I SA/Wa 2105/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Maciejuk (spr.) Sędziowie: WSA Elżbieta Lenart WSA Przemysław Żmich Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lutego 2013 r. sprawy ze skargi L. K., J. G. i K. U. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] września 2012 r. nr [...] w przedmiocie odmowy pozytywnego zaopiniowania podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Prezydenta Miasta S. z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie podlega wykonaniu. Wnioskiem z dnia [...] czerwca 2012 r. L. K., K. U. i J. G. zwrócili się do Prezydenta Miasta S. o podział nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków m. S. jako działka nr [...] obręb [...] zgodnie z przepisami odrębnymi. Jako cel podziału nieruchomości wnioskodawcy wskazali powiększenie działki sąsiedniej nr [...]. Prezydent Miasta S. postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] odmówił pozytywnego zaopiniowania proponowanego podziału nieruchomości oznaczonej nr geod. [...] obręb [...] o powierzchni [...] ha w rejonie ul. [...] w S. na działki o planowanym numerze geod. [...] obręb [...] o powierzchni [...] ha w celu przeznaczenia na powiększenie nieruchomości sąsiedniej oznaczonej nr geodezyjnym [...] obręb [...]; o planowanym numerze [...] obręb [...] o powierzchni [...] ha. W uzasadnieniu organ wskazał, że dzielona nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obszar przedmiotowej nieruchomości nie jest objęty obowiązkiem sporządzenia tego planu ani też uchwałą Rady Miasta o przystąpieniu do jego sporządzenia. Organ powołał treść przepisów art. 94 ust. 1, art. 93 ust. 2a i ust. 44, art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przedmiotem podziału jest nieruchomość o powierzchni [...] ha, a w wyniku jej podziału nowe działki miałyby powierzchnię [...] ha i [...] ha. Nowo wydzielona działka o powierzchni [...] ha ma być przeznaczona na powiększenie nieruchomości sąsiedniej oznaczonej nr [...] obręb [...]. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów dzielona działka stanowi [...], a więc wykorzystywana na cele rolne w rozumieniu art. 93 ust. 2a i posiada powierzchnię mniejszą niż [...] ha. Organ wskazuje, że wnioskodawcy w treści wniosku nie odnieśli się co do przeznaczenia wydzielanej działki o powierzchni [...] ha. W ocenie organu, biorąc pod uwagę fakt, iż nowo utworzone działki będą miały powierzchnię mniejszą niż [...] ha i nie zachodzi sytuacja przeznaczenia obu działek na powiększenie nieruchomości sąsiednich albo regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami, nie są spełnione przesłanki zaistnienia szczególnej sytuacji, o której mowa w art. 93 ust. 2a ustawy. Treść tego przepisu wskazuje bowiem, że wymogi te muszą dotyczyć każdej nowo wydzielonej działki. Zdaniem organu I instancji powyższe nie pozwala na zastosowanie przepisu art. 94 ust. 1 pkt 1 ustawy i dokonanie pozytywnej oceny zgodności proponowanego podziału nieruchomości w zakresie spełnienia warunków wynikających z tegoż przepisu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. po rozpatrzeniu zażalenia L. K., postanowieniem z dnia [...] września 2012 r. nr [...] utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji. Organ wskazał, że zgodnie z ustaleniami organu I instancji dla terenu położenia przedmiotowej działki brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jednocześnie dla działki nie była wydawana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ze znajdującego się w aktach sprawy wypisu z rejestru gruntów wynika, że działkę o nr [...] o pow. [...] ha stanowią [...]. Według danych ewidencyjnych działkę tę należy zatem traktować jako nieruchomość wykorzystywaną na cele rolne. Natomiast ze względu na jej powierzchnię i powierzchnię proponowanych do wydzielenia dziełek mniejszą niż [...] ha zastosowanie znajdują regulacje zawarte w art. 93- 100 u.g.n. Powołując się na przepis art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, organ wskazał, że ograniczenia zawarte w tym przepisie dotyczą nieruchomości rolnych i leśnych mających większą powierzchnię niż [...] ha (z których mają być wydzielone działki o powierzchni mniejszej niż [...] ha), a także nieruchomości mających powierzchnię poniżej [...] ha. Podział nieruchomości rolnej lub leśnej o powierzchni mniejszej niż [...] ha zawsze będzie skutkował wydzielaniem działek gruntu o jeszcze mniejszej powierzchni. Przepis ten zawiera również ograniczenie warunkowe wydzielania działek o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Powiększenie nieruchomości sąsiedniej oznacza , iż w wyniku tego powiększenia zmieni się przebieg granic między tymi nieruchomościami, co w konsekwencji spowoduje zmianę powierzchni obu nieruchomości. W ocenie organu, przepis art. 93 ust. 2a u.g.n. ogranicza dokonywanie podziałów nieruchomości rolnych i leśnych na działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jeżeli działki te w wyniku prawnego podziału stałyby się odrębnymi nieruchomościami. Stąd też wydanie decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, w wyniku którego powstają działki rolne lub leśne o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha wiąże się z warunkiem przeniesienia własności takiej działki na rzecz właściciela lub użytkownika nieruchomości sąsiedniej. Właśnie to ograniczenie ma zapobiegać rozdrabnianiu takich nieruchomości. Organ wskazał, że w wyniku podziału ma zostać wydzielona działka o powierzchni [...] ha, która ma być przeznaczona na powiększenie nieruchomości sąsiedniej tj. działki o nr [...]. Dostęp do drogi publicznej dla tej działki będzie odbywał się przez działki [...] należące do tego samego właściciela. W wyniku wydzielenia powyższej działki w dyspozycji wnioskodawców podziału pozostanie druga działka o nr [...], która będzie miała powierzchnię [...] ha. Zatem, w wyniku projektowanego podziału w rezultacie powstaną dwie działki stanowiące grunt rolny w rozumieniu art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, z tym, że działka o nr [...] nie będzie przeznaczona na powiększenie działki sąsiedniej. SKO stwierdziło, że proponowany podział stoi w sprzeczności z warunkami określonymi w art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem organu podział działki nr [...] byłby dopuszczalny wówczas, gdyby każda nowo wydzielona działka była przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości albo gdyby miała być dokonana regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. SKO wskazało jednocześnie, że przepisu art. 94 ust. 1 u.g.n. nie stosuje się do nieruchomości rolnych i leśnych wykorzystywanych na takie cele w rozumieniu art. 92 ust. 2 ustawy. Dopiero objęcie tych nieruchomości decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu może spowodować konieczność zastosowania do ich podziału warunków określonych art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy. Z tego względu nieuprawnione było powołanie się przez organ I instancji na art. 94 u.g.n. Postanowienie SKO w S. z dnia [...] września 2012 r. stało się przedmiotem skargi L. K., K. U. i J. G. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Warszawie. Skarżący wnosząc o uchylenie postanowień negatywnie opiniujących podział działki wskazali, że nie zgadzają się ze stanowiskiem organów, że obie wydzielone działki muszą zostać przeznaczone na powiększenie sąsiedniej nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, powołując dotychczasowe ustalenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga jest zasadna. Z tego względu podlegała uwzględnieniu. Przyjmując ustalenia stanu faktycznego dokonane w niniejszej sprawie, Sąd nie podziela poglądu organu, że proponowany przez strony podział nieruchomości jest niezgodny z art. 93 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95. W ocenie Sądu, nieuprawnione jest twierdzenie, że podział jest niezgodny z powołanym przepisem z tej przyczyny, iż działka pozostała po podziale, tj. działka nr [...] (będąca współwłasnością wnioskodawców) nie została, według projektu, przeznaczona również na powiększenie działki sąsiedniej, tak jak działka nr [..], a jednocześnie nie została dokonana regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W ocenie Sądu organ dokonał w niniejszej sprawie nieprawidłowej wykładni przepisu art. 93 ust. 2a u.g.n. Przepis ten nie wymaga bowiem – dla dopuszczalności podziału – konieczności przyłączenia każdej z nowo powstałych działek do nieruchomości sąsiedniej. Oczywiście w sytuacji, gdy wydzielona działka gruntu ma powierzchnię mniejszą niż 0,3000 ha – jak w niniejszej sprawie – konieczne jest, aby była przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości. Takie przeznaczenie tej działki zostało przewidziane w projekcie. Przepis ten nie stanowi, że po podziale nie może pozostać – w dalszej współwłasności wnioskodawców – działka o mniejszej powierzchni niż 0,3000 ha, zwłaszcza w sytuacji, gdy cała nieruchomość przed podziałem miała powierzchnię mniejszą niż 0,3000 ha, albowiem powierzchnia działki nr [...] wynosiła [...] ha. W stanie prawnym obowiązującym przed zmianą brzmienia przepisu art. 93 ust. 2a u.g.n., dokonaną przepisem art. 1 pkt 32 lit. a ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173, poz. 1218), przepis art. 93 ust. 2 a mógł być inaczej interpretowany i stosowany. Jednakże, w poprzednim stanie prawnym, ustawodawca stanowiąc o podziale nieruchomości wyraźnie wskazywał na podział powodujący wydzielenie "działek", a nie "działki", jak stanowi treść powołanego przepisu, w brzmieniu obowiązującym od dnia 22 października 2007 r., w tym obowiązującym w dniu wydania zaskarżonego postanowienia. Wówczas też - przed dniem 22 października 2007 r. - podział nieruchomości powodujący wydzielenie działek był dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W stanie prawnym obowiązującym w dniu wydania zaskarżonego postanowienia, przepis art. 93 ust. 2a stanowi o podziale nieruchomości powodującym wydzielenie "działki gruntu", "pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami". W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, dokonana w niniejszej sprawie przez organy obu instancji wykładnia przepisu art. 93 ust. 2a u.g.n., jest wykładnią rozszerzającą, która w konsekwencji prowadzi do nieuprawnionego ograniczenia prawa własności. Z tych względów Sąd uznał, że zarówno zaskarżone postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S., jak i postanowienie organu I instancji naruszają prawo materialne, co miało wpływ na wynik niniejszej sprawy. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270) orzekł, jak w punkcie 1 wyroku. Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2 wyroku Sąd oparł na przepisie art. 152 powołanej ustawy.