I SA/Wa 1746/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Gdesz Sędziowie: WSA Iwona Kosińska WSA Agnieszka Miernik (spr.) Protokolant referent Agnieszka Bieniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 marca 2011 r. sprawy ze skargi T. S., E. S. i S. A na decyzję Wojewody [...] z dnia [..] czerwca 2010 r. nr [..] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Wojewoda [...] decyzją z dnia [..] czerwca 2010 r. nr [..], po rozpoznaniu odwołania E. S. i T. S., uchylił decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [..] lipca 2008 r. nr [..] ustalającą odszkodowanie za grunt położony w S. przy ul.[...] , oznaczony w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr [..] oraz [..] z obrębu [..], o pow. [..] ha, które przeszły na własność miasta S. z przeznaczeniem pod budowę drogi powiatowej i orzekł o odszkodowaniu w wyższej wysokości. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym. Prezydent Miasta S. decyzją z dnia [..] lipca 2008 r. nr [..] ustalił odszkodowanie w wysokości [..] zł za grunt położony w S. przy ul. [..], oznaczony w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr [..] oraz [..] z obrębu [..] , o pow. [..] ha, które przeszły na własność miasta S. z przeznaczeniem pod budowę drogi powiatowej klasy [..] – wewnętrznej obwodnicy miasta S. – na odcinku od ulicy [..] do ulicy [..] na podstawie decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [..] maja 2007 r., utrzymanej w mocy decyzją Wojewody [..] z dnia [..] lipca 2007 r. nr [..], o ustaleniu lokalizacji inwestycji drogowej. Przedmiotowa nieruchomość położona w S. przy ul. [..], oznaczona w ewidencji gruntów jako działki ew. nr [..] oraz [..] z obrębu [..], o pow. [..] ha, stanowiła własność w ½ części S. A. i w ½ części E. i T. S. na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. Odszkodowanie zostało ustalona na rzecz S. A. w kwocie [..] zł za prawo współwłasności w ½ części oraz na rzecz E. i T. małżonków S. w kwocie [..] zł za prawo współwłasności w ½ części na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Do wypłaty odszkodowania została zobowiązane Miasto S. Kwota odszkodowania za nieruchomość została ustalona na podstawie opinii szacunkowej nieruchomości sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w dniu [..] kwietnia 2008 r. i objęła ona odszkodowanie za grunt w wysokości [..] zł, czyli [..] zł/m2, za drzewostan w wysokości [..] zł i za ogrodzenie w wysokości [..] zł. W dniu 12 czerwca 2008 r. odbyła się rozprawa administracyjna. Odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [..] lipca 2008 r. nr [..] wnieśli E. i T. S. zarzucając znaczne zaniżenie kwoty odszkodowania i przyjęcie przy wycenie nieruchomości do porównania transakcji sprzed dwóch lat, które nie odzwierciedlają aktualnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Wojewoda [..] decyzją z dnia [..] czerwca 2010 r. nr [..] uchylił decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [..] lipca 2008 r. nr [..] ustalającą odszkodowanie za grunt położony w S. przy ul. [..], oznaczony w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr [.] oraz [..] z obrębu [..], o pow. [..] ha, które przeszły na własność miasta S. z przeznaczeniem pod budowę drogi powiatowej i ustalił odszkodowanie w wysokości [..] zł na rzecz S. A. oraz w wysokości [..] zł na rzecz E. i T. S. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono odszkodowanie w sprawie, odpowiada przepisom ustawy z dnia 21 września 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Został on zaktualizowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Wojewoda [..] wyjaśnił, że z tego względu uchylił decyzję pierwszoinstancyjną w części ustalającej odszkodowanie i orzekł merytorycznie ustalając odszkodowanie w wyższej kwocie. Skargę na powyższą decyzję Wojewody [..] wnieśli E. i T. S. oraz S. A. W skardze zarzucili naruszenie prawa materialnego, tj. art. 128 oraz art. 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez ustalenie niesłusznego, rażąco zaniżonego odszkodowania, a także zarzucili naruszenie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy z pominięciem słusznego interesu obywateli oraz brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego, tj. nieuwzględnienie charakteru przedmiotowej nieruchomości i jej atrakcyjnego położenia. Skarżący podali, że ceny w szacowanym rejonie kształtują się na poziomie ok. 200 zł/m2 i taka cena została przyjęta przez urząd skarbowy w S. Zarzucając powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji. Wojewoda [..] w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest uzasadniona, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Kwestię sporną stanowi wysokość ustalonego odszkodowania. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Stosownie do treści art. 18 ust 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r Nr 207, poz. 2109). Zasadnicza wskazówka zawarta w § 36 rozporządzenia nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero brak gruntów o przeznaczeniu drogowym pozwala rzeczoznawcy majątkowemu na zastosowanie § 36 ust. 2 pkt 1 ww. rozporządzenia. W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia [..] lutego 2010 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z przepisem § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie korygowania ceny średniej, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty ceny średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w rozpoznawanej sprawie wskazał, że na rynku lokalnym obejmującym miasto S. nie było transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne o podobnych cechach do wycenianej nieruchomości. W związku z tym do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zastosował § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Jak wynika z analizy operatu szacunkowego przy określaniu wartości nieruchomości wzięte zostały pod uwagę transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę przemysłowo-składową, usługową dokonanych w latach 2007 – 2009. Spośród 20 transakcji do porównania z wycenianą nieruchomością przyjęto 14 transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Dla potrzeb określenia wartości przedmiotowej nieruchomości ustalone zostały cechy rynkowe oraz ich wagi z uwzględnieniem rynku lokalnego, cen transakcyjnych i preferencji nabywców, takie jak: położenie nieruchomości, dojazd do nieruchomości, wielkość i kształt działki, uzbrojenie terenu i możliwości inwestycyjne. Na podstawie tych transakcji ustalono następnie cenę maksymalną i cenę minimalną, a w efekcie końcowym ustalono cenę 1 m2 na poziomie [..] zł. W ocenie Sądu, przyjęta za podstawę wyceny metoda nie budzi wątpliwości w świetle obowiązujących przepisów. Uznać należy, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości, właściwie zastosował § 36 ust. 2 pkt 1 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. A zatem, wbrew zarzutom skargi, rzeczoznawca majątkowy nie porównywał szacowanej nieruchomości z nieruchomościami będącymi przedmiotem transakcji pod drogi publiczne. Nie można zgodzić się również z zarzutem skargi, iż pominięto cechy tej nieruchomości takie jak lokalizacja i funkcja użytkowa. Jak wskazano powyżej rzeczoznawca majątkowy wziął pod uwagę spośród cech nieruchomości właśnie położenie nieruchomości i jej możliwości inwestycyjne i procentowy wpływ tych cech określił odpowiednio na 30% i 10%. Rzeczoznawca wyjaśnił, że analizą objęty został trzyletni okres poprzedzający wycenę transakcji i przyjęte do porównania transakcje są aktualne, w pełni odpowiadają stanowi rynku i odwzorowują poziomy cenowe działkę w tej strefie. Rzeczoznawca wyjaśnił też, że ostatnio nastąpiła stabilizacja cen działek. Z zestawienia nieruchomości przyjętych do porównania ponadto wynika, że wszystkie nieruchomości przeznaczone były pod zabudowę przemysłowo-składową i usługową, a więc tak jak szacowana nieruchomość. A zatem zarzut nieobiektywnego doboru nieruchomości podobnych nie jest zasadny. Wartość nieruchomości prawidłowo została powiększona o wycenę drzewostanu i ogrodzenia przyjmując technikę odtworzeniową. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy na podstawie, którego ustalono wysokość odszkodowania został prawidłowo sporządzony zgodnie z ww. rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a., to jednak, w ocenie Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Odnosząc się do żądania skargi co do wystąpienia do Urzędu Skarbowego w S. w celu uzyskania informacji o poziomie średnich cen obowiązujących dla celów podatkowych na terenie miasta S. w granicach ul. [..] i ul. [..], wskazać należy, że odszkodowanie za nieruchomość przejętą drogę ustala się na podstawie opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Wycena więc nieruchomości dla innych celów niż ustalenie odszkodowania, w tym przypadku dla celów podatkowych, nie może być miarodajna. Mając zatem na uwadze przedstawione wyżej okoliczności sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny, uznając skargę za nieuzasadnioną, w oparciu o przepis art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.