I SA/Wa 2245/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska Sędziowie: WSA Marta Kołtun-Kulik WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 maja 2012 r. sprawy ze skargi J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2011 r. nr [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Zarządu Dzielnicy [...] W. z dnia [...] maja 2011 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej J. P. kwotę 460 (czterysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej "SKO") decyzją z dnia [...] września 2011 r. nr [...], utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] o odmowie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha w obrębie [...], opisanej w księdze wieczystej KW Nr [...]. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym. J. P. wystąpiła z wnioskiem z dnia 29 listopada 2007 r. o nieodpłatne przekształcenie w prawo własności prawa użytkowania wieczystego wyżej opisanej nieruchomości gruntowej. W piśmie z dnia 30 marca 2009 r. wniosła o przekształcenie prawa użytkowania za odpłatnością, jeżeli nie ma prawnej możliwości nieodpłatnego przekształcenia. Zarząd Dzielnicy [...] – działając na podstawie art. 1 ust. 1 i art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459) – zwanej dalej "ustawą"- decyzją z dnia [...] maja 2011 r. odmówił J. P. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ww. nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że przedmiotowa nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy nie była zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz nie była przeznaczona na ten cel, co oznacza, że w sprawie nie wystąpiły warunki zawarte w art. 1 ust. 1 ustawy wobec czego należało odmówić wnioskodawczyni przekształcenia przysługującego im prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem J. P. złożyła odwołanie podnosząc, że przysługuje jej prawo do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. SKO rozpatrując odwołanie wskazało, że J. P. składając wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ul. [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] w prawo własności w dniu 13 października 2005 r. była użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości. Organ odwoławczy podniósł, że przekształceniu podlega tylko prawo użytkowania wieczystego ustanowione na pewnych kategoriach nieruchomości, określonych w dyspozycji art. 1 ust. 1 ustawy. Artykuł ten dał możliwość przekształcenia we własność użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomościach zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych. Możliwość przekształcenia dotyczy przede wszystkim prawa użytkowania wieczystego, ustanowionego na nieruchomościach zabudowanych na cele mieszkaniowe. A zatem nieruchomość powinna być zabudowana budynkiem mieszkalnym. Organ dodał, że jak wynika z akt sprawy skarżąca, na mocy umowy z dnia [...] marca 1992 r., Repertorium [...], nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr [...] położonego przy ul. [...], zabudowanego budynkiem mieszkalnym. Z treści tej umowy wynika, że na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny zajęty przez lokatorów na podstawie administracyjnej decyzji o podziale, jednakże budynek ten w części południowej ulega rozbiórce wraz z budynkiem warsztatowym i garażem, co wynika z okazanej decyzji z dnia [...] lutego 1992 r. nr [...]. Organ odwoławczy stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość nie jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, ani też żadnym innym obiektem budowlanym, w którym co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, na co wskazują oględziny dokonywane w toku postępowania oraz sporządzona dokumentacja fotograficzna. Nadto jak wynika z ewidencji gruntów i budynków na niniejszej nieruchomości nie jest ujawniony żaden budynek mieszkalny. Zdaniem SKO w dniu wejścia w życie ustawy na terenie objętym wnioskiem skarżącej nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ prowadzący postępowanie winien ustalić przeznaczenie nieruchomości na podstawie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. W niniejszej sprawie skarżąca taką decyzją nie dysponowała. Wobec czego organ uprawniony był do określenia charakteru zabudowań i przeznaczenia nieruchomości na podstawie m. in. umowy sprzedaży, wypisu z rejestru gruntów, raportu o budynkach i karty inwentaryzacyjnej nieruchomości. Reasumując, SKO podzieliło stanowisko organu pierwszej instancji uznając, że w dniu wejścia w życie ustawy tj. w dniu 13 października 2005 r. przedmiotowa nieruchomość nie była objęta ani planem miejscowym, ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Od decyzji SKO z dnia [...] września 2011 r. J. P. wniosła skargę (uzupełnioną pismem z dnia 16 listopada 2011 r.) do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 1 ust. 1 i art. 3 ust. 1 ustawy poprzez wadliwe odczytanie treści przepisu ograniczając zastosowanie do gruntów położonych na terenie objętym planem zagospodarowania szczegółowego w postępowaniu prowadzonym z rażącym naruszeniem art. 6, 7, 8, 12, 75, 77, 80, 35 § 3 Kpa. W skardze skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] maja 2011 r. nr [...]