I SA/Wa 1989/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Miernik (spr.) Sędzia WSA Gabriela Nowak Protokolant specjalista Jolanta Dominiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi Z. K. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...], po rozpoznaniu odwołania Z. K. , utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w K., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] obręb[...], która przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod budowę drogi krajowej. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym: Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2008 r. nr[...] , utrzymaną w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] lutego 2009 r. nr[...], ustalił lokalizację drogi publicznej dla inwestycji pn. "[...]" polegającej na budowie drogi krajowej Nr [...] klasy [...] wraz z realizacją obiektów budowlanych, w tym infrastruktury technicznej, na odcinku od ul. [...] w K. do połączenia z istniejącą drogą krajową Nr [...] w miejscowości C., na terenie miasta K. oraz gmin M. i G. Decyzją tą objęta została m. in. działka nr [...] o pow. [...] ha położona w obrębie [...] w K. stanowiąca własność Z K. . Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (DZ. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) nieruchomość powyższa stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...] ustalił na rzecz Z. K. za powyżej opisaną nieruchomość położoną w K., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] obręb [...], odszkodowanie w wysokości [...] zł. Decyzją tą Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zobowiązany został do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Kwota odszkodowania za nieruchomość została ustalona na podstawie opinii szacunkowej nieruchomości sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w dniu 28 lipca 2009 r. i objęła ona odszkodowanie za grunt w wysokości [...] zł, czyli [...] zł/m2, wartość składników budowlanych w wysokości [...] zł i wartość składników roślinnych w wysokości [...] zł. W dniu 14 października 2009 r. odbyła się rozprawa administracyjna. Odwołanie od powyższej decyzji z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...] wniosła Z. K. wnosząc o jej uchylenie. Zarzuciła organowi rażące zaniżenie kwoty odszkodowania i pominięcie przez organ takich czynników jak korzystne położenie nieruchomości na terenie K. w sąsiedztwie domów jednorodzinnych, dogodny dojazd do centrum miasta oraz walorów użytkowych i estetycznych gruntu. Odwołująca się zgłosiła także wątpliwości co do prawidłowości określenie wartości składników budowlanych. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lipca 2010 r. nr[...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2009 r. nr[...]. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono odszkodowanie w sprawie, odpowiada przepisom ustawy z dnia 21 września 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także standardom zawodowym rzeczoznawców majątkowych. Skargę na powyższą decyzję Ministra Infrastruktury wniosła Z. K. . W skardze zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj. 12 ust. 4 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez ustalenie niesłusznego, rażąco zaniżonego odszkodowania, a także zarzuciła naruszenie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie istotnych dla sprawy okoliczności oraz wadliwą ocenę materiału dowodowego. W szczególności skarżąca zarzuciła nieuwzględnienie charakteru przedmiotowej nieruchomości i jej atrakcyjnego położenia. Skarżąca zarzuciła także nieobjęcie w operacie szacunkowym wyceny pomieszczenia gospodarczego oraz zadaszonych tarasów, z którymi łączna powierzchnia budynku wynosi [...] m2, a ogólna powierzchnia użytkowa jest większa niż wskazana w operacie o ponad [...] m2, brak wyceny doprowadzenia energii do budynku oraz instalacji elektrycznej. Skarga została uzupełniona pismem z dnia 27 października 2010 r., w którym dodatkowo skarżąca wskazała przykładowe ceny za m2 nieruchomości położonych w K. Zarzucając powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji. Minister Infrastruktury w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest uzasadniona, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Kwestię sporną stanowi wysokość ustalonego odszkodowania. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Stosownie do treści art. 18 ust 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Zasadnicza wskazówka zawarta w § 36 rozporządzenia nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero brak gruntów o przeznaczeniu drogowym pozwala rzeczoznawcy majątkowemu na zastosowanie § 36 ust. 2 pkt 1 ww. rozporządzenia. W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia 28 lipca 2009 r. sporządzony przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych. Ustalając wartość szacowanej nieruchomości odrębnie została określona wartość gruntu, wartość części składowych i wartość składników roślinnych. Zgodnie z przepisem § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy wycenie przedmiotowego gruntu zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie porównania parami, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Stosując taką metodę określania wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę kilka nieruchomości podobnych i tym samym kilka transakcji kupna - sprzedaży podobnych nieruchomości. Rzeczoznawczynie majątkowe w rozpoznawanej sprawie wskazały, że na rynku lokalnym obejmującym miasto K. miały miejsce transakcje nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne o podobnych cechach do wycenianej nieruchomości. W związku z tym do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zastosował § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Jak wynika z analizy operatu szacunkowego przy określaniu wartości nieruchomości wzięte zostały pod uwagę transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne, położonych w strefie pośredniej miasta K. dokonane w od sierpnia 2007 r. do stycznia 2008 r. Dla potrzeb określenia wartości przedmiotowej nieruchomości ustalone zostały cechy rynkowe oraz ich wagi z uwzględnieniem rynku lokalnego, cen transakcyjnych i preferencji nabywców, takie jak: położenie nieruchomości, dojazd do nieruchomości, wielkość, uzbrojenie terenu i cenność gruntów otaczających. Na podstawie tych transakcji ustalono następnie cenę maksymalną i cenę minimalną, a w efekcie końcowym ustalono cenę 1 m2 na poziomie [...] zł. W ocenie Sądu, przyjęta za podstawę wyceny metoda nie budzi wątpliwości w świetle obowiązujących przepisów. Uznać należy, że rzeczoznawczynie majątkowe sporządzając operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości, właściwie zastosowały § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. A zatem nie można zgodzić się z zarzutem skargi, iż pominięto cechy tej nieruchomości takie jak charakter przedmiotowej nieruchomości i jej atrakcyjne położenie. Jak wskazano powyżej rzeczoznawczynie majątkowe wzięły pod uwagę spośród cech nieruchomości właśnie położenie nieruchomości i cenność gruntów otaczających i procentowy wpływ tych cech określiły odpowiednio na 20% i 45%. Uwzględnione zostało też - jako cecha rynkowa nieruchomości – uzbrojenie terenu i wpływ tej cechy został określony na 20%. Oznacza to, że niezasadny jest zarzut zaniżenia wartości szacowanej nieruchomości z powodu nieuwzględnienia kosztu wyposażenia działki w energię elektryczną. Rzeczoznawczynie wyjaśniły, że analizą objęty został dwuletni okres poprzedzający wycenę transakcji. Wobec tego, że w analizowanym okresie nastąpił wzrost cen nieruchomości gruntowych do aktualizacji cen transakcyjnych przyjęto trend czasowy na poziomie 1% miesięcznie. Z zestawienia nieruchomości przyjętych do porównania ponadto wynika, że wszystkie nieruchomości zlokalizowane były w otoczeniu albo zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej albo terenów zabudowy o funkcji przemysłowo-magazynowo-składowej i ogólnomiejskich metropolitarnych, a więc tak jak szacowana nieruchomość. A zatem zarzut nieobiektywnego doboru nieruchomości podobnych nie jest zasadny. Wartość nieruchomości prawidłowo została powiększona o wycenę składników budowlanych i roślinnych przyjmując technikę odtworzeniową. Wartość budowli została określona jako wartość odtworzeniowa w oparciu o koszt odtworzenia elementów pomniejszony o zużycie i skorygowany o wskaźnik regionalny dla województwa świętokrzyskiego. Biegłe wyjaśniły, że ceny części składowych nieruchomości w postaci składników budowlanych są rezultatem szczegółowych wyliczeń dokonanych na potrzeby wyceny i uwzględniają indywidualne cechy poszczególnych obiektów podlegających wycenie. Jako podstawę wskazano obiekty zamieszczone w stosownych katalogach wykorzystywanych przez rzeczoznawców majątkowych w procesie wyceny publikowanych przez W. Sp. z o.o. oraz Katalogu Cen Jednostkowych Robót i Obiektów Inwestycyjnych publikowanym przez B. Biegłe wyjaśniły także, że do wyceny budynku, który w operacie szacunkowym został określony altaną, wybrały obiekt, którego wartość odpowiada cenie domku letniskowego drewnianego powiększonej o cenę instalacji elektrycznej oraz w wycenie uwzględniły koszt wyposażenia budynku w zadaszenia. Wyjaśnione zostało także, z czego wynikają rozbieżności pomiędzy ustaleniem powierzchni użytkowej budynku w operacie szacunkowym a wielkością wskazaną przez skarżącą. Wyjaśniono bowiem, że wartość nieruchomości wlicza się według powierzchni użytkowej budynku, a ta została ustalona według obmiarów poszczególnych pomieszczeń i wynosi [...] m2. Wszystkie wątpliwości skarżącej zostały wyjaśnione w piśmie rzeczoznawczyń majątkowych, które wpłynęło do [...] Urzędu Wojewódzkiego w dniu 12 listopada 2009 r. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy na podstawie, którego ustalono wysokość odszkodowania został prawidłowo sporządzony zgodnie z ww. rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a., to jednak, w ocenie Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Odnosząc się do zarzutu skargi wskazującego przykładowe aktualne ceny za działki położone w sąsiedztwie nieruchomości wycenianej wskazać należy, że sam fakt położenia w sąsiedztwie nie musi powodować porównywalnej wartości działek, każda nieruchomość bowiem jest inna, każda charakteryzuje się innymi cechami rynkowymi. Ponadto podane przez skarżącą wyceny obejmują inny okres, co dodatkowo wpływa różnicującą na wartość rynkową jednego metra kwadratowego gruntu. Mając zatem na uwadze przedstawione wyżej okoliczności sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny, uznając skargę za nieuzasadnioną, w oparciu o przepis art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.