I SA/Wa 1766/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Sawa Sędziowie: WSA Bożena Marciniak (spr.) WSA Iwona Kosińska po rozpoznaniu w dniu 15 lipca 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2019 r., nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz Gminy [...] kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z [...] kwietnia 2020 r., nr [...], Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Gminy [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] grudnia 2019 r., nr [...], o ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości przejętej pod inwestycję drogową. Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy. Decyzją z [...] października 2016 r., nr [...] Starosta [...] zatwierdził projekt budowlany i zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla inwestycji "rozbudowa ul. [...] w [...] wraz z przebudową sieci telekomunikacyjnej, oświetlenia i energetycznej oraz budową odwodnienia - droga kategorii gminnej". Powyższą decyzją oznaczono, między innymi, nieruchomości, które stają się własnością Gminy [...] na jej podstawie, w tym działkę ewid. nr [...], obr. [...]. Decyzją z [...] grudnia 2019 r. Starosta [...] ustalił w pkt 1 odszkodowanie za prawo własności ww. nieruchomości w kwocie [...] zł, w pkt 2 odmówił powiększenia wysokości tego odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości, w pkt 3 przyznał to odszkodowanie na rzecz J. P., U. P., L. P., M. P. i D. P. oraz K. L., w pkt 4 ustalił odszkodowanie za wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na nieruchomości na rzecz P. Sp. z o.o. Oddział Zakład [...] w [...] w kwocie [...] zł oraz w pkt 5 zobowiązał Gminę [...] do zapłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Gmina [...] zarzucając, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie wykazuje, że do wyceny przyjęto nieruchomości podobne do wycenianej. Ponadto, zdaniem Gminy, przedmiotowy operat nie zawiera bezspornych i wiarygodnych informacji niezbędnych do prawidłowego określenia wartości rynkowej nieruchomości. Brak jest w nim również spójnych opisów, danych i obliczeń. Decyzją z [...] kwietnia 2020 r. Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Gminy [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] grudnia 2019 r. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że podstawę określenia wartości przejętej nieruchomości i ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. w dniu [...] lipca 2019 r. Organ wskazał, że w ww. operacie szacunkowym przyjęto podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Organ odwoławczy podzielił ocenę organu pierwszej instancji, że przedmiotowy operat stanowi wiarygodny dowód w sprawie i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Tym samym za niezasadne uznał Wojewoda zarzuty podniesione w odwołaniu. Zdaniem organu, biegły dokonał wyceny nieruchomości zgodnie z postanowieniem Starosty [...], przepisami prawa oraz standardami zawodowymi przewidzianymi w tym zakresie. Określił przedmiot, zakres i cel wyceny. Przeprowadził oględziny nieruchomości w dniu [...] grudnia 2018 r. i uwzględnił jej stan na datę decyzji Starosty [...] z [...] października 2016 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W operacie dokonano również analizy rynku, przyjęto bazę do wyceny i poprzez odpowiednią metodykę określono wartość przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z przepisami biegły odniósł się tylko do działki nr [...], która jest przedmiotem wyceny. Dla tej nieruchomości przyjął więc cechy, które wpływają na jej wartość oraz określił próbkę trakcji porównawczych. Wojewoda przywołał następnie wyrażony w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko rzeczoznawca. Również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór do porównań nieruchomości podobnych. Nieruchomości podobnej nie może zaś utożsamiać z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n, wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Zdaniem Wojewody, Gmina nie podała żadnego argumentu na poparcie stanowiska, że przyjęte przez biegłego transakcje były niepodobne (co świadczy o niepodobieństwie przyjętych nieruchomości do wyceny i jakie wątpliwości budzą). Organ uznał, że sama procedura postępowania przy wycenie została przeprowadzona prawidłowo. Nie zauważył również uchybień świadczących o brakach formalnych. Wojewoda wskazał, że zgodnie z wyrażonym w orzecznictwie sądów administracyjnych stanowiskiem, operat szacunkowy podlega ocenie organu tylko pod względem formalnym. Jeżeli natomiast zdaniem strony operat budzi wątpliwości, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego bądź wskazać okoliczności potwierdzające istotne wątpliwości co do rzetelności operatu. Końcowo Wojewoda wskazał, że pismami z [...] sierpnia i [...] listopada 2019 r. Starosta zawiadomił Gminę [...] o możliwości składania, zgodnie z art. 10 § 1 k.p.a., ewentualnych dodatkowych pisemnych wyjaśnień i wniosków oraz zapoznania się z posiadanym materiałem dowodowym w sprawie, w tym operatem z dnia [...] lipca 2019 r. Gmina nie skorzystała jednak z tego prawa. Skargę na powyższą decyzję Wojewody [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła Gmina [...] zarzucając tej decyzji naruszenie: 1) art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. poprzez utrzymanie decyzji organu pierwszej instancji w mocy, pomimo wydania jej z istotnym naruszeniem przepisów postępowania, 2) art. 7, art. 8, art. 77 i art. 80 k.p.a., poprzez niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, że organy w sposób wyczerpujący zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, podczas, gdy w toku postępowania organy zaniechały wymienionego obowiązku, oraz bezkrytycznie uznały operat szacunkowy z [...] lipca 2019 r. za pełnowartościowy dowód i pominęły błędów popełnione przez biegłego oraz błędnie ustaliły, że przyjęte przez biegłego do porównań nieruchomości spełniają wymóg porównywalności. Powołując się na powyższe skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania sądowego. W uzasadnieniu skargi wskazano, że objęcie treścią operatu szacunkowego wiadomości specjalnych nie oznacza całkowitego braku możliwości skontrolowania przez organ tego operatu. Organy nie przeprowadziły wystarczającej kontroli operatu i nie doprowadziły do sprostowania zawartych w nim błędów. Opinię biegłego przyjęły w sposób bezkrytyczny. Ograniczyły się tylko do przywołania argumentacji rzeczoznawcy, pomimo ciążącego na nich obowiązku skontrolowania na jakich przesłankach biegły wysnuł wnioski zawarte w opinii i prawidłowości jego rozumowania. Zasada prawdy obiektywnej zawarta w art. 7 i 77 § 1 k.p.a. obliguje organ do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z kolei organ może ocenić wartość dowodową operatu w sytuacji gdy prosta analiza jego treści budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W niniejszej sprawie, zdaniem Gminy, organ powyższym obowiązkom uchybił. Skarżąca podniosła, że na stronie 17 operatu, w tabeli "obliczenie sumy współczynników korygujących", po zsumowaniu zakresu dolnego wartość wynosi [...] a powinna być [...] (co obliczono na str. 16 operatu w tabeli "obliczanie zakresu sumy wskaźników korygujących"). Natomiast po zsumowaniu zakresu górnego wartość wynosi [...], a powinno być [...] (co obliczono na str. 16 operatu "obliczanie zakresu sumy wskaźników korygujących"). Zdaniem skarżącej, wartości obliczone w zakresie dolnym i górnym, biorąc pod uwagę wagę cechy w %, są obliczone nieprawidłowo w stosunku do przyjętych na stronie poprzedniej operatu