I SA/Wa 1679/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie WSA Jolanta Dargas (spr.) WSA Iwona Kosińska Protokolant referent – stażysta Beata Karczewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2020 r. sprawy ze skargi D.S. i M. S. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] maja 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2019 r. nr [...] Minister Inwestycji i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny: Nieruchomość położona na terenie województwa [...], w powiecie [...], gminie [...][...], obrębie [...] [...][...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, [...] (z podziału dz. ew. nr [...]) o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha oraz [...] (z podziału dz. ew. nr [...]) o pow. [...] ha decyzją Wojewody [...] nr [....] z dnia [...] lutego 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku od węzła z drogą wojewódzką nr [...] w [...] do węzła [...] z drogą wojewódzką nr [...] w [...]-[...] I [...]-[...] od km [...]+[...] do km [...]+[...]. Działki ew. nr. [...] i [...] oraz dz. ew. nr [...] i [...] (z których pod inwestycję wydzielono dz. nr [...] i [...]) uregulowane są w księdze wieczystej nr [...] [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [....] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych. W dziale [...] ww. księgi wieczystej jako właściciele nieruchomości wpisani są [...][...] i [....][...] na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W dziale [...] i [...] ww. księgi wieczystej brak jest wpisów. Działki o nr [...], [...], [...] oraz [...] stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa z dniem, w którym ww. decyzja Wojewody [....] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, tj. z dniem [...] grudnia 2017 r. Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2018 r. orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz [...][...] i [...][...] na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej za prawo własności nieruchomości, położonej na terenie województwa [...], w powiecie [...], gminie [...][...], obrębie [...] [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, [....] (z podziału dz. ew. nr [...]) o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha oraz [...] (z podziału dz. ew. nr [...]) o pow. [...] ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej pn.: "rozbudowa drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku od węzła z drogą wojewódzką nr [...] w [...] do węzła [....] z drogą wojewódzką nr [...] w [...]-[...] I [...][...] od km [...]+[...] do km [...]+[...]", w pkt [...] o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora [...] [...] i [...], do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli [...][...] i [...][...]. Minister Inwestycji i Rozwoju rozpatrując odwołanie przywołał treść przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, ze zm.) oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm.) znajdujących zastosowanie w niniejszej sprawie. Minister wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2017 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego [...][...] (uprawnienia nr [...]). W dniu [...] maja 2019 r. biegły potwierdził aktualność operatu szacunkowego. Biegły wskazał, że wyceniana nieruchomość położona jest przy drodze krajowej nr [...] (ul. [....]). Droga krajowa stanowi drogę urządzoną i utwardzoną nawierzchnią asfaltową. Działki nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (oddzielone są od drogi krajowej rowem). Dojazd do działek jest możliwy przez działki sąsiednie. Najbliższe otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowią głównie tereny niezabudowane oraz pojedyncza i rozproszona zabudowa usługowa i mieszkaniowa. W dalszej odległości, wzdłuż drogi krajowej nr [...], znajduje się zabudowa handlowa, usługowa, produkcyjna oraz stacje benzynowe. Nieruchomość oddalona jest od centrum siedziby gminy ([...][...]) o ok. [...] km. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy [...][...] obejmującym fragment miejscowości [...][...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy w [...][...] z dnia [...] stycznia 2013 r., szacowane działki położone są na terenie oznaczonym symbolem [...] - teren komunikacji - teren drogi publicznej kategorii krajowej, klasy ekspresowej (teren przeznaczony pod poszerzenie istniejącej drogi). W otoczeniu przeważają tereny o przeznaczeniu usługowym. Na potrzeby wyceny zbadano rynek nieruchomości drogowych z terenu [...][...] w okresie od czerwca 2015 r. do czerwca 2017 r. Wskazano, że w analizowanym okresie na terenie gminy [...][....] zanotowano pojedyncze transakcje drogowe, które nie były podobne do szacowanej. Z uwagi na zbyt małą liczbę transakcji poszukiwano transakcji drogowych na terenie całego powiatu [...] oraz okolicznych powiatów [...], [...] i [...] w okresie od stycznia 2015 roku do czerwca 2017 roku. W tabeli stanowiącej załącznik do operatu przedstawiono 15 transakcji nieruchomościami drogowymi w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, gdzie średnia cena wyniosła [...] zł/m2. Do wyceny gruntu przedmiotowej nieruchomości wybrano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Jako cechy rynkowe, które mają najbardziej istotny wpływ na kształtowanie się ceny przyjęto: lokalizację ogólną - 30%, rangę drogi - 30%, przeważające przeznaczenie terenów sąsiednich - 20%, zurbanizowanie terenów sąsiednich - 20%. Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Stwierdzono również, iż uzbrojenie techniczne oraz wielkość i kształt działek, nie mają wpływu na wartość nieruchomości drogowych. Z przyjętego zbioru wybrano nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej oraz dokonano ich szczegółowej charakterystyki. Wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł, w tym wartość działki nr [...] – [...]ł, działki nr [...] – [...] zł, działki nr [...] – [...] zł, działki nr [...] – [...] zł. Wartość nasadzeń, które znajdują się na działce ewid. nr [...] - w postaci zadrzewienia o składzie gatunkowym olsza czarna 100%, stopień zadrzewienia z = 1,0, pow [...] ha, wiek ok. 30 lat oraz na działce ewid. nr [...] - zadrzewienie o składzie gatunkowym olsza czarna 100%, stopień zadrzewienia z = 1,0, pow. [...] ha, wiek ok. 25 lat, oszacowano na kwotę [...] zł. Wartość nieruchomości wraz z nasadzeniami oszacowano na kwotę [...] zł. Minister podniósł, że celem dokonania oceny ww. dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a także ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia pozwala zdaniem Ministra stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W związku z faktem, iż przedmiotowa nieruchomość zgodnie z ustaleniami planu miejscowego była przeznaczona pod drogi publiczne kategorii krajowej, klasy ekspresowej, do porównania prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Powyższe wynikało z faktu, że cel wywłaszczenia nie zwiększał wartości nieruchomości. Tym samym operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia, w związku z art. 134 ust. 3 ugn, a zatem może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. W ocenie organu odwoławczego biegły prawidłowo zastosował przepisy prawa, w tym przede wszystkim art. 135 ugn, w celu ustalenia wartości części składowych nieruchomości. Z uwagi na znajdujące się na działce nasadzenia w postaci zadrzewienia o składzie gatunkowym olsza czarna, wartość odtworzeniową nasadzeń oszacowano w podejściu kosztowym, metodą odtworzeniową, techniką wskaźnikową, przy wykorzystaniu publikacji "Wycena Lasów", A. N., EDUCATERRA. W ocenie organu odwoławczego nie znajduje uzasadnienia zarzut odwołującego się, dotyczący zaniżenia wartości nieruchomości. Stan nieruchomości został ustalony przez biegłego na podstawie przeprowadzonych oględzin i zgodnie z posiadaną wiedzą, związaną z warsztatem zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Ponadto, w toku prowadzonego postępowania przed organem pierwszej instancji, autor operatu w piśmie z dnia [...] listopada 2017 r., w odpowiedzi na zarzuty skarżących, dotyczące zaniżenia wartości nieruchomości poprzez nieuwzględnienie następujących okoliczności: faktu, iż działki ewid. nr [...] i [...] "w całości przeznaczone są pod inwestycje", wyższych cen działek budowlanych w miejscowości [...][...], położenia [...][...] w odległości około [...] km od [...], co czyni ją dalekimi przedmieściami stolicy, zabudowania [...][...] osiedlami domków jednorodzinnych oraz nieuwzględnienia podniesienia atrakcyjności działki dla celów mieszkalnych i inwestycyjnych po wybudowaniu drogi ekspresowej z [...], podtrzymał swoje stanowisko odnośnie sporządzonej wyceny. Odnosząc się natomiast do przedstawionych przez skarżących ofert sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym Minister zauważył, iż wyrażone w nich wartości stanowią jedynie ceny ofertowe. Przepisy dotyczące wyceny nieruchomości nakazują tymczasem przyjęcie do porównania cen transakcyjnych, zawartych w aktach notarialnych. Powyższe oznacza, że sama oferta nie może podważyć wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. Dostrzec też trzeba, że oferty te dotyczą nieruchomości o innym niż drogowe przeznaczeniu. Biorąc pod uwagę całokształt przedstawionych rozważań w ocenie Ministra całość operatu szacunkowego stanowi spójne, logiczne opracowanie i tym samym nie zawiera niespójności, które pozwoliłyby na zakwestionowanie jego ustaleń. Opracowanie wskazuje informacje niezbędne do dokonania wyceny, rozwiązania merytoryczne i metodyczne, przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. W świetle powyższego sporządzone opracowanie może stanowić wiarygodny dowód o wartości ww. nieruchomości. Również zarzut niezapewnienia przez organ I instancji czynnego udziału strony w postępowaniu jest w ocenie organu II instancji nieuzasadniony. Samo powoływanie się przez pełnomocnika strony na uchybienie procesowe z art. 10 k.p.a. nie może wywierać skutku w postaci uznania, że decyzja organu pierwszej instancji obarczona jest wadliwością. Aby zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. odniósł zamierzony skutek, strona zobowiązana była wykazać, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 maja 2011 r., sygn. akt I OSK 842/2011, publ. LexPolonica nr 2550856). Skoro pełnomocnik strony nie wykazał na czym miałoby polegać niedopełnienie przez organ obowiązków w powyższym zakresie, jakiej czynności procesowej nie mógł dokonać, jakiego dowodu istotnego dla sprawy uniemożliwiono przedstawienia, czy powołania się przed organem, należy uznać zdaniem Ministra, iż nie doszło do naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w B. z dnia [...] października 2009 r., sygn. akt [...], LexPolonica Nr 2125995). Podniesiony przez strony zarzut uniemożliwienia odwołującym podjęcia inicjatywy dowodowej należy także w ocenie Ministra uznać za nieuzasadniony, skoro do dnia wydania niniejszej decyzji strony nie przedstawiły żadnego dowodu w sprawie. Minister wskazał, że z uwagi na powyższe ustalenia oraz stwierdzenie, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, brak jest podstaw by przychylić się do wniosków stron dotyczących zlecenia dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych oraz zwrócenia się do Gminy [...][...] o udzielenie informacji w przedmiocie wartości transakcyjnych nieruchomości na rynku lokalnym gminy. Skargę na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli [...][...] i [...][...] zarzucając jej: 1 / naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest: a/ art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego błędne zastosowanie i utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji, podczas gdy decyzja ta winna zostać uchylona w całości, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a., b/ art. 7, 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie całego materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i jej załatwienia, w szczególności, poprzez niepodjęcie działań prowadzących do ustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości odwołujących, pomimo podnoszenia przez nich wątpliwości co do prawidłowości wyceny sporządzonej przez biegłego, wobec wartości rynkowych nieruchomości podobnych do ich nieruchomości, oraz zaniechanie zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, w sposób wyczerpujący i oparcie się jedynie na decyzji organu I instancji bez przeprowadzenia własnego i koniecznego postępowania dowodowego, c/ naruszenie art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie koniecznych dowodów, wnioskowanych przez skarżących w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, w szczególności zlecenia dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych oraz zwrócenie się do Gminy [...][...] o udzielenie informacji w przedmiocie wartości transakcyjnych nieruchomości na terenie wymienionej jednostki samorządu, co miało wpływ na wynik sprawy i w konsekwencji ustalenie wartości nieruchomości, która bezpośrednio się przełożył na wysokość odszkodowania należnego skarżącym, d/ art. 15 k.p.a. statuującego zasadę dwuinstancyjności postępowania, poprzez zaniechanie ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy przez organ II instancji i ograniczenie się jedynie do lakonicznej oceny prawidłowości rozstrzygnięcia organu I instancji i powielenia ich wniosków. W związku z powyższymi zarzutami skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i zasądzenie kosztów postępowania. Jednocześnie skarżący wnieśli o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego zlecenia dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych oraz zwrócenie się do Gminy [...][...] o udzielenie informacji w przedmiocie wartości transakcyjnych nieruchomości na terenie wymienionej jednostki samorządu, ponieważ jest to konieczne do rzetelnego wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że z ofert zamieszczonych na portalach internetowych wynikają znacznie wyższe wartości nieruchomości niż określona przez biegłego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów Sąd uznał skargę za niezasadną. Na wstępie wyjaśnić należy, że Sąd na podstawie art. 106 § 3 ww. ustawy oddalił wniosek skarżących o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów zawnioskowanych w skardze uznając, że przeprowadzanie tego rodzaju dowodów w postępowaniu sądowoadministracyjnym jest niedopuszczalne. Zgodnie bowiem z treścią tego przepisu Sąd może przeprowadzić wyłącznie dowód z dokumentów, nie przewiduje on możliwości prowadzenia postępowania dowodowego w zakresie wnioskowanym przez skarżących. Przechodząc do kontroli zaskarżonej decyzji Sąd uznał ja za odpowiadającą prawu. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia [...]kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.), zwanej dalej specustawą drogową. Przedmiotem sporu w kontrolowanej przez Sąd sprawie jest ustalenie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości w związku z realizacją inwestycji polegającej na rozbudowie drogi krajowej, w trybie przepisów powołanej wcześniej specustawy drogowej. Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Dalej przepis ten przewiduje, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4a i 4b). Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Jak wynika z art. 12 ust. 4f ustawy, odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy). Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ponadto, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanym dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Wartość rynkową nieruchomości stanowi przy tym najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, iż strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Rynkową wartość nieruchomości określa się przede wszystkim przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego, i dopiero, gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie tych podejść, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (art. 152 ust. 3 u.g.n.). Podejście porównawcze polega zaś na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego; ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Jeśli chodzi o wartość gruntu to rzeczoznawca wycenił go przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Uzupełnieniem tych przepisów przy ustalaniu wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone na podstawie specustawy jest § 36 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości określa się w podejściu kosztowym. Według art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się również, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dołożenia należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyroki NSA z dnia: 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12 - Lex nr 1494707, 