I SA/Wa 2029/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędziowie: WSA Dariusz Chaciński (spr.) WSA Bożena Marciniak Protokolant specjalista Inga Szcześniak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 marca 2019 r. sprawy ze skargi D.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] maja 2018 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz D.K. kwotę 680 (sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (SKO) decyzją z [...] sierpnia 2018 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] maja 2018 r. w przedmiocie opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu decyzji SKO przedstawiło następujący stan sprawy. Prezydent [...] decyzją z [...] maja 2018 r. ustalił od D.K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] w obrębie [...] o powierzchni [...] m2, na skutek jej podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] z [...] września 2015 r. W uzasadnieniu decyzji Prezydent wskazał, że w celu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału przeprowadzono dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.B., stanowiący podstawę określenia wysokości opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie, został uznany za zgodny z przepisami prawa. Jeśli zaś chodzi o operat przedłożony przez stronę, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A.L., stwierdzono, że został on sporządzony dla celów postępowania odwoławczego, a nie przed organem I instancji, i zawiera błędy powodujące, że nie jest on spójny ani logiczny. Od decyzji Prezydenta [...] z [...] maja 2018 r. odwołanie wniosła D.K. W odwołaniu inaczej oceniono wartość dowodową obydwu powołanych wyżej operatów. SKO utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję (wskazaną na wstępie decyzją z [...] sierpnia 2018 r.) stwierdziło, że podstawę prawną dla nałożonego na odwołującą się obowiązku stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121; dalej: u.g.n.), zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z [...] stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, Prezydent [...] jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Przedmiotowa nieruchomość uregulowana w księdze wieczystej nr [...], położona w [...] przy ul. [...], przed podziałem stanowiła działkę oznaczoną w ewidencji nr [...] w obrębie [...] o powierzchni [...] m2. Na skutek podziału tej nieruchomości zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] z [...] września 2015 r. została podzielona na działki nr [...] i [...]. SKO dopuściło jako dowód w niniejszej sprawie operaty szacunkowe przedmiotowej nieruchomości - jeden sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji, drugi operat sporządzony w toku postępowania z inicjatywy strony. W operatach tych jako cel wyceny wskazano oszacowanie wartości rynkowej gruntu przed podziałem i po podziale w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości. Z operatu sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem została oszacowana na kwotę [...] zł a po podziale na kwotę [...] zł. Z kolei z operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.L. wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem została oszacowana na kwotę [...] zł a po podziale na kwotę [...] zł. SKO po przeanalizowaniu obydwu operatów doszło do wniosku, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkową A.L. nie jest spójny ani logiczny. Po pierwsze w tabeli na stronach 10-11 analizowanego operatu zatytułowanej "Działki o powierzchni 2000 m2 do 4000 m2" w pozycji 4. wskazana została cena 1 m2 w wysokości 323,00 zł, podczas gdy podział wskazanej w pozycji 4 ceny nieruchomości (800.000 zł) przez wskazaną tam jej powierzchnię (2400 m2) daje wynik 333,33 zł/m2. W tej samej tabeli w pozycji 11 wskazana została cena 1 m2 w wysokości 256 zł, podczas gdy podział wskazanej w pozycji 11. ceny nieruchomości (560.000 zł) przez wskazaną tam jej powierzchnię (2183 m2) daje wynik 256,52 zł/m2, który to wynik został przez rzeczoznawcę zaokrąglony "w dół". SKO ponadto zaważyło, że w tabeli na stronach 15-16, dotyczącej określenia wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem, wpisano