wskaźników korygujących. Ponieważ tabela jest wynikiem analizy winna być z nią spójna. Ponadto, organy w sposób istotny naruszyły art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez bezkrytyczne uznanie przyjętych do porównania transakcji nieruchomościami podobnymi. Skarżąca wyraźnie wskazała w odwołaniu na poważne wątpliwości dotyczące przyjęcia transakcji nieruchomościami, których położenie znacznie różni się od położenia nieruchomości wycenianej. Trudno bowiem uznać, że porównano nieruchomości podobne gdy jedna z nich położona jest na terenie gminy [...], druga zaś na terenie gminy [...] na granicy z [...]. Ponadto, ceny jednostkowe tych nieruchomości różnią się trzykrotnie. W operacie nie uwzględniono transakcji nie tylko z tej samej miejscowości, ale nawet nie z tej samej gminy. Nie uwzględniono również nieruchomości o parametrach najbardziej odpowiadających nieruchomości wycenianej. Gmina [...] jest gminą o statusie i charakterze wiejskim. Wyceniania nieruchomość położona jest we wsi [...] położonej na terenie Gminy. W ocenie skarżącej, przyjęcie transakcji o maksymalnej cenie jednostkowej z obszaru cenowo i ekonomicznie atrakcyjniejszego [...], gmina [...] (na granicy z miastem [...] - [...] i [...]) koliduje z istniejącymi transakcjami z terenu Gminy [...]. Ma to wpływ na ustalenie prawidłowej i rzeczywistej wartości wycenianego gruntu, tym bardziej, iż istnieje rynek nieruchomości na terenie gminy [...]. Przyjęcie transakcji o cenie min. [...] zł ([...]) i maks. [...] zł ([...]) ma bezpośredni wpływ na obliczenie wskaźników korygujących, które mają zasadniczy wpływ na obliczenie wartości 1 m2 powierzchni wycenianej. Wbrew obowiązkom wynikającym z k.p.a. organ odwoławczy pominął tak istotny element operatu szacunkowego jakim jest zbiór transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania i nie dokonał jego oceny. Świadczy to o braku należytej staranności organu w prowadzeniu sprawy i jej rozstrzygnięciu bez pełnej znajomości zebranego materiału dowodowego. Zaniedbania organu w tym zakresie potwierdza również brak jakiegokolwiek odniesienia się do pozostałych zarzutów odwołania, w tym błędów w obliczeniach zawartych w operacie szacunkowym, a także wskazanie w uzasadnieniu decyzji, że przedmiotowa działka przeszła z mocy prawa na własność Powiatu [...], podczas gdy stała się ona z mocy prawa własnością Gminy [...]. Usprawiedliwienia dla braku rzetelnego zbadania zebranego materiału dowodowego i zdjęcia z organu obowiązku samodzielnej jego oceny nie stanowi przy tym okoliczność, że skarżąca nie zapoznała się we wskazanym terminie z materiałem dowodowym w trybie art. 10 k.p.a. Skarżąca dodała, że posiada informacje (wykresy) trendu zmian poziomu cen na przestrzeni lat 2017/2018, gdzie ceny kształtują się średnio od [...] zł/m2. Ceny od [...] zł/m2 są cenami jednostkowymi (odnotowano ich kilka). Natomiast najwięcej transakcji drogowych jest w przedziale [...]-[...] zł/m2. Takie operaty są dowodem w postępowaniach prowadzonych przez ten sam organ w tym samym czasie. Zatem niezrozumiałe jest aby na terenie tej samej gminy wyceniano grunty zajęte pod budowę dróg w cenie około [...]-[...] zł/m2, zaś w przypadku ul. [...] w cenie około [...] zł/m2 (różnica około 100 zł/m2). Również w tym samym czasie wykonano i przyjęto przez Starostę wycenę gruntu zajętego pod budowę ul. [...], gdzie wartość określono w wysokości [...] zł/m2. Obecnie prowadzone jest również postępowanie o ustalenie odszkodowania za grunty przejęte pod budowę ul. [...], oddalonej od ul. [...] o około 600 m. Wartość tych gruntów została oszacowana na około [...] zł/m2. Tym samym, zdaniem skarżącej, naruszono także wynikającą z art. 8 k.p.a. zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów publicznych. Przyjmowanie bowiem dowodów w postępowaniu o ustalenie odszkodowania, gdzie przy tej samej ulicy wartość gruntu różni się o około 70 zł/m2, prowadzi do konfliktów i nierównego traktowania byłych właścicieli nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Istota podniesionych w skardze zarzutów dotyczy wyłącznie prawidłowości sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy operatu szacunkowego, który stanowił podstawę wyceny przejętej pod drogę publiczną nieruchomości i ustalenia odszkodowania oraz dokonania błędnej jego oceny przez organ, a w zasadzie braku dokonania tej oceny. Przed dokonaniem oceny kwestionowanego operatu Sąd zwraca uwagę, że czym innym jest "specjalistyczna" ocena operatu sporządzana przez organizację rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n." Czym innym jest zaś jego ocena "procesowa", a więc ocena jego wiarygodności jako dowodu w toczącym się postępowaniu administracyjnym, której normatywną podstawę stanowi art. 80 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 256), dalej zwanej "k.p.a. Zgodnie z tym przepisem organ ma obowiązek dokonania ustaleń na postawie "oceny" całokształtu materiału dowodowego. Ustawodawca nie przewidział tu żadnych wyjątków. Zatem również operat szacunkowy jako dowód z opinii biegłego podlega ocenie procesowej. Przy tym, dowód ten należy ocenić tak samo jak każdy inny dowód z dokumentu, na przykład dowód z zeznań świadka czy dowód z oględzin. Każdy z tych dowodów ma być zatem oceniony przez pryzmat innych dowodów zebranych w postępowaniu, a to dlatego, że tylko takie postępowanie daje rękojmię dokonania ustaleń zgodnych z prawdą (art. 7 k.p.a.). Przy tym swobodna ocena dowodów nie oznacza oczywiście oceny dowolnej. Wprawdzie art. 80 k.p.a. nie wyraża wprost jakimi kryteriami należy posługiwać się przy swobodnej ocenie dowodów, to jednak wynikają one z jej istoty i celu jakiemu ma ta ocena służyć. Nie sposób zatem wyobrazić sobie aby w ramach tak zdefiniowanej oceny organ opierał swe ustalenia na dowodach niezgodnych z przepisami prawa albo też dokonywał ustaleń sprzecznych z elementarną wiedzą, doświadczeniem życiowym czy zdrowym rozsądkiem (logiką). Te właśnie kryteria organ powinien brać pod uwagę przy ocenie zebranego materiału dowodowego, w tym opinii biegłego. Z powyższego wynika, że procesowa ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Oznacza to, że organ musi zweryfikować warstwę merytoryczną operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zasad logiki. W tym sensie organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Może również uznać za błędną trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Zakwestionowana przez organ może zostać również wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Wreszcie organ może zakwestionować operat w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku). Nie można natomiast oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej. Powyższe uwagi zakreślają zatem ramy, w jakich operat szacunkowy może zostać poddany analizie w toku oceny procesowej. W konsekwencji określają również granice kontroli prawidłowości postępowania organu w tym zakresie przez sąd administracyjny. W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie organy zaniechały dokonania oceny procesowej operatu szacunkowego z [...] lipca 2019 r. zgodnie z powyższymi regułami. Ograniczyły się bowiem wyłącznie do stwierdzenia, że w ich ocenie nie budzi on wątpliwości i przytoczenia orzecznictwa sądów administracyjnych dotyczącego sytuacji gdy strona kwestionuje warstwę merytoryczną złożonego w sprawie operatu. Wojewoda nie odniósł się także do sformułowanych w odwołaniu zarzutów dotyczących braków, niejasności i błędów zawartych w przedmiotowym operacie. Tymczasem wartość dowodowa kwestionowanego operatu budzi istotne wątpliwości. Operat zawiera bowiem istotne błędy, które miały wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, co pozbawia opinię o wartości wycenianej nieruchomości waloru dowodowego. Przy tym błędy te mieszczą się w zakresie formalnej kontroli treści przedmiotowego dowodu. Z treści przedmiotowego operatu wynika, że wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości [...]