I SA/Wa 230/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jolanta Rudnicka (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Emilia Lewandowska asesor WSA Mirosław Gdesz Protokolant Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 maja 2008 r. sprawy ze skargi W. C. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] października 2007 r. nr [...] w przedmiocie wymierzenia kary dyscyplinarnej oddala skargę. Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] października 2007 r., nr [...], po rozpoznaniu wniosku W. C. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2004 r., nr [...] orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia wykonywania uprawnień zawodowych na okres sześciu miesięcy uchylił zaskarżoną decyzję i orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego W. C. kary dyscyplinarnej w postaci nagany. Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym sprawy: Pismem z dnia [...] października 2003 r. S. D. wystąpiła do Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast ze skargą na rzeczoznawcę majątkowego W. P. wskazując na rozbieżności w określeniu wartości nieruchomości w operacie szacunkowym sporządzonym przez tego rzeczoznawcę a wyceną w operacie szacunkowym W. C.. W. P. określił wartość nieruchomości położonej w miejscowości S., powiat I. (mienie zabużańskie) na kwotę [...] zł., podczas gdy W. C. wartość tej samej nieruchomości określił na kwotę [...] zł. W skardze podkreślono, że różnica w wycenie według operatów wskazanych rzeczoznawców wynosi ponad 70 %. W związku z powyższą skargą pismem z dnia [...] grudnia 2003 r. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast zwrócił się do Przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o wszczęcie postępowań wyjaśniających wobec obu wymienionych rzeczoznawców. Pismem z dnia [...] marca 2004 r. wiceprzewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego W. C. o wszczęciu postępowania wyjaśniającego, przy czym zawiadomienie to zostało doręczone W. C. w dniu [...] marca 2004 r. Na podstawie wyników przeprowadzonego przez Komisję odpowiedzialności Zawodowej postępowania wyjaśniającego Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] września 2004 r., nr [...] orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego W. C. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia wykonywania uprawnień zawodowych na okres sześciu miesięcy. W uzasadnieniu powyższej decyzji Minister wskazał, że przeprowadzone postępowanie wyjaśniające wykazało, iż rzeczoznawca W. C przy sporządzaniu operatu szacunkowego z września 2003 r. naruszył następujące przepisy prawa: art.154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm.) w związku z §9 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. w sprawie sposobu zaliczania wartości nieruchomości pozostawionych za granicą na pokrycie ceny sprzedaży nieruchomości lub opłat za użytkowanie wieczyste oraz sposobu ustalania wartości tych nieruchomości (Dz.U. Nr 9, poz.32) i §4 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz.1924). Naruszenie powyższych przepisów polegało na zastosowaniu podejścia kosztowego do wyceny wartości rynkowej. Wartość rynkową, według wskazanych przepisów, określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Natomiast w operacie szacunkowym sporządzonym przez W. C została określona wartość odtworzeniowa nieruchomości, która została nazwana wartością rynkową. Pomimo ograniczonego i trudnego rynku obrotu nieruchomościami podobnymi do nieruchomości szacowanej, wycena powinna być dokonana przy zastosowaniu podejścia porównawczego, a wybór podejścia i metody określenia wartości nieruchomości miał zasadniczy wpływ na szacowaną wartość. Ponadto Minister zarzucił rzeczoznawcy naruszenie §8 ust.2 wymienionego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. oraz standard zawodowy IV.3.pkt 3.1.c) i pkt 4.8.b) przez czynny udział w opisie szacowanej nieruchomości, który to opis powinna sporządzać osoba zlecająca, a nie rzeczoznawca. W sytuacji, gdy zlecający nie sporządzi opisu nieruchomości zleceniodawca majątkowy powinien odmówić sporządzenia operatu. Wytknięto również rzeczoznawcy naruszenie §52 ust.1 pkt 7 wymienionego powyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. oraz standardu VII.1pkt 2.1.8 poprzez błędne wskazanie rodzaju określanej w operacie szacunkowym wartości nieruchomości, a także błędne powołanie się w pkt III operatu szacunkowego na art.135 ust.4-6 ustawy o gospodarce nieruchomościami jako podstawy określanej wartości rynkowej, a także nie wskazanie technik szacowania. Minister podkreślił, że operat cechuje ponadto duża ilość błędów pisarskich, pominięcie wyceny drzew i budowli, błędne umieszczenie Standardów Europejskich Wyceny Nieruchomości w podstawach metodologicznych, co prowadzi do wniosku, że rzeczoznawca nie zachował należytej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności wymaganej przepisami prawa: art.175 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i §51 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. Naruszenie