I SA/Wa 1929/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie WSA Agnieszka Jędrzejewska – Jaroszewicz WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi Gminy R. na decyzję Wojewody [...] z dnia [..] lutego 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Wójta Gminy R., decyzją z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu P. z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną we wsi R, gm. R., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2, działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 i działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...]m2, uregulowaną w księdze wieczystej KW[...] , wydzieloną pod drogę publiczną gminą i poszerzenie dróg publicznych gminnych – ulicę [...], ulicę [...] i ulicę [...] na podstawie decyzji Wójta Gminy R. nr [...] z dnia [...] czerwca 2006 r., nr [...] zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2, stanowiącej współwłasność G. G., A. S. i B. S. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2010 r. Starosta Powiatu P. ustalił odszkodowanie za wyżej opisaną nieruchomość oraz przyznał je na rzecz G. G. w wysokości 1/3 wartości nieruchomości w kwocie [...] zł, na rzecz A. S. w wysokości 1/3 wartości nieruchomości w kwocie [...] zł i na rzecz B. S. w wysokości 1/3 wartości nieruchomości w kwocie [...] zł oraz zobowiązał Gminę R. do wypłaty odszkodowania w powyższych kwotach w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Rozstrzygnięcie uzasadnił stwierdzeniem, że przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – zwanej dalej ugn. Podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia 3 listopada 2009 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K. Od powyższej decyzji Gmina R. wniosła odwołanie podnosząc w jego uzasadnieniu, że wykonany na potrzeby postępowania odszkodowawczego operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego został sporządzony wadliwie, gdyż biegła w swoim opracowaniu wzięła do porównań transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, z których żadna nie dotyczyła miejscowości R., w której zlokalizowana jest sporna nieruchomość, a tylko 3 transakcje dotyczyły miejscowości R. Pozostałe transakcje obejmowały natomiast nieruchomości które zdecydowanie różnią się stopniem zagospodarowania od nieruchomości wycenianej. Ponadto wskazano, że nabywcą tych gruntów była Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, a więc przyjęcie wyłącznie tego typu transakcji jako przeprowadzanych w warunkach szczególnych, rzutuje na wartości spornej nieruchomości. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu P. z dnia [...] listopada 2010 r., nr[...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że w sprawie jest bezsporne, że ostateczną decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2006 r. Wójt Gminy R. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej we wsi R, gm. R., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2, uregulowanej w księdze wieczystej KW[...] , stanowiącej współwłasność: G. G, A. S. i B. S., w wyniku którego powstała m.in. działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 przeznaczona pod projektowaną drogę publiczną - ulicę R. o symbolu [...]KDD, działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...]m2 przeznaczona pod poszerzenie drogi publicznej - ulicy [...] o symbolu [...]KDD i działka ewidencyjna nr [...] o łącznej pow. [...] m2 przeznaczona pod poszerzenie drogi publicznej - ulicy [...] o symbolu [...]KDD. W dniu, w którym decyzja Wójta Gminy R. Nr [...] stała się ostateczna działki ewidencyjne: nr [...], nr [...] i nr [...] stały się własnością Gminy R. Organ odwoławczy podniósł, że zgodnie z art. 98 ust. 3 ugn, za działki gruntu nabyte pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej miedzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Jak zauważył Wojewoda [...], w niniejszej sprawie, z uwagi na rozbieżność stanowisk nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania za przedmiotowe działki pomiędzy Gminą R., a byłymi współwłaścicielami (protokół z uzgodnień z dnia 22 listopada 2007 r.), wszczęta została przed Starostą Powiatu P. procedura ustalenia tego odszkodowania według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Wojewoda wskazał, że zasady i tryb ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości regulują przepisy Działu III Rozdziału 4 i 5 oraz Działu IV Rozdziału 1 ugn. Stosownie do art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 ugn odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadania z zakresu administracji publicznej po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn). Na podstawie § 36 ust. 1 w zw. z ust. 3 rozporządzenia przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast stosownie do ust. 2 § 36 w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %. Zdaniem Wojewody, zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy nie pozostawia wątpliwości, iż nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania została wydzielona pod drogę publiczną gminną, a więc operat szacunkowy powinien zostać sporządzony na podstawie § 36 ust. 1 lub § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że biegła w operacie szacunkowym z dnia 3 listopada 2009 r. dokonując analizy danych określiła wartość nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...], nr [...] i nr [...] w oparciu o § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, biorąc pod uwagę ceny transakcyjne z okresu styczeń 2008 r. - listopad 2009 r. dotyczące nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi z rynku lokalnego, obejmującego Gminę R. (strona 6 operatu), które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których były znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W ocenie Wojewody, brak jest zatem jakichkolwiek podstaw do kwestionowania, wbrew zarzutom odwołania dotyczącym szczególnego trybu i ich zawierania ze względu na nabywanie ich przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad, iż nie są to nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 ugn. Zgodnie bowiem z brzmieniem ostatniego z tych przepisów podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się, ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z kolei z § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Ceny tych nieruchomości muszą wynikać z aktów notarialnych odpowiednio zweryfikowanych zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., według którego źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaży w drodze przetargu. W niniejszej sprawie w uzasadnieniu przyjętej metody szacowania nieruchomości wydzielonej pod drogi publiczne i pod poszerzenie dróg publicznych gminne autorka operatu szacunkowego z dnia 3 listopada 2009 r. W. K. ze zbioru dostępnych transakcji wybrała próbkę 15 transakcji (strona 9 operatu) umów sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne, o cenach jednostkowych od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 o cechach rynkowych, które wprost wynikają z ugn, tj. możliwie najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości wycenianej pod względem: rodzaju nieruchomości, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania i aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (lokalizacja 40 %, sąsiedztwo i otoczenie - 20 %, droga dojazdowa - 20% oraz stan zagospodarowania - 20 %) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących, wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr[...] , nr [...] i nr [...] ustalono w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną gminną i poszerzenie drogi publicznej gminnej na poziomie [...] zł, według stanu na dzień wydania decyzji podziałowej Wójta Gminy R. Nr [...] i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu. Mając na uwadze fakt, że na terenie badanego przez rzeczoznawcę majątkowego rynku lokalnego obejmującym Gminę R. występowały w porównywalnym okresie transakcje sprzedaży działek przeznaczonych pod drogi publiczne organ wskazał, że biegła w operacie szacunkowym z dnia 3 listopada 2009 r. właściwie zastosowała metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania kierował się ich podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. W ocenie Wojewody, operat szacunkowy z dnia 3 listopada 2009 r. został sporządzony z uwzględnieniem szczegółowych zasad i trybu przewidzianych w przepisach ugn oraz w przepisach wykonawczych, dotyczących wyceny gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, a w szczególności zgodnie z przepisem § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Rzeczoznawca majątkowy W. K. wskazała w uzasadnieniu sporządzonej wyceny przesłanki, na jakich oparła swoje ustalenia i określiła wartość nieruchomości położonej we wsi R. gm. R, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr[...], nr [...] i nr [...]