I SA/Wa 2056/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) po rozpoznaniu w dniu 8 grudnia 2011 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi L. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r., Nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania L. S. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2010 r. sprostowanej postanowieniem Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r. nr [...], ustalającej odszkodowanie w kwocie [...] zł na rzecz L. S. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości, położonej w gminie [...], w miejscowości S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz ustalającej odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz wierzyciela hipotecznego tj. E. S.A. Spółka Akcyjna Oddział w P. z siedzibą w W. z tytułu wygaszenia hipoteki obciążającej w/w nieruchomość, a także o zobowiązaniu do wypłaty odszkodowania Samorządu Województwa [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna – utrzymał powyższą decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan faktyczny: Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] czerwca 2009 r. udzielił Zarządowi Województwa [...] zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa odcinka drogi wojewódzkiej nr [...] M.-L. na odcinku od km [...] do km [...] wraz z obiektem mostowym na rzece S. w km [...] i przebudową urządzeń infrastruktury technicznej". Pismem z dnia [...] stycznia 2010 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] przedmiotowej nieruchomości. Decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...], sprostowaną postanowieniem Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r. nr [...], Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie w kwocie [...] zł, na rzecz L. S. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości, położonej w gminie [...], w miejscowości S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz wierzyciela hipotecznego tj. E. S.A. Spółka Akcyjna Oddział w P. z siedzibą w W. z tytułu wygaszenia hipoteki obciążającej w/w nieruchomość, a także zobowiązał się do wypłaty odszkodowania Samorządowi Województwa [...] w terminie 14 dni od dnia kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł L. S., zarzucając jej ustalenie zaniżonego odszkodowania za grunt na, który przed wydzieleniem z działki nr [...] mógł uzyskać warunki zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe, a także możliwość ubiegania się o dotychczas otrzymywaną dopłatę rolniczą z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Skarżący podniósł, iż wycena sporządzona przez rzeczoznawcę jest nieodpowiednia, ponieważ nie uwzględnia cech przedmiotowej nieruchomości w tym także ubytku wartości nieruchomości wywłaszczonej po dokonanym podziale, określa natomiast wartość na podstawie transakcji nieruchomości przeznaczonych pod komunikację z wykorzystaniem metody korygowania ceny średniej, co w ocenie skarżącego jest niedopuszczalne. Odwołujący się podniósł, iż proponowane odszkodowanie powinno być słuszne i adekwatne do utraconych praw oraz zapewnić możliwość odtworzenia utraconej rzeczy. Po rozpoznaniu odwołania organ podniósł, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) nieruchomości lub ich części stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej o ustaleniu lokalizacji stała się ostateczna. Przepis art. 12 ust. 4a stanowi, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 5 w/w ustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w art. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Organ podkreślił, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia stanowi, iż w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1 wartość gruntów określa się w sposób następujący: 1. wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i powierzchni z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %, 2. wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym, że jeżeli przeznaczenie przyległych powoduje, że wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%. Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg z tym, że stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny – na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze odszkodowania (§ 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.) W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w gminie [...], w miejscowości S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] grudnia 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R. W., posiadającego uprawnienia nr [...], zaktualizowany w dniu [...] lutego 2011 r. Autor operatu szacunkowego ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w S., gmina [...]. Działka posiada kształt nieregularnego wieloboku, o ograniczonej funkcjonalności w części północno-zachodniej. Nieruchomość jest niezabudowana, stanowi użytek rolny i łąkę z poprzecznym rowem. Nad działką przebiegają napowietrzne linie: telefoniczna i energetyczna. Grunt oszacowano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (zgodnie z § 4 ust. 4 w/w rozporządzenia). Dla potrzeb wyceny przeprowadzono analizę rynku lokalnego nieruchomości obejmującego obszar gminy [...]i gmin przyległych, czyli terenów podobnych do obszaru, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość. Po zbadaniu w/w rynku, rzeczoznawca wybrał do wyceny obszar gminy [...] i stwierdził występowanie kilkudziesięciu transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu pod ciągi komunikacyjne. Dalszemu badaniu został poddany obrót rynkowy 11 transakcji na w/w obszarze w okresie od grudnia 2007 r. do listopada 2009 r. Transakcje porównawcze zestawiono w tabeli na str. 12 operatu. W ocenie organu odwoławczego transakcje porównawcze dobrano prawidłowo, stosownie