I SA/Wa 1711/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas (spr.) Sędziowie WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant referent stażysta Wiktoria Sosnowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 lutego 2020 r. sprawy ze skargi [...][...] i [...][...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [....] czerwca 2019 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny: Decyzją Nr [...] z dnia [....] marca 2017 r. Prezydent [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej - ul. [...] na odcinku od ul. [...] do skrzyżowania z ulicami [...] i [...] oraz ul. [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...] w ramach zadania pn. Budowa ul. [...] na odcinku ul. [...] - ul. [...]. Realizacją inwestycji objęta została m.in. działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2, w obrębie [...] w[....], która powstała z podziału działki nr [...], uregulowana obecnie w księdze wieczystej KW nr [...]. Organ nadał decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [....] maja 2017 r. Według odpisu księgi wieczystej KW nr [...] w dziale [...] jako właściciele przedmiotowej nieruchomości, wpisani byli [...][...] i [...][...] na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W dziale [...] wpisana była hipoteka umowna do sumy [...] zł zabezpieczająca należność główną, odsetki, inne świadczenia uboczne oraz koszty postępowania egzekucyjnego, ustanowiona na rzecz [...] z siedzibą w [...]. Prezydent [....] decyzją Nr [...] z dnia [...] października 2018 r. orzekł o: w pkt [...] ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...] w obrębie [...] o pow. [...] m2, położoną w [...] w [....] w rejonie ul. [...], uregulowaną obecnie w księdze wieczystej KW nr [...], objętą decyzją Prezydenta [...] nr [...] z dnia [...].03.2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na "budowie drogi gminnej - ul. [...] na odcinku od ul. [...] do skrzyżowania z ulicami [...] i [...] oraz ul. [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [....] w ramach zadania pn. Budowa ul. [....] na odcinku ul. [...] - ul. [...]", w pkt [...] przyznaniu ustalonego w pkt I odszkodowania w całości - tj. w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej ustanowionej na przedmiotowej nieruchomości na rzecz [...] z siedzibą w [...] tytułem zaliczenia na spłatę świadczenia głównego, wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami, w pkt [...] pomniejszeniu ustalonego w pkt [...] odszkodowania za przedmiotową nieruchomość o przyznane w pkt [...] odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na przedmiotowej nieruchomości i ustaleniu przysługującego do wypłaty na rzecz poprzednich właścicieli – [...][...] i [...][...] odszkodowania w wysokości [...] zł, w pkt [...] powiększeniu ustalonego w punkcie [...] odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości przedmiotowej nieruchomości, tj. o kwotę [....] zł i przyznaniu tak ustalonej kwoty powiększenia w całości na rzecz [...][...] i [...][...], na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w pkt [...] zobowiązaniu Prezydenta [...] jako organu wykonawczego [...] reprezentowanego przez [...] do zapłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna. Od decyzji powyższej złożyli odwołanie [...][....] i [...][...]. Wojewoda [...] rozpatrując odwołanie przywołał treść przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego znajdujących zastosowanie w niniejszej sprawie i wskazał, że podstawę ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2017 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego [...][...] , którego aktualność została potwierdzona w dniu [...] sierpnia 2018 r. Po przeanalizowaniu wyczerpujących wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego zawartych w piśmie z [...].04.2019 r. brak jest zdaniem Wojewody zastrzeżeń do przedmiotowego operatu. W piśmie doprecyzowane zostały kryteria selekcji nieruchomości podobnych, przyjętych w zastosowanej metodzie porównywania parami oraz zostały wyjaśnione mało czytelne zapisy operatu odnośnie poprawek kwotowych, przyjętych dla części cech rynkowych, dla których zastosowano ekstrapolację. Po tych, niezbędnych w toku postępowania wyjaśnieniach, analiza operatu nie wykazała ponadto błędów obliczeniowych, braków formalnych ani wewnętrznych niespójności sporządzonej wyceny. W tej sytuacji stwierdzono, że ww. operat z dnia [...].08.2017 r. (z potwierdzeniem aktualności) może służyć za przydatny i wiarygodny dowód o wartości nieruchomości opisanej jako działka nr [....] z obrębu [...], położonej w rejonie ul. [...] w [...]