I SA/Wa 2038/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik Sędziowie: Sędzia WSA Magdalena Durzyńska Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Protokolant starszy referent Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 sierpnia 2014 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta O. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r., nr [...] - po rozpoznaniu odwołania Prezydenta Miasta O. od decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...] marca 2013 r. ustalającej odszkodowanie za grunt zajęty pod część drogi publicznej (gminnej) - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. W dniu 29 grudnia 2005 r. A. i P. małż. B. złożyli wniosek o przyznanie odszkodowania - na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną – za grunt oznaczony jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ² z obrębu [...] zajęty pod drogę publiczną (gminną) - ul. [...] w O., uregulowany obecnie w księdze wieczystej KW [...]. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2011 r. nr [...] stwierdził nabycie przez Gminę Miasto O. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności ww. nieruchomości zajętej pod drogę gminną, ul. [...] w O. Następnie Starosta O. decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2013 r. ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł i przyznał je w całości na rzecz A. B. oraz jej małżonka P. B. za grunt oznaczony jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m² z obrębu [...], zajęty pod część drogi publicznej (gminnej) - ul. [...] w O. - zobowiązując do jego wypłaty Gminę Miasto O. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu podniósł, że przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego z [...] sierpnia 2012 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego T. O.. Zakresem wyceny objął on prawo własności do nieruchomości wg stanu nieruchomości przyjętego na dzień [...].10.1998 r. oraz wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Wartość rynkowa nieruchomości została określona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej i przy przyjęciu faktycznego sposobu jej użytkowania - zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm. wprowadzonymi rozporządzeniem z dnia 14.07.2011 r. - Dz. U. nr 165, poz. 985) oraz art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca dodał, że warunki zagospodarowania przestrzennego, w odniesieniu do wycenianej nieruchomości, określał w 1998 r. miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Miasta O,. Nieruchomość znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem [...] przeznaczonym dla zabudowy jednorodzinnej niskiej średnio intensywnej. Następnie dokonał on oceny rynku transakcji dokonanych w ostatnich 2 latach w mieście O. (zbiór transakcji nieruchomościami niezabudowanymi, w których przedmiotem zbycia było prawo własności nieruchomości oraz zbiór transakcji nieruchomościami pod drogi publiczne). Do porównania zostały przyjęte transakcje nieruchomościami niezabudowanymi, podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, które były w obrocie na rynku w okresie 2 lat poprzedzającym wycenę. W tym okresie rynek lokalny charakteryzował się dużą liczbą transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budownictwo jednorodzinne. Mało było natomiast umów dotyczących przeniesienia własności nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi publiczne - zanotowano ich zaledwie kilkanaście, przy czym jedną ze stron umowy - kupującymi - były organy jednostek samorządu terytorialnego. Z powodu nie zapewnienia transakcjom nieruchomościami pod drogi wszystkich atrybutów transakcji rynkowych i obecnie nieco odmienny niż poprzednio stan prawny wyceny nieruchomości pod drogi biegły przyjął do wyceny bazę nieruchomości podobnych do nieruchomości, z której wydzielono pas gruntu pod drogę. Dodał, że ustalona przez niego wartość rynkowa wycenianego prawa własności mieści się w granicach cen transakcji odnotowanych na lokalnym rynku nieruchomości. Jest wyższa od wartości średniej ze względu na położenie w nowej rozwijającej się okolicy, w dzielnicy położonej stosunkowo blisko centrum miasta. Prezydent Miasta O. w piśmie z dnia 25 września 2012 r. zgłosił zastrzeżenia do sporządzonego operatu, kwestionując nieuwzględnienie w wycenie przez biegłego transakcji nieruchomościami drogowymi. Zastrzeżenia powyższe organ przesłał do rzeczoznawcy w celu ustosunkowania oraz uzupełnienia wyceny. W odpowiedzi z dnia 6 lutego 2013 r. biegły szczegółowo uzasadnił swoje stanowisko oraz uzupełnił opinię nie zmieniając zdania w sprawie wyceny. Następnie Starosta O. przeprowadził w dniu 13.03.2013 r. rozprawę z udziałem rzeczoznawcy majątkowego w charakterze biegłego. W trakcie rozprawy strony zostały zapoznane z aktami sprawy oraz pouczone o przysługującym prawie - wynikającym z art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego bądź przedłożenia kontroperatu sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości. Przedstawiciel