I SA/Wa 2084/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2012 r. sprawy ze skargi I. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania I. B. od decyzji Prezydenta W. z dnia [...] stycznia 2011 r., nr [...] orzekającej o ustaleniu opłaty adiacenckiej, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Decyzja powyższa wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Decyzją z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] wydaną w związku z wnioskiem właściciela nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] m2 w obrębie [...] położonej przy ul. [...], Prezydent W. zatwierdził projekt podziału tej nieruchomości na działki nr [...],[...],[...],[...]. Pismem z dnia [...] maja 2010 r., nr [...] Prezydent W. zawiadomił strony o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu w wyniku podziału, wartości nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...]. Decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r., nr [...] Prezydent W. orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej dla I. i J. B. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], ozn. jako działka nr [...], spowodowanego zatwierdzeniem podziału tej nieruchomości. W uzasadnieniu Prezydent W. wskazał, że decyzją z dnia [...] marca 2010 r. zatwierdzony został projekt podziału w/w nieruchomości. Wskazał przy tym, że powołany w sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale. Ze sporządzonego przez biegłego operatu wynika, że na skutek podziału przedmiotowej nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę [...]zł. Tym samy jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiąca 30% różnicy, zgodnie z obowiązującą stawką procentową, wyniosła [...]zł. Od decyzji powyższej odwołanie do organu wyższego stopnia wniosła I. B., wskazując że decyzja Prezydenta W. narusza przepis art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 22 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie, że działka nr [...] jest nieruchomością przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Podniosła ponadto, że ustalenie wartości nieruchomości wycenianej po podziale nastąpiło na podstawie cech nieruchomości, które nie były podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, ze względu na ich korzystniejsze położenie, także pod względem infrastrukturalnym, oraz nie występowanie w nieruchomościach podobnych negatywnych czynników determinujących wartość rynkową. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że w dniu w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady [...] nr [...]z dnia [...] stycznia 2008 r., na mocy której stawka procentowa opłaty adiacenckiej ustalona została w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości. W celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale powołany został biegły rzeczoznawca majątkowy, który sporządził w dniu [...] listopada 2010 r. operat szacunkowy, w którym określił wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] oraz wartość nieruchomości powstałych na skutek podziału tejże nieruchomości, oznaczonych jako działka nr [...],[...],[...], i nr [...] z obrębu [...]. W celu określenia wartości powyższej nieruchomości nr [...] zarówno przed i jak i po podziale rzeczoznawca posłużył się podejściem porównawczym metodą porównywania parami. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym, dokładnie wyjaśnił sposób w jaki doszedł do zawartych w operacie wniosków. Po dokonaniu analizy niniejszego operatu Kolegium doszło natomiast do przekonania, że został on sporządzony rzetelnie i zgodnie z przepisami prawa. Rzeczoznawca szacując wartość nieruchomości, zarówno przed jak i po podziale, przyjął do porównań transakcje nieruchomościami podobnymi, położonymi na terenie [...], określił cechy rynkowe wpływające na zróżnicowanie cen rynku na podstawie analizy cen oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości gruntowych, a także określił udział tych cech w cenie i dokonał oceny cech dla szacowanej nieruchomości zarówno przed jak i po jej podziale. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określona została w drodze ustalenia ceny średniej cen transakcyjnych skorygowanych o poprawki kwotowe, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości, co rzeczoznawca w sposób szczegółowy przedstawił na stronach 24, 27 i 31 operatu. Odnosząc się natomiast do zarzutu strony odwołującej się w kwestii wadliwego przyjęcia nieruchomości do porównań, Kolegium wskazało, że wszystkie przyjęte do porównań transakcje dotyczą nieruchomości położonych na terenie [...], dwie z trzech nieruchomości położone są w niedalekiej odległości od wycenianej nieruchomości, zaś trzecia nieruchomość położona przy ul. [...] nie znajduje się dalej niż około 1 km od nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Wobec powyższego w ocenie Kolegium dobór transakcji do porównań nie budzi zastrzeżeń, a rzeczoznawca dokonał prawidłowe oceny cen rynkowych nieruchomości. Niezgadzając się z rozstrzygnięciem organu, I. B. pismem z dnia [...] września 2011 r. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając organowi naruszenie: – art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. oraz art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że działka nr [...] jest nieruchomością przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne; – art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. poprzez ustalenie wartości nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych w roku 2009, pomimo iż ceny transakcyjne w 2010 r., były istotnie niższe aniżeli w 2009 r. oraz poprzez ustalenie wartości nieruchomości wycenianej po podziale na podstawie cech nieruchomości, które ni były podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny; – art. 7, art. 77 i art. 80 kpa – art. 11 w związku z art. 107 § 3 kpa. W obszernym uzasadnieniu skargi strona przedstawiła argumenty na poparcie wymienionych wyżej zarzutów. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2011 r. oraz utrzymana przez nią w mocy decyzja Prezydenta miasta W. z dnia [...] stycznia 2011 r. nie naruszają prawa. Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie toczyło się w trybie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej: u.g.n.). Artykuł ten w ust. 1 stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie zaś z ust. 1a. cytowanego przepisu ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Skład orzekający w sprawie niniejszej w pełni podziela ustalenia organu przedstawione w zaskarżonej decyzji, iż w rozpoznawanej sprawie przesłanki zawarte w cytowanym wyżej przepisie zostały spełnione. Bezspornym jest, że nieruchomość stanowiąca własność I. i J. B., położona w W., [...], przy ul. [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...]m2 została podzielona na ich wniosek na cztery odrębne działki nr [...],[...],[...] i [...]. Decyzją Prezydenta miasta W. z dnia [...].03.2010r. zatwierdzono jej podział. Bezspornym jest również, że w dacie uprawomocnienia się powyższej decyzji obowiązywała Uchwała Rady Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podzielenia, która określała wysokość tej stawki na poziomie 30%, a samo ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Podstawą wydania kwestionowanych decyzji jest operat szacunkowy sporządzony w dniu [...].11.2010r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. W operacie tym rzeczoznawca majątkowy wskazał, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] złotych, natomiast wartość tej nieruchomości po podziale rzeczoznawca oszacował na kwotę [...] złotych. Tym samym ustalił, że nastąpił wzrost jej wartości o kwotę [...] zł. Opracowany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń Sądu. Sporządzony został zgodnie z przepisami zawartymi w Rozdziale I Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i przy uwzględnieniu standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wyceniając poszczególne działki rzeczoznawca posłużył się podejściem porównawczym metodą porównywania parami. Jak to zostało uwidocznione w treści operatu na k. 24, 27 i 31 biegły przyjął do porównań transakcje nieruchomościami podobnymi położonymi na terenie [...], ocenił cechy rynkowe wpływające na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości na podstawie analizy cen oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców, a także ustalił udział tych cech w cenie i dokonał oceny cech dla szacowanej nieruchomości zarówno przed jak i po podziale. Ostateczną wartość szacowanej nieruchomości ustalił w oparciu o cenę średnią cen transakcyjnych skorygowanych o poprawki kwotowe uwzględniające różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Skarżąca podważa wiarygodności opisanego operatu . Zarzuca przede wszystkim, że biegły bezpodstawnie przyjął, iż nowopowstała działka nr [...] zgodnie z przeznaczeniem w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] jest nieruchomością przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (co skutkowało przyjęciem do określenia jej wartości nieruchomości podobnych, przeznaczonych na cele budownictwa Jednorodzinnego), gdy tymczasem zgodnie ze studium teren na, którym jest ona usytuowana jest położony w obszarze wariantowania projektowanej ul. [...]. To nieprawidłowe ustalenie uwarunkowało ustalenie jej zawyżonej wartości, a w konsekwencji opłaty adiacenckiej. Skarżąca kwestionuje także przyjęcie przez rzeczoznawcę do wyceny cen transakcyjnych nieruchomości z 2009 r., chociaż te same ceny z roku 2010 były niższe, a także ustalenie wartości nieruchomości wycenianej po podziale, na podstawie cech nieruchomości, które nie były podobne do nieruchomości spornej gdyż były korzystniej położone, oraz nie miały cech obniżających ich wartość. Zarzuty te należy uznać, zdaniem sądu, za gołosłowne, gdyż nie znajdują one potwierdzenia w zgromadzonym w aktach sprawy materiale dowodowym. Również w skardze skarżąca nie przedstawiła na ich poparcie żadnych wiarygodnych dowodów. Przede wszystkim podkreślić należy , że dokumentacja zgromadzona w sprawie jednoznacznie wskazuje, że dla spornej działki [...] nie obowiązują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a także, że dotychczas nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Powyższe przesądza, że biegły prawidłowo ustalił jej przeznaczenie w oparciu o zapis studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, stosownie do art. 154 ust. 2 ugn. Oceny tej nie zmienia okoliczność ewentualnego przyszłego usytuowania tej działki w obszarze wariantowania projektowanej ul. [...]. Podobnie bez wpływu na ustalenia rzeczoznawcy pozostaje domniemanie przewidywanej, przyszłej rozbudowy linii energetycznej. Decydujący jest bowiem stan faktyczny istniejący na omawianej nieruchomości w dniu sporządzania operatu. Urządzenie na niej drogi lub części linii energetycznej są to zdarzenia przyszłe i niepewne, zwłaszcza w kontekście niewątpliwej wiedzy, że dotychczas żaden podmiot nie wystąpił do stosownych organów z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach jej zabudowy i zagospodarowania terenu. Za skuteczny zarzut nie może być także przyjęte posłużenie się przez biegłego cenami transakcyjnymi w obrocie nieruchomościami z roku 2009. Zatwierdzony podział działki miał miejsce w 2010 r. a zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, rzeczoznawca powinien przy wycenie analizować ceny, które funkcjonowały w obrocie z ostatnich dwóch lat wstecz. W ocenie sądu nie zasługuje na akceptację stanowisko skarżącej, że rzeczoznawca majątkowy wadliwie wyselekcjonował nieruchomości, które następnie przyjął do porównania. Jak wynika z treści operatu są one położone w swoim bezpośrednim sąsiedztwie na terenie [...]. Okoliczność, że nie wszystkie są położone w okolicy identycznie atrakcyjnej dla nabywców, a także nie są takie same pod względem infrastrukturalnym, nie dyskredytuje wartości dokonanej przez biegłego wyceny. Podkreślić bowiem wypada, że rzeczoznawca majątkowy, który sporządza operat szacunkowy wyceny nieruchomości, dokonuje weryfikacji analizowanych dla potrzeb tego operatu działek, za pomocą oceny cech rynkowych nieruchomości. Dopiero określenie cech decydujących o zróżnicowaniu cen na rynku, ustalenie udziału tych cech w cenie nieruchomości w oparciu o zawodowe kompetencje biegłego, pozwala na ustalenie poszukiwanej ceny średniej, słusznie zatem wskazał organ II instancji, że zadaniem rzeczoznawcy nie jest porównanie nieruchomości identycznych. W konkluzji wskazać należy, że ustalona wartość nieruchomości oraz zastosowana metoda wyceny nie budzą zastrzeżeń Sądu. Skoro zaś wzrost wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku jej podziału potwierdzony został znajdującym się w aktach sprawy, prawidłowo sporządzonym operatem szacunkowym, a zastosowana stawka procentowa opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % odpowiada stawce przewidzianej w obowiązującej w dacie uprawomocnienia się decyzji podziałowej Uchwale, to decyzja Kolegium oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają prawa i brak jest podstaw do ich uchylenia. Za chybiony, w ocenie Sądu, uznać również należy zarzut dotyczący naruszenia art. 7, 77 § 3, 11 i 107 § 3 kpa. Organy administracji publicznej orzekające w niniejszej sprawie prawidłowo ustaliły stan faktyczny, właściwie dokonały jego analizy , oraz wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. W uzasadnieniu decyzji w sposób wyczerpujący wyjaśniły motywy jakimi się kierowały przy jej rozstrzyganiu, czym uczyniły zadość normie zawartej w art. 107 § 3 k.p.a. Zapewniły także skarżącej możliwość wzięcie czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu. Nie uchybiły zatem także zasadom ogólnym postępowania określonym w przepisach kodeksu postępowania administracyjnego. Zarzut braku ustosunkowania się przez organ II instancji do wyceny sporządzonej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej dla nieruchomości sąsiedniej z nieruchomością wycenianą jest bezpodstawny, gdyż nie dotyczy okoliczności faktycznych tej sprawy. Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.