I SA/Wa 1953/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński (spr.) Sędziowie WSA Marta Kołtun - Kulik WSA Przemysław Żmich Protokolant referent stażysta Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2012 r. sprawy ze skargi B. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji w części, w jakiej utrzymuje ona w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...], w zakresie opłaty adiacenckiej ustalonej dla A. G.; 2. oddala skargę w pozostałym zakresie; 3. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w części określonej w pkt 1; 4. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej B. S. kwotę 227 (dwieście dwadzieścia siedem) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania B. S. od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] ustalającej opłatę adiacencką w pkt: 1a. – w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. S., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...] – stanowiące własność A. G. – które powstały w wyniku podziału działki nr [...] zatwierdzonego ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] lutego 2009 r. nr [...] oraz 1b. – w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. S., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...] – stanowiące własność B. S. – które powstały w wyniku podziału działki nr [...] zatwierdzonego ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] lutego 2009 r. nr [...] – na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych i ocenach prawnych. A. G., właścicielka nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, wystąpiła o zatwierdzenie podziału jej na cztery działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Wydzielona część nieruchomości, oznaczona jako działka nr [...] przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod poszerzenie drogi publicznej, przeszła z mocy prawa na własność gminy Miasto i Gmina S. Natomiast B. S., właścicielka nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha wniosła o zatwierdzenie podziału jej na [...] działek: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Wydzielona część nieruchomości, oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod poszerzenie drogi publicznej, przeszła z mocy prawa na własność gminy Miasto i Gmina S. Decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] lutego 2009 r. nr [...], która stała się ostateczna w dniu [...] lutego 2009 r., zatwierdzono podział przedmiotowych nieruchomości. Wobec powyższego Burmistrz Miasta i Gminy S. decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] ustalił opłatę adiacencką w pkt: 1a. – w wysokości [...] zł należnej od A. G. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. S., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...], które powstały w wyniku podziału działki nr [...], której powierzchnia do ustalenia opłaty została pomniejszona o pow. [...] ha wydzieloną na poszerzenie publicznej drogi gminnej i wynosi [...] ha oraz 1b. – w wysokości [...] zł należnej od B. S. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w obrębie [...], gm. S., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...], które powstały w wyniku podziału działki nr [...], której powierzchnia do ustalenia opłaty została pomniejszona o pow. [...] ha wydzieloną na poszerzenia publicznej drogi gminnej i wynosi [...] ha. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podał, iż podział nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne nr [...] i nr [...], dokonany na wniosek właścicieli, zatwierdzony ostateczną decyzją z dnia [...] lutego 2009 r. spowodował w stosunku do przedmiotowych działek wzrost ich wartości, zaś procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 30% zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej. Od powyższej decyzji z dnia [...] grudnia 2010 r. B. S. złożyła odwołanie zawierające uwagi dotyczące oszacowania działki nr [...] i zarzuciła nieuwzględnienie przy określaniu wzrostu wartości nieruchomości, że stanowi ona wewnętrzną drogę dojazdową oraz zakwestionowała wartość rynkową działek ustaloną po podziale nieruchomości, twierdząc, że wartość nieruchomości została zmniejszona o kwotę [...],-zł, co zwiększyło wysokość opłaty o ok. [...],-zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. przytaczając treść art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.) stwierdziło, że warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest wykazanie nastąpienia obiektywnego, określonego przez