do omawianego w tym zakresie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Stąd na uznanie nie zasługują postawione w tym zakresie zarzuty skarżącego. Na podstawie analizy rynku i preferencji nabywców rzeczoznawca określił cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości takie jak: położenie, lokalizacja, kategoria drogi, stan zagospodarowania i funkcjonalność nieruchomości, na którą ma wpływ kształt działki, nachylenie terenu, na którym jest położona, a także możliwość jej zagospodarowania. Następnie opisano transakcje o cenie minimalnej i maksymalnej oraz obliczono wartość jednostkową metra kwadratowego gruntu na kwotę [...] zł. Wartość rynkową działki gruntowej nr [...] oszacowano na kwotę [...] zł. Analiza operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2009 r. wskazuje, że zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Po dokonaniu analizy operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2009 r. organ stwierdził, że odpowiada on wymogom określonym w w/w przepisach. Brak jest zatem zdaniem organu podstaw do uznania podniesionych przez stronę zarzutów, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo. W przypadku gdy strona kwestionuje wysokość ustalonego odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego za przejętą nieruchomość, może przedstawić własny dowód w postaci operatu szacunkowego, bądź też wystąpić w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Takich czynności nie dokonał odwołujący się. W odpowiedzi na zarzuty strony organ wskazał, że odszkodowanie za grunt przejęty pod drogę odpowiadać może jedynie wartości rynkowej tego gruntu. W obowiązującym stanie prawnym okoliczności faktyczne jakie mogą składać się na przyszły uszczerbek majątkowy, w tym możliwość przekwalifikowania gruntu na działkę budowlaną, czy też uzyskanie dopłat bezpośrednich, nie mogą być rekompensowane poprzez podwyższenie wartości nieruchomości przejętej. Obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności lub użytkowania wieczystego. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi, a odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się do wartości nieruchomości, a nie szkód jakie poniesie ewentualnie dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. Utrata dochodów z nieruchomości i spodziewane zyski nie są objęte dyspozycją art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym ewentualna szkoda, na którą powołuje się skarżący nie mogła być zdaniem organu objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą. W związku z tym wartość prawa własności nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku byłego właściciela nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1519/08, publ. CBOSA zajął stanowisko, że zagadnienie "słusznego" odszkodowania było niejednokrotnie podejmowane w orzeczeniach Trybunału Konstytucyjnego, w których przede wszystkim podkreślano, że prawa konstytucyjne chronione nie mają charakteru absolutnego. Pojmowanie własności jako prawa absolutnego prowadziłoby bowiem w wielu wypadkach do naruszenia praw innych podmiotów. Trybunał Konstytucyjny podkreślał, iż ograniczenie prawa własności jest dopuszczalne ze względu na ważny interes publiczny (wyrok TK z 3 lipca 2001 r., sygn. K 3/01, OTK ZU 2001/5/125). Natomiast zapewnienie właściwych proporcji między interesami właścicieli i interesem publicznym należy do ustawodawcy, który w normach ustawowych określa zasady i tryb ograniczenia prawa własności. Dotyczy to m.in. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., której celem było stworzenie warunków do budowy i modernizacji dróg publicznych, a więc celu publicznego, uzasadniającego wprowadzenie ograniczeń prawa własności. Przepisy omawianej ustawy dotyczą specyficznych nieruchomości, jakimi są grunty wykorzystane na drogi publiczne, a to wymaga zastosowania rozwiązań odbiegających od reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Natomiast art. 21 ust. 2 Konstytucji uzależniając dopuszczalność wywłaszczenia od spełnienia przesłanki słusznego odszkodowania, nie precyzuje pojęcia "słuszne odszkodowanie". Rozumienie tego pojęcia wyjaśnił Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r. sygn. akt SK 11/02 (OTK-A 2004/7/66) dotyczącym zgodności art. 73 ust. 1 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) z art. 21 ust. 2 Konstytucji. Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem Trybunału "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Znamienne jest, że prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Należy zatem przyjąć, jak wskazał Trybunał Konstytucyjny, że mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Powyższe dyrektywy w zakresie interpretacji art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, które ustalił Trybunał Konstytucyjny w pełni odnoszą się do sposobu rozumienia i stosowania przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, bowiem temu samemu celowi publicznemu – budowie dróg – podporządkowane są zawarte w niej uregulowania prawne. Oznacza to, że odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod budowę drogi krajowej, ustalone w trybie art. 18 ust. 1 powołanej ustawy, odpowiada konstytucyjnej zasadzie "słusznego odszkodowania". Niezależnie od powyższego organ podniósł, ze w księdze wieczystej nr [...], wpisana jest hipoteka kaucyjna w wysokości [...] zł na rzecz B. S.A. Oddział w W.. Zatem w warunkach niniejszej sprawy organ uznał, iż z chwilą uprawomocnienia się decyzji o lokalizacji drogi, hipoteki ustanowione na nieruchomości objętej liniami rozgraniczającymi teren tej drogi wygasły, a nieruchomość bez jakichkolwiek obciążeń stała się własnością Skarbu Państwa. W myśl art. 18 ust. 1a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Zgodnie