art.135 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami polega na niedopuszczalnym określeniu wartości studni i płotu drewnianego, jako procentu wartości budynku mieszkalnego, zaś naruszenie art.135 ust.6 powyższej ustawy polega na niedopuszczalnym określeniu wartości drzew owocowych jako procentu wartości gruntu pod zabudowaniami. Ponadto w operacie rzeczoznawca nie zamieścił wykazu materiałów archiwalnych, dotyczących Kresów Wschodnich, źródeł danych historycznych, w tym wskazujących na lokalizację miejscowości, w której położona była wyceniana nieruchomość, jej odległości od najbliższych miast i liczby mieszkańców - zgodnie z wymogami §52 ust.1 pkt 3 wymienionego na wstępie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. i standardu VII.1. pkt 2.1.5. Opinia nie zawiera wniosków końcowych i uzasadnienia otrzymanego wyniku ( standard VII.1.pkt 2.1.11). W okresie od 11 lutego 2003 r. do 31 grudnia 2003 r., czyli w czasie wykonywania czynności szacunkowych rzeczoznawca nie posiadał polisy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej przez co nie wypełnił obowiązku określonego w art.175 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy rzeczoznawca W. C. podał, że według jego wiedzy znaczna część operatów szacunkowych w województwie podlaskim wykonywana jest metodą i podejściem zastosowanym w jego operacie. Według rzeczoznawcy §10 ust.2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. w sprawie zaliczania wartości nieruchomości pozostawionych za granicą na pokrycie ceny sprzedaży lub opłat za użytkowanie wieczyste oraz sposobu ustalania wartości tych nieruchomości (Dz.U. Nr 9, poz.32) dopuszcza zastosowanie metody odtworzeniowej i oddzielne określenie wartości gruntu i jego części składowych. Określenie wartości płotu, studni i drzew, z uwagi na brak bliższej wiedzy o ich stanie (głębokość, długość), zostało dokonane przez zastosowanie współczynnika korygującego E, jako parametru dostosowującego. Błędy pisarskie i niezachowanie szczególnej staranności rzeczoznawca tłumaczył stanem zdrowia po przebytym udarze mózgu. Zarzucono, że organ nie wziął pod uwagę, iż skarżąca w piśmie z dnia [...] kwietnia 2004 r. oświadczyła, że uważa "sprawę za niebyłą" a także faktu, że wnosząca skargę S. D. nie występowała o wydanie decyzji o wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Państwa Polskiego, a ponadto do wartości pozostawionych nieruchomości o wysokości poniżej 100 000 zł. operat szacunkowy jest zbędny. Po ponownym rozpoznaniu sprawy Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] października 2007 r., uchylił decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...[ września 2004 r. i orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego W. C. kary dyscyplinarnej w postaci nagany. Ponownie przeprowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowanie potwierdziło zasadność wszystkich zarzutów wobec rzeczoznawcy. Podnoszona we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy możliwość zastosowania przy wycenie nieruchomości §10 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. nie znajduje zdaniem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zastosowania w przedmiotowej sprawie. Dopuszczona tym przepisem możliwość ustalenia przy wycenie nieruchomości pozostawionej wartości odtworzeniowej odnosi się do szczególnego rodzaju nieruchomości, które nie występują w obrocie na terenie właściwego województwa, wyznaczonego przepisami dotyczącymi wyceny nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego. Określone w przepisach prawa szczególne przypadki, z których rzeczoznawca może wyjątkowo skorzystać przy wycenie nieruchomości, wymagają zawsze aby operat zawierał przekonywujące uzasadnienie takiego działania wraz z wykazaniem, że przedmiot wyceny jest nieruchomością szczególną i zastosowanie typowych podejść i metod nie jest możliwe. W ocenie zespołu Komisji przedmiot wyceny gospodarstwa rolnego wraz z siedliskiem nie może być zaliczony do nieruchomości, które nie występują w obrocie rynkowym na terenie właściwego województwa wyznaczonego przepisami w zakresie wyceny nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego. Nie jest możliwie, aby uznać wyjaśnienia rzeczoznawcy, że rozwiązania konstrukcyjne i materiałowe zastosowane w nieruchomości wycenianej były na tyle szczególne, że nie można było znaleźć w obrocie na rynku lokalnym podobnych nieruchomości, ponieważ z opisu nieruchomości wynika, że technologia wznoszenia i stosowane materiały były typowe dla zabudowy siedliskowo – zagrodowej z lat przedwojennych. Również podnoszona przez obrońcę rzeczoznawcy sprawa niskich cen uzyskiwanych na rynku lokalnym za nieruchomości zagrodowo – siedliskowe, które- według obrońcy rzeczoznawcy- nie odzwierciedlają rzeczywistej wartości pozostawionej nieruchomości, nie stanowi uzasadnienia podejścia kosztowego i określania wartości odtworzeniowej. Zespół Komisji uznał, że rzeczoznawca majątkowy przy wycenie "mienia [...]" przy zastosowaniu podejścia