I SA/Wa 1904/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.) Sędziowie: WSA Emilia Lewandowska WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi L.M. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie udzielenia zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] sierpnia 2007 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącej L.M. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] sierpnia 2007 r., nr [...] orzekającą o zastosowaniu wobec L.M. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. Zaskarżone rozstrzygnięcie z dnia [...] lipca 2011 r. zostało wydane w oparciu o następujące ustalenia prawne i faktyczne. Na wniosek Ministra Budownictwa z dnia [...] czerwca 2006 r., nr [...], w związku ze skargą z dnia 11 maja 2006 r. złożoną przez firmę A. [...] S.A. w R., właściciela lokalu handlowo-usługowego przy ul. [...] w S., Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadziła wobec zarządcy nieruchomości L.M. postępowanie wyjaśniające z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Zarządcy nieruchomości zostały postawione, wynikające ze skargi, poniższe zarzuty: 1) pobierania wynagrodzenia za czynności zarządzania na nieruchomości, które nie były wykonywane, 2) nieprawidłowego obciążania Wspólnoty Mieszkaniowej kosztami związanymi z zakupem materiałów pisemnych, 3) niezgodności przy rozliczaniu przez zarządcę nieruchomości świadczeń dostarczanych do nieruchomości, 4) ubezpieczenia całej nieruchomości pomimo posiadanej wiedzy, że strona skarżąca dokonuje indywidualnego ubezpieczenia swojej części nieruchomości, 5) uniemożliwiania dostępu do dokumentów współwłaścicielom nieruchomości i ograniczanie tym samym prawa właścicieli lokali wyodrębnionych do kontroli zarządu, 6) nieprawidłowości przy podejmowaniu uchwał przez Wspólnotę Mieszkaniową i nie powiadamianie właścicieli lokali wyodrębnionych o treści uchwał podjętych drogą obiegową, 7) podjęcia uchwały dotyczącej planu gospodarczego na 2005 r. w dniu [...] października 2005 r., 8) nieprzesłania właścicielom lokali wyodrębnionych z nieruchomości, przy rozliczeniach finansowych, projektów uchwał, sprawozdań m.in. z działalności zarządu, 8) samowolne przesuwanie środków finansowych z konta wyodrębnionego funduszu remontowego na pokrycie zobowiązań bieżących, przyjęcia niewłaściwej powierzchni do wyliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Na podstawie akt sprawy, wyjaśnień złożonych przez zarządcę nieruchomości – L.M. i jej pełnomocnika na piśmie i osobiście do protokołu z posiedzeń Komisji z dnia [...] września 2006 r. i z dnia [...] listopada 2006 r. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ustaliła, że w budynku przy ul. [...] znajdują się 144 lokale, w tym 1 lokal użytkowy z udziałem 52% w nieruchomości wspólnej, stanowiący własność firmy A. [...] S.A. w R. Pozostałe 143 lokale stanowią własność osób fizycznych. W dniu [...] października 2002 r. pomiędzy firmą PPHU "J." [...] w S., reprezentowaną przez L.M., a Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w S. została zawarta umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną. Podstawą zawarcia umowy była uchwała Wspólnoty nr [...] z dnia [...] czerwca 2002 r. Odnosząc się do przedstawionych zarzutów Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że zasadny jest zarzut dotyczący podjęcia, w dniu [...] października 2005 r., uchwały w sprawie planu gospodarczego na 2005 r., o czym świadczy treść uchwały wspólnoty Nr [...] poddanej pod głosowanie dopiero w październiku 2005 r. Z wyjaśnień pełnomocnika zarządcy wynika, że głosowanie nad uchwałą w sprawie planu gospodarczego na 2005 r. zostało przeoczone na zebraniu rocznym w dniu [...] marca 2005 r. Projekt planu został jednak dostarczony członkom wspólnoty przed zebraniem, a w porządku zebrania zostało ujęte głosowanie nad przedmiotową uchwałą. Powodem przeoczenia było duża ilość uchwał podejmowanych na zebraniu oraz nerwowa atmosfera. W chwili, gdy zarządca zorientował się, że uchwała zatwierdzająca plan nie została poddana pod głosowanie, podjął działania zmierzające do jej przyjęcia w drodze indywidualnego zbierania głosów. Komisja przyjmując powyższe wyjaśnienia uznała jednak, że doszło do naruszenia art. 30 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Co do zarzutów nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 i 10 dotyczących: pobierania wynagrodzenia za czynności zarządzania na nieruchomości, które nie