z art. 18 ust. 1c w/w ustawy jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Zgodnie z art. 18 ust. 1d ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1 wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. Organ I instancji słusznie zatem pomniejszył odszkodowanie na rzecz dotychczasowego właściciela o kwotę należną bankowi i ustalił odszkodowanie na rzecz B. S.A. Oddział w W.. Dlatego też organ odwoławczy uznał, że odszkodowanie w niniejszym postępowaniu ustalone zostało prawidłowo. Na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r. skargę do WSA w Warszawie złożył L. S. zarzucając - jej wadliwe ustalenie wysokości odszkodowania na skutek oparcia zaskarżonej decyzji na operacie szacunkowym wadliwie sporządzonym, a w szczególności z uchybieniem przepisom art. 153, 154 i 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102/10 poz. 651) i przepisom rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 207/04 poz. 2109) , w szczególności § 36 tego rozporządzenia i w związku z art. 12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. nr 193/08 poz. 1194), przede wszystkim poprzez nie użycie do porównania tylko nieruchomości mających być zajętymi pod drogi publiczne oraz wzięcie do porównań nieruchomości niepodobnych lub których podobieństwa operat nie określa z punktu widzenia cech użytych do procesu wyceny, - naruszenie przepisów postępowania art. 7 i art. 8 kpa przez zaakceptowanie rozstrzygnięć ustalających sumę odszkodowania dla osób w podobnej sytuacji faktycznej (będących właścicielami podobnych nieruchomości) w sposób rażąco różny bez okoliczności usprawiedliwiających takie różnicowania - wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy Ministrowi Infrastruktury do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu, skarżący rozwinął i odniósł się do powyższych zarzutów skargi. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie wnioskując o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 ppsa. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest do zbadania, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik postępowania. Przy czym oceny tej dokonuje według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania aktu w oparciu o materiał dokumentacyjny znajdujący się w aktach sprawy. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Stosownie do przepisu art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym jeżeli strona zgłosi taki wniosek, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. W sprawie niniejszej wniosek taki został zawarty w odpowiedzi na skargę. Strona skarżąca nie sprzeciwiła się natomiast temu wnioskowi. Skarga zasługuje na uwzględnienie, jednak z innych przyczyn niż w niej wskazanych. Na wstępie zauważyć należy, że w rozpoznawanej sprawie postępowanie toczyło się na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 z późn. zm.) – dalej specustawa. Zgodnie z przepisem art. 18 tej ustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do sposobu ustalenia odszkodowania zastosowanie mają natomiast przepisy rozdziału 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 130 ust. 2, zgodnie z którym dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Przy czym stosownie do treści art. 154 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sprawie niniejszej organy oby instancji oparły swoje rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2009 r. zaktualizowanym w dniu [...] lutego 2011 r. a sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego R. W.. W tym miejscu zauważyć należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że operat szacunkowy jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie organu orzekającego. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest jednakże możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Kontrola sądu administracyjnego nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Zarówno organy administracji publicznej jak i sąd administracyjny, mogą jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony zgodnie z zasadami określonymi w powołanych wyżej aktach prawnych, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadnioną. W świetle powyższego stwierdzić należy, że wniesiona w niniejszej sprawie skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem rozstrzygnięcie organu wydane zostało na podstawie operatu szacunkowego zawierającego informacje, które nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym. Na stronie 7 operatu zapisana została informacja, zgodnie z którą na przedmiotowej nieruchomości "znajdują się składniki roślinne i budowlane wyszczególnione i opisane w protokole stanowiącym załącznik do operatu szacunkowego". Natomiast w znajdującym się w aktach protokole inwentaryzacji nieruchomości z dnia [...] grudnia 2009 r. brak jest informacji jakoby na gruncie przedmiotowej działki nr [...] znajdowały się budynki bądź nasadzenia. Co więcej, w protokole wprost zapisano, że wycenie podlega jedynie "grunt działki". Podkreślić przy tym należy, że wskazanego powyżej zapisu w operacie szacunkowym, w żaden sposób nie można traktować jako oczywistej omyłki pisarskiej, gdyż informacja ta została powtórzona w aktualizacji operatu sporządzonej w dniu [...] lutego 2011 r. Wskazać ponadto należy, że ani organ pierwszej ani drugiej instancji w swych orzeczeniach w ogóle nie odniosły się do tej kwestii. Rozpoznając zatem sprawę ponownie Minister, biorąc pod uwagę zastrzeżenia Sądu wyrażone w niniejszym uzasadnieniu, wyjaśni stan wycenianej nieruchomości – działki nr [...]. Mając powyższe na względzie, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c, w związku z art. 119 pkt 2 i art. 120 oraz 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.