I SA/Wa 226/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Nowicka (spr.) Sędziowie Asesor WSA Agnieszka Miernik Asesor WSA Przemysław Żmich Protokolant Anna Jurak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lutego 2009 r. sprawy ze skargi K. Z., I. T., I. L. i J. Z. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] w przedmiocie zawieszenia postępowania w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Burmistrza Miasta P. z dnia [...] listopada 2007 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. na rzecz skarżących K. Z., I. T., I. L. i J. Z. solidarnie kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 4. poleca kasie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zwrócić skarżącym K. Z., I. T., I. L. i J. Z. solidarnie kwotę 300 (trzysta) złotych tytułem nadpłaconego wpisu uiszczonego w sprawie. I SA/Wa 226/08 UZASADNIENIE Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza Miasta P. z dnia [...] listopada 2007r. nr [...] zawieszające z urzędu postępowanie w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych i ocenach prawnych: Mocą opisanego powyżej postanowienia Burmistrz Miasta P. zawiesił z urzędu postępowanie w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] w prawo własności - do czasu uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jednocześnie organ pierwszej instancji zobowiązał wnioskodawców tj.: I. L., K. i J. Z. oraz I. i G. T. do wystąpienia w terminie trzech miesięcy do Sądu Rejonowego w P. z powództwem o uzgodnienia treści księgi wieczystej Kw Nr [...] z rzeczywistym stanem prawnym. Na powyższe postanowienie zażalenie złożyli wszyscy wnioskodawcy twierdząc m. in., iż stan prawny nieruchomości wpisany w księdze wieczystej Kw Nr [...] odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, wynikającemu z aktów notarialnych zawartych przez żalących się. Rozpatrując sprawę w trybie instancji odwoławczej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. stwierdziło, że podstawę prawną zaskarżonego postanowienia stanowił przepis art. 97 § l pkt 4 k.p.a. w myśl którego, organ administracji publicznej zawiesza postępowanie, gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Pod pojęciem zagadnienia wstępnego organ w tym wypadku rozumiał kwestię prejudycjalną tj. wymagającą wcześniejszego rozstrzygnięcia przez sąd o istotnej w tej sprawie kwestii prawnej. Odnosząc powyższe do przedmiotowego stanu faktycznego Kolegium podniosło, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynikało, iż w dniu [...] sierpnia 2007 r. L. i J. L., K. i J. Z. oraz I. i G. T. wystąpili z wnioskiem o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności ułamkowych części gruntu przynależnych do poszczególnych lokali nieruchomości położonej w P. przy [...], mającej urządzona księgę wieczystą Kw Nr [...]. Do wniosku został dołączony odpis z księgi wieczystej, w której w Dziale I zostały wpisane działki o numerach [...] oraz [...] (zabudowana nieruchomość o powierzchni [...] ha), natomiast w Dziale II ujawniono gminę P. - jako właściciela nieruchomości, I. i G. T. - jako właścicieli lokalu mieszkalnego nr [...] i współużytkowników wieczystych gruntu oraz współwłaścicieli części wspólnych budynku w [...] części (akt notarialny z dnia [...] lipca 1997 r. Nr Rep. [...]), każdoczesnych właścicieli lokalu nr [...] i jako współużytkowników wieczystych gruntu oraz współwłaścicieli części wspólnych budynku w [...] części (akt notarialny z dnia [...] lipca 1999 r. Rep. [...]) a także każdoczesnych właścicieli lokalu nr [...] i współużytkowników wieczystych gruntu oraz współwłaścicieli części wspólnych budynku w [...] części (akt notarialny z dnia [...] lipca 1991 r. Rep. [...]). Organ podkreślił przy tym, że umowa sprzedaży z dnia [...] lipca 1997 r. (akt notarialny Rep. [...]) dotyczyła działek nr [...] i [...], umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, sprzedaży i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia [...] lipca 1999 r. (akt notarialny Rep. [...]) również dotyczyła działek o numerach [...] i [...], natomiast umowa sprzedaży lokalu i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia [...] lipca 1991r. (akt notarialny Rep. [...]) wymieniała wyłącznie działkę nr [...]. W związku z powyższym Kolegium podniosło, iż zgodnie z przepisem art. 3 ust. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm:) w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3 (tj. odpowiadającemu stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi), a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalono wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu, stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Unormowanie to nie ma przy tym zastosowania wyłącznie w przypadku, gdy wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Wskazując na powyższe organ zauważył, że w przedmiotowej sprawie w/w bezwzględnie obowiązujące zasady nie zostały zachowane. Dla wyodrębnionego - jako pierwszy - lokalu nr [...] ustalono bowiem udział w nieruchomości wspólnej (i w prawie użytkowania wieczystego gruntu) w wysokości [...] i to tylko jedynie do działki nr [...]