niezgodną z tabelą na str. 15, dotyczącą nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech cenotwórczych, ocenę cechy "Dostępność komunikacyjna i do infrastruktury technicznej" (poz. 3) dla działki [...], przez co został wypaczony wynik końcowy. W tabeli na str. 15 przedstawiającej nieruchomości przyjęte do porównań w aspekcie cech cenotwórczych działce ewidencyjnej nr [...] w zakresie cechy cenotwórczej "dostępność komunikacyjna i do infrastruktury technicznej" przypisana została wartość "dobra" z trzech możliwych do przyjęcia - "dobra", "przeciętna", "słaba". W tabeli na stronach 15-16 zawierającej analizę porównawczą w aspekcie cech cenotwórczych działce ewidencyjnej nr [...] w zakresie cechy cenotwórczej "dostępność komunikacyjna i do infrastruktury technicznej" przypisana została wartość "brak dostępu do drogi publicznej, jest dostęp do infrastruktury «przeciętna»". W tabeli na stronach 15-16 analizowanego operatu również wpisano niezgodną z kwalifikacją cech cenotwórczych znajdującą się w tabeli na stronie 14 wartość cechy "dostęp do środków komunikacji miejskiej, handlu i usług" dla działki ewidencyjnej nr [...], przez co został wypaczony wynik końcowy. W tabeli na stronie 14 zawierającej kwalifikację cech cenotwórczych ustalono następujące wartości dla cechy "dostęp do środków komunikacji miejskiej, handlu i usług": "dobry", "przeciętny", "slaby". W tej samej znajdującej się na stronach 15-16 zawierającą analizę porównawczą w aspekcie cech cenotwórczych działce ewidencyjnej nr [...] w zakresie cechy cenotwórczej "dostęp do środków komunikacji miejskiej, handlu i usług" przypisana została wartość "dobry/słaby dla handlu". Powyższe dobitnie wykazuje, że przyjęto oceny niezgodne z przyjętą wcześniej skalą. W tabeli dotyczącej określenia wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem zamieszczoną na stronie 15-16 tego operatu wpisano niezgodną z klasyfikacją cech cenotwórczych dla działek o pow. powyżej 5000 m2 (znajdującą się w tabeli na str. 13) wartość kwotową cechy "kształt działki" dla działki porównawczej położonej przy ul. [...], przez co został wypaczony wynik końcowy. W tabeli na stronie 14 zawierającej kwalifikację cech cenotwórczych ustalono następujące wartości dla cechy "kształt działki": "bardzo dobry", "dobry", "słaby". Wartościom tym odpowiadał, zgodnie z tabelą na stronie 13 (poz. 4) następujący kwotowy wpływ na wartość: 58,20 zł i 29,10 zł. W tabeli na stronach 15-16 zawierającej analizę porównawczą w aspekcie cech cenotwórczych działce ewidencyjnej nr [...] w zakresie cechy cenotwórczej "kształt działki" (poz. 5) przypisana została wartość "słaby", zaś działce porównawczej przy ul. [...] wartość "bardzo dobry". Różnicy pomiędzy wartościami cechy cenotwórczej "kształt działki" dla oceny "słaby" i "bardzo dobry" powinna odpowiadać kwota 58,20 zł, a nie 29,10 zł. Z przedstawionych powyżej przyczyn operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę A.L., jako niezgodny z przepisami prawa, nie został uznany za dowód wzrostu wartości nieruchomości powstałego w efekcie jej podziału. Z kolei operatowi sporządzonemu na zlecenie organu, wbrew stanowisku strony odwołującej się, nie można zarzucić takich błędów przy jego sporządzeniu, które dyskwalifikowałyby ten operat. SKO nie zgodziło się z zarzutem, że rzeczoznawca majątkowy powinien podać w operacie numer księgi wieczystej, czy też wyrysy z katastru nieruchomości. Obowiązek taki nie wynika z przepisów prawa. W operacie szacunkowym złożonym przez stronę też nie ma podanych tych danych. Nie jest również prawdziwe stwierdzenie jakoby w operacie tym nie zostały zawarte podstawy określenia cech rynkowych przedmiotowej nieruchomości. Na stronach 12-13 rzeczoznawca majątkowy M.B. podała jakie cechy rynkowe określono dla nieruchomości niezabudowanych, które w najistotniejszy sposób wpływają na ich wartość i ich wag. Dodatkowo podkreśliła, że "ze względu na małą liczbę transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych przyjętych na potrzeby niniejszego operatu, wagi cech rynkowych zostały określone na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości oraz zostały potwierdzone przez biura obrotu nieruchomościami." Strona zarzuciła również, że ceny gruntów w poszczególnych dzielnicach [...] znacząco od siebie odbiegają, dlatego przyjęcie Dzielnicy [...] jako rynku lokalnego jest prawidłowe i odpowiada wymogom stawianym w przepisach prawa temu pojęciu. Wybór zaś podejścia i metody zastosowanych w operacie szacunkowym, podobnie jak dobór bazy nieruchomości podobnych przyjętych do porównania należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Ten zarzut strony SKO uznało za chybiony. Rzeczoznawca majątkowy dysponuje stosownymi narzędziami umożliwiającymi m.in. przeglądanie aktów notarialnych sporządzonych dla nieruchomości podobnych (wskazanych w tabeli na stronach 13 i 14 analizowanego operatu szacunkowego), a zatem ma pełny wgląd w ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji (tj. np. ewentualne obciążenia hipoteczne i istniejące roszczenia) oraz cechy tych nieruchomości. Posiadanie tych narzędzi umożliwia mu stworzenie bazy nieruchomości złożonych z kilkunastu nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej. Zdaniem SKO o przeprowadzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego analizy badanego rynku nieruchomości świadczy m.in. przedstawiona w punkcie 8 przedmiotowego operatu szacunkowego "Analiza i charakterystyka rynku". Podczas tworzenia bazy nieruchomości podobnych niejednokrotnie niemożliwe jest znalezienie nieruchomości o cechach identycznych jak nieruchomość wyceniania. W takiej sytuacji powinnością rzeczoznawcy jest znalezienie w obrębie badanego rynku nieruchomości najbardziej zbliżonych, pod kątem przyjętych do porównań cech, nieruchomości podobnych. Skoro autor analizowanego operatu szacunkowego do porównania przyjął nieruchomości o powierzchni, czy lokalizacji, odbiegającej nieco od powierzchni czy lokalizacji nieruchomości wycenianej należy domniemywać, że na badanym rynku nieruchomości brak było w ostatnim czasie transakcji, których przedmiotem były nieruchomości o cechach identycznych jak nieruchomość wyceniana. Natęży zauważyć, ze Słownik języka polskiego PWN słowo "podobne" definiuje jako "mające pewne cechy wspólne", a nie identyczne, czego zdaje się oczekiwać strona. Także zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. jest chybiony, ponieważ strona zapoznawała się aktami niniejszej sprawy oraz prosiła o wstrzymanie się z wydaniem decyzji w związku z zleceniem sporządzenia operatu szacunkowego. Co więcej, strona nie wskazała, dokonania jakich czynności jej uniemożliwiono. Wszak w treści odwołania sformułowano szereg zarzutów, których brzmienie wskazuje dobitnie, że strona zapoznała się aktami postępowania i zgromadzonymi w sprawie dowodami. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] sierpnia 2018 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła D.K. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: 1. naruszenie art. 10 k.p.a. mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez uniemożliwienie skarżącej wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów przed wydaniem decyzji administracyjnej, w szczególności w zakresie wypowiedzenia się co do różnic pomiędzy operatem sporządzonym na zlecenie Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa a operatem szacunkowym sporządzonym na jej zlecenie, który został w przedmiotowym postępowaniu dopuszczony jako dowód w sprawie; 2. naruszenie art. 81 k.p.a. mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez uznanie, że okoliczności faktyczne sprawy zostały w sposób dostateczny udowodnione, podczas gdy skarżąca nie miała możliwości wypowiedzenia się co do przeprowadzonych w sprawie dowodów; 3. naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a w szczególności przez brak zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości rozbieżnych operatów szacunkowych sporządzonych zarówno na zlecenie skarżącej jak i na zlecenie organu administracyjnego, co doprowadziło w konsekwencji do błędów w ustaleniach faktycznych sprawy; 4. błąd w ustaleniach faktycznych sprawy poprzez uznanie, że sporządzony na zlecenie organu administracji