były wykonywane, nieprawidłowego obciążania Wspólnoty Mieszkaniowej kosztami związanymi z zakupem materiałów pisemnych, niezgodności przy rozliczaniu przez zarządcę nieruchomości świadczeń dostarczanych do nieruchomości, ubezpieczenia całej nieruchomości pomimo posiadanej wiedzy, że strona skarżąca dokonuje indywidualnego ubezpieczenia swojej części nieruchomości, uniemożliwienie dostępu do dokumentów współwłaścicielom nieruchomości i ograniczenie tym samym prawa właścicieli lokali wyodrębnionych do kontroli zarządu, nieprawidłowości przy podejmowaniu uchwał przez wspólnotę mieszkaniową i niepowiadamianie właścicieli lokali wyodrębnionych o treści uchwał podjętych drogą obiegową, nie przesłania członkom wspólnoty przy rozliczeniach finansowych projektów uchwał i sprawozdań z działalności zarządu, samowolne przesuwanie środków finansowych z konta wyodrębnionego funduszu remontowego na pokrycie zobowiązań bieżących, przyjęcia niewłaściwej powierzchni do wyliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną - Komisja stwierdziła, że nie znalazły one potwierdzenia w dokumentach zebranych w sprawie. Ponadto Komisja, w oparciu o posiadaną dokumentację ustaliła, że zarządca nie realizował uchwały wspólnoty z [...] kwietnia 2004 r. w sprawie uregulowania umieszczania reklam na elewacjach i dachach budynku wspólnoty. W chwili podjęcia uchwały dysponentem tej powierzchni na reklamy był jedynie właściciel lokalu nr [...] i wspólnota nie czerpała z tytułu wynajmu powierzchni wspólnych żadnych korzyści. W dniu [...] października 2004 r. zarządca wystosował do właściciela lokalu nr [...] pismo, w którym zwrócił się o przekazanie wspólnocie adresów firm korzystających z tych reklam. Zdaniem Komisji rolą zarządcy powinno być wszczęcie w tej sprawie stosownej procedury egzekucyjnej zmierzającej do realizacji uchwały. Zarządca nie dołożył należytej staranności dla wykonania tej uchwały wspólnoty, czym naraził wspólnotę na utratę korzyści. W zakresie zarzutu nr 9 dotyczącego samowolnego przesuwania środków finansowych z konta wyodrębnionego funduszu remontowego na pokrycie zobowiązań bieżących, uznanego za niezasadny, Komisja zwróciła jednak uwagę na nieprawidłowości w realizacji uchwały wspólnoty z dnia [...] lutego 2004 r. dotyczącej przesunięcia w/w środków finansowych. Zdaniem Komisji uchwała akceptuje jedynie uregulowanie z przesuniętych środków z funduszu remontowego zakupu opału, podczas gdy w faktycznym rozdysponowaniu środków uwidoczniona jest również wypłata z tych środków wynagrodzenia dla dwóch sprzątaczek i dwóch konserwatorów - dozorców zatrudnionych przez Wspólnotę Mieszkaniową. W ocenie Komisji zarządca powinien w tym zakresie dopilnować dochowania formalności. Zdaniem Komisji zarządca nie dołożył należytej staranności przy wykonywaniu takiego rozdysponowania środków wspólnoty, czym naruszył art. 186 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm., dalej powołanej jako "ugn"). Na podstawie całości dokumentów zgromadzonych w sprawie Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ustaliła, że zarządca nieruchomości L.M. naruszyła art. 186 ust. 1 ugn stanowiący, że przy wykonywaniu działalności zawodowej zarządca jest zobowiązany stosować przepisy prawa i standardy zawodowe, kierować się zasadami etyki zawodowej, a czynności zarządzania wykonywać ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. W związku z powyższym Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wnioskowała o orzeczenie wobec L.M. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. Ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zawarte zostały w protokole końcowym z postępowania wyjaśniającego w sprawie [...] z dnia [...] grudnia 2006 r. Zarządca oraz jego pełnomocnik pismami z dnia 2, 16 i 28 lutego 2007 r. oraz z dnia 5 lipca 2007 r. złożyli szereg oświadczeń w sprawie, w których ustosunkowali się do ustaleń zawartych w w/w protokole. Ponadto w dniu 29 stycznia 2007 r. wpłynęło do organu pismo Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] w S. wyjaśniające kwestie będące przedmiotem toczącego się postępowania (m.in. dotyczące charakteru zawartej z L.M. umowy o zarządzania oraz zakresu jej obowiązków). Po zapoznaniu się z całością materiału dowodowego zebranego w sprawie Minister Budownictwa stwierdził, że zarządca, zgodnie z art. 185 ust. 1 ugn, jest odpowiedzialny za dokonywanie czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości. W analizowanym