. Dla kolejno wyodrębnionych lokali (nr [...] i nr [...]) powyższe udziały ustalono w wysokościach (odpowiednio) [...] i [...] i w stosunku do dwóch działek: nr [...] oraz [...]. W tych warunkach Kolegium podniosło, że choć w myśl art. l ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 12 września 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459), osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego mają (obok innych kategorii osób) również prawo przekształcenia prawa użytkowania wieczystego do gruntu w prawo własności, to jednak w niniejszej sprawie zaistniała konieczność wcześniejszego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez sąd. Przed wydaniem bowiem decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności konieczne jest ustalenie prawidłowej wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, co winno nastąpić w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, prowadzonym w oparciu o przepis art. 10 ust. l ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), do przeprowadzenia którego strony zostały zobowiązane - stosownie do treści art. 100 § l k.p.a. Powyższe postanowienie stało się przedmiotem skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, którą skutecznie wnieśli: I. L., K. i J. Z. oraz I. T. Skarżący, wnosząc o uchylenie postanowień, organów obu instancji twierdzili, że wpisane do księgi wieczystej udziały figurowały w aktach notarialnych również zawieranych w dalszym obrocie prawnym i nabywcy praw podlegają ochronie związanej z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Z tego powodu skarżący stali na stanowisku, że nie mają obowiązku występowania do sądu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jednocześnie, po wniesieniu skargi, do akt zostało złożone postanowienie Sądu Rejonowego w P. [...] z dnia [...] lutego 2008 r. sygn. akt [...] wydane w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków T. z którego wynikało, że lokal nr [...] znajdujący się w budynku położonym w P. przy ul. [...] wraz ze związanym z prawem własności lokalu udziałem w częściach wspólnych budynku i udziałem w prawie użytkowania wieczystego został przyznany na wyłączną własność I. T. Fakt ten został również odnotowany w księdze wieczystej Kw Nr [...], której odpis z dnia [...] października 2008 r. został dołączony do akt sądowych przy piśmie I. T. z dnia [...] października 2008 r. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skargę należało uznać za uzasadnioną, choć nie z przyczyn w niej podniesionych. Nie można bowiem utożsamiać instytucji rękojmi wiary publicznej z bezwzględnym zakazem dokonywania w księdze wieczystej zmian dotyczących, ujawnionych w niej praw, jeśli zachodzi sprzeczność pomiędzy prawem ujawnionym w księdze a prawem istniejącym w rzeczywistości. Usuwaniu tego rodzaju sprzeczności służy właśnie powództwo ustalające, jakim jest powództwo o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, uregulowane w art. 10 ust. l cytowanej wyżej ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodzić się również wypada ze stanowiskiem Kolegium, iż zgodnie z brzmieniem art. 3 ust. 7 ustawy z dnia ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm:) w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalono wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu, stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przy czym przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Powyższe zatem oznacza, że - stosownie do treści art. 3 ust. 7 w/w ustawy - do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej w sposób, jaki był właściwy w czasie wyodrębniania pierwszego lokalu, chyba, iż wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Zwrócić jednak trzeba uwagę, że omawiany przepis został wprowadzony do ustawy o własności lokali dopiero z dniem 19 maja 2000 r. na mocy art. 1 pkt 2 lit. d ustawy z dnia 16 marca 2000 r. o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniającej ustawę o zmianie ustawy o własności lokali ( Dz. U. z 2000 r. Nr 29, poz. 355 ). W przedmiotowym natomiast stanie faktycznym umowy dotyczące wyodrębnienia lokali nr [...] i [...] zostały zawarte (odpowiednio) w roku 1999 i 1997. Lokal o numerze [...] wyodrębniono zaś w 1991 r. tj. jeszcze w oparciu o przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczaniu nieruchomości ( Dz. U. z 1989 r. Nr 14, poz. 74 ). Podkreślić też wypada, że ani ustawa gruntowa z 1985 r. ani ustawa o własności lokali ( w wersji obowiązującej w latach 1997 - 1999 ) nie przewidywały regulacji prawnej jaką wprowadził wspomniany wyżej przepis art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego ocena ważności i skuteczności czynności ustanawiania odrębnej własności lokali powinna być przeprowadzana wg stanu prawnego z chwili ich dokonywania ( vide: postanowienie SN z dnia 14 września 2006 r. sygn. akt III CZP 61/06 LEX Nr 209209 ). Jest to o tyle istotne, że - jak wyżej wspomniano - wszystkie wyodrębnione w niniejszej sprawie lokale powstały w różnym czasie, przy czym dwa z nich - w oparciu o ten sam stan prawny a lokal nr [...] - w oparciu o przepisy zupełnie innej ustawy niż dwa pozostałe. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że - jak wynika to z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r. sygn. akt III CZP 199/95 ( OSN z 1996 r. Nr 7-8, poz. 96 ) - choć instytucja odrębnej własności lokali przeszła w Polsce długą ewolucję a dotyczące jej regulacji różnego rzędu akty prawne, często w dodatku zmieniane, wykazywały brak klarowności, spójności i konsekwencji to jednak zawsze prawidłowość wyodrębnienia lokalu musi być rozważana na tle stanu prawnego obowiązującego w dacie zawierania umowy. Z tego powodu Sąd orzekający w tym składzie uznał, że uzależnianie w niniejszej sprawie rozpoznania wniosku o przekształcenie praw od przeprowadzenia przez strony postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym z tego tylko powodu, że udziały poszczególnych właścicieli lokali są w księdze wieczystej określone niezgodnie z treścią w/w art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali nie było prawidłowe. Jak wspomniano wyżej bowiem w dacie, gdy następował wpis tych udziałów do księgi wieczystej - przepis ten nie obowiązywał. Sąd natomiast nie przesądza, czy określone w księdze wieczystej udziały stron są prawidłowe - ze względu na prawo, jakie obowiązywało w dacie ustanawiania odrębnych nieruchomości lokalowych. O tym bowiem musi dopiero zdecydować organ rozpoznając przedmiotową sprawę. Jeśli, w toku postępowania zostanie powzięta tego rodzaju wątpliwość to oczywiście, rozstrzygnięcie jej będzie można uznać za zagadnienie wstępne - w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. i zawiesić postępowanie do czasu dokonania przez strony odpowiedniego uzgodnienia księgi wieczystej ze stanem prawnym. Nadmienić w tym miejscu trzeba, że choć organ I instancji dostrzegał "wadliwość" wpisów zawartych w księdze wieczystej Kw Nr [...] także w innych kwestiach (do czego nawiasem mówiąc rozpoznając odwołanie Kolegium nie odniosło się ), to te inne kwestie podniesione w toku postępowania przed Burmistrzem Miasta P., również nie uzasadniały zobowiązywania stron do wszczęcia postępowania o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W uzasadnieniu postanowienia organu I instancji podniesiono bowiem np. że w skład przedmiotowej nieruchomości wchodzić powinno sześć działek ( nr [...] ) podczas, gdy ze złożonego odpisu z księgi wieczystej Kw Nr [...] wynikało, iż w skład nieruchomości wchodzą tylko dwie działki tj. nr [...] i [...]. Organ nie zwrócił jednak uwagi, że na podstawie postanowienia Sądu Okręgowego w O. z dnia [...] lipca 2005 r. sygn. akt [...] zostało zmienione orzeczenie Sądu Rejonowego w P. z dnia [...] marca 2005 r. sygn. akt [...] o połączeniu nieruchomości i wniosek Gminy P. o wpis został oddalony ( k. 36 skoroszyt [...] ). Odnośnie natomiast lokalu nr [...] w księdze wieczystej nie został w ogóle dokonany wpis dotyczący numeru działek czy działki, na której został ustanowiony udział w prawie użytkowania wieczystego. Jedynie w akcie notarialnym zawartym w 1991 r. określono grunt, na którym to prawo ustanowiono, jako ( wyłącznie ) działkę nr [...]. Przy ponownym zatem rozpoznaniu sprawy należałoby - z uwagi na w/w postanowienie Sądu Rejonowego w P. z dnia [...] lutego 2008 r. - skorygować krąg osób uprawnionych do brania udziału w niniejszym postępowaniu i ustalić, jakie obowiązywały regulacje prawne w datach, w których ustanawiano odrębne przedmiotowe nieruchomości lokalowe a następnie i zbadać, czy wpisy zawarte w księdze wieczystej Kw Nr [...], dotyczące tych lokali, odpowiadały wyżej wspomnianym przepisom. Jeśli tego rodzaju sytuacja zachodziła to brak jest podstaw do zobowiązywania stron do występowania do sądu cywilnego z powództwem ustalającym, ponieważ w tej sytuacji nie będzie potrzeby uzgadniania treści wpisów z rzeczywistym prawem. Natomiast, jeśli by się okazało, że w stosunku do prawa obowiązującego w momencie prawnego wyodrębniania konkretnego lokalu, nie była zachowana odpowiednia regulacja prawna, to stan taki uzasadniać będzie wydanie postanowienia o zawieszeniu postępowania na zasadzie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd - z mocy przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w związku z art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ) - orzekł jak w sentencji. Rozstrzygnięcie o kosztach oparto na przepisie art. 200 cytowanej wyżej ustawy procesowej.