publicznej operat szacunkowy z [...] stycznia 2018 r. jest spójny, logiczny i wiarygodny, podczas gdy: - nie zawierał wyjaśnienia podstawy określenia cech rynkowych przedmiotowej nieruchomości, gdyż, dane przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, sposób ich analizy oraz wykorzystania powinny poddawać się sprawdzeniu przez stronę postępowania i organy administracji publicznej, a nie jedynie przez rzeczoznawcę majątkowego korzystającego z narzędzi umożliwiających m.in. przeglądanie aktów notarialnych sporządzonych dla nieruchomości podobnych, - zawierał błędne pojęcie rynku lokalnego, poprzez określenie go w granicach Dzielnicy [...], gdy pod pojęciem rynku lokalnego odczytywać należy obszar gminy lub powiatu, na którym rzeczoznawca majątkowy mógłby odnaleźć więcej nieruchomości o podobnym potencjale inwestycyjnym w celu umieszczenia ich w tabelach porównawczych operatu szacunkowego, - nie zawierał on wyjaśnienia z jakich powodów rzeczoznawca majątkowy wybrał do porównania nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze i uznał je za nieruchomości podobne, pomimo, iż miały one odmienne powierzchnie, inaczej uregulowany dostęp do drogi publicznej co wpływało na ich potencjał inwestycyjny, a różnice były tak znaczne, że nie można im było przypisać "cech wspólnych", - nie zawierał porównania transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych w celu określenia wartości rynkowej przed dokonaniem podziału administracyjnego, jak i po jego dokonaniu; 5. błąd w ustaleniach faktycznych sprawy poprzez uznanie, że sporządzony na zlecenie skarżącej operat szacunkowy z [...] marca 2018 r. jest błędny i zawierał nieścisłości, podczas gdy zawierał porównanie transakcji przytoczonych w celu określenia wartości rynkowej przed dokonaniem podziału administracyjnego, jak i po jego dokonaniu, a ponadto: - oczywista omyłka pisarska we wskazaniu ceny za 1 m2 w tabeli zatytułowanej: "Działki o powierzchni 2000 m2 do 4000 m2" nie miała wpływu na wynik końcowy oszacowania, ponieważ zastosowana w operacie metoda wyceny polegała na porównaniu nieruchomości parami a nie korygowaniu ceny średniej, - oczywista omyłka pisarska w postaci rozbieżności w tabeli zatytułowanej "Opis nieruchomości w aspekcie cech rynkowych" a tabeli zatytułowanej "Określenie wartości rynkowej 1 m2 gruntu przed podziałem" poprzez nieprawidłowe wpisanie cechy cenotwórczej, nie miała wpływu na wynik końcowy, ponieważ obliczenie wykonano w sposób prawidłowy, stosownie do oceny cechy "brak dostępu do drogi publicznej, jest dostęp do infrastruktury technicznej". W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. W ocenie sądu skarga podlegała uwzględnieniu, ale z powodów nieco innych, niż zarzuty w niej powołane (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Zdaniem sądu organy naruszyły w tej sprawie art. 157 ust. 4 u.g.n. O istocie tego uchybienia wspomina wprawdzie zarzut ujęty w pkt 3 skargi, jednak klasyfikuje go jako naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. Przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie była opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału geodezyjnego (zob. art. 98a ust. 1 u.g.n.; treść tego przepisu była cytowana przez SKO). Oszacowanie, czy na skutek podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości, odbywa się w oparciu o operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego (zob. art. 7 i art. 156 ust. 1 u.g.n.). W tej sprawie sporządzone zostały dwa operaty szacunkowe, które miały za cel określenie wartości nieruchomości (przed podziałem i po podziale) uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w [...] przy ul. [...], przed podziałem stanowiącej działkę oznaczoną nr [...] w obrębie [...] o powierzchni [...] m2, a po podziale działki nr [...] i [...]