. Biegły wskazał, że głównym czynnikiem cenotwórczym na rynku lokalnym jest lokalizacja (50% wagi cechy). Zaznaczył również, że obszar rynku (gmina [...]) ulega rozszerzeniu na powiat [...]. Z próby porównawczej wynika, że jako podobne biegły przyjął 11 transakcji (Tabela nr 2, str. 11 operatu). Jednakże tylko dwie transakcje (transakcja nr 1 i nr 9) pochodzą z gminy [...]. Biegły nie wyjaśnił w treści operatu dlaczego rozszerzył rynek lokalny o inne gminy. Nie podał ile transakcji odnotował na terenie gminy [...]. Nie podał, czy poza dwoma transakcjami z terenu gminy [...] inne transakcje odnotowane na terenie tej gminy dotyczyły nieruchomości niepodobnych do wycenianej i że z tego powodu je pominął. W odwołaniu skarżąca wskazywała, że na terenie gminy [...] istnieje rynek nieruchomości. W ocenie Sądu, skoro cecha "lokalizacja" miała pierwszoplanowe znaczenie (stanowiła główny czynnik cenotwórczy), to zasadniczo uznać trzeba, że transakcje nieruchomościami podobnymi z terenu tej samej gminy byłyby miarodajne jako tło porównawcze w procesie szacowania nieruchomości. Na stronie 11 operatu biegły wskazał, że wyselekcjonował 11 nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej w celu ich przyjęcia do metody korygowania ceny średniej. Podniósł, że jednym z kryteriów pominięcia niektórych nieruchomości w procesie doboru był parametr powierzchni znacznie odbiegającej od pozostałych. Jednocześnie jednak jako istotne cechy rynkowe w aspekcie czynników cenotwórczych (str. 14 operatu, pkt 8.1) biegły przyjął takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo i położenie względem dróg dojazdowych. Oznacza to, że cecha powierzchnia nie miała istotnego wpływu w aspekcie czynników cenotwórczych. Wobec powyższego, wątpliwości budzi kierowanie się przez biegłego przy doborze nieruchomości podobnych tą cechą. Kwestia ta wymagała wyjaśnienia, ponieważ mogła mieć wpływ na właściwy dobór nieruchomości porównawczych. Ponadto, w przedmiotowym operacie na stronie 10, pkt 6.2 wskazano, że z uwagi na niedużą ilość transakcji w okresie 1 roku okres badania rynku rozszerzono na ponad 2 lata, od grudnia 2016 r. do dnia wyceny. Z tabeli nr 2 na stronie 12 operatu wynika, że biegły do porównania przyjął 11 transakcji z okresu grudzień 2016 r. - październik 2018 r., w tym trzy transakcje z grudnia 2016 r. Na stronie 15 operatu w pkt 8.2 "Określenie zmian cen wskutek upływu czasu" rzeczoznawca wskazał, że nie stwierdza zmian cen wskutek upływu czasu. Powyższe stwierdzenie biegłego nie zawiera jednak informacji na jakiej podstawie, po przeprowadzeniu jakich czynności, rzeczoznawca sformułował powyższy wniosek. Kwestia ta również wymagała wyjaśnienia w operacie szacunkowym, ponieważ mogła mieć wpływ na właściwy dobór nieruchomości porównawczych. Trafnie również zwróciła uwagę skarżąca, że obliczenia przyjęte w Tabeli nr 7 na stronie 17 operatu są niejasne, jeżeli chodzi dolny i górny współczynnik w zakresie cechy rynkowej: lokalizacja, sąsiedztwo i położenie względem dróg. Podana w tabeli dana w kolumnie "Zakres współczynników korygujących – dolny" [...] nie stanowi 50% z [...],[...] nie stanowi 30% z [...],[...] nie stanowi 20% z [...]. Także podana w kolumnie "Zakres współczynników korygujących – górny" dana [...] nie stanowi 50% z [...],[...] nie stanowi 30% z [...],[...] nie stanowi 20% z [...]