I SA/Wa 2261/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas (spr.) Sędziowie: WSA Maria Tarnowska WSA Agnieszka Miernik Protokolant starszy sekretarz sądowy Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi H. N. i I. N. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2010 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu G. z dnia [...] lipca 2010 r. Nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość wraz z naniesieniami, położoną w O. gm. G.., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] m2 i działka nr [...] o pow. [...] m2, wydzielone odpowiednio pod drogę publiczną gminną i poszerzenie drogi publicznej gminnej na podstawie decyzji podziałowej Burmistrza G. Nr [...] z dnia [...] września 2001 r. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda [...] podał, że decyzją z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...] Starosta Powiatu G. ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za w/w nieruchomość wraz z naniesieniami zobowiązując do jego wypłaty na rzecz I. i H. N. w udziale wynoszącym [...] kwoty odszkodowania w wysokości [...] zł oraz na rzecz W. I. w udziale wynoszącym [...] kwoty odszkodowania w wysokości [...] zł - Gminę G. Organ I instancji decyzję uzasadnił stwierdzeniem, że przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 98, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), a decyzję o odszkodowanie ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] lutego 20l0 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. W. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł H. N. kwestionując prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego, zarzucając organowi niezawieszenie postępowania do czasu rozstrzygnięcia przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej wszczętego na jego wniosek postępowania w stosunku do rzeczoznawcy majątkowego. Ponadto skarżący podniósł, iż organ nie wziął pod uwagę oświadczenia W. I. z dnia [...] kwietnia 2008 r. o zrzeczeniu się na korzyść skarżącego prawa do odszkodowania za posadowione na przedmiotowym gruncie ogrodzenie. Wojewoda podał, iż pismem z dnia [...] sierpnia 2010 r. W. l. wniósł o wypłatę ustalonego w decyzji organu I instancji odszkodowania na jego rzecz. Rozpoznając odwołanie Wojewoda [...] podniósł, iż w rozpatrywanej sprawie jest bezsporne, że ostateczną decyzją Nr [...] z dnia [...] września 2001 r., Burmistrz G. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w O., gmina G., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], stanowiącej współwłasność I. i H. N. i W. I., w wyniku którego wydzielono m.in. działkę ewidencyjną nr [...] o pow. [...] m2 z przeznaczeniem pod drogę publiczną gminną i działkę ewidencyjną nr [...] o pow. [...] m2 z przeznaczeniem pod poszerzenie drogi publicznej gminnej. W dniu, w którym powyższa decyzja stała się ostateczna w/w działki stały się własnością Gminy G. Wojewoda wskazał, iż w niniejszej sprawie przedmiotem sporu jest kwestia oceny prawidłowości operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania, sporządzonego w dniu [...] lutego 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. W. Organ II instancji ustalił, że z uwagi na rozbieżność stanowisk nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy Gminą G. a byłymi właścicielami, w związku z czym wszczęta została procedura ustalenia odszkodowania według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości. Odszkodowanie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] lutego 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. W., w którym biegły zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stosując podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań ceny transakcyjne z okresu czerwiec 2008 r. – listopad 2009 nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych położone na terenie Gminy G., które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których były znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W ocenie Wojewody brak jest jakichkolwiek podstaw do kwestionowania, iż nie są to nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ odwoławczy podał, iż autor operatu szacunkowego na podstawie zgromadzonych materiałów źródłowych odnotował na lokalnym rynku [...] umów kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych o cenach jednostkowych od [...] zł/m2 do [...] zł/m2,, o cechach rynkowych, które wprost wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. możliwie najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości wycenianej pod względem położenia, przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, wielkości i sąsiedztwa. Biegły wskazał, że nie było potrzeby określania trendu czasowego z uwagi na stabilizację cenową monitorowanego rynku nieruchomości. Ostatecznie po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i wyznaczeniu współczynników korygujących wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości ustalona została na kwotę [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni dało kwotę [...] zł. Natomiast wartość naniesień w postaci ogrodzenia została ustalona w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową i wyceniona na kwotę [...] zł. Wojewoda uznał, że biegły właściwie zastosował § 36 ust. 1 rozporządzenia a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych kierował się ich podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Organ II instancji ustalił, że w dniu [...] kwietnia 2010 r. organ I instancji przeprowadził rozprawę administracyjną, na której rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił metodologię przyjętej wyceny i dobór nieruchomości porównawczych. Po zapoznaniu się z operatem szacunkowym skarżący zakwestionował prawidłowość jego sporządzenia i wniósł o wyznaczenie przez organ I instancji kolejnego rzeczoznawcy majątkowego spoza granic województwa [...]