rzeczoznawcę majątkowego według kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami, wzrostu wartości nieruchomości oraz że wzrost wartości nieruchomości powstał wskutek podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek jej właściciela lub użytkownika wieczystego. Kolegium wskazało, że z załączonego do akt niniejszej sprawy operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości gruntowej wynika, że wartość nieruchomości A. G. określona została przed jej podziałem na kwotę [...],-zł, zaś po dokonaniu podziału – [...],-zł. Oznacza to, że w wyniku dokonania podziału wartość nieruchomości wzrosła o [...],-zł. Natomiast szacowana wartość nieruchomości B. S. przed dokonaniem podziału wynosiła [...],-zł, po dokonaniu zaś owego podziału – [...],-zł. Oznacza to, że w wyniku dokonania podziału wartość nieruchomości wzrosła o [...],-zł. Zdaniem Kolegium, wskazany operat szacunkowy z dnia [...] października 2010 r. został rzetelnie sporządzony, zgodnie z obowiązującymi w tej mierze przepisami prawa, a zwłaszcza z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również z § 41 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ odwoławczy wskazał, że z pkt 5.2. operatu szacunkowego przedmiotowych nieruchomości gruntowych, do ustalenia jej wartości zastosowane zostało podejście porównawcze, przy metodzie porównywania parami. Stosownie do § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy stosowaniu przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zauważyć przy tym należy, iż podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, nie oznacza ono również, że zakres występowania tych i innych cech musi być taki sam, bowiem przy wycenie uwzględnia się wagi cech rynkowych nieruchomości. Ze sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego wynika, że do porównania wybrane zostały dostępne transakcje z obszaru gminy S. Przy ustalaniu wartości nieruchomości brane były pod uwagę takie cechy rynkowe, wpływające na poziom cen na rynku lokalnym, jak: lokalizacja, dostęp do drogi, wpływ zabudowy otoczenia, możliwości inwestycyjne oraz wielkość i kształt działki. Wobec powyższego Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji operatu szacunkowego przedmiotowych nieruchomości i konieczności powołania innego biegłego dla sporządzenia kolejnego operatu. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła B. S., w której eksponowała zarzut nieprawidłowego oszacowania działki nr [...] stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową i nieuwzględnienie tego faktu przy określaniu wzrostu wartości nieruchomości. W skardze skarżąca podniosła, że organ nie ustosunkował się do zgłoszonych przez nią wątpliwości i uwag do sporządzonego operatu szacunkowego, którego kwestionowała założenia i sposób wyceny działki nr [...] obciążonej służebnością, stanowiącej drogę dojazdową, gdyż stan prawny, fizyczny i funkcjonalny w znacznym stopniu różni się od porównywalnych działek. Skarżąca zarzuciła, że nie zróżnicowano cech działek i nie uwzględniono służebności przejazdu mającej istotne znaczenie wpływające na wartość działek przy założeniu, że działki są uzbrojone, gdy tymczasem we wszystkich porównywalnych działkach jest dostęp do drogi publicznej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Ocena zaskarżonej decyzji przeprowadzona w zakresie wynikającym z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 14 marca 2014 r., poz. 270 ze zm.) wskazuje, iż w toku postępowania administracyjnego uchybiono przepisom postępowania w sposób wskazujący na konieczność stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji organu odwoławczego w części, w jakiej utrzymuje ona w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w zakresie opłaty adiacenckiej ustalonej dla A. G. ze względu na naruszenie prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 kpa dające podstawę do stwierdzenia jej nieważności w oparciu o art. 145 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Podkreślenia wymaga, że brak związania sądu zarzutami i wnioskami skargi B. S. oraz powołaną podstawą prawną, stosownie do treści art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oznacza, że sąd bada w pełnym zakresie pod kątem zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi zaskarżonego aktu, czynności lub bezczynności organu administracji publicznej, a nie celowości czy słuszności. Stwierdzenie nieważności jest instytucją procesową stwarzającą prawną możliwość eliminacji z obrotu prawnego