Prezydenta Miasta O. podtrzymał swoje zastrzeżenia do operatu, lecz nie skorzystał z ww. możliwości. Prezydent Miasta O. złożył odwołanie od powyższej decyzji - wskazując na nieprawidłowe ustalenie kwoty odszkodowania w wyniku oparcia się o wadliwie sporządzony operat szacunkowy. Zarzucił naruszenie art. 77 i 80 kpa, bowiem wadliwy operat nie może stanowić wiarygodnego dowodu w sprawie - zatem organ nie przeprowadził w sposób należyty postępowania wyjaśniającego w sprawie, w zakresie niezbędnym do jej rozstrzygnięcia. Po rozpoznaniu odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty O. z dnia [...] marca 2013 r., nr [...] stwierdzając, że - po analizie prowadzonego przez Starostę O. postępowania odszkodowawczego - nie stwierdza uchybień, mających wpływ na merytoryczne rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. W uzasadnieniu orzeczenia Wojewoda przytoczył treść art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną, zgodnie z którym nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999r., mocy samego prawa, stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego, za odszkodowaniem, które jest ustalane i wypłacane na wniosek właściciela, złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001r. do 31 grudnia 2005r. Wskazał, że Wojewoda [...] ostateczną decyzją z dnia [...] września 2011 r. nr [...] stwierdził nabycie przez Gminę-Miasto O. z mocy prawa, z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m² z obrębu [...], zajętej pod drogę gminną, ul. [...] w O. Następnie podniósł, że kluczowym dowodem w postępowaniu w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania jest operat szacunkowy, który tak jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji publicznej. Ocena ta nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak, zgodnie z art. 75 k.p.a., dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, badając czy został on sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, czy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest spójny i logiczny - a w konsekwencji na podstawie art. 80 k.p.a. ocenić wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Dodał, że po przeanalizowaniu operatu szacunkowego i po zapoznaniu się ze szczegółowymi wyjaśnieniami autora operatu rzeczoznawcy T. O. w kwestii istnienia na badanym rynku przydatnych transakcji drogowych, które nie zostały przez rzeczoznawcę przyjęte, należy stwierdzić, iż w obecnej postaci może on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Biegły na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011r. nr 165 poz. 985) - określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, zajętej pod realizację inwestycji drogowej, w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wycenił przedmiotową nieruchomość na podstawie cen transakcyjnych gruntów o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe - zgodnie z przeznaczeniem wycenianej nieruchomości dz. nr [...] w planie zagospodarowania przestrzennego, oznaczonej symbolem [...]. W operacie szczegółowo przedstawiono m.in. transakcje "drogowe" odnotowane na rynku lokalnym oraz powody ich pominięcia w dalszych obliczeniach. Co prawda, argumentacja rzeczoznawcy, z akcentowaniem "nierynkowego" charakteru transakcji drogowych, nie ma poparcia w przeważającej części orzecznictwa, jednak w przypadku niniejszego operatu istotny jest fakt, że transakcje odrzucone (jak wynika z operatu - także z racji braku podobieństwa do nieruchomości wycenianej rozumianego poprzez pryzmat definicji z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami) zostały wymienione i omówione w treści sporządzonej opinii (tab. nr 2 na str. 22, wraz z uzasadnieniem na str. 22-23). Rzeczoznawca zwraca m.in. uwagę na wyraźne, nie wynikające z cech rynkowych poszczególnych nieruchomości, różnice w cenach jednostkowych transakcji "drogowych" (np. obiekt nr [...] z O., z ceną transakcyjną [...] zł/ m², a obiekt nr [...] - także O. - z ceną [...] zł/ m², a więc prawie 3-krotnie wyższą). Ponadto, zbadał on trend czasowy i zaktualizował jednostkowe ceny transakcyjne, które zostały odpowiednio obniżone. Tym samym, średnie, skorygowane ceny gruntów budowlanych przyjętych do porównań (ok. [...] zł/ m²) zaczęły się zbliżać do górnego pułapu cen uzyskiwanych w nielicznych transakcjach drogowych, pominiętych w operacie ([...] zł/ m², wg tabeli na str. [...]). Na zakończenie Wojewoda dodał, że do odwołania Prezydent Miasta O. dołączył kopię kontroperatu autorstwa rzeczoznawcy majątkowego – A. W. Jednakże opinia ta, choć ma za przedmiot wyceny także nieruchomość z O., dotyczy całkiem innych działek ewidencyjnych, których numeracja nie pokrywa się z numeracją wycenianej działki ewidencyjnej nr [...] - a tym samym jest nieprzydatna w niniejszej sprawie. Inna byłaby sytuacja, gdyby równolegle sporządzony kontroperat dotyczył tej samej działki, bazował na całkiem innych transakcjach (np. szeroki rynek "drogowy"), a oszacowana wartość byłaby diametralnie inna (wyższa lub niższa). Takiego przypadku tu jednak nie ma, a sam fakt, że w operacie dołączonym do odwołania rzeczoznawca uwzględnił tzw. transakcje drogowe - nie przesądza o tym, że operat z [...] sierpnia 2012 r. sporządzono nieprawidłowo. Podsumowując organ II instancji - po analizie operatu - uznał, że brak jest istotnych zastrzeżeń do niego, operat ten może stanowić dowód w niniejszym postępowaniu, a zarzut o braku wykorzystania danych o transakcjach drogowych jest bezzasadny – wobec powyższego zarzut podniesiony w odwołaniu, nie daje podstaw do uchylenia decyzji Starosty Powiatu O. nr [...] z dnia [...] marca 2013 r. Na powyższą decyzję Prezydent Miasta O. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej. Zaskarżonej decyzji zarzucił: naruszenie art. 7 k.p.a. mające wpływ na wydaną decyzję poprzez niepodjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, naruszenie art. 77§ 1 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez niezebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całości materiału dowodowego, naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez przeprowadzenie oceny na podstawie niepełnego materiału dowodowego, naruszenie art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. w związku z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami mające wpływ na wydaną decyzję, poprzez uznanie metodologii wyceny wartości nieruchomości za prawidłową, naruszenie art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. w związku z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie, że zaistniały podstawy do określenia wartości rynkowej nieruchomości, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, mimo że określenie wartości było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a tym samym przyjęcie niewłaściwej metody wyceny z pominięciem istniejących danych o cenach nieruchomości podobnych. Zdaniem strony skarżącej fakt, iż operat szacunkowy sporządzony został przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę majątkowego nie oznacza, że organy I i II instancji zostały zwolnione z obowiązku analizy i oceny jego poprawności w kontekście całokształtu stanu faktycznego. W świetle przepisów prawa na organie ciąży obowiązek podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokonania wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Rozwinięciem powyższej zasady określonej w art. 7 k.p.a. jest obowiązek organu do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz jego oceny w całokształcie stanu faktycznego sprawy. W ocenie Prezydenta organ II instancji nie podjął wszelkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i wydał decyzję w oparciu o niekompletny materiał dowodowy, bazując na wadliwym operacie szacunkowym. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując wcześniejszą argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżone orzeczenie nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tego orzeczenia, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie jest zasadna, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013 r., nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Starosty O. nr [...] z dnia [...] marca 2013 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania za grunt oznaczony jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m² z obrębu [...], zajęty pod część drogi publicznej (gminnej) - ul. [...] w O. We wniesionej skardze skarżący zakwestionował przyjęty przez organy operat szacunkowy biegłego uznając go za sporządzony nieprawidłowo w związku z przyjętą metodologią wyceny, poprzez przyjęcie, że zaistniały podstawy do określenia wartości rynkowej nieruchomości, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, mimo że określenie wartości było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia ww. operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową przejętej pod drogę nieruchomości i prawidłowości jego oceny - jako dowodu w prowadzonym postępowaniu administracyjnym. Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego – a co za tym idzie prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania. Kluczowe znaczenie dla niniejszej sprawy ma dekodowanie normy prawnej zawartej w art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm. dalej ugn) określającej zasady ustalania wysokości słusznego odszkodowania. I tak zgodnie z art. 134 ust. 3 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia – art. 134 ust. 4 ugn. Przy tym przepisy te nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu lecz o przeznaczeniu ustalonym uprzednio przed wywłaszczeniem. W przypadku odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie art. 73 ustawy z 13 października 1998r. chodzi o sposób użytkowania nieruchomości przyległych w dacie 29 października 1998r., które decydują o doborze nieruchomości do porównania, jeżeli wycena jest dokonywana w podejściu porównawczym, wyłączając analizę statystyczną. Wobec tego należy przyjąć, że uwzględniając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia (przejęcia), jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. W myśl § 36 ust. 4 w związku z ust. 6 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkowa określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z tym, że przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z 13 października 1998r., stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998r., przy czym nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. W przedmiotowej sprawie organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość oparły się na operacie szacunkowym z dnia 23 sierpnia 2012 roku, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego T. O., uznając sporządzony operat za zgodny z przepisami prawa. Jak wskazano wyżej ocenę tę Sąd podziela. Wskazać należy, iż operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek, istotnych braków czy niejasności. Jak wynika z treści operatu rzeczoznawca ustalił, że na rynku lokalnym nie wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi warunek transakcji rynkowych, co szczegółowo uzasadnił. Podniósł też, że wystąpiła zmiana stanu prawnego wyceny nieruchomości pod drogi. Wskazał również, że z zestawienia danych cen transakcji nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne i cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych z przeznaczeniem pod budownictwo jednorodzinne, przeciętne ceny gruntów przeznaczonych pod drogi były niższe niż gruntów przeznaczonych pod pierwotny cel (dla nieruchomości z których wydzielono grunty pod drogę) tj. budownictwo jednorodzinne. Oznacza to, że wartość wycenianej nieruchomości według dotychczasowego przeznaczenia lub sposobu korzystania sprzed określenia dla niej przeznaczenia pod drogę publiczną, jest wyższa od wartości według przeznaczenia wynikającego z celu wydzielenia działki gruntu pod nową drogę publiczną. Zatem, jak wskazał rzeczoznawca, przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie spowoduje zwiększenia jej wartości, w stosunku do wartości nieruchomości przed wydzieleniem z nieruchomości sąsiedniej. Z tych przyczyn wartość nieruchomości oszacowana została na podstawie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę – jako przeważającymi w bliskim otoczeniu nieruchomości, którą stanowi działka ewidencyjna [...]. Z bazy danych – 46 transakcji – rzeczoznawca wybrał 13 transakcji nieruchomości. Przy wycenie zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Należy stwierdzić, że zastosowana przez niego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Stan nieruchomości został zgodnie z § 36 ust. 6 i 4 powołanego rozporządzenia przyjęty na dzień 29 października 1998 r. Biegły wyjaśnił zastosowane podejście i sposób wyceny. Ponadto - w piśmie z dnia 6 lutego 2013 r. biegły ustosunkował się do zarzutów skarżącego szczegółowo uzasadniając swoje stanowisko, nie zmieniając zdania w sprawie wyceny i podnosząc między innymi, że sam fakt wystąpienia transakcji nieruchomościami drogowymi nie przesądza o możliwości wzięcia ich pod uwagę przy sporządzaniu wyceny. Powołał się też na opinie dwóch sędziów WSA w Warszawie oraz przytoczył liczne orzeczenia sądów administracyjnych w tym zakresie. Wartość rynkową nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 ugn, który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania, jak wynika z cyt. przepisu art. 154 ugn decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje ocena czy zaistniałe transakcje mają charakter rynkowych. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza - to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. W tym zakresie nie można zdaniem Sądu zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie. Natomiast zgodnie z przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem merytorycznym dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Tak więc strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody na tę okoliczność. Jednym z takich środków dowodowych może być np. operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Strona uprawniona była także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Podkreślić bowiem jeszcze raz należy, że biegły posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość. Zatem jego status zbliżony jest do zawodu zaufania publicznego. W sprawie niniejszej skarżący nie przedstawił zarówno przed organem I jak i II instancji kontroperatu dotyczącego tej samej nieruchomości, czy przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, który podważyłby przydatność operatu sporządzonego na zlecenie organu. Samo subiektywne przekonanie skarżącego o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Należy również podnieść, iż Wojewoda prawidłowo nie wziął pod uwagę kontroperatu rzeczoznawcy majątkowego – A. W., gdyż nie dotyczy on przedmiotowej nieruchomości a zupełnie innych działek ewidencyjnych. Podsumowując Sąd uznał, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów - zyskując aprobatę Sądu. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). ----------------------- 10