porównawczego ma za zadanie określić jej wartość rynkową poprzez odwzorowanie cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne na terenie województwa wskazanego w przepisie. Nie należy do rzeczoznawcy dokonywanie ocen, czy ustalona wartość odzwierciedla "rzeczywistą" dzisiejszą wartość nieruchomości pozostawionej, jak też uzależnianie od tej oceny wyboru podejścia wyceny. Za szczególnie naganne Zespół Komisji uznał sporządzenie opisu nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, podczas gdy przepisy wymagają aby opis nieruchomości sporządziła osoba uprawniona i ten opis stanowi dowód w sprawie. Zespół Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wnioskując zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego zastosowanie kary nagany wziął pod uwagę, że stwierdzone uchybienia miały charakter istotnego naruszenia przepisów prawa, szczególnie w zakresie wyboru podejścia i metody określenia wartości nieruchomości, w stopniu dyskwalifikującym sporządzony operat szacunkowy. Wskazano na brak należytej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania. Wadliwie sporządzony operat nie mógł być podstawą wydania decyzji, o której mowa w §5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. Równocześnie zespół Komisji wziął pod uwagę nowe okoliczności przedstawione we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, w tym stan zdrowia rzeczoznawcy w dacie wykonywania czynności zawodowych, zwrócenie wynagrodzenia za wykonany operat oraz nie wykorzystanie operatu do celów dla jakich był sporządzony. Minister Budownictwa po zapoznaniu się z wynikami postępowania przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej ustalił, że postępowanie wyjaśniające dowiodło naruszenia przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego W. C. i uwzględniając wyniki tego postępowania przychylił się do wniosku Komisji, uznając że kara nagany jest adekwatna do popełnionych uchybień. Skargę na powyższą decyzję Ministra Budownictwa złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie W. C., wnosząc o umorzenie postępowania. Skarżący wskazał, że organ nie wziął pod uwagę jego wyjaśnień zawartych w pismach z dnia [...] marca 2004 r., [...] września 2004 r. i [...] grudnia 2004 r. Nie wyjaśniono, czy było polecenie Ministra do wszczęcia sprawy z urzędu. W skardze zakwestionowano ocenę, że rzeczoznawca naruszył przepisy prawa przez zastosowanie metody wyceny, którą dopuszczał §10 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. oraz przez sporządzenie opisu mienia przez rzeczoznawcę, czego według skarżącego, przepisy prawa nie zabraniają. Według skargi decyzja nie spełnia wymogów art.107 §3 kpa. Skarżący powołał się na art. 194 ust.1c ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stwierdza, że nie wszczyna się postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej po upływie trzech lat. W konsekwencji skarżący wnosił o umorzenie postępowania na podstawie art.105 kpa. W odpowiedzi na skargę Minister Budownictwa wnosił o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Dodatkowo organ podał, że powoływany w skardze przepis art.194 ust.1 c ustawy o gospodarce nieruchomościami wszedł w życie 1 stycznia 2008 r. i w dacie wydania decyzji przepis ten nie obowiązywał. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, a podniesione w niej zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. W pierwszej kolejności wskazać należy, że szczegółowe zasady i tryb przeprowadzania postępowania wyjaśniającego z tytułu odpowiedzialności zawodowej regulowało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących działalności zawodowej (Dz.U. Nr 115, poz.745). Stosownie do §39 ust.1 Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast kieruje do Przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wnioski o wszczęcie postępowania wyjaśniającego:1) z urzędu lub 2) na skutek skarg składanych na osobę uprawnioną. We wniosku wskazuje się zarzuty, które powinny być zbadane w postępowaniu wyjaśniającym, dotyczące niewykonania obowiązków, o których mowa w art.175,181 i186 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W sprawie będącej przedmiotem rozpoznania Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w piśmie z dnia [...] grudnia 2003 r. skierowanym do Przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wnosił o wszczęcie postępowania wyjaśniającego m.in. wobec rzeczoznawcy majątkowego W. C. w związku ze skargą S. D. dotyczącą wyceny nieruchomości ze wskazaniem istotnych rozbieżności pomiędzy wartością nieruchomości określoną przez rzeczoznawców majątkowych. S. D. złożyła skargę na rzeczoznawcę majątkowego W. P. i treść tej skargi uprawniała Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast do wystąpienia z wnioskiem do Przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o wszczęcie z urzędu postępowania wyjaśniającego w stosunku do W. C. To, że Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w swoim wystąpieniu nie zaznaczył w sposób wyraźny, że czyni to z urzędu nie jest