aktów administracyjnych dotkniętych jedną z kwalifikowanych wad enumeratywnie wyliczonych w art. 156 § 1 kpa. Stwierdzenie nieważności decyzji oznacza, iż weryfikowana decyzja jest dotknięta ciężką wadliwością od chwili jej wydania ze skutkiem ex tunc, a rozstrzygnięcie Sądu nie wymaga wcześniejszego ustalenia, że ujawniona wada miała wpływ na wynik sprawy. Jako procesową podstawą wydania zaskarżonej decyzji utrzymującej w mocy pierwszoinstancyjną decyzję został powołany art. 138 § 1 pkt 1 kpa, który przewiduje możliwość utrzymania w mocy zaskarżonej decyzji organu pierwszej instancji. Analiza akt przedmiotowej sprawy wskazuje, że organ odwoławczy rozstrzygnął o statusie strony skarżącej B. S. jako odwołującej się również w zakresie tej części decyzji Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r. – charakteryzującej się samodzielnym bytem prawnym – dotyczącej opłaty adiacenckiej ustalonej dla A. G., podczas gdy w tej części jedynie A. G. mogła wnieść odwołanie, gdyż w tym zakresie decyzja organu pierwszej instancji dotyczy wyłącznie jej praw i obowiązków, zaś odwołanie przysługuje wyłącznie stronie w rozumieniu art. 28 kpa. Organ odwoławczy, w postępowaniu wstępnym, ma obowiązek podjąć czynności zmierzające do ustalenia, czy odwołanie zostało wniesione przez podmiot legitymujący się przymiotem strony ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W razie wystąpienia przesłanki negatywnej – jak w rozpoznawanej sprawie – i stwierdzenia, że wniesienie odwołania nastąpiło przez podmiot, który nie dysponuje interesem prawnym, powoduje konieczność umorzenia postępowania odwoławczego na zasadzie art. 138 § 1 pkt 3 kpa. Trzeba również mieć na uwadze, że Kodeks postępowania administracyjnego nie określa przesłanek umorzenia postępowania odwoławczego. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że podstawę umorzenia postępowania odwoławczego stanowi przepis art. 105 § 1 kpa, który zezwala organowi administracji publicznej na wydanie decyzji o umorzeniu postępowania, gdy postępowanie to z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe. Bezprzedmiotowość postępowania odwoławczego będzie miała miejsce wtedy, gdy strona skutecznie cofnie odwołanie, jak i wówczas, gdy organ odwoławczy w toku postępowania ustali, że wnoszący odwołanie nie jest stroną w rozumieniu art. 28 kpa, w świetle którego stroną jest ten podmiot, którego własny interes prawny lub obowiązek podlega konkretyzacji w postępowaniu administracyjnym. Uzasadnia to konkluzję, że interes prawny przysługuje podmiotowi tylko w jego "własnej" sprawie administracyjnej. Ustalenie interesu prawnego osoby uczestniczącej w postępowaniu administracyjnym następuje ostatecznie w wyniku konkretyzacji właściwego przepisu prawa materialnego. Łącznikiem między sferą stosowania prawa procesowego a prawem materialnym przy wszczęciu postępowania i w jego toku jest pojęcie interesu prawnego. Ustalenie interesu prawnego powinno nastąpić w toku rozpoznania odwołania na podstawie stanu faktycznego wynikającego z dowodów zebranych przez organ pierwszej instancji wraz z ewentualnym ich uzupełnieniem zgodnie z art. 136 kpa. W ocenie Sądu B. S. nie ma interesu prawnego w zaskarżeniu decyzji, w tej konkretnej części, ustalającej opłatę adiacencką dla A. G. Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie zachodziła podstawa do umorzenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postępowania odwoławczego wszczętego przez B. S. w sprawie dotyczącej A. G., w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 3 kpa, gdyż mamy w niej do czynienia z bezprzedmiotowością podmiotową, bowiem skarżąca B. S., jako wnosząca odwołanie od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r. – dającej się wyodrębnić samodzielnością w obrocie prawnym jako dwie decyzje: jedna ustalająca opłatę adiacencką dla A. G., druga – dla B. S. – ustalającej opłatę adiacencką dla A. G., nie była stroną tegoż postępowania jako, że nie spełnia wymogów art. 28 kpa, bowiem decyzja w części ustalającej opłatę adiacencką dla A. G. nie nakłada na B. S. żadnych obowiązków ani nie przyznaje jej jakichkolwiek uprawnień. Skoro doszło do wydania decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu pierwszej instancji na podstawie art. 138 § 2 kpa, to należy przyjąć, że rozstrzygnięcie to jest obarczone wadą, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 2 kpa w części, w jakiej utrzymuje ona w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w zakresie opłaty