. W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że stwierdzenie organów obu instancji, że w dniu 13 października 2005 r. nie było wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która była w jej posiadaniu miało na celu jedynie przewlekle prowadzenie postępowania. W odpowiedzi na SKO wniosło o jej oddalenie i podtrzymało swe dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga jest uzasadniona. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 1 ust. 1 ustawy, w myśl którego osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie tej ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Kluczową kwestią w przedmiotowej sprawie jest ustalenie czy nieruchomość położona w W. przy ul. [...],oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...], obręb [...] oddana w użytkowanie wieczyste należy do jednego z rodzajów nieruchomości opisanych w art. 1 ust. 1 ustawy, czy też nie. Z tego przepisu wynika, że zakresem przedmiotowym ustawy zostały objęte nieruchomości przeznaczone pod zabudowę na cele mieszkaniowe, nieruchomości przeznaczone pod zabudowę garażami oraz nieruchomości rolne. Przez nieruchomość zabudowaną na cele mieszkaniowe należy rozumieć ten grunt, na którym znajduje się budynek, w którym istnieje co najmniej jeden lokal mieszkalny. W rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903 ze zm.) lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba (lub zespół izb) przeznaczona na stały pobyt ludzi, która wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W tym rozumieniu lokalem mieszkalnym może być wolnostojący dom jednorodzinny i samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego, jeśli część ta jest przeznaczona przede wszystkim (a zatem nie wyłącznie) do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób z nich korzystających. Określony krąg podmiotów uprawnionych do żądania przekształcenia obejmuje także tego użytkownika wieczystego, którego grunt został zabudowany garażem. Wynika z istniejącej (i dostrzegalnej zwłaszcza na gruncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) tendencji do uznawania garażu za istotną część lokalu mieszkalnego- domu jednorodzinnego, domu bliźniaczego lub szeregowego. Przy ustalaniu, czy grunt oddany w użytkowanie wieczyste jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową bądź pod zabudowę garażami, należy w pierwszej kolejności kierować się treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w chwili wejścia w życie ustawy, a więc w dniu 13 października 2005 r. (art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz. U. Nr 80, poz.717 ze zm., dalej "upzp") w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 4 ust. 2 upzp). W niniejszej sprawie, co wynika z operatu szacunkowego z dnia 25 maja 2009 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego R. M., przedmiotowa nieruchomość w dniu 13 października 2005 r. nie była objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie można natomiast zgodzić się z organem, że w przedmiotowej sprawie nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W rozpatrywanej sprawie organy obu instancji powoływały się na treść umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia [...] marca 1992 r., Repertorium [...], wypisu z rejestru gruntów, raportu o budynkach i karty inwentaryzacyjnej nieruchomości, jako na dowody przesądzające o tym, że w dniu 13 października 2005 r. przedmiotowa nieruchomość nie była przeznaczona na cele mieszkaniowe. Na podstawie ww. umowy sprzedaży skarżąca nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr [...], zabudowanego budynkiem mieszkalnym. Z treści tej umowy wynika, że na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny zajęty przez lokatorów na podstawie administracyjnej decyzji o podziale, jednakże budynek ten w części południowej ulega rozbiórce wraz z budynkiem warsztatowym i garażem, co wynika z decyzji z dnia [...] lutego 1992 r. nr [...]. Z kolei z protokołów oględzin wynika, że na ww. nieruchomości znajdowały się pozostałości dwóch budynków w złym stanie technicznym, bez stropów, więźby dachowej, stolarki okiennej i drzwiowej, zmurszałe zgliszcza rozsypujących się murów, ze wskazaniem do rozbiórki. Z ewidencji gruntów i budynków na przedmiotowej nieruchomości nie jest ujawniony żaden budynek mieszkalny. W kontekście powyższych rozważań, o zakwalifikowaniu nieruchomości jako zabudowanej na cele mieszkaniowe przesądzający jest sposób użytkowania istniejącej zabudowy w dniu 13 października 2005 r., co w niniejszej sprawie nie zostało należycie wyjaśnione. Nie uwzględniono wszystkich dowodów zgromadzonych w sprawie celem jej dokładnego wyjaśnienia. W ocenie Sądu prawidłowo wskazała skarżąca, że dla oceny odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności miała istotne znaczenie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...] lutego 2005 r., nr [...]