I SA/Wa 1924/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba po rozpoznaniu w dniu 23 lutego 2012 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi E. B. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. I SA/Wa 1924/11 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] o ustaleniu odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], miasto [...], oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej do dnia przejęcia własność E. B. w łącznej wysokości [...] zł. W uzasadnieniu organ wskazał, że decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r., nr[...], Wojewoda [...] ustalił lokalizację drogi publicznej dla inwestycji polegającej na rozbudowie drogi krajowej [...] do parametrów drogi dwujezdniowej wraz z realizacją obiektów budowlanych, w tym infrastruktury technicznej, na odcinku obwodnicy [...]., na terenie miasta: [...] i [...] oraz gmin:[...], [...], [...], [...], obejmując nią m.in. nieruchomość położoną w obrębie [...], miasto [...], oznaczoną jako działki: nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia [...] r., nr[...]. Decyzją z [...] stycznia 2011 roku, nr[...] , Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie na kwotę [...] zł na rzecz E. B. za prawo własności nieruchomości położonej w obrębie [...], miasto [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury złożyła E. B. wskazując na wadliwie sporządzoną wycenę przedmiotowej nieruchomości. Organ odwoławczy wskazał , że zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 roku o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958 ze zm.), do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Jednakże zgodnie z art. 6 ust. 3 ww. ustawy z dnia 25 lipca 2008 roku w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, który stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ 1 instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Organ odwoławczy wskazał , że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Ww. wymieniony przepis obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w [...], obręb[...] , oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] grudnia 2010 roku przez rzeczoznawców majątkowych R.G. i A. W. Biegłe, wyceniając grunt, zastosowały podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Autorki operatu szacunkowego ustaliły, iż wyceniana nieruchomość jest niezabudowana i położona w strefie peryferyjnej [...] W związku z powyższym analizą objęto rynek nieruchomości o podobnej funkcji i przeznaczeniu, tj. nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Badaniem objęto rynek nieruchomości położonych na terenie miasta [...], a w szczególności w obrębie [...], tj. w strefie peryferyjnej miasta [...] jako najbardziej podobnej do obszaru na którym znajduje się nieruchomość wyceniana. Ze względu na dokładniejsze badanie rynku w segmencie nieruchomości gruntowych niezabudowanych biegłe przyjęły okres monitorowania od września 2008 roku do dnia wyceny. Ostatecznie do porównania z kilkudziesięciu zaobserwowanych transakcji wybrano zbiór [...], które dotyczyły kupna - sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Ceny transakcyjne za nieruchomości niezabudowane podobne do przedmiotu wyceny nabywane pod drogi publiczne kształtowały się w przedziale od [...] zł za m2 do [...] zł za m2 . Na podstawie ceny minimalnej i maksymalnej biegłe obliczyły cenę średnią 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł. Tak ustaloną cenę średnią skorygowano o współczynnik o wartości [...] odzwierciedlający wpływ cech rynkowych. Tym samym ustalono wartość 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł. Biegłe dokonały oszacowania wartości parkingu samochodowego wyłożonego kostką betonową znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości. Wartość wskazanego składnika budowlanego przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metodą kosztów odtworzenia określono na kwotę [...] zł. Wartość nieruchomości została oszacowana na łączną kwotę [...] zł i w takiej kwocie decyzją Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2011 roku przyznane zostało odszkodowanie. Ponadto podkreślono , że subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości jego sporządzenia. Analiza operatu szacunkowego z dnia 9 grudnia 2010 roku- zdaniem organu- wskazuje, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. Skargę na powyższą decyzję złożyła E. B. wnosząc o jej uchylenie oraz o uchylenie decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji w zakresie dróg publicznych oraz art.8 kpa poprzez rażące zaniżenie wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga nie jest zasadna, bowiem zaskarżona decyzja - wbrew twierdzeniom skarżących - nie narusza przepisów prawa, a tylko w takim wypadku podlegałaby uchyleniu bądź stwierdzeniu jej nieważności. W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy te sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej (...), przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola ta, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy Sąd kontroluje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania w nim przepisów prawa materialnego i procesowego, które obowiązywały w dacie wydawania tego aktu. Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że nie jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie. W niniejszej sprawie przedmiotem oceny Sądu była legalność decyzji ustalającej wysokość należnego skarżącej odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) zwanej dalej w skrócie "ustawą". Bezspornym bowiem w sprawie jest, iż ostateczną decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r. Wojewoda [...] ustalił lokalizację drogi publicznej do inwestycji przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej [...] do parametrów drogi dwujezdniowej na terenie miasta [...] i [...] oraz gmin [...], [...], [...], [...], zaprojektowanej między innymi na działkach nr [...] i [...] należących do skarżącej , które z mocy prawa przeszły na własność Skarbu Państwa. Z tego też tytułu zgodnie z treści art. 12 ust. 4a ww. ustawy skarżącej przysługuje odszkodowanie, którego obowiązek ustalenia i wypłaty ma organ wydający decyzję lokalizacyjną. W niniejszej sprawie wartość przedmiotowej działki i wysokość należnego byłym właścicielom odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych R. G. oraz A. W. Zasady ustalania i wypłaty odszkodowania określa Rozdział 3 ww. ustawy oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - dalej jako "ugn" i wydane na jej podstawie przepisy wykonawcze zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z art. 134 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku (art. 151 ugn). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn). Uzupełnienie tej regulacji zawiera już ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowiąc, iż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). Dodatkowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne uszczegóławia przywołane wyżej rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie zastosowanie miał - z uwagi na przedmiot wyceny - w szczególności przepis § 36 tego rozporządzenia, według którego, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (ust. 1). W przypadku jednak braku cen transakcyjnych, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 % ( § 36 ust. 2 pkt 1). W niniejszej sprawie z uwagi na znajomość cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i uzyskanych z ich sprzedaży w pełni zasadnie rzeczoznawcy zastosowali podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 rozporządzenia).Uwzględniając powyższe uregulowania prawne - w ocenie Sąd - prawidłowość ustalenia wartości nabytej z mocy prawa nieruchomości nie budzi zastrzeżeń. Odnoszą się do zarzutu przyjęcia do porównań niewłaściwych nieruchomości to nie można go uznać za uzasadniony. Pojęcie znaczeniowe nieruchomości podobnej wyjaśnia ustawodawca w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy do porównań wybrał 11 nieruchomości położonych w [...] przy ul.[...]. Również wyceniana nieruchomość, stanowiąca działki nr [...] i [...], położona jest w [...] i jest niezabudowana. Porównania wartości transakcji takiej nieruchomości z cenami nieruchomości położonych również na terenie miasta [....] można uznać za zgodne z powołanymi wyżej przepisami prawa z zakresu szacunku nieruchomości. Nie można bowiem uznać –jak twierdzi skarżąca- że do porównań winne być tylko brane pod uwagę nieruchomości sąsiednie. Na koniec należy wskazać, że § 36 rozporządzenia był przedmiotem zainteresowania Trybunału Konstytucyjnego, który w swoich wyrokach wskazywał na szczególny charakter tej ustawy oraz zgodność z Konstytucją unormowania dotyczącego sposobu ustalania odszkodowania. Trybunał wskazywał na istnienie szczególnych sytuacji, gdy za odszkodowanie "słuszne" uznać można również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne i stwierdził, iż w sprawie odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone na drogi publiczne (w tej konkretnej sytuacji faktycznej i prawnej) zaistniały wystarczające przesłanki na rzecz odejścia od pełnej ekwiwalentności odszkodowania. Dlatego w obecnym stanie prawnym w żadnym razie nie można postawić organom zarzutu naruszenia wskazanych w skardze przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, jak tego chce skarżąca. Zdaniem sądu organy w sposób należyty przeprowadziły postępowanie tj. poprawnie ustaliły stan faktyczny sprawy, rozpatrzyły cały materiał dowodowy, który prawidłowo oceniły. Ponadto wydane rozstrzygnięcia zawierają wymagane uzasadnienie faktyczne i prawne. Mając powyższe pod uwadze, na podstawie art. 151 w związku z art. 132 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) - Sąd orzekł jak w sentencji wyroku