkodowanie za grunty zajęte pod drogi, które są kilkakrotnie niższe. Skarżący podniósł, że zawarte przez Gminę ugody odzwierciedlają wiernie wartość realną tych gruntów. Tym bardziej, że transakcji takich jest kilkakrotnie więcej niż w materiale porównawczym przywołanym przez biegłego. Skarżący wskazał, że wszystkie te porozumienia-ugody są także transakcjami, a to że dla ich zawarcia nie jest wymagana forma aktu notarialnego, nie ma żadnego znaczenia. Zdaniem skarżącego przemawia za tym wykładnia logiczna, gdyż nie ma żadnego uzasadnienia aby wyłączyć z porównania ceny płacone za grunty o tożsamym przeznaczeniu (pod drogi), podczas gdy do porównania przyjmowane są ceny gruntów najdroższych - przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Skarżący podniósł, że transakcje zawarte z byłymi właścicielami gruntów w drodze ugodowej nie powinny być pominięte dla oceny wartości gruntu, a pominięcie większości transakcji dało w niniejszej sprawie zafałszowany obraz wartości realnej gruntu zajętego pod drogę. Wojewoda Mazowiecki w odpowiedzi na skargę wnosił o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z brzmieniem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r., - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Skarżący zarzucał zaskarżonej decyzji to, że ustalenie wysokości odszkodowania dokonane zostało w oparciu o kwestionowany operat szacunkowy. Zarzut w stosunku do operatu był jeden i odnosił się do tego, że rzeczoznawca przyjął dla ustalenia cen transakcyjnych wyłącznie ceny z umów kupna sprzedaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, pomijając ceny wypłacane mieszkańcom Milanówka, jako odszkodowanie za grunty zajęte pod drogi, które są kilkakrotnie niższe. Wycena dokonana została przez rzeczoznawcę majątkowego B. M. w operacie szacunkowym z maja 2007 r. Celem wyceny było ustalenie wysokości odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną. Przedmiotem wyceny była działka nr [...], z obrębu [...] o powierzchni [...] mtr.kw., nie zabudowana, zajęta pod drogę publiczną. Stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego jest wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Metodyka szacowania nieruchomości odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy. Przepis art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje kryteria, którymi musi się kierować rzeczoznawca dokonując tego wyboru. Pierwszorzędną rolę odgrywa tu cel wyceny. Rzeczoznawca w sposób wyczerpujący, logiczny i przekonujący wyjaśnił, dlaczego zastosował daną metodę wyliczenia wartości nieruchomości właśnie z uwagi na jej cel. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. W świetle definicji podejścia porównawczego zarzut skarżącego jest całkowicie chybiony, gdyż wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, musi odpowiadać cenom uzyskanym za nieruchomości, które weszły do obrotu rynkowego, a więc były przedmiotem transakcji kupna - sprzedaży. Wskazanie przez skarżącego, iż miarodajnym materiałem porównawczym dla określenia wartości nieruchomości mogą być porozumienia zawarte pomiędzy Gminą M. a innymi właścicielami działek zajętych pod drogę, jest nieuzasadnione pod względem prawnym. Działki, za które inni właściciele otrzymali odszkodowania w wyniku porozumień zawartych z Gminą M. nie weszły do obrotu rynkowego. Argument, że porozumień tych jest znacznie większa ilość niż transakcji przedstawionych w materiale porównawczym przez biegłego jest błędny, gdyż istota sprawy sprowadza się do tego czy rzeczoznawca mógł przyjąć analizując rynek, do oszacowania wartości rynkowej wycenianej działki, wartość odszkodowań wypłaconych przez Gminę M. ustalonych w drodze porozumienia z właścicielami innych działek. Zdaniem Sądu odpowiedź na to pytanie nie może być pozytywna. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową działki będącej przedmiotem wyceny, a wartość rynkowa powstaje w przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości. Ocena podniesionych przez stronę skarżącą zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi Mając powyższe na uwadze sąd orzekł jak w wyroku z mocy art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) .