. Tymczasem, organy obu instancji poprzestały na własnej ocenie stanu faktycznego w szczególności na podstawie oględzin nieruchomości, z których została sporządzona dokumentacja fotograficzna, wypisu z rejestru gruntów oraz umowy sprzedaży uznając, że te dokumenty pozwoliły ustalić charakter zabudowy na przedmiotowej nieruchomości i w konsekwencji należało odmówić skarżącej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. [...]. Ponadto ustawa w art. 1 ust. 1 wyraźnie nawiązuje do pojęć używanych w upzp, odnosząc się do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową lub pod zabudowę garażami (por wyrok NSA z dnia 27 listopada 2008 r. sygn. akt I OSK 1676/07, LEX nr 469391). Zdaniem Sądu, trzeba mieć na uwadze fakt zabudowy przedmiotowej nieruchomości budynkiem mieszkalnym, który potwierdza m. in. umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego z dnia [...] marca 1992 r., Rep. Nr [...], pismo Urzędu Miasta W. Wydział Architektury i Budownictwa [...] z dnia 14 maja 2009 r. nr [...]. Ponadto jak już wyżej wskazano organy obydwu instancji poprzestały wyłącznie na wskazaniu braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie dokonały analizy materiałów przedstawionych przez skarżącą oraz nie wezwały jej do przedstawienia dokumentów na potwierdzenie, że przedmiotowa nieruchomość była przeznaczona na cele mieszkaniowe. Odnosząc się do zarzutu skargi Sąd podzielił stanowisko skarżącej, że organy orzekające były w posiadaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Organy, aby ustalić wiarygodność twierdzeń skarżącej mogły wystąpić w ramach jednostek organizacyjnych Urzędu Dzielnicy [...] o wskazanie, czy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości w dacie 13 października 2005 r. obowiązywała w obrocie prawnym ostateczna decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z kolei argument organu, iż budynki usytuowane na przedmiotowej nieruchomości są w bardzo złym stanie technicznym i nadają się tylko do rozbiórki nie jest argumentem, który może przemawiać za odmową przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zdaniem Sądu, skoro w niniejszej sprawie zaistniała potrzeba oceny stanu technicznego budynków usytuowanych na przedmiotowej nieruchomości to organy orzekające w sprawie powinny uzyskać opinię biegłego, gdyż tylko biegły posiada w tym zakresie odpowiednią wiedzę i doświadczenie. Należy również podkreślić, że art. 1 ust. 1 ustawy nie uzależnia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności od stanu technicznego budynku posadowionego na przedmiotowej nieruchomości. Nie można się też zgodzić z organem, że J. P. w piśmie z dnia 30 marca 2009 r. (odwołaniu) zmodyfikowała żądanie wniosku domagając się przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności za odpłatnością. Uszło uwadze organu, że w piśmie tym skarżąca wskazała, że wnosi o odpłatne przekształcenie, jeżeli nie ma podstaw prawnych do nieodpłatnego uwłaszczenia. W tej sytuacji nie można przyjąć, że skarżąca zrezygnowała z żądania nieodpłatnego przekształcenia, ponieważ domagała się rozpatrzenia jej wniosku w kontekście obu rodzajów przekształcenia. Wobec powyższego Sąd uznał, że organy orzekające nie wyjaśniły wskazanych wyżej rozbieżności i nie dostrzegły opisanych wyżej braków w materiale dowodowym Sąd uznał, że organy przedwcześnie odmówiły skarżącej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W tej sytuacji Sąd stwierdził, że organy obu instancji naruszyły art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 Kpa, a naruszenia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd zwraca uwagę, że w niniejszej sprawie nie podlega ocenie eksponowana przez skarżącą okoliczność bycia następcą prawnym T. G. i A. G. jako uprawnionych do nieruchomości na mocy decyzji nr [...] o zwrocie nieruchomości. W niniejszej sprawie powodem odmowy uwłaszczenia skarżącej prawem własności były przesłanki przedmiotowe z art. 1 ust. 1 ustawy, jeżeli chodzi o stan nieruchomości), a nie podmiotowe. W tej sytuacji zagadnienie następstwa prawnego po wyżej wymienionych osobach wykraczało poza przedmiot niniejszej sprawy. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ pierwszej instancji weźmie pod uwagę obowiązujący stan prawny i w zależności od poczynionych ustaleń wyda decyzję, którą uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 2 Kpa. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z dnia 14 marca 2012 r. poz. 270) orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania sądowego Sąd orzekł na podstawie art. 200, art. 205 § 2 tej ustawy w zw. z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).