. Wojewoda wskazał, że organ orzekający w sprawie nie jest związany treścią operatu szacunkowego i powinien samodzielnie dokonać na podstawie art. 80 kpa jego wartości dowodowej i przydatności, jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Przewidziana z art. 157 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ocena przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego ma charakter formalny i nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu jakim jest również operat. Wojewoda podniósł, iż to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości, mają prawo wstępu na nieruchomość i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach. Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan wyposażenia i stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach. Zdaniem organu odwoławczego podstawy do oceny prawidłowości operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2010 r. nie mógł stanowić sporządzony na zlecenie skarżącego przez innego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2008 r., gdyż zgodnie z art. 157 ust. 2 ugn sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Organ odwoławczy zgodził się ze stanowiskiem organu I instancji, że przedstawiony przez stronę operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2008 r. nie spełniał wymogów określonych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, ponieważ za podstawę wyliczeń przyjęte zostały ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne a ponadto biegły wskazał, że z uwagi na brak transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne, zastosował § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Zdaniem Wojewody operat ten nie może stanowić dowodu do podważenia operatu z dnia [...] lutego 2010 r., w którym wartość spornej nieruchomości wyliczono w oparciu o istniejące transakcje gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Ponadto zdaniem Wojewody, starosta nie miał obowiązku dokonywania merytorycznej oceny operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2008 r., gdyż zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany dla celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W ocenie organu odwoławczego prowadzone obecnie wobec W. W. na wniosek skarżącego postępowanie dyscyplinarne przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej nie ma żadnego wpływu na wykonany operat szacunkowy i nie może być podstawą zawieszenia postępowania odszkodowawczego na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 kpa. Komisja ocenia bowiem przestrzeganie przez rzeczoznawców przepisów prawa, standardów zawodowych i zasad etyki zawodowej, natomiast oceny poprawności operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Wojewoda podniósł, że jeżeli skarżący uznawał, że w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2010 r. istnieją nieprawidłowości, to miał możliwość zwrócenia się do odpowiedniej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości jego sporządzenia. O takim uprawnieniu skarżący wiedział, skutecznie kwestionując sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy przez B. M., negatywnie zaopiniowany przez Komisję Arbitrażową przy [...] Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych. Wojewoda podniósł, że skoro żaden przepis prawa materialnego nie nakłada na organ administracji publicznej obowiązku zlecenia sporządzenia drugiego operatu szacunkowego dotyczącego wyceny tej samej nieruchomości, to wniosek skarżącego o wykonanie takiej wyceny należy uznać za nieuzasadniony. Zdaniem Wojewody kwestia zrzeczenia się przez W. I. na rzecz skarżącego odszkodowania za ogrodzenie nie jest przedmiotem niniejszego postępowania i roszczenia te mogą być dochodzone ewentualnie na drodze cywilnoprawnej. Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli I. N. i H. N. w części dotyczącej utrzymania w mocy decyzji organu I instancji w zakresie ustalenia na ich rzecz odszkodowania za nieruchomość gruntową i w zakresie ustalającym odszkodowanie za ogrodzenie na ich rzecz w wysokości [...] części oraz na rzecz W. I. w [...] części zarzucając jej naruszenie przepisów prawa materialnego: 1) art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami; 2) § 36 ust. 3 w zw. z § 36 ust. 1, § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.; 3) art. 98 ust. 3 w zw. z art. 128 i art. 130 ust. 2 ugn; 4) art. 157 ust. 1, 2, 3 i 4 ugn; 5) art. 156 ust. 3 ugn oraz naruszenie przepisów postępowania: art. 138 § 2 kpa, 80 kpa, 97 § 1 pkt 4 kpa, art. 9 kpa w zw. z art. 157 ust. 1 ugn, art. 75 § 1 w zw. z art. 78 § 1 kpa, art. 10 § 1 w zw. z art. 90 § 1, art. 95 § 1 kpa i art. 156 ust. 1a ugn, art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 kpa oraz 8 kpa. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej części decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r. i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w tej samej części. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że wartość nieruchomości została nieprawidłowo określona w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2010 r., a organy orzekające nie uwzględniły okoliczności, iż W. I. zrzekł się na rzecz skarżących odszkodowania za ogrodzenie. Zdaniem skarżących przyjęte do porównań nieruchomości nie są podobne do nieruchomości wycenianej ze względu na najbardziej istotną cechę w postaci wielkości. Niedopuszczalne w związku z tym było ich zdaniem zastosowanie w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Zdaniem skarżących konieczne było stwierdzenie, że brak jest nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, co prowadzić powinno do zastosowania § 36 ust. 2 rozporządzenia. Skarżący podnieśli, że operat szacunkowy sporządzony został w sposób sprzeczny z wymogami prawnymi oraz nieodpowiadający przepisom prawnym i standardom zawodowym rzeczoznawców majątkowych. Błędne jest również stanowisko Wojewody, że ocena przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nie ma wpływu na zasady oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. W ocenie skarżących organ administracji winien wystąpić o dokonanie takiej oceny, a strona ma prawo kwestionować wysokość ustalonego odszkodowania w oparciu o inny operat szacunkowy załączony do akt sprawy. Skarżący podnieśli, że operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2008 r. powinien podlegać badaniu oraz merytorycznej ocenie organu. Zdaniem skarżących kwestia odpowiedzialności dyscyplinarnej rzeczoznawcy majątkowego stanowi zagadnienie wstępne w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 kpa. Zdaniem skarżących organ I instancji miał obowiązek poinformowania ich o możliwości wystąpienia z wnioskiem o dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, jak również dopuścić dowód z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego zawnioskowany przez skarżącego. Skarżący podnieśli również, iż zaznajomienie ich z treścią operatu w trakcie rozprawy administracyjnej nie zapewnia realizacji uprawnień do czynnego w niej udziału. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że Sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną. Rozpatrując sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za niezasadną. Wskazać należy, że zgodnie z art. 7 kpa oraz 77 § 1 kpa organy administracji publicznej zobowiązane są do podejmowania wszelkich niezbędnych kroków w celu wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, polegającego na ustaleniu stanu faktycznego sprawy. W szczególności organ administracji publicznej prowadzący postępowanie administracyjne jest zobowiązany do dokonania wszechstronnej oceny okoliczności konkretnego przypadku na podstawie analizy całego materiału dowodowego, a swoje stanowisko winien uzasadnić w sposób przewidziany w przepisach kpa. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 26, poz. 2603 ze zm.) Z przepisu tego w brzmieniu obowiązującym w dacie podejmowania zaskarżonej decyzji wynika, że za działki gruntu o których mowa w ust. 1 art. 98, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem, jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 98 ust. 1 ustawy działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne, przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Z akt sprawy wynika, że podział działki nr [...] położonej w O. gm. G.., został zatwierdzony na wniosek właścicieli decyzją Burmistrza G. z dnia [...] września 2001 r. Nr [...], w wyniku którego działka nr [...] z przeznaczeniem pod drogę gminną i działka nr [...] z przeznaczeniem pod poszerzenie istniejącej drogi gminnej, przeszły na własność Gminy G. z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Z uwagi na nieskuteczność negocjacji pomiędzy Gminą a współwłaścicielami nieruchomości, organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości. Organ uznał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowi podstawę do określenia odszkodowania, którego wysokość oraz sposób i termin zapłaty określono w osnowie decyzji organu I instancji. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, jednakże nie zwalnia to organów orzekających w sprawie od oceny tej opinii jako dowodu w sprawie. Opinia ta nie ma charakteru wiążącego i ocena jej musi znaleźć się w uzasadnieniu decyzji sporządzonym zgodnie z treścią art. 107 § 3 kpa – co w niniejszej sprawie nastąpiło. Podkreślić należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego i z tego względu ocena prawidłowości – pod względem merytorycznym wyceny, dla której w dużej mierze potrzebna jest wiedza specjalistyczna, musi być dokonywana z dużą ostrożnością, a ponadto wymaga również wiedzy fachowej. Zdaniem Sądu subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym cena za działki gruntu wydzielone pod drogę publiczną jest zbyt niska nie świadczy o wadliwości operatu, skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej dla potrzeb ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość i nie wystąpiła do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzania operatu z dnia [...] lutego 2010 r. Rację należy przyznać organowi II instancji, że przedłożony przez skarżącego operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2008 r. nie mógł stanowić dowodu w niniejszej sprawie, gdyż został sporządzony niezgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ugn). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a nie jak przyjął rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2008 r. nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo [...]. Ponadto słusznie zauważył Wojewoda, że operat ten zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzania nie mógł zostać wykorzystany dla celu, dla którego został sporządzony. W tej sytuacji należało podzielić stanowisko Wojewody [...], że skoro operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania czyni zadość wymogom stawianym przez przepisy prawa, rozstrzygnięcie organu I instancji należało uznać za prawidłowe. Należało również uznać, że zaskarżona decyzja Wojewody [...] jest prawidłowa, bowiem organ ten jako organ II instancji, zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego wyrażoną w art. 15 kpa – w sposób prawidłowy po raz drugi rozpoznał i rozstrzygnął sprawę. Dwukrotne rozpoznanie sprawy oznacza obowiązek przeprowadzenia dwukrotnie postępowania wyjaśniającego i konsekwentnie do tego ukształtowane jest postępowanie odwoławcze, którego przedmiotem nie jest weryfikacja decyzji lecz ponowne rozpoznanie sprawy administracyjnej. Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdzić należy, że nie są one zasadne. Zgodnie z art. 97 § 1 pkt 4 kpa organ administracji publicznej zawiesza postępowanie, gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. W niniejszej sprawie zagadnienie wstępne nie wystąpiło, bowiem fakt wszczęcia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego nie stanowi zagadnienia wstępnego. Jak słusznie stwierdził Wojewoda [...] postępowanie to nie ma żadnego wpływu na ocenę operatu szacunkowego, jako dowodu w niniejszej sprawie, gdyż Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ocenia przestrzeganie przez rzeczoznawców majątkowych przepisów prawa, standardów zawodowych i zasad etyki zawodowej. A zatem art. 97 § 1 pkt 4 kpa nie ma zastosowania w niniejszej sprawie. W sprawie też nie zaistniała potrzeba zastosowania art. 138 § 2 kpa, bowiem postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone prawidłowo, zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania wyrażoną w art. 15 kpa oraz wyrażoną w art. 12 kpa – zasadą szybkości postępowania. Organy administracji publicznej orzekające w sprawie podjęły wszelkie niezbędne kroki w celu wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, pozwalającego na ustalenie stanu faktycznego sprawy zgodnego z rzeczywistością, dokonały wszechstronnej oceny okoliczności na podstawie analizy całego materiału dowodowego, a swoje stanowisko uzasadniły w sposób przewidziany w przepisach kpa, a w aktach sprawy zostały zgromadzone dowody umożliwiające dwukrotne rozpatrzenie i rozstrzygnięcie sprawy. Sąd nie doszukał się również naruszenia przez Wojewodę wskazanych w skardze przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość rynkową nieruchomości, a wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonał rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, zaś operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Różnice w powierzchni działek przyjętych do porównań z nieruchomością wycenianą nie mogą stanowić podstawy do przyjęcia, iż nie są to nieruchomości podobne, gdyż różnice te zostały skorygowane odpowiednim wskaźnikiem korygującym. Prawidłowo również organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, iż kwestia zrzeczenia się odszkodowania za ogrodzenie przez W. I. na rzecz skarżącego nie stanowi przedmiotu niniejszego postępowania. Co do zasady istnieje możliwość zrzeczenia się roszczenia o odszkodowanie za grunty wydzielone pod drogi publiczne. Jednakże w realiach rozpoznawanej sprawy nie jest obowiązkiem organu administracji publicznej dokonywanie oceny skuteczności takiego zrzeczenia się, zważywszy na fakt, iż oprócz oświadczenia W. I. z dnia [...] kwietnia 2008 r., znajduje się w aktach sprawy jego oświadczenie z dnia [...] września 2008 r. zupełnie innej treści, jak i wniosek z dnia 20 sierpnia 2010 r. o wypłatę odszkodowania ustalonego decyzją organu I instancji. Obowiązkiem natomiast organu orzekającego było ustalenie odszkodowania dla współwłaścicieli nieruchomości zgodnie z ich udziałami za przejęcie jej pod drogę publiczną – co też zostało uczynione. Za niezasadny również należy uznać zarzut skarżących dotyczący niepouczenia ich o możliwości wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2010 r., gdyż jak słusznie zauważył organ II instancji skarżący posiadał w tym zakresie wiedzę, co wynika chociażby z treści jego pisma z dnia 24 marca 2010 r. Zdaniem Sądu postępowanie zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.