uchybieniem i nie ma znaczenia dla prawidłowości wszczęcia postępowania przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej. Wniosek ten pochodził bowiem od organu administracji publicznej, na którego żądanie i tylko tego wyłącznie organu Komisja Odpowiedzialności Zawodowej obowiązana była do wszczęcia i przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Wymaga też podkreślenia, że z całokształtu okoliczności sprawy, w tym stanowiska organu centralnego wyraźnie wynika, że organ ten wniosek złożył z urzędu, bowiem skarga S. D. dotyczyła rzeczoznawcy W. P. Dlatego za nieuzasadniony należy uznać zarzut skargi, że brak w aktach sprawy informacji, czy było polecenie Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast do wszczęcia z urzędu postępowania wyjaśniającego. Z akt sprawy wynika, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej zawiadomieniem z dnia 2 marca 2004 r. wszczęła z urzędu postępowanie wyjaśniające wobec skarżącego i dlatego podnoszona w sprawie okoliczność cofnięcia skargi przez S. D. nie mogła mieć znaczenia dla prowadzonego postępowania wyjaśniającego. Nadmienić także wypada, że z akt sprawy nie wynika w sposób jednoznaczny, że S. D. skargę cofnęła, bowiem 12 maja 2004 r. domagając się informacji o stanie sprawy zaznaczyła " jednocześnie informuję, że w piśmie z dnia 12 kwietnia 2004 r. nie wnosiłam o wycofanie operatu i uważanie sprawy za niebyłą". Jednakże okoliczność ta nie wymaga dalszych rozważań z uwagi na wszczęcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej na wniosek Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia 18 grudnia 2003 r. W ocenie Sądu postępowanie wyjaśniające prowadzone było przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej z zachowaniem wszystkich reguł przewidzianych wymienionym na wstępie rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. i zachowaniem wszelkich praw rzeczoznawcy, którego postępowanie dotyczyło. Kolejny proceduralny zarzut, iż uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie spełnia wymogów art.107 §3 kpa jest całkowicie bezpodstawny. Minister Budownictwa w obszernym uzasadnieniu wskazał, wbrew twierdzeniom skarżącego, dowody, na których się oparł i odniósł się do twierdzeń skarżącego zawartych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy i właśnie uwzględniając podniesione przez skarżącego okoliczności (przebyta choroba, zwrot wynagrodzenia pobranego za sporządzenie operatu) " złagodził" karę dyscyplinarną. Skarżący podnosi, że organ nie odniósł się do jego twierdzeń zawartych w pismach z dnia [...] marca 2004 r., [...] września 2004 r. i [...] października 2004 r. W piśmie z dnia [...] marca 2004 r. skarżący wyjaśniał dlaczego sporządził opis nieruchomości i z jakiego powodu nie zastosował przy wycenie nieruchomości podejścia porównawczego. Z kolei w piśmie z dnia [...] września 2004 r. wskazał, że wycena sporządzona została w oparciu o §10 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2001 r., podobnie w piśmie z dnia [...] października 2004 r. uzasadniał zastosowaną metodę odtworzeniową oraz przyczyny opisanego w operacie sposobu określenia wartości studni, płotu i drzew. Jednakże w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Minister szczegółowo opisał dlaczego uznał za niezgodne z przepisami prawa zastosowanie metody odtworzeniowej, sposobu wyliczenia wartości studni, płotu i drzew a tym samym ustosunkował się do twierdzeń skarżącego zawartych we wskazanych pismach. Z tych powodów zarzut skargi, iż uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie spełnia wymogów art.107 §3 kpa jest zarzutem chybionym. W skardze podniesiony został zarzut przedawnienia w oparciu o art.194 ust.1c ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do tego przepisu: "Nie wszczyna się postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, jeżeli do dnia otrzymania przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej informacji o zaistnieniu okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej upłynęły trzy lata, licząc od dnia zaistnienia tych okoliczności". Przepis ten został wprowadzony do ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. (Dz.U. Nr 173, poz.1218) i wszedł w życie dnia 1 stycznia 2008 r., a zatem nie obowiązywał w dacie wydania zaskarżonej decyzji. Niezależnie od tego informacja o wykonaniu przez rzeczoznawcę wyceny nieruchomości z naruszeniem zasad obowiązujących przy wykonywaniu tego typu czynności wpłynęła do organu w dniu 31 października 2003 r., zaś zakwestionowane czynności zawodowe wykonywane były we wrześniu 2003 r. Zawarty w skardze wniosek o umorzenie postępowania na podstawie art.105 kpa nie zasługuje na uwzględnienie, przede wszystkim dlatego, że w postępowaniu sądowym Sąd umarza postępowania z przyczyn wskazanych w art.161 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, które w sprawie nie zachodzą. W rozpoznawanej sprawie Sąd uznał, że skarga nie jest uzasadniona i dlatego na podstawie art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w wyroku.