I SA/Wa 1699/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Wesołowska, Sędziowie, sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia WSA Łukasz Trochym (spr.), , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 26 maja 2021 r. sprawy ze skargi K. M. i K. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Gminy [...] z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] solidarnie na rzecz K. M. i K. M. kwotę 330 (trzysta trzydzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej jako "Kolegium/organ") decyzją z [...] czerwca 2020 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania K. M. i K. M., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Gminy [...] (dalej jako "Burmistrz/organ I instancji) z [...] listopada 2018 r., nr [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Decyzja Kolegium została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Ostateczną decyzją z [...] grudnia 2017 r., nr [...] organ I instancji zatwierdził projekt podziału działki ewidencyjnej nr [...], stanowiącej współwłasność K. M. i K. M., na działki ewidencyjne nr: [...],[...],[...],[...] z obrębu [...]. Następnie decyzją z [...] listopada 2018 r., nr [...] organ I instancji orzekł, na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm., dalej jako "u.g.n."), o ustaleniu dla K. M. i K. M. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...],[...],[...],[...] o łącznej powierzchni [...] ha, które powstały na skutek podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...]. W uzasadnieniu swojej decyzji organ I instancji wyjaśnił, że zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości w celu ustalenia opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości został wykonany [...] kwietnia 2018 r. przez uprawionego rzeczoznawcę A. K., w którym biegły określił wartość przedmiotowej nieruchomości: 1) według stanu przed podziałem działki ewidencyjnej nr [...] na kwotę [...] zł (stan na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział); oraz 2) według stanu po podziale dla działek ewidencyjnych [...],[...],[...] na kwotę [...] zł (stan na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna). W związku z powyższym biegły ustalił, że w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę [...] zł, którą to wartość następnie organ I instancji uznał za podstawę do wyliczenia opłaty adiacenckiej. Organ I instancji wyjaśnił przy tym, że zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej [...] z dnia [...] kwietnia 2011 roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia 28 maja 2011 roku, Nr 89 poz. 2863), Burmistrz Gminy [...] jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przechodząc do oceny prawidłowości samego operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2018 r. organ I instancji podniósł, że wartość nieruchomości oszacowano w podejściu porównawczym, w którym została zastosowana metoda porównywania parami i metoda korygowania ceny średniej. Do porównania wykorzystano transakcje sprzedaży jakie miały miejsce w ostatnim czasie dotyczące sprzedaży nieruchomości położonych na terenie rynku lokalnego. Oszacowanie wartości nieruchomości zostało przeprowadzone przy uwzględnieniu takich czynników cenotwórczych jak: położenie nieruchomości, uzbrojenie, dojazd do nieruchomości, jej wielkość i kształt. Organ I instancji zauważył, że wyceniana nieruchomość położona jest w północnej części miasta [...] przy ulicy [...], która jest drogą o nawierzchni asfaltowej z pełną infrastrukturą techniczną terenu. W sąsiedztwie jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Nieruchomość znajduje się w odległości około 2-3 km od centrum miasta. W rejonie ulicy [...] (odległość ok. 1 km) znajdują się placówki handlowo-usługowe oraz obiekty użyteczności publicznej. Autobusy komunikacji lokalnej kursują ul. [...] zapewniając połączenie z [...]. W ocenie Burmistrza, wszystkie powyższe czynniki mają wpływ na wycenę nieruchomości i zostały prawidłowo uwzględnione w operacie z [...] kwietnia 2018 r. W ocenie organu I instancji zastosowany przez rzeczoznawcę materiał porównawczy jest prawidłowy, rzeczoznawca majątkowy wybrał do porównania podobne nieruchomości położone w sąsiednich miejscowościach, analiza przeprowadzona jest właściwie, z należytą starannością. Biorąc pod uwagę powyższe Burmistrz uznał, iż oceniany operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A. K. jest zgodny z prawem, prawidłowy i stanowi podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszym postępowaniu. Odwołanie od powyższej decyzji Burmistrza z [...] listopada 2018 r., nr [...] wnieśli K. M. i K. M. Decyzją z [...] czerwca 2020 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania K. M. i K. M., Kolegium utrzymało w mocy decyzję Burmistrza z [...] listopada 2018 r., nr [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że w rozpatrywanej sprawie spełnione zostały przesłanki, o których mowa w art. 98a u.g.n., warunkujące możliwość wymierzenia przez właściwy organ opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił ze względu na dokonany podział nieruchomości zatwierdzony decyzją ostateczną na wniosek właściciela nieruchomości. Organ podniósł, że jak wynika z dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego oraz z samej treści operatu szacunkowego, do określenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale biegły przyjął taką samą powierzchnię działki, tj. [...] m2, co zdaniem organu, jest uzasadnione dyspozycja przepisu art. 98a ust. 1b zdanie drugie u.g.n., zgodnie z którym wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. W ocenie organu, biegły prawidłowo przyjął, że w realiach niniejszej sprawy działki możliwe do samodzielnego zagospodarowania, to działki nr [...],[...] i [...], bez działki nr [...], która stanowi wewnętrzną drogę dojazdową i pełni role służebną względem pozostałych wydzielonych działek, a więc nie może być w sposób samodzielny zagospodarowana np. poprzez budowę budynku mieszkalnego. Organ podniósł także, że nie może wkraczać w sferę merytoryczną opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ może jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to jak podniósł organ, może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Skargę na powyższą decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] wnieśli K. M. i K. M. (dalej jako "Skarżący"). W jej uzasadnieniu Skarżący podnieśli, że Kolegium nie odniosło się do całości brzmienia przepisu art. 98a u.g.n. Zdaniem Skarżących, istotne znaczenie w tej sprawie ma bowiem przepis art. 98a ust. 3 u.g.n., który traktuje o sytuacji określenia wartości nieruchomości w przypadku wydzielenia działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Skarżący nie kwestionują przy tym dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny wartości 1 m2 gruntu lecz fakt, iż decyzja Kolegium została wydana wyłącznie w oparciu o wyjaśnienia rzeczoznawczy majątkowego, który powołał się jedynie na fragment przepisu art. 98a u.g.n. Skarżący podnieśli bowiem, że w wyniku dokonanego podziału ich nieruchomości nie doszło do wydzielenia gruntów pod drogę publiczną, a jedynie pod drogę wewnętrzną. Zatem nie było uprawnionym określenie wartości działki sprzed podziału bez uwzględnienia jej całej powierzchni (sprzed podziału). Zdaniem Skarżących, wartość nieruchomości przed podziałem powinna być zatem wartością całej działki, ponieważ ze względu na jej dostęp do utwardzonej drogi publicznej i znajdującej się w niej mediów, można było ją samodzielnie zagospodarować. Skarżący wskazali także, że wartość nieruchomości po podziale stanowi sumę wartości poszczególnych działek, bez działki wydzielonej na drogę wewnętrzną, która do samodzielnego zagospodarowania się nie nadaje. Swoją skargę uzasadnili również tym, że przepisu art. 98a u.g.n. nie można stosować wybiórczo. Stanowi on bowiem całość i należy, zdaniem Skarżących, odnosić się do pełnej jego treści. Biorąc zatem pod uwagę powyższe, w ocenie Skarżących, działka przed podziałem miała powierzchnię o prawie [...] m2 większą niż suma powierzchni nowo wydzielonych samodzielnych działek, co zdaniem Skarżących, świadczy, że wartość nieruchomości sprzed podziału nie tylko nie wzrosła ale wręcz się obniżyła. W związku z powyższym Skarżący wnieśli o umorzenie postępowania administracyjnego dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Zarządzeniem Przewodniczącej Wydziału I Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 27 kwietnia 2021 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na zasadność skargi, aczkolwiek nie z przyczyn w niej bezpośrednio zawartych. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach kontroli działalności administracji publicznej sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, określającego prawa i obowiązki stron oraz prawa procesowego, regulującego postępowanie przed organami administracji publicznej. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Kolegium z [...] czerwca 2020 r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza z [...] listopada 2018 r., nr [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Zauważyć wypada, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (vide: art. 98a ust. 1 u.g.n.). Przepis art. 98a ust. 1a u.g.n. stanowi natomiast, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.). W niniejszej sprawie nie jest sporne, że decyzja Burmistrza z [...] grudnia 2017 r., nr [...] zatwierdzająca projekt podziału działki ewidencyjnej nr [...] na działki nr [...],[...],[...],[...], stała się z dniem [...] stycznia 2018 r. ostateczna, oraz że w tej dacie obowiązywała stawka procentowa ustalona uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej [...] z dnia [...] kwietnia 2011 roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, wynosząca 30% wzrostu wartości nieruchomości. Nie jest również kwestionowane, że postepowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało wszczęte w terminie, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. (vide: zawiadomienie z [...] kwietnia 2018 r.). Następnie należy zauważyć, że zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Stosownie z kolei do art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Natomiast art. 156 ust. 4 u.g.n. stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 tego przepisu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] kwietnia 2018 r. i nie posiada on klauzuli aktualizacyjnej. Również w żadnym z pism biegłego nie zawarł on stosowanej klauzuli aktualizacyjnej (vide: pisma z 7 września 2018 r., 19 grudnia 2018 r.). Także organ o taką klauzule nie wystąpił do rzeczoznawcy. W realiach niniejszej sprawy, sporządzony operat szacunkowy ważny był zatem jedynie do dnia [...] kwietnia 2019 r. Organ I instancji decyzję ustalającą opłatę adiacencką wydał [...] listopada 2018 r., czyli w okresie, w którym ww. operat szacunkowy mógł być jeszcze wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony. Jednakże Kolegium odwołanie od powyższej decyzji Burmistrza rozpoznało już po upływie, określonego w art. 156 ust. 3 u.g.n., 12-miesięcznego