. W ocenie organu odwoławczego biegła w operacie szacunkowym właściwie zastosowała metodę wyceny stosownie do § 36 znowelizowanego rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości kierowała się ich podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Wojewoda podniósł, iż o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ugn) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn). Zgodnie z orzecznictwem sądowym, organ administracji nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje takimi wiadomościami specjalnymi. Organ ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 24 listopada 2011 r., sygn. akt II SA/Op 387/11, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Warszawie sygn. akt SA/Wa 3180/16 z dnia 29.05.2017 r.). Zgodnie z powyższym, po wyjaśnieniach biegłej, w ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanej nieruchomości oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Odnosząc się do zarzutu z odwołania, że organ ustalający odszkodowanie, powinien mieć na uwadze fakt, że skarżący nieruchomość stanowiącą dawną działkę nr [...] o pow. [...] m2 nabył umową sprzedaży aktem notarialnym Rep. [...] nr [...] z dnia [...].08.2015 r. za znacznie wyższą cenę, Wojewoda stwierdził, że okoliczność ta nie ma wpływu na ustalenie odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną, w trybie administracyjnym. Organ podkreślił, że w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej wyceniana nieruchomość przeznaczona była pod drogę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [...] [...] w [...] [...] - część [...] zatwierdzonego Uchwałą Rady [...] nr [...] z dnia [...].06.2007 r. znajdowała się w liniach rozgraniczających dróg o symbolu – [...] i [...]. Wobec powyższego określenie wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpiło zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), poprzez przyjęcie do porównań cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Wojewoda wyjaśnił, że jeżeli dokonana przez rzeczoznawcę wycena nieruchomości - nie jest dla strony satysfakcjonująca, to może ona przedłożyć organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zleci ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwala regulacja art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skargę na decyzję Wojewody [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli [...][...] i [...][...] zarzucając jej: 1. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1.1. art. 6,7, 8 § 1 oraz 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na prowadzeniu postępowania dowodowego w sposób pobieżny, bez uwzględnienia wszystkich okoliczności sprawy, a także nie budzący zaufania do organów władzy publicznej, co w konsekwencji doprowadziło do niewyjaśnienia stanu faktycznego, tj.: a) niedokonanie w sposób prawidłowy i wyczerpujący oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, pozorne odniesienie się do ustaleń operatu z ograniczeniem się do przywołania brzmienia przepisów prawnych i przyjęciem za własne ustaleń faktycznych wynikających z operatu w sytuacji, gdy organ powinien dokonać samodzielnej i rzetelnej oceny przedłożonego operatu szacunkowego, b) rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy, co uniemożliwiło dokonanie prawidłowych ustaleń faktycznych, tj. przyjęcie rzeczywistych cen transakcyjnych i odpowiedniej wysokości odszkodowania dla przejętej nieruchomości poprzez jej porównanie z występującymi na rynku lokalnym cenami transakcyjnymi dla gruntów przyległych, c) zaniechanie wzięcia pod rozwagę danych dotyczących ceny transakcyjnej uiszczonej przez skarżących przy zakupie nieruchomości; d) zaniechanie wzięcia pod rozwagę rozwijającej się infrastruktury najbliższej okolicy nieruchomości, wpływającej na wzrost jej wartości; 1.2. art. 10 § 1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nie zapewnieniu skarżącym aktywnego udziału w postępowaniu administracyjnym, a to poprzez nie poinformowanie skarżących o możliwości wypowiedzenia się co do materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w szczególności co do wyjaśnień złożonych przez biegłego, a także brak uwzględnienia twierdzeń i zarzutów skarżących powołanych w pismach w postępowaniu administracyjnym; 1.3 art. 8 § 1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przeprowadzeniu postępowania w sposób nie wzbudzający zaufania skarżących do organów władzy publicznej, a to w związku z pominięciem wszystkich twierdzeń i zarzutów powoływanych w toku postępowania przed organem I i II instancji; 2. naruszenie przepisów prawa materialnego, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1. art. 155 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami poprzez niewykorzystanie przy szacowaniu nieruchomości wszelkich niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomościach podobnych; 2. art. 156 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez uznanie, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, podczas, gdy sporządzona wycena opierała się na niewłaściwym doborze nieruchomości podobnych oraz w oparciu o niezasadne przyjęcie cen działek drogowych w sytuacji, gdy rzeczoznawca majątkowy był zobligowany w pierwszej kolejności przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przyległych o funkcji mieszkaniowo- usługowej, 3. § 36 ust. 4 w związku z § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne zastosowanie w niniejszej sprawie polegające na ustaleniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości biorąc pod uwagę transakcje dotyczące nieruchomości drogowych, podczas gdy miarodajne było oparcie operatu o ceny transakcyjne gruntów przyległych. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania. Jednocześnie skarżący wnieśli o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2017 r. W uzasadnieniu skargi rozwinięto zarzuty w niej podniesione. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów Sąd uznał skargę za niezasadną. Na wstępie wyjaśnić należy, że Sąd na podstawie art. 106 § 3 ww. ustawy oddalił wniosek skarżących o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego uznając, że stanowi on opinię biegłego, a przeprowadzanie tego rodzaju dowodu w postępowaniu sądowoadministracyjnym jest niedopuszczalne. Przechodząc do kontroli zaskarżonej decyzji Sąd uznał ja za odpowiadającą prawu. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474) oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2018 r. poz. 121 ze zm.) wraz z przepisami wykonawczymi. Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Dalej przepis ten przewiduje, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4a i 4b). Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Jak wynika z art. 12 ust. 4f ustawy, odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy). Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ponadto, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanym dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego legitymującego się odpowiednimi uprawnieniami, stanowi dowód tego, jaką wartość ma wywłaszczona nieruchomość. Nie oznacza to jednak związania organu administracji publicznej ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego. Sąd podziela wyrażony w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i odpowiedniego odszkodowania, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W związku z tym organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową stosownie do art. 80 k.p.a., a więc sprawdzić czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy podlega bowiem ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym, przy czym ocena w tym zakresie musi być dokonana z dużą ostrożnością. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Okoliczności te podlegają weryfikacji przez organy orzekające w postępowaniu o ustalenie odszkodowania za przejętą nieruchomość. Jak już to wyjaśniono, ustalenie wysokości odszkodowania możliwe jest dopiero po określeniu wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, przy czym przepisy art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 u.g.n. przewidują, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy uwzględnieniu takich parametrów jak: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Szczegółowy tryb ustalania wysokości odszkodowania za grunty zajęte pod drogi publiczne określa natomiast rozporządzenie w sprawie wyceny, które w § 36 ust. 1 przewiduje, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Stosownie do ostatniego z powołanych przepisów wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ponadto zawarta w ust. 2 regulacja przewiduje, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W sytuacji zaś braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Wskazana regulacja w sposób wyraźny ustala kolejność zastosowania wzorców oceny przeznaczenia terenu, za przejęcie którego należne jest odszkodowanie. W pierwszej kolejności przeznaczenie terenu określa się bowiem według obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania terenu, w jego braku na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku natomiast braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. W świetle przytoczonych przepisów nie ulega wątpliwości, że przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy rzeczoznawca majątkowy uwzględnia zatem w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji lokalizacyjnej. Uwzględnia się przy tym wynikającą z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. tzw. zasadę korzyści, zgodnie z którą odszkodowanie nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia na cel publiczny. Jeżeli zatem nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe np. mieszkaniowe, usługowe, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu. Z materiału zgromadzonego w sprawie wynika, że w dacie wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa działka była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [...][...] w [...] – [...] część [...], zatwierdzonym Uchwałą Rady [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2007 r. i została przeznaczona pod drogę. W związku z tym, że cel wywłaszczenia jest tożsamy do przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania, rzeczoznawca majątkowy zbadała rynek nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. W operacie z dnia [...] sierpnia 2017 r. zaktualizowanym w dniu [...] sierpnia 2018 r. poprzez załączenie analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ugn, rzeczoznawca majątkowy dla określenia wartości prawa własności przedmiotowego gruntu przyjęła zgodnie z treścią § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia podejście porównawcze przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, natomiast wartość naniesień budowlanych oszacowano podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, a wartość nasadzeń roślinnych oszacowano podejściem kosztowym. Z uwagi na to, że na rynku lokalnym ( teren [...])wystąpiły transakcje gruntów przeznaczonych pod drogi mogące stanowić materiał porównawczy, biegła prawidłowo zastosowała § 36 ust. 4 rozporządzenia, który jasno wskazuje, wbrew zarzutom skargi, że w przypadku wystąpienia tego rodzaju transakcji w pierwszej kolejności one brane są pod uwagę. Dopiero w przypadku braku transakcji dotyczących nieruchomości drogowych, rzeczoznawca zobligowany jest do określenia wartości rynkowej przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Z uwagi na stabilizację cen gruntów od połowy 2014 r. do analizy przyjęto transakcje sprzedaży zawarte po [...] lipca 2014 r. w ilości [...] transakcji dotyczących zbycia gruntów drogowych. Biegła do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowego gruntu zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Ze zbioru do porównywania parami wybrano [...] nieruchomości opisane na karcie [...] – [...] operatu. Biegła oceniła, że cechami wpływającymi na zróżnicowanie cen gruntów drogowych porównawczych są : lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo), dojazd i dostęp do środków komunikacji miejskiej, dostęp do infrastruktury technicznej, możliwości inwestycyjne gruntów przyległych, a następnie dokonała opisu nieruchomości wycenianej i przyjętych do porównania parami w kontekście cech rynkowych oraz dokonała oceny nieruchomości na skali cech rynkowych. Ostatecznie rzeczoznawca określiła wartość rynkową prawa własności 1 m2 przedmiotowego gruntu na kwotę [...] zł, co dało kwotę [...] zł. Wartość naniesień budowlanych określono na kwotę [...] zł, a wartość nasadzeń roślinnych na kwotę [...] zł. Wbrew zarzutom skargi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego mógł w ocenie Sądu stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Wycena nieruchomości została dokonana w sposób rzetelny. Biegła poprzedziła wycenę szczegółową analizą przeznaczenia wycenianej nieruchomości oraz dokonała analizy rynku, w tym ustaleń w zakresie cen występujących na tym rynku, co umożliwiło wyselekcjonowanie nieruchomości podobnych, które stały się podstawą wyceny przedmiotowej nieruchomości. Autorka operatu zastosowała dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny, w sposób jasny i rzetelny scharakteryzowała nieruchomości będące przedmiotem porównań z nieruchomością wycenianą, jak również wskazała na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe. Operat spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu oraz jest zgodny z regulacjami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Całość operatu stanowi spójne, logiczne opracowanie, zawiera niezbędne informacje istotne do dokonania wyceny, rozwiązania merytoryczne i metodyczne, przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Odnosząc się do zarzutów skargi należy wskazać, że definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., wedle którego za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W związku z tym rzeczoznawca przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości powinien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości i szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisanej określonym cechom. W powyższym zakresie biegła w sporządzonym operacie wszystkie te wymogi spełniła. Ustosunkowała się również do zarzutów skarżących poprzez złożenie wyjaśnień w piśmie z dnia [...] grudnia 2017 r. Ponadto rzeczoznawca w piśmie z dnia [...] kwietnia 2019 r. wyjaśniła wątpliwości zgłoszone do operatu szacunkowego przez organ II instancji. Zasadnie w zaskarżonej decyzji organ II instancji wskazał, że na ustalenie wysokości odszkodowania nie ma wpływu okoliczność zapłaty przez skarżących wyższej ceny za przedmiotową nieruchomość w dacie jej nabycia w 2015 r. Powołane bowiem na wstępie przepisy jasno wskazują, że podstawę ustalenia odszkodowania może stanowić wyłącznie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o obowiązujące przepisy, co w niniejszej sprawie miało miejsce. Niezasadny jest zarzut dotyczący wyboru przez biegłą transakcji zawartych pomiędzy osobami fizycznymi a [...] czy jednostką samorządu terytorialnego. Istotne jest bowiem by strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Zarzut naruszenia przez organ II instancji art. 10 § 1 k.p.a. mógłby wywrzeć zamierzony skutek wyłącznie w sytuacji, gdyby skarżący wykazali, że naruszenie to pozbawiło ich możliwości przedstawienia istotnego dowodu w sprawie, co jednak w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Reasumując, należy uznać za niezasadne zarzuty dotyczące naruszenia wskazanych w skardze przepisów zarówno prawa procesowego, jak i materialnego. Wprawdzie uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest zbyt lakoniczne, jednakże uchybienie to pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.