. Przy piśmie z dnia 30 grudnia 2010 r. Starosta Powiatu P. przekazał klauzulę datowaną na dzień z dnia 28 grudnia 2010 r., odnosząca się do operatu szacunkowego z dnia 3 listopada 2009 r. rzeczoznawcy majątkowego W. K., w której biegła stwierdziła, że w okresie od dnia wykonania operatu szacunkowego do dnia 28 grudnia 2010 r. na rynku nieruchomości nie zaistniały zmiany, które spowodowałyby zmianę wartości nieruchomości i może być on obecnie wykorzystywany nadal do celu, dla którego został sporządzony. Wojewoda zaznaczył, że Wójt Gminy R. nie przedłożył opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ani do dnia wydania zaskarżonej decyzji organu pierwszej instancji nie domagał się jej sporządzenia. Ponadto nie skorzystał również z przysługującego uprawnienia do przedłożenia innego operatu szacunkowego na jego zlecenie, który mógłby stanowić dowód w sprawie. Stronom postępowania zapewniony został czynny udział w każdym stadium postępowania, w szczególności zostały one zaznajomione z treścią operatu szacunkowego w trakcie rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 28 maja 2010 r. Od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...] Gmina R. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: 1) art. 7, art. 77 § 1 Kpa w zw. z art. 157 ust. 1 ugn. W skardze Gmina wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji oraz o orzeczenie o kosztach postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu Gmina podniosła, że organ pierwszej, jak i drugiej instancji, mimo kwestionowania przez Gminę R. prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, nie wyjaśniły i nie ustaliły prawdy obiektywnej. Zdaniem Gminy R. istotnym w procesie wyceny, która stanowi podstawę ustalenia odszkodowania jest aspekt prawidłowego wyboru rynku. Zgodnie z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne przyjmuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast przepisy definiujące i regulujące zasady stosowania podejścia porównawczego jednoznacznie wskazują, że w procesie wyceny bezwzględny priorytet przysługuje nieruchomościom podobnym z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości wycenianej. Przez ceny transakcyjne, o których mowa w § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. należy rozumieć ceny uzyskiwane na rynku właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 4 ust. 4) za nieruchomości spełniające definicję podobieństwa. Skarżąca podniosła, że żadna z 15 transakcji przyjętych do porównań nie dotyczyła miejscowości R., w której położona jest przedmiotowa nieruchomość. Tylko trzy z tych transakcji dotyczyły nieruchomości położonych w R. - obręb [...] miejscowości tworzących z miejscowością R. jednolity obszar pod względem zagospodarowania. Pozostałe dotyczyły miejscowości różniących się charakterem zagospodarowania od miejscowości, w której położona jest nieruchomość objęta decyzją nr[...]. W ocenie Gminy niezrozumiałym jest to tym bardziej, że Gmina R. w 2009 r. oraz w 2010 r. nabyła nieruchomości niezabudowane, przeznaczone pod drogi publiczne. Nieruchomości nabyte przez Gminę były bardzo zbliżone do cech nieruchomości wycenianej pod względem rodzaju nieruchomości, położenia, sposobu użytkowania. Skarżąca zwróciła uwagę, że w uzasadnieniu decyzji nr [...] zawarto informację, że ceny nieruchomości muszą wynikać z aktów notarialnych odpowiednio zweryfikowanych zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., według którego źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w przetargu. Gmina podała, że nabyła nieruchomości w formie aktów notarialnych, w drodze przeprowadzonych rokowań. Nie można twierdzić, iż są to transakcje zdecydowanie odbiegające od cen rynkowych nieruchomości. Takie stwierdzenie jest subiektywne i każe przypuszczać, iż każda transakcja dotycząca nabycia przez Gminę gruntu pod drogę nie będzie brana pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego. Taki zarzut można postawić także odnośnie transakcji zawartych w próbce wybranej przez rzeczoznawcę, w której nabywcą większości nieruchomości przyjętych do porównań jest Skarb Państwa (Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad). Zdaniem Gminy, to organ decyduje o wysokości odszkodowania i ocenia wiarygodność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a zatem nie jest związany ustaleniami uzyskanej opinii. Skarżąca zaznaczyła, że stosownie do art. 75 Kpa opinia biegłego jest jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega swobodnej ocenie organu prowadzącego postępowanie. Wydając zatem zaskarżoną decyzję organy dopuściły się naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 Kpa w zw. z art. 157 ust. 1 ugn. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest uzasadniona. Poza sporem jest, że w niniejszej sprawie były podstawy do wszczęcia postępowania administracyjnego o ustalenie odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 ugn. Nie budzi wątpliwości Sądu, że działki gruntu nr[...],[...] i [...] stały się z mocy prawa własnością Gminy R., z dniem w którym stała się ostateczna decyzja zatwierdzająca podział działki nr [...] będącej dotychczas własnością B. S., G. G. i A. S. (odpis Kw[...]). Nabycie wskazanych wyżej działek gruntu pod drogi publiczne gminne dokumentuje ostateczna decyzja Wójta Gminy R. z dnia [...] czerwca 2006 r., nr [...] w zestawieniu z przepisami § 5 pkt 1 lit. k i p, § 6 pkt 2 lit. i, § 13 i § 17 pkt 1 uchwały Rady Gminy R. Nr [...] z dnia [...] października 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenów położonych we wsi R. w Gminie R. (Dz. Urz. Woj.[...].). Nie budzi również wątpliwości, że w procesie negocjacji nie doszło do uzgodnienia należnego odszkodowania pomiędzy B. S., G. G. i A. S., a Gminą R. (porozumienie z dnia 22 listopada 2007 r., protokół z dnia 4 października 2007 r., wniosek o odszkodowanie z dnia 28 stycznia 2008 r.). W niniejszej sprawie istota problemu sprowadza się do tego, czy operat szacunkowy dotyczący wyceny działek nr [...], [...] i [...] mógł stanowić dowód w sprawie ustalenia przez Starostę P. odszkodowania za grunt przeznaczony pod drogi gminne – poszerzenie ul. [...] wydzielony pod ul. [...] i poszerzenie ul.[...] , nabyty przez Gminę R. z mocy prawa na skutek uostatecznienia się decyzji Wójta Gminy R. z dnia [...] czerwca 2006 r., nr [...] zatwierdzającej podział działki nr[...]. Zdaniem Sądu, Wojewoda [...] i Starosta P. prawidłowo uznali, że operat szacunkowy z dnia 3 listopada 2009 r. potwierdzony klauzulą aktualności z dnia 28 grudnia 2010 r. jest zgodnym z prawem i wiarygodnym dowodem na podstawie, którego można było ustalić odszkodowanie za przedmiotowy grunt. Analiza wspomnianego wyżej operatu szacunkowego wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny (działka nr [...] o pow. [...]m2 nabyta pod drogę gminną ul.[...] , działka nr [...] o pow. [...] m2 nabyta pod drogę gminną ul. [...] działka nr [...] o pow. [...] m2 nabyta pod drogę gminną ul. [...] oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej gruntu dla potrzeb ustalenia odszkodowania zgodnie z art. 98 ugn). Biegły, stosownie do treści § 3 rozporządzenia, określił w operacie lokalny rynek nieruchomości (Gmina R.) i dokonał jego analizy (pkt 4 operatu). Rzeczoznawca stwierdził występowanie rynku nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne oraz wskazał, że ceny w okresie ostatnich dwóch lat kształtują się między [...] zł, a [...] zł za 1m2. Wobec tego że na rynku lokalnym nieruchomości położonych na terenie Gminy R. odnotowano transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne biegły prawidłowo wycenił przedmiotowe działki w oparciu o przepisy § 36 ust. 1 i 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Rzeczoznawca ustalając wartość rynkową działek gruntu nabytych pod drogi gminne – działając w ramach uprawnień jakie daje przepis art. 154 ugn oraz zgodnie z przepisami § 36 ust. 1 w zw. z § 4 ust. 1 i 4 rozp. – zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej biorąc pod uwagę 15 nieruchomości podobnych położonych na terenie Gminy R., przeznaczonych pod drogi publiczne (pkt 6 operatu). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu § 36 ust. 3 rozporządzenia, przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości ([...] czerwca 2006 r.) i wartość rynkową gruntu według stanu z daty sporządzenia wyceny ([..]listopada 2009 r.). Biegły – zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn - określił i uwzględnił w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości wycenianej oraz cechy nieruchomości występujących na badanym rynku i ich procentowy udział wpływający na wartość nieruchomości (lokalizacja – 40%, sąsiedztwo, otoczenie – 20%, droga dojazdowa – 20%, stan zagospodarowania gruntu, możliwości uzbrojenia – 20%, a także przy ustalaniu ceny wycenianych działek gruntu zastosował współczynniki korygujące (str. 10 operatu). Biegły odniósł się także do kwestii zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu wskazując, że w 2008 r. i 2009 r. obniża się popyt na nieruchomości, a ceny utrzymują się na wysokim poziomie (str. 6 operatu). W klauzuli aktualizacyjnej biegły wskazał, że w okresie czasu od sporządzenia wyceny nie zaistniały zmiany, które spowodowałyby zmianę wartości nieruchomości. Przyjęta przez rzeczoznawcę cena 1 m2 wycenianej nieruchomości ([...] zł) jest niższa, niż cena średnia 1 m2 gruntów z badanego rynku lokalnego ([...]zł). W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena była ważna w rozumieniu art. 156 ust. 3 ugn i zawierała informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogła być wykorzystana zarówno przez Starostę P. jak i Wojewodę[...], jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 Kpa w zw. z art. 98 ust. 3 i art. 130 ust. 2 ugn. Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zauważa, że zarówno organ jak i sąd administracyjny nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Sąd nie podziela stanowiska skarżącej, że w niniejszej sprawie były podstawy do tego aby przyjąć, że biegła błędnie określiła lokalny rynek nieruchomości w oparciu o które szacował przedmiotowy grunt. W aktach sprawy brak przeciwdowodu, na podstawie którego można by przyznać rację skarżącej Gminie w tym zakresie. Gmina na etapie postępowania administracyjnego nie przedłożyła kontrwyceny sporządzonej na własne zlecenie. Skarżąca nie przedłożyła też negatywnej oceny sporządzonego operatu szacunkowego pochodzącej od organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn), mimo pouczenia Gminy o tym uprawnieniu przez organ pierwszej instancji (pismo z dnia 15 lipca 2010 r.). Za polemikę z ustaleniami biegłego Sąd uznał zarzuty skargi dotyczące pominięcia w wycenie transakcji gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne z miejscowości R., tworzącymi z tą miejscowością jednolity obszar pod względem zagospodarowania oraz przyjęcie do porównań w większości nieruchomości różniących się charakterem zagospodarowania od miejscowości R. i dotyczących gruntów nabywanych tylko przez jednego kupującego - Skarb Państwa (GDDKiA). Sąd zauważa, że zagadnienie wyboru właściwego rynku nieruchomości jest zagadnieniem z zakresu wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego, a zatem trafność wyboru przez biegłego odpowiedniego rynku mogła być oceniona przez porównanie w tym zakresie opinii biegłego z prywatną kontrwyceną bądź przez skonfrontowanie ustaleń biegłego z oceną korporacji rzeczoznawców majątkowych. Sąd zauważa, że na wcześniejszym etapie postępowania administracyjnego Gmina R. prezentowała inne stanowisko. Jako właściwy rynek lokalny, gdzie wystąpiły transakcje gruntami nabywanymi pod drogi publiczne, Gmina wskazywała teren sąsiedniej Gminy L. (odwołanie z dnia 22 stycznia 2009 r.). Istotnego znaczenia dla oceny tego zagadnienia nie mogły mieć przedłożone Sądowi kopie 4 umów sprzedaży gruntów położonych w Gminie R. Sąd zwraca uwagę, że podstawą ustalenia wysokości odszkodowania, zgodnie z art. 130 ust. 2 w zw. z art. 98 ust. 3 oraz art. 156 ust. 1 ugn jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego, a nie umowy sprzedaży nieruchomości sporządzone w formie aktów notarialnych. Wobec tego brak przedłożenia przez stronę postępowania przeciwdowodu uniemożliwia zakwestionowanie stanowiska biegłego w zakresie opisanych wyżej zagadnień, ponieważ są to wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego uzyskane w wyniku analizy rynku nieruchomości (wiedza pozaprawna). Nie można też czynić zarzutu organom, że w sposób dowolny ustaliły odszkodowanie w oparciu o wycenę z dnia 3 listopada 2009 r., skoro w uzasadnieniach swych decyzji organy dokonały analizy prawidłowości operatu, a operat ten pod względem prawnym nie budzi zastrzeżeń. Mając to wszystko na względzie Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 15;3:, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku