I SA/Wa 2120/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Sędziowie WSA Emilia Lewandowska WSA Maria Tarnowska Protokolant st .sekr. sądowy Małgorzata Mierzejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2007 r. sprawy ze skargi M. [...] S.A. w K. Oddział w K. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] października 2006 r. nr [...] w przedmiocie uwłaszczenia państwowych osób prawnych oddala skargę. Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] października 2006 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania M. [...] SA w K. Oddział w K. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2005 r., nr [...] dotyczącej uwłaszczenia H. [...] w K. działką nr [...] położoną w K.- [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Minister Budownictwa przedstawił następująco stan sprawy: Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2005 r. stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez H. [...] w K. prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w K.- [...], obręb [...], jednostka ewid. [...], oznaczonego jako działka nr [...] o pow. [...] ha, objętego księgą wieczystą KW nr [...] oraz nabycie własności budynków znajdujących się na przedmiotowym gruncie. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła M. [...] SA w K. Oddział w K., co do przejętej przez organ ceny nieruchomości gruntowej i wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Organ odwoławczy rozpoznając sprawę wskazał, że z akt sprawy wynika, iż działka nr [...] położona w K.- [...] w dniu 5 grudnia 1990 r. stanowiła własność Skarbu Państwa uregulowaną w księdze wieczystej KW nr [...] i pozostawała w tym dniu w zarządzie H. [...] w K. na podstawie decyzji Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Dzielnicowego K.- [...] z dnia [...] lutego 1989 r., nr [...] ustalającej opłaty roczne za zarząd gruntem państwowym. Spełnione zatem były przesłanki uwłaszczenia, o których mowa w art. 200 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Minister Budownictwa podkreślił, że zgodnie z art. 7 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V tej ustawy, sporządzając opinię w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). W aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy z dnia [...] marca 2005 r. wykonany przez T. B. - rzeczoznawcę majątkowego na podstawie obowiązujących w tym czasie przepisów, m.in. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Operat ten stanowił podstawę do ustalenia przez organ wojewódzki w decyzji uwłaszczeniowej ceny nieruchomości i wysokości opłaty rocznej. Organ odwoławczy podniósł, że w operacie z dnia [...] marca 2005 r. rzeczoznawca stwierdził, iż szacowana nieruchomość stanowi działkę o kształcie nieregularnym zbliżonym do trapezu, zabudowaną obiektami przemysłowymi, położoną w terenie zabudowy przemysłowej, przeznaczoną w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K. jako tereny o przeważającej funkcji usług komercyjnych (str. [...] operatu). Do wyceny nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami, która polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.). Minister Budownictwa zaznaczył, że w operacie przyjęto transakcje porównawcze: A, B, C (str. [...] operatu), z których A dotyczy terenu o przeważającej funkcji usług komercyjnych, a B i C dotyczą terenu o przeważającej funkcji mieszkalnej niskiej intensywności. Z porównania tych trzech transakcji wynika, że tereny o funkcji usług komercyjnych są znacznie droższe od terenów o funkcji mieszkalnej, a zatem przyjęcie przez rzeczoznawcę transakcji B i C obniżają, a nie zawyżają cenę szacowanej nieruchomości, która została określona na kwotę [...] zł. Organ odwoławczy wskazał, że przy odwołaniu od decyzji uwłaszczeniowej w dniu [...] sierpnia 2005 r. do organu wojewódzkiego złożony został operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę M. Z. na zlecenie M. [...] SA w K. Oddział w K. W operacie tym rzeczoznawca stwierdził, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dniu 5 grudnia 1990 r. (uchwała Rady Miasta K. z dnia [...] kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K.) szacowana działka gruntu położona była w obszarze strefy przemysłu i zaplecza technicznego. W operacie tym do wyceny nieruchomości również zastosowano podejście porównawcze stosując metodę korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie (§ 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.) do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są cechy transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Jednakże z przedłożonego operatu nie wynika jakiego rodzaju transakcje były brane przy szacowaniu i czy było jakiekolwiek podobieństwo nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego stwierdzenia zawarte w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2005 r. są zbyt ogólnikowe i nie jest możliwe porównanie sporządzonych operatów. Brak jest więc podstaw do przyjęcia, że operat przedłożony przez skarżącego jest prawidłowy, zaś operat przyjęty przez organ wojewódzki jest błędny. Minister Budownictwa podkreślił, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie nowego operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2005 r., nie podważa merytorycznej podstawy oceny prawidłowości operatu z dnia [...] marca 2005 r., a ponadto skarżący nigdzie nie wskazał, aby organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych zakwestionowała operat z dnia [...] marca 2005 r. Organ zaznaczył, że wartość nieruchomości określana jest przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik wyceny, a więc z natury rzeczy operaty szacunkowe mogą wykazywać pewne różnice w wartościach szacowanych nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 72 