. Biegły nie wyjaśnił również w kwestionowanym operacie z jakiego powodu dla ustalenia sumy współczynników korygujących przyjął dla cech rynkowych: lokalizacja i sąsiedztwo średnie wartości, tj. odpowiednio [...] i [...], natomiast dla cechy położenie względem dróg najwyższą wartość – [...]. Zagadnienie to wymagało wyjaśnienia bowiem w bezpośredni sposób rzutowało na wynik wartości rynkowej przejętej pod inwestycję drogową nieruchomości. Wobec powyższego Sąd uznał, że operat szacunkowy zawierający opisane wyżej braki, niejasności i błędy nie mógł być wykorzystany jako wiarygodny dowód stanowiący podstawę do ustalenia odszkodowania. Kwestionowana wycena nie spełnia wskazanych na wstępie kryteriów oceny. Nie jest to bowiem operat jasny i precyzyjny mogący stanowić podstawę wyceny w niniejszej sprawie, gdyż nie pozwala prześledzić toku wyceny i dokonanej przez biegłego analizy. Opisane wady operatu szacunkowego nie zostały dostrzeżone przez organy orzekające w administracyjnym toku instancji, co świadczy o tym, że organy te nie dokonały wszechstronnej i dokładnej analizy i oceny opinii o wartości nieruchomości oznaczonej jako działka o nr ewid. [...]. Tym samym organy naruszyły przepisy postępowania, to jest art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 1 kpa. Wskazane naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, skoro opisane wyżej braki, niejasności i błędy mogły mieć wpływ na dobór nieruchomości porównawczych i w konsekwencji na wynik wyceny, a ten z kolei na wysokość ustalonego za przejętą nieruchomość odszkodowania. W konsekwencji powyższego Sąd uchylił zaskarżoną decyzję, jak i poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z [...] grudnia 2019 r., ponieważ wszechstronna i dokładna ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego musi być dokonana przez organy obu instancji zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania określoną w art. 15 k.p.a. Dodać trzeba, że o wadliwości kwestionowanego operatu szacunkowego nie świadczą natomiast same w sobie zarzucane w skardze rozbieżności dotyczące cen nieruchomości położonych na terenie Gminy [...]. Jak już bowiem wskazano wyżej, to biegły ustala rynek właściwy dla wyceny i dokonuje doboru nieruchomości porównawczych. Dokonanie tego rodzaju ustaleń leży w zakresie jego wiedzy specjalnej. W procesie doboru nieruchomości podobnych nie jest bowiem możliwy wybór nieruchomości identycznych jak nieruchomość wyceniana. Zawsze jest to wybór nieruchomości bardziej lub mniej podobnych do nieruchomości szacowanej. W takiej sytuacji biegły koryguje ceny nieruchomości podobnych, ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Dokonuje tego w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Istotne jest jednak aby stosowne założenia i obliczenia były przedstawione w operacie szacunkowym w taki sposób, aby mógł on podlegać ocenie pod względem kompletności, wewnętrznej spójności, logiczności. Jak już wskazano wyżej, sporządzony w niniejszej sprawie operat tego wymogu nie spełnia. Prowadząc postępowanie ponownie Starosta [...] wyjaśni, z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, czy operat szacunkowy z [...] lipca 2019 r. jest aktualny w rozumieniu art. 156 ust. 4 u.g.n., a jeżeli tak, czy możliwe jest jego uzupełnienie i poprawienie w zakresie podniesionych wyżej zagadnień. Jeżeli biegły nie potwierdzi aktualności operatu szacunkowego, czy też uzna, że operat ten nie może być uzupełniony i poprawiony, wówczas organ zleci rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019, poz. 2325 ze zm.) orzekł jak w pkt 1 sentencji. O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji) Sąd orzekł na podstawie art. 200 powołanej ustawy. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nastąpiło na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.).