przypadku zarządca przez okres przynajmniej 7 miesięcy wykonywał operacje finansowe oraz podejmował czynności zarządzania nieruchomością bez podstawy prawnej w postaci zaakceptowanego uchwałą wspólnoty planu gospodarczego. W zaistniałym przypadku zarządca nieruchomości, niezwłocznie po uzyskaniu informacji o braku tejże uchwały, winien podjąć stosowne działania. Okres 7 miesięcy niepodejmowania działań nie może zostać uznany jako "niezwłoczny". Tak więc zarządca naruszył art. 185 ust. 1 ugn. Natomiast w zakresie dodatkowych ustaleń Komisji w sprawie zarzutu dotyczącego samowolnego przesuwania środków finansowych z konta wyodrębnionego funduszu remontowego na pokrycie wynagrodzeń palaczy i sprzątaczy organ zauważył, że Komisja przeoczyła w treści powołanego dokumentu zapis o wynagrodzeniach pracowniczych. W kwestii nierealizowania przez zarządcę uchwały wspólnoty z dnia [...] kwietnia 2004 r. w sprawie uregulowania umieszczania reklam na elewacjach i dachach budynku wspólnoty, Minister przyjął jako wiarygodne oświadczenia zarządu nieruchomości wspólnej zawarte w piśmie z dnia 29 stycznia 2007 r. Wyjaśnienia te, jako przesłane po zakończeniu postępowania wyjaśniającego, nie były przedmiotem badania przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Po rozpatrzeniu wniosku Komisji oraz całości akt sprawy Minister Budownictwa, uwzględniając wynik postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, przychylając się do wniosku Komisji, zastosował wobec zarządcy nieruchomości L.M., na podstawie art. 188 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ugn, karę dyscyplinarną w postaci upomnienia. Organ uznał, że orzeczona kara dyscyplinarna wobec zarządcy odpowiada jego winie wynikającej z zebranego materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie. Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy złożył radca prawny P.S., reprezentujący L.M., w zakresie zarzutu dotyczącego podjęcia uchwały w sprawie planu gospodarczego na 2005 r. dopiero w październiku 2005 r. W związku z powyższym Minister Infrastruktury zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej zarządcy nieruchomości L.M. W oparciu o w/w pismo Ministra Infrastruktury, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ponownie zbadała, czy L.M., wykonując czynności zarządzania nieruchomościami w przedmiotowej sprawie, wypełniła obowiązki określone w art. 185 ust. 1 - 3 ugn. Komisja ustaliła, że skarżąca swym postępowaniem naruszyła przepis art. 186 ust. 1 ugn w stopniu uzasadniającym zastosowanie kary dyscyplinarnej. Komisja wnioskowała o orzeczenie kary upomnienia z uwagi na fakt niewypełnienia przez zarządcę nieruchomości obowiązków, jakie nakładają na niego przepisy prawa. Po analizie całości dokumentacji Minister Infrastruktury potwierdził zarzut określony w pkt 7, dotyczący podjęcia uchwały w sprawie planu gospodarczego na 2005 r. dopiero w dniu [...] października 2005 r. W uzasadnieniu Minister wyjaśnił, że zarządca nieruchomości, w myśl art. 186 ust. 1 ugn, powinien wykonywać czynności zawodowe (w tym zapewnić właściwą gospodarkę ekonomiczno-finansową nieruchomości), zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Tym samym obowiązkiem zarządcy nieruchomości jest m.in. prowadzenie gospodarki ekonomiczno-finansowej zarządzanej nieruchomości w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Zgodnie z art. 30 ust. 2 pkt 1 ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa w trakcie zebrania właścicieli, zwołanego zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 w/w ustawy, tj. w pierwszym kwartale roku, uchwala roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów. Oznacza to, że podstawą funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej jest roczny plan gospodarczy, uchwalony w pierwszym kwartale roku. W planie tym ujęte powinny być wydatki i przychody wspólnoty mieszkaniowej. Na podstawie tego planu zarządca nieruchomości powinien wykonywać wszelkie czynności związane z wydatkowaniem środków finansowych. Tymczasem w przedmiotowej sprawie zarządca nieruchomości L.M. przez okres ponad 7 miesięcy dokonywała operacji finansowych bez podstawy prawnej w postaci planu gospodarczego, zaakceptowanego przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] w S. Dalej organ stwierdził, iż w sytuacji gdy w trakcie zebrania wspólnoty mieszkaniowej nie podjęto uchwały o zatwierdzeniu planu gospodarczego, obowiązkiem zarządcy nieruchomości było niezwłoczne