adiacenckiej ustalonej dla A. G. Oparcie działalności administracji publicznej na przepisach prawa wynika z konstytucyjnej, a zarazem fundamentalnej zasady praworządności wyrażonej w art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, a następnie przyjętej w art. 6 kpa, która jest jej powtórzeniem, w myśl której wszystkie organy państwowe działają na podstawie i w granicach prawa, a ich przestrzeganie jest podstawowym obowiązkiem każdego organu. W konsekwencji przeprowadzonego postępowania Sąd stwierdził, że organ odwoławczy wydając decyzję o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji pierwszoinstancyjnej na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa dopuścił się rażącego naruszenia tego przepisu, co powoduje nieważność decyzji odwoławczej na mocy art. 156 § 1 pkt 2 kpa, ale jedynie w części ustalającej opłatę adiacencką dla A. G. Zatem mimo, iż w skardze nie podniesiono, iż treść rozstrzygnięcia w części obarczona jest wadą nieważności oraz brak związania Sądu zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, stosownie do treści art. 134 § 1 powołanej ustawy, to Sąd był obowiązany uwzględnić z urzędu wskazane wyżej oczywiste, a przez to rażące naruszenie prawa przez organ odwoławczy. Powyższe oznacza, iż w toku postępowania administracyjnego organ odwoławczy uchybił prawu w sposób określony w art. 156 § 1 pkt 2 kpa, co skutkowało na mocy art. 145 § 1 pkt 2 oraz art. 152 i 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi stwierdzeniem nieważności zaskarżonej decyzji organu odwoławczego w części, w jakiej utrzymuje ona w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w zakresie opłaty adiacenckiej ustalonej dla A. G. oraz zasądzeniem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Dokonując oceny zaskarżonej decyzji w części, w jakiej utrzymuje ona w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w zakresie opłaty adiacenckiej ustalonej dla B. S., Sąd uznał, że skarga B. S. nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca nie naruszają prawa. Decyzją z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] i sprawę przekazało do ponownego rozpatrzenia z uwagi na braki występujące w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2009 r., w którym, jak stwierdziło Kolegium, w ogóle nie przedstawiono cech nieruchomości przyjętych do porównań, a tym samym nie można było ocenić czy rzeczoznawca majątkowy istotnie przyjął do porównań nieruchomości podobne, charakteryzujące się znacznym podobieństwem do wycenianej działki, bowiem, jak podniosło Kolegium, nieruchomości przyjęte do porównań znacznie odbiegają powierzchnią od powierzchni działek wycenianych. W operacie z dnia [...] października 2010 r. rzeczoznawca majątkowy dokonał korekty sporządzonego przez siebie operatu z dnia [...] listopada 2009 r. poprzez zmianę doboru transakcji nieruchomościami o zbliżonej powierzchni do nieruchomości wycenianej oraz dokonał uzupełnienia opisu nieruchomości przyjętych do porównania poprzez wskazanie ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Po przeanalizowaniu operatu z dnia [...] października 2010 r. należy stwierdzić, że operat został prawidłowo sporządzony, przedstawione uwagi zostały uwzględnione, a transakcje przyjęte do porównań stanowią nieruchomości podobne do wycenianych działek. W operacie z dnia [...] października 2010 r. określona została wartość nieruchomości A. G. przed jej podziałem w wysokości [...],-zł oraz wartość nieruchomości po podziale w wysokości [...],-zł oraz wartość nieruchomości B. S. przed jej podziałem w wysokości [...],-zł i wartość nieruchomości po podziale w wysokości [...],-zł. Wartość obu nieruchomości przed podziałem oszacowano na dzień [...] marca 2009 r., tj. na dzień wydania decyzji o podziale i po podziale na dzień [...] lutego 2009 r., kiedy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Wniesiona przez skarżącą B. S. uwaga do sporządzonego operatu, podnoszona również w skardze złożonej do Sądu, dotycząca oszacowania działki nr [...] i nieuwzględnienie przy określaniu wzrostu wartości nieruchomości, że działka ta stanowi wewnętrzną drogę dojazdową, nie może być uwzględniona, gdyż zgodnie z art. 98a ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w świetle którego "Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie" do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się powierzchnię nieruchomości pomniejszoną o powierzchnię działek wydzielonych pod drogi publiczne lub poszerzenie istniejących dróg publicznych. W omawianym przypadku działka nr [...] nie stanowi drogi publicznej, ani też nie została wydzielona na jej poszerzenie. Ze sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika, że dokonał on wnikliwej analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zabudowę letniskową, zabudowę zagrodową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. Biegły szczegółowo analizował cały rynek nieruchomości w gminie S., jednak docelowo oparł się o zestawienie pięciu (przed podziałem) i pięciu (po podziale) transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane w latach 2009-2010. Biegły rzeczoznawca majątkowy dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami. Uzyskany w procesie wyceny wynik rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie analizy cen gruntów niezabudowanych na rynku lokalnym oraz w sąsiedztwie Jachranki, przy uwzględnieniu stanu przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Analiza operatu nie potwierdziła zarzutów zawartych w uwagach do operatu kwestionujących jego rzetelność i wartość dowodową. W operacie szczegółowo opisano zarówno podstawę prawną opracowania, przedmiot i zakres wyceny, sposób wyceny, w tym podejście, metodę i technikę wyceny, wykonano analizy danych i charakterystykę rynku nieruchomości, a wreszcie określono wartość nieruchomości przed i po podziale. Ponadto Sąd podziela stanowisko organu, iż brak jest podstaw do zakwestionowania operatu stanowiącego w przedmiotowym postępowaniu dowód w sprawie, bowiem rzeczoznawca dokonał analizy transakcji nieruchomości podobnych przyjmując dwuletni okres badania cen od daty, na którą określa się wartość nieruchomości, co jest zgodne z zasadami wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określonych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (Nota interpretacyjna nr 1 NI1 uchwalona przez RK PFSRM z dnia 9 grudnia 2008 r.). Wartość działki nr [...] stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową oszacowana została na korzyść skarżącej B. S. poprzez ustalenie wartości 1 m2 gruntu po podziale o [...] zł niżej w stosunku do wartości gruntu przed podziałem, mimo że działka ta stanowi drogę wewnętrzną dojazdową niezbędną do korzystania z wydzielonych działek (co czyni ją tym samym wartościową) i która może być przedmiotem transakcji poprzez sprzedaż w niej udziałów na rzecz przyszłych właścicieli wydzielonych działek. Z tego względu takie uwzględnienie wartości działki zajętej pod wewnętrzną drogę dojazdową wpłynęło na obniżenie należnej opłaty adiacenckiej , nie zaś na jej wzrost, jak twierdzi skarżąca B. S. W związku z powyższym Sąd stwierdził, że opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału została ustalona prawidłowo – zgodnie ze stanem faktycznym wynikającym z prawomocnej decyzji Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] lutego 2009 r. nr [...] r. zatwierdzającej podział przedmiotowej nieruchomości na szereg działek i według stawki obowiązującej w dniu, w którym decyzja o podziale stała się obowiązująca, określonej uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...] w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym na skutek podziału wartość nieruchomości B. S. wzrosła o kwotę [...],-zł, zatem przyjmując 30% stawkę należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości [...] zł na rzecz B. S. Jeżeli skarżąca odmiennie niż organ uważa, że wobec zaistniałych rozbieżności w wycenie nieruchomości – w sporządzonym na zlecenie Burmistrza Miasta i Gminy S. i przyjętym jako podstawa ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej operacie szacunkowym – istnieją nieprawidłowości w zakresie przyjętego warsztatu technicznego rzeczoznawcy, sposobu wyceny nieruchomości, zastosowanych lub też niezastosowanych w nim kryteriów wyceny tej nieruchomości, to miała możliwość zwrócenia się, stosownie do art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), do odpowiedniej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, bowiem tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych posiada wyłączną kompetencję do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości. W świetle normatywnej treści tego przepisu ocenie organu administracji w postępowaniu administracyjnym nie może podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd oddalił skargę wniesioną na decyzję organu odwoławczego w zakresie, w jakim utrzymuje ona w mocy decyzję organu pierwszej instancji ustalającą opłatę adiacencką dla B. S.