. Pierwszy z operatów został sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego M.B. w dniu [...] stycznia 2018 r. Drugi operat został natomiast sporządzony na zlecenie strony postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego A.L. w dniu [...] marca 2018 r. Operat z [...] stycznia 2018 r. sporządzony przez M.B. określał wartość nieruchomości przed podziałem na [...] zł, a po podziale na [...] zł. Różnica, od której ustalano opłatę adiacencką, wynosiła więc 140.944 zł. Z kolei z operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.L. wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem została oszacowana na [...] zł, a po podziale na [...] zł. Różnica wynosiła więc 38.839 zł. Z porównania tych operatów wynika, że oszacowana w nich wartość nieruchomości przed podziałem różni się w przybliżeniu o około 400.000 zł, a po podziale o ok. 300.000 zł, w konsekwencji czego różnica w wartości nieruchomości przed i po podziale też różni się (w przybliżeniu) o około 100.000 zł. W każdym przypadku są to różnice znaczne, jeśli chodzi o rząd wielkości, istotne z punktu widzenia strony postępowania, zobowiązanej do uiszczenia opłaty adiacenckiej. Zdaniem sądu, w takiej sytuacji, kiedy już przed wydaniem decyzji w pierwszej instancji organ dysponował obydwoma powyższymi operatami (bez znaczenia jest, że w operacie z [...] marca 2018 r. wspomniano, że został on wykonany dla celów postępowania odwoławczego) o tak znacznych różnicach w oszacowaniu wartości nieruchomości, obowiązkiem organu było wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych, w trybie art. 157 ust. 4 u.g.n. Powołany przepis stanowi, że "Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny." Było to wskazane tym bardziej, że wartość dowodowa drugiego z operatów budziła zastrzeżenia organu, ale w takich okolicznościach nie można stwierdzić, czy wątpliwości te były uzasadnione. Wprawdzie stosownie do art. 157 ust. 2 u.g.n. "Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1", to jednak w przypadku tak znacznych różnic organ powinien skorzystać z trybu, o jakim mowa w art. 157 ust. 4 u.g.n. W orzecznictwie podkreśla się, że "Z przepisu art. 157 ust. 4 u.g.n. wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. Pod pojęciem "rozbieżności", o którym mowa w tym przepisie, należy rozumieć istotne różnice między wycenami w operatach szacunkowych" (por. wyrok NSA z 22 lutego 2018 r., II OSK 1124/16, LEX nr 2481386). Z taką właśnie istotną różnicą mamy do czynienia w niniejszej sprawie, co obligowało organ do skorzystania z trybu określonego w art. 157 ust. 4 u.g.n. W konsekwencji można też przyjąć za skargą, że organ nie wyjaśnił dostatecznie sprawy, czym naruszył także art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Nie jest za to zasadny zarzut naruszenia art. 10 k.p.a., gdyż o istnieniu i treści operatu z [...] stycznia 2018 r. strona postępowania wiedziała i mogła się do niego ustosunkować, o czym świadczy choćby fakt sporządzenia na jej zlecenie kolejnego operatu dotyczącego tej samej nieruchomości i tożsamego celu wyceny. Z powodów podanych wyżej co najmniej przedwczesne jest natomiast odnoszenie się do pozostałych zarzutów skargi. Ponownie prowadząc postępowanie organ ustali, czy możliwe jest uzyskanie klauzuli aktualizacyjnej dla operatów, których ważność już wygasła (zob. art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n.), a jeśli tak, to przed rozstrzygnięciem sprawy organ powinien wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych z [...] stycznia 2018 r. i z [...] marca 2018 r., w trybie art. 157 ust. 4 u.g.n. Jeśli zaś rzeczoznawcy majątkowi nie potwierdzą (w trybie art. 156 ust. 4 u.g.n.), że operaty dotychczasowe zachowały swoją aktualność, konieczne będzie sporządzenie nowego operatu szacunkowego określającego wartości nieruchomości (przed podziałem i po podziale) uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w [...] przy ul. [...]. Zgodnie bowiem z art. 98a ust. 1 zdanie trzecie u.g.n. "Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne." W niniejszej sprawie postępowanie zostało wszczęte z urzędu 1 grudnia 2017 r., przed upływem owych 3 lat, a zatem może być kontynuowane. Przepis w tym nowym brzmieniu stosuje się a contrario z mocy art. 4 ust. 3 ustawy z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 1509). Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. sąd orzekł jak w pkt 1 wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.