podjęcie działań, aby przygotowany projekt uchwały w tej sprawie został przegłosowany przez właścicieli lokali. Zarządca nieruchomości L.M. nie podjęła działań w tym zakresie. Bezczynność trwała kilka miesięcy i dopiero w październiku 2005 r. plan gospodarczy został zaakceptowany przez Wspólnotę Mieszkaniową. Powyższe postępowanie zarządcy nieruchomości L.M. wskazuje – zdaniem Ministra – na brak szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych i stanowi naruszenie art. 186 ust. 1 w związku z art. 185 ust. 1 pkt 1 ugn. Zasadnym jest zatem zastosowanie, wobec zarządcy nieruchomości L.M. kary dyscyplinarnej, o której mowa w art. 183 ust. 2 pkt 1 ugn, tj. kary upomnienia. Ze względu na rodzaj i zakres stwierdzonych uchybień Minister uznał, iż orzeczenie surowszej kary nie jest uzasadnione. Odnosząc się do pozostałych zarzutów postawionych zarządcy nieruchomości L.M., Minister Infrastruktury uznał je za niezasadne. Organ II instancji zwrócił uwagę na fakt, że firma A. [...] S.A. w R., pismem z dnia 10 maja 2010 r. cofnęła skargę złożoną na zarządcę nieruchomości. Jednak powyższe nie ma wpływu na prowadzone postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej, bowiem przedmiotowe postępowanie zostało wszczęte z urzędu, a nie na wniosek skarżącego. W związku z powyższym brak jest podstaw do umorzenia postępowania dyscyplinarnego, tym bardziej, że stwierdzono błędy w pracy zarządcy nieruchomości L.M. Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2011 r. złożyła L.M., zarzucając naruszenie: 1) przepisów postępowania tj.: a) art. 6 Kpa, art. 7 Kpa, art. 75 i 77 Kpa - poprzez niepodjęcie wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, a w szczególności przez nieuzasadnione nieuwzględnienie wniosku o przesłuchanie uzupełniające świadków w osobach I.N. i Z.M.; b) art. 8 Kpa - poprzez nierzetelne prowadzenie akt postępowania przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej w tym: numerowanie kart ołówkiem, nieuzasadnioną zmianę numeracji poszczególnych kart, przechowywanie dokumentów w foliowych koszulkach bez trwałego umocowania dokumentów w aktach, nieprecyzyjne prowadzenie spisu treści, wydawanie akt poza siedzibę organu, brak potwierdzenia komu i kiedy akta zostały w ten sposób wydane; c) art. 12 Kpa oraz art. 35 i 36 Kpa poprzez naruszenie zasady szybkości postępowania, które z nieuzasadnionych powodów po wniesieniu odwołania od decyzji z [...] sierpnia 2007 r. trwało niemal 4 lata, z czego 2 lata to okres pomiędzy zamknięciem postępowania przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, a wydaniem zaskarżonej decyzji; d) art. 105 Kpa poprzez nieuzasadnione nieumorzenie postępowania na wniosek składającego skargę, pomimo nie wykazania przez organ, że umorzenie byłoby sprzeczne z interesem społecznym; e) art. 1 Kpa w zw. z art. 186 ust. 6 ugn poprzez uznanie, że niniejsza sprawa podlega kompetencji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej; 2) przepisów prawa materialnego tj.: a) art. 186 ust. 1 ugn w zw. z art. 30 ust. 1 pkt 3, art. 32 ust. 1 oraz art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez uznanie, że: – L.M. nie podjęła niezbędnych kroków w celu podjęcia przez właścicieli lokali uchwały zatwierdzającej plan gospodarczy na rok 2005; – działając przez kilka miesięcy bez zatwierdzonego planu gospodarczego na rok 2005 L.M. doprowadziła do naruszenia ochrony interesu osób, na rzecz których działała. W związku z powyższym skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Pismem z dnia 4 stycznia 2012 r. pełnomocnik skarżącej – P.S., podtrzymał w całości dotychczasowe stanowisko, uzupełniając jednocześnie skargę. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowoadministracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzające ją rozstrzygnięcie naruszają prawo. Przedmiotem kontroli jest decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2011 r., która została wydana w oparciu o postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, powołaną przez ministra do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Zgodnie z art. 195 a ust. 1 ugn minister do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (obecnie Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej), na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych. Ta więc prawidłowość tego postępowania oraz jego merytoryczna ocena ma zasadniczy wpływ na wynik sprawy. I tak organ stwierdził, iż w sytuacji gdy w