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14 - Lex nr 2106691, 22 maja 2014 r. sygn. akt I OSK 2706/12 - Lex nr 1578871, 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11 - Lex nr 1366424). Metodyka pracy rzeczoznawcy należy do kompetencji zawodowych osób dokonujących wyceny, jednakże dokonanie wyboru podejścia przez rzeczoznawcę nie jest wyjęte spod kontroli sądowej, w kontekście naruszenia przepisów prawa przez rzeczoznawcę. Sąd dokonał takiej kontroli i doszedł do wniosku, że rzeczoznawca nie naruszył art. 154 ust. 1 u.g.n. Wszystkie elementy wymienione w powołanym przepisie zostały uwzględnione w przedmiotowym operacie. Przede wszystkim biegły ustalił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy [...][...] zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...][...] z dnia [...] stycznia 2013 r. wyceniane działki położone są na terenie oznaczonym symbolem [...] komunikacji-teren drogi publicznej kategorii krajowej, klasy ekspresowej (teren przeznaczony pod poszerzenie istniejącej drogi). W otoczeniu przeważają tereny o przeznaczeniu usługowym. Biegły przeprowadził analizę cen nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe i wybrał z badanego rynku 15 transakcji nieruchomościami drogowymi. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Definicję nieruchomości podobnych zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., stosownie do którego przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Treść powyższego przepisu w powiązaniu z przepisem art. 153 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym "Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej", pozwala na uznanie, że rzeczoznawca majątkowy poszukując do analizy porównawczej nieruchomości, nie musi uwzględniać nieruchomości o wszystkich identycznych cechach. Porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności wskazanych w nim parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy. W świetle powyższego, przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Rzeczoznawca musi zatem skorygować ceny uzyskane za przyjęte do analizy nieruchomości, uwzględniając występujące między nimi różnice (tak wyrok NSA z 30 czerwca 2016 r., sygn. akt I OSK 2328/14). W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca wyjaśnił, że na wartość nieruchomości znaczący wpływ ma lokalizacja, ranga drogi, przeważające przeznaczenie terenów sąsiednich, zurbanizowanie terenów sąsiednich. W operacie dokonał opisu nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą i ich porównania przy określeniu wielkości poprawek wynikających z różnicy ich ocen. Z uwagi na stabilizację cen gruntów do analizy przyjęto transakcje sprzedaży zawarte w okresie od 2015 r. do czerwca 2017 r. Wartość gruntu została określona na kwotę [...] zł., wartość nasadzeń na kwotę [...] zł. Wbrew zarzutom skargi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego mógł, w ocenie Sądu, stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Wycena nieruchomości została dokonana w sposób rzetelny. Biegły poprzedził wycenę szczegółową analizą przeznaczenia wycenianej nieruchomości oraz dokonał analizy rynku, w tym ustaleń w zakresie cen występujących na tym rynku, co umożliwiło wyselekcjonowanie nieruchomości podobnych, które stały się podstawą wyceny przedmiotowej nieruchomości. Autor operatu zastosował dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny, w sposób jasny i rzetelny scharakteryzował nieruchomości będące przedmiotem porównań z nieruchomością wycenianą, jak również wskazał na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe. Operat spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu oraz jest zgodny z regulacjami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Całość operatu stanowi spójne, logiczne opracowanie, zawiera niezbędne informacje istotne do dokonania wyceny, rozwiązania merytoryczne i metodyczne, przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Odnosząc się do zarzutów skargi należy przypomnieć, że definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., wedle którego za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W związku z tym rzeczoznawca przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości powinien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości i szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisanej określonym cechom. W powyższym zakresie biegły w sporządzonym operacie wszystkie te wymogi spełnił. Ponadto rzeczoznawca w piśmie z dnia [...] listopada 2017 r. wyjaśnił wątpliwości zgłoszone do operatu szacunkowego. Jak wskazano bowiem wyżej operat, żeby mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania, musi spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu oraz być zgodny z regulacjami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Całość operatu stanowić musi bowiem spójne, logiczne opracowanie, zawierające niezbędne informacje istotne do dokonania wyceny, rozwiązania merytoryczne i metodyczne, przedstawiać tok obliczeń oraz wynik końcowy. Zasadnie w zaskarżonej decyzji organ II instancji wskazał, że przepisy dotyczące wyceny nieruchomości nakazują przyjęcie do porównań cen transakcyjnych zawartych w aktach notarialnych, a nie cen ofertowych. Istotne jest by strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Reasumując, należy uznać za niezasadne zarzuty dotyczące naruszenia wskazanych w skardze przepisów prawa procesowego. Wprawdzie uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest zbyt lakoniczne, jednakże uchybienie to pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.