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości (art. 67), którą określają rzeczoznawcy majątkowi. W myśl § 3 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu (Dz. U. Nr 23, poz. 120 ze zm.) w decyzji uwłaszczeniowej ustala się cenę nieruchomości gruntowej według stanu na dzień 5 grudnia 1990 r. i według wartości na dzień wydania decyzji. Wysokość zaś stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi za nieruchomości gruntowe oddane na cele niewymienione w art. 72 ust. 3 pkt 1 - 4a, czyli za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3 % ceny (art. 72 ust. 3 pkt 5). Przepisy te maja również odniesienie do decyzji uwłaszczeniowych. Organ uznał zatem, że opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego określone w pkt [...] decyzji organu pierwszej instancji w wysokości [...] zł wyliczone zostały prawidłowo, a do ich wyliczenia przyjęto cenę gruntu ustaloną operatem szacunkowym z dnia [...] marca 2005 r. W skardze na powyższą decyzję M. [...] SA w K. Oddział w K. zarzuciła naruszenie art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa oraz art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz uchylenie decyzji organu pierwszej instancji w części odnoszącej się do ustalenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej (pkt [...] decyzji) w związku z ustaloną ceną nieruchomości gruntowej (pkt [...] decyzji). W uzasadnieniu skargi podniesiono, że Minister Budownictwa dysponując dwoma operatami szacunkowymi, różniącymi się w znaczący sposób co do ceny nieruchomości, powinien podjąć próbę wyjaśnienia ogromnych różnic, a gdyby te próby się nie powiodły, powinien uchylić decyzję organu pierwszej instancji z wytycznymi co do dalszego postępowania. Zdaniem skarżącego Minister Budownictwa ocenił operat przedstawiony przez M. [...] SA w K. Oddział w K. bez znajomości warunków lokalnych w K. Ta nieznajomość uwarunkowań lokalnego rynku obrotu nieruchomościami wpłynęła - w ocenie strony skarżącej - na naruszenie przepisu art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przez to, że Minister Budownictwa nie wykazał inicjatywy w celu oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizacje rzeczoznawców majątkowych, bądź zobowiązanie strony do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zatem naruszył zasadę określoną w art. 7 i art. 77 kpa. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest nieuzasadniona. Zaskarżona decyzja nie narusza prawa w sposób uzasadniający jej uwzględnienie. Przede wszystkim należy podnieść, że sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd bada, czy organ administracji orzekające w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogący mieć wpływ na wynik sprawy. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze, w pierwszej kolejności rozważyć należy, czy zasadnie M. [...] SA w K. Oddział w K. kwestionuje wartość gruntu będącego przedmiotem uwłaszczenia oraz ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie nieruchomości położonej w K.- [...], obręb [...], jednostka ewid. [...], oznaczonej jako działka [...] o pow. [...] ha, objętej księgą wieczystą KW nr [...], z tego powodu, że organ rozpatrujący odwołanie nie dość starannie i wnikliwie przeanalizował zebrany materiał dowodowy skoro dysponował dwoma operatami szacującymi wartość spornego gruntu, różniącymi się w sposób znaczny co do jego wartości. Zdaniem skarżącego, wobec znacznych różnic w wartości gruntu powinien podjąć próbę wyjaśnienia tego stanu rzeczy lub uchylić decyzję celem dokonania tego przez organ pierwszej instancji. Zdaniem składu orzekającego, w przedmiotowej sprawie organ rozpatrujący odwołanie dokonał takiej oceny, badając w sposób wnikliwy i dokładny będące w jego dyspozycji oba operaty. Znajdujący się w aktach sprawy operat z dnia [...] marca 2005 r. wykonany przez T. B. - rzeczoznawcy majątkowego jest sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zawiera porównanie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi dokładnie opisanymi, będącymi przedmiotem obrotu rynkowego, dla których znane są ceny transakcyjne. Sąd podziela zatem pogląd organu, że nie ma żadnych podstaw, aby uznać, że operat ten został sporządzony wadliwie. Ponadto należy zauważyć, że strona skarżąca nie kwestionowała metodologii pracy biegłego, lecz przedstawiła organowi drugi operat szacunkowy opracowany przez innego rzeczoznawcę M. Z. na jej zlecenie w dniu [...] sierpnia 2005 r. Zdaniem Sądu, właśnie ten operat jest ogólnikowy, zawierający w większej części rys historyczny, nie ma w nim wykazu działek, które rzeczoznawca brał pod uwagę stosując, jak pisze w nim, metodę porównawczą w przeciwieństwie do operatu z dnia [...] marca 2005 r., który zawiera taki wykaz. Sąd zauważa, że zgodnie z art. 157 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie innego operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przyjętego przez organ. Natomiast zgodnie z art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt 3-5 powyższej ustawy opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej: - za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny, - za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2% ceny, - za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny. Prawidłowo zatem organ uznał, że skoro ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika, aby wywłaszczona nieruchomość została oddana na jakiekolwiek cele publiczne, to należało zastosować stawkę 3%. Dlatego też należy zgodzić się z organem, że opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego określone w pkt [...] zaskarżonej decyzji w wysokości [...] zł zostały wyliczone prawidłowo w oparciu o cenę gruntu ustaloną operatem szacunkowym z dnia [...] marca 2005 r. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.