trakcie zebrania wspólnoty mieszkaniowej, w pierwszym kwartale 2005 r., nie podjęto uchwały o zatwierdzeniu planu gospodarczego, obowiązkiem zarządcy nieruchomości było niezwłoczne podjęcie działań, aby przygotowany projekt uchwały tego planu został przegłosowany przez właścicieli lokali niezwłocznie, a nie dopiero w październiku 2005 r. Ta opieszałość zarządcy, doprowadziła zdaniem organu do naruszenia art. 186 ust. 1 ugn w związku z art. 185 ust. 1 pkt 1 ugn. I tak zgodnie z przepisem art. 186 ust. 1 komentowanej ustawy zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Z kolei zgodnie z przepisem art. 185 ust. 1 pkt 1 ugn zarząd nieruchomością polega m.in. na zapewnieniu właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości. Sąd rozpatrujący przedmiotową sprawę wskazuje, iż rozstrzygnięcie organu w omawianym stanie faktycznym sprawy jest przedwczesne. Zdaniem Sądu istotną, nie wyjaśnioną przez orzekające organy kwestią, jest ustalenie podstawy odpowiedzialności L.M. za rzekome spóźnione działania, skutkujące naruszeniem gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości. Niniejsze sprowadza się do wyjaśnienia charakteru umowy o zarządzanie z dnia [...] października 2002 r., zawartej między firmą PPHU "J." [...] w S., reprezentowaną przez L.M., a Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. [...] w S. Wyjaśnić bowiem należy, że zgodnie z art. 184 ust. 1 ugn zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Zgodnie natomiast z art. 185 ust. 2 ugn zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3 ugn – tj. przedsiębiorca mogący prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. W świetle art. 184 i 185 ugn pod pojęciem zarządzania mieści się węższe pojęcie administrowania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji (por. SN z dnia 19 stycznia 2006 r., sygn. akt IV CK 343/05, LEX nr 191167). Inaczej kształtuje się kwestia odpowiedzialności zarządcy powołanego w myśl art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Dla skuteczności tej umowy wymagana jest forma aktu notarialnego, bowiem zmienia się sposób powierzenia zarządu nieruchomością wspólną. Tylko w tym przypadku zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 w/w ustawy, może ponosić odpowiedzialność za naruszenie art. 30 ust. 1 pkt 3, a w konsekwencji art. 30 ust. 2 pkt 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie bowiem z art. 30 ust. 1 pkt 3 zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, przedmiotem zaś tego zebrania jest m.in. uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu (art. 30 ust. 2 pkt 1 ustawy o własności lokali). W niniejszej sprawie niezbędne jest zatem wyjaśnienie przez organ administracji publicznej, czy umowa z dnia [...] października 2002 r. jest zwykłą umową cywilną o administrowanie, zgodnie z którą działania administratora są ograniczone jedynie do zapisów umowy (na powyższy charakter wskazuje, oprócz skarżącej, również Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w piśmie z dnia 29 stycznia 2007 r.), czy też umową, o jakiej mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Poczynione ustalenia umożliwią prawidłowe określenie zakresu obowiązków L.M., a tym samym podstaw odpowiedzialności za ich nienależyte wykonanie. Odnośnie pozostałych zarzutów podniesionych przez skarżącą, a dotyczących naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 8, 12, 35, 36, 105 Kpa Sąd stwierdził, iż nie mają one znaczenia w przedmiotowej sprawie. W tym miejscu Sąd wskazuje jednak, iż zgodnie z art. 37 K.p.a. na niezałatwienie sprawy w terminie określonym w art. 35 K.p.a., w przepisach szczególnych, ustalonym w myśl art. 36 K.p.a. lub na przewlekłe prowadzenie postępowania stronie służy zażalenie do organu wyższego stopnia, a jeżeli nie ma takiego organu - wezwanie do usunięcia naruszenia prawa. Zażalenie na niezałatwienie sprawy w terminie lub na przewlekłość postępowania, skutkuje uruchomieniem działania nadzorczego organu wyższego stopnia. Reasumując Sąd uznał, iż organy nie poczyniły wszystkich niezbędnych ustaleń stanu faktycznego i prawnego zaistniałego w rozpatrywanej sprawie co oznacza, że decyzje zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7, art. 77 § 1, 80 § 1 i 107 § 3 Kpa, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 lit. c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku. O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w/w ustawy. ----------------------- 10