okresu ważności operatu. Oznacza to, że w dacie orzekania przez Kolegium (czyli w dniu [...] czerwca 2020 r.) sporządzony operat szacunkowy był już nieaktualny i nie istniała możliwość orzekania na jego podstawie o wysokości opłaty adiacenckiej. Sąd orzekający zauważa, że Kolegium jako organ odwoławczy zobowiązane było do powtórnego, merytorycznego rozpatrzenia całości sprawy, a nie jedynie do kontroli rozstrzygnięcia organu I instancji. Zatem termin 12 miesięcy wskazany art. 156 ust. 3 u.g.n. dotyczy również organu odwoławczego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 sierpnia 2010 r., sygn. I OSK 1371/09). Spowodowało to naruszenie przez Kolegium wymienionego powyżej art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. oraz przepisów art. 7, art. 77 § 1 oraz 80 k.p.a. w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Następnie wskazać należy na przepis art. 138 § 2 k.p.a., zgodnie z treścią którego organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Organ odwoławczy może zatem wydać decyzję kasatoryjną i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia jedynie wtedy, gdy postępowanie w pierwszej instancji zostało przeprowadzone z naruszeniem norm prawa procesowego, a więc gdy organ pierwszej instancji w istocie nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w takim zakresie, że miało to istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia. W sytuacji zaś, gdy organ odwoławczy ma możliwość skorzystania z art. 136 k.p.a., to ewentualne braki dowodowe nie mogą co do zasady stanowić podstawy do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 15 lutego 2018 r. sygn. akt II SA/Rz 1277/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Dopiero gdy wykazane zostanie, że prowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego w oparciu o art. 136 k.p.a. okaże się niewystarczające, należy uchylić zaskarżoną decyzję oraz przekazać sprawę do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. Przepis art. 136 k.p.a. uprawnia bowiem organ odwoławczy do przeprowadzenia na żądanie strony lub z urzędu dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecenia przeprowadzenia tego postępowania organowi, który wydał decyzję. Skoro zatem w niniejszej sprawie na dzień wydania decyzji Kolegium z [...] czerwca 2020 r. operat szacunkowy z [...] kwietnia 2016 r., ze względu na upływ czasu od jego wykonania oraz brak odpowiedniej aktualizacji i niedołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n., utracił już ważność, konieczne było uchylenie zarówno zaskarżonej decyzji Kolegium, jak i decyzji organu I instancji z [...] listopada 2018 r. Obowiązek sporządzenia nowego operatu szacunkowego leży bowiem wyłącznie w gestii organu I instancji. W sprawie dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej, choć opinia biegłego może być uzupełniona w trybie art. 136 k.p.a., to jednak ponowne przeprowadzenie w całości tego dowodu (sporządzenie nowego operatu szacunkowego) przez organ odwoławczy oznacza w istocie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części, co uzasadniałoby wydanie przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej. Operat szacunkowy wpływa bowiem bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania i dlatego należy zagwarantować im prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 lutego 2010 r., sygn. akt I OSK 564/09; https://cbois.nsa.gov.pl). W takiej sytuacji Sąd uznał za bezcelowe uchylenie jedynie zaskarżonej decyzji Kolegium, skoro Kolegium po zwrocie sprawy z Sądu i tak byłoby zobligowane do uchylenia decyzji Burmistrza z [...] listopada 2018 r. i przekazania temu organowi sprawy do ponownego rozpatrzenia z uwagi na fakt, że to właśnie obowiązkiem organu I instancji będzie zlecenie przeprowadzenia nowej wyceny nieruchomości. Dostrzegając omówioną wcześniej przez Sąd konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części, Sąd orzekający stoi na stanowisku, że brak jest podstaw do analizowania i oceniania nieaktualnego operatu szacunkowego, który nie może stanowić podstawy ustalenia wysokości opłaty adiacenkiej w rozpatrywanej sprawie. Podniesione w skardze kwestie i zastrzeżenia strony będą bowiem rozpatrywane przez organy w ponownie prowadzonym postępowaniu, po uzyskaniu nowego, aktualnego operatu szacunkowego ustalającego wartość przedmiotowej nieruchomości. Z powyższych względów Sąd uznał za przedwczesne merytoryczne odnoszenie się do kwestii spornych, poruszonych w skardze, skoro podstawowy dowód, potwierdzający wartość nieruchomości, utracił ważność. Niemniej jednak Sąd wyjaśnia w tym miejscu, że jak wynika z treści operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2018 r., oraz dodatkowych wyjaśnień biegłego, przepis art. 98a ust. 3 u.g.n. nie stanowił podstawy dokonania w niniejszej sprawie wyceny przedmiotowej nieruchomości. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. w zw. w art. 135 p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji (pkt 1 sentencji wyroku). O kosztach postępowania sądowego Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 200 oraz art. 210 § 2 p.p.s.a. (pkt 2 sentencji wyroku). Rozstrzygając sprawę ponownie, organ I instancji zastosuje się do oceny prawnej, wyrażonej w uzasadnieniu niniejszego wyroku. Stosownie do brzmienia art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842 ze zm.), rozpoznanie niniejszej sprawy nastąpiło na posiedzeniu niejawnym – por. uchwała składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 listopada 2020 r., sygn. akt II OPS 1/20 (CBOSA).