I SA/Wa 1764/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) WSA Joanna Skiba Protokolant sekretarz sądowy Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 listopada 2019 r. sprawy ze skargi B.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] czerwca 2019 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego 2019 r., nr [...], orzekającą o ustaleniu należnej od [...][...] opłaty adiacenckiej w wysokości [...] złotych, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...], obrębie [....], stanowiącej działkę ew. nr [...] o pow. [...] ha, wywołanej jej podziałem, zatwierdzonym decyzją Prezydenta Miasta [...] z [...] maja 2018 r. nr [...]. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy. Prezydent Miasta [...] decyzją z [...] maja 2018 r. zatwierdził, na wniosek [...][...], podział stanowiącej przedmiot jego użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...], oznaczonej jako działka ew. nr [...] o pow. [...] ha, uregulowanej w księdze wieczystej nr [...]. W następstwie tej decyzji została ona podzielona na działki nr [...] (pow. [...] ha) i [...] (pow. [...] ha). W dniu kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna na terenie miasta [...] obowiązywała uchwała Rady Miasta [...] z [....] grudnia 2007 r. nr [...] (Dz.Urz. woj. mazow. z 2008 r. Nr 64, poz. 2333), ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanej jej podziałem na poziomie 20% różnicy wartości nieruchomości. W tym stanie rzeczy pismem z [....] stycznia 2019 r. Prezydent Miasta [...] zawiadomił użytkownika wieczystego nieruchomości o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości na skutek jej geodezyjnego podziału. Na potrzeby ustalenia opłaty organ ów zlecił rzeczoznawcy majątkowemu – [....][...] wykonanie wyceny przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca ten sporządził [...] stycznia 2019 r. operat szacunkowy, w którym dokonał ustalenia wartości rynkowej nieruchomości na dzień [...] stycznia 2019 r., według stanu przed i po podziale, odpowiednio na kwoty [...] złotych i [...] złotych. Co oznaczało, że różnica tych wartości wyniosła [...] złotych. Wyceny rzeczoznawca dokonał w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, w oparciu o analizę transakcji nieruchomościami podobnymi na rynku lokalnym w latach 2017-2018. Wyselekcjonowane transakcje i uzyskiwane w nich ceny skorygował współczynnikami przypisanymi poszczególnym cechom rynkowym i porównał kolejno z nieruchomością wycenianą, ustalając finalnie wartość 1m2 gruntu działki nr [...] na kwotę [...] złotych, a wartości 1m2 gruntu powstałych po podziale działek nr [....] i [...] na kwotę [...] złotych. W oparciu o tę wycenę Prezydent Miasta [...] decyzją z [...] lutego 2019 r., utrzymaną w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [....] z [...] czerwca 2019 r., działając na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.) dalej: "u.g.n.", ustalił należną od [...][...] opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem w wysokości [...] złotych. Przy podejmowaniu rozstrzygnięcie uwzględnił obowiązującą w dacie uostatecznienia się decyzji zatwierdzającej podział stawkę tej opłaty wynoszącą 20%, określoną uchwałą Rady Miasta [...] z [...] grudnia 2007 r. W ocenie organów obu instancji sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy mógł stanowić miarodajny dowód. Jest on bowiem logiczny, spójny, kompletny, pozbawionym uchybień proceduralnych, czy też błędów natury pisarskiej i matematycznej, które mogłyby mieć wpływ na proces i wynik wyceny. Kolegium zwracało przy tym uwagę, że ewentualne zlecenie dokonania oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych prawidłowości ww.. operatu mogłoby mieć miejsce wówczas, gdyby organ uznał za konieczne wyjaśnienie takich okoliczności dotyczących wyceny, które nadal budziłyby wątpliwości pomimo wyjaśnień i ocen dokonywanych przez organ. Takich natomiast błędów w przedmiotowej sprawie Kolegium się nie dopatrzyło. Stąd też nie zaszła potrzeba przeprowadzania tego rodzaju dowodu z urzędu. Zwracał jednocześnie uwagę, że błędów takich nie wskazywał również odwołujący się, który jedynie wyrażał oczekiwanie, że organ I instancji winien umorzyć postępowanie w sprawie, bowiem tak też uczynił na mocy decyzji administracyjnej z dnia [...] czerwca 2017 r. Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] [....][...] wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając jej naruszenie przepisów procedury administracyjnej (tj. art. art.: 6, 7, 8, 9, 11, 77 i 107 § 1 i 3 k.p.a.) a także art. 98a u.g.n., którego to naruszenia upatrywał w braku zebrania i rozpatrzenia przez organ odwoławczy w sposób wszechstronny materiału dowodowego sprawy, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu skarżonej decyzji, które w jego ocenie nie odnosi się w pełni do twierdzeń przedstawionych w odwołaniu. Zabrakło także w sprawie wnikliwej analizy sporządzonego w niej operatu szacunkowego. Ponadto Kolegium dokonało, jego zdaniem, błędnej wykładni przywoływanych przez siebie przepisów, jak też w sposób niewystarczający wyjaśniło przyczyny uznania poprawności wyliczenia przez organ pierwszej instancji opłaty adiacenckiej na poziomie [...] złotych. W związku z czym domagał się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: skarga jest zasadna, aczkolwiek z innych przyczyn niż w niej podniesione. Materialnoprawną podstawą ww. decyzji był art. 98a u.g.n., który w ust. 1 stanowi, że "jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio". W ust. 1b art. 98a powołanej ustawy określono natomiast zasady, jakimi kierować się należy przy określaniu wartości nieruchomości przed i po podziale, przyjmując, że określa się ją "według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi." Jako, że podstawą wymiaru opłaty jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem, kluczowe dla jej ustalenia, a w konsekwencji także oceny legalności wydanej w tym przedmiocie decyzji jest poprawność odtworzenia tej wartości. Przewidziana ww. przepisem reguła jej ustalania "według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna" oznacza, że odtworzone zgodnie z nią wartości nieruchomości (przed i po podziale) mają walor historyczny, a więc odnoszą się do tej jaką miała ona w dacie uzyskania przez decyzję podziałową cechy ostateczności. Jest to jeden z wyjątków, gdzie w procesie szacowania nie dochodzi do ustalenie wartość rynkowej nieruchomości aktualnej na datę wyceny. W rozpoznawanej sprawie ma to o tyle istotne znaczenie, że walor ostateczności decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] maja 2018 r., zatwierdzająca podział nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], uzyskała [...] maja 2018 r., co potwierdza umieszona na egzemplarzu decyzji znajdującym się w aktach administracyjnych adnotacja inspektora [...][....]. Stąd wartości jakie należało ustalić odnosić się winny do tej daty. Tymczasem w przyjętym jako miarodajny dowód w sprawie operacie szacunkowym z [...] stycznia 2019 r. rzeczoznawca majątkowy, wbrew ww. regule, wartości te ustalił na dzień sporządzenia wyceny (vide punkt.4.2 operatu) i to mimo, że przedstawiając przyjęte w procesie szacowania założenia prawne, wprost odwoływał się do treści art. 98a ust. 1 b u.g.n. (punkt 1.2 operatu). Wskazania tej daty nie sposób przy tym uznać za efekt oczywistej jego pomyłki, skoro opisując zastosowaną metodologię założył on potrzebę aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny (vide pkt 7.2 operatu) Okoliczności te uszyły jednak uwadze organów, które nie tylko nie dostrzegły wadliwości z tego względu sporządzonej wyceny, ale jak się wydaje w ogóle nie brały pod uwagę przy rozstrzyganiu sprawy normy prawnej zawartej w art. 98a ust.1b u.g.n. Nie przywołują bowiem tego przepisu ani w podstawie prawnej wydanych decyzji, ani w ich prawnym uzasadnieniu, gdzie analizie poddają wyłącznie ust. 1 i ust. 1a artykułu 98a. W konsekwencji czego, w sposób nieuprawniony treścią normatywną ww. przepisu, przy określeniu wymiaru opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanej jej geodezyjnym podziałem, w ślad za rzeczoznawcą majątkowym przyjęły wartość nieruchomości (przed i po podziale) jaką przedstawiała ona siedem miesięcy po uostatecznienia się decyzji zatwierdzającej podział. Ta zaś w sposób oczywisty w aktualnym stanie prawnym nie mogła stanowić punktu odniesienia przy rozstrzyganiu sprawy. To zaś oznacza, że podejmując decyzję o ustaleniu opłaty naruszyły one w stopniu mającym wpływ na wynika sprawy art. 98a ust. 1b u.g.n., poprzez jego niezastosowanie, co prowadzić musi do uchylenia wydanych w tym przedmiocie decyzji organów obu instancji. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), orzekł jak w sentencji. Rozpoznając ponownie sprawę organ zleci sporządzenie wyceny nieruchomości nowemu rzeczoznawcy majątkowemu. Po jej zaś wykonaniu umożliwi stronie zapoznania się z nią oraz dokona jej oceny zgodnie z wyrażoną w art. 80 k.p.a. zasadą swobodnej oceny dowodów, przy uwzględnieniu oceny prawnej sformułowanej w niniejszym wyroku. W dalszej zaś kolejności podejmie stosowne rozstrzygnięcie, którego treści skład orzekający obecnie nie przesądza.