I SA/Wa 2430/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Monika Sawa sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) asesor WSA Nina Beczek Protokolant starszy specjalista Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 marca 2024 r. sprawy ze skarg [...] sp. j. z siedzibą w [...], G.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 21 września 2023 r. nr KOC/5360/Ac/23 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargi. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] września 2023 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] lipca 2023 r. nr [...] ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w KW nr [...], położonej w [...] w Dzielnicy [...] przy ul. [...], ozn. jako działka nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...], na skutek jej podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] z [...] kwietnia 2019 r. nr [...], w wysokości [...] zł, w tym [...] zł wobec G. S. (udział [...]) oraz [...] zł wobec [...] sp. j. z siedzibą w [...] (udział [...]) oraz zobowiązującą strony do wniesienia opłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Prezydent [...] decyzją z [...] kwietnia 2019 r. po rozpatrzeniu wniosku G. S. oraz [...] sp. j. z siedzibą w [...] zatwierdził podział opisanej wyżej nieruchomości ozn. jako działka nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...] na nowo powstające działki szczegółowo opisane w decyzji. Decyzja stała się ostateczna 5 kwietnia 2019 r. Następnie Prezydent [...] decyzją z [...] lipca 2023 r. ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości w wysokości [...] zł, tj. [...] zł wobec G. S. (w udziale [...]) oraz [...] zł wobec [...] sp. j. z siedzibą w [...] (w udziale [...]), a także zobowiązał strony do wniesienia ww. opłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. G. S. oraz [...] sp. j. z siedzibą w [...] wnieśli odwołania od powyższej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] rozpoznając sprawę wskazało, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344) – dalej u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. la, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie do art. 98a ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. W myśl art. 98a ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zgodnie z treścią art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Natomiast art. 148 ust. 1 i 3 u.g.n. stanowi, że obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty. Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. SKO w [...] wskazało, że Rada Miasta [...] [...] stycznia 2008 r. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Uchwała weszła w życie 13 marca 2008 r. Oznacza to, że Prezydent [...] jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, bowiem uchwała obowiązywała w dniu, w którym decyzja o podziale przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło [...] października 2021 r., a zatem przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Kolegium zaznaczyło, że w operacie szacunkowym z [...] lutego 2023 r. powołany przez organ biegły rzeczoznawca T. G. określił wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem i po podziale. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Rzeczoznawca określił wartość nieruchomości ozn. jako działka nr [...] przed podziałem na kwotę [...] zł. Wartość łączna nowoutworzonych działek po podziale została określona na kwotę [...] zł. Prawidłowo zatem organ I instancji wyliczył, przyjmując 30% stawkę procentową, wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału na kwotę [...] zł ([...] zł). W ocenie Kolegium analiza treści operatu nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności i zupełności. Nie zostały pominięte żadne istotne dla ustalenia wartości nieruchomości elementy. Autor operatu prawidłowo przyjmuje na potrzeby oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości działki o porównywalnych parametrach. Przedmiotowy operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości (przedmiot wyceny, określenie celu wyceny, opis i określenie stanu nieruchomości), w tym wskazuje podstawy prawne (str. 7), a także uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązania merytoryczne, przedstawia tok obliczeń (str. 23 i nast.) oraz wynik końcowy (str. 68). Jest on spójny, logiczny i nie zawiera omyłek rachunkowych. Operat jest zatem zgodny z treścią rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odnosząc się do zarzut G. S., że jego udział w prawie współwłasności zmniejszył się, bowiem odwołujący - na podstawie umowy z [...] marca 2020 r. - zbył na rzecz spółki [...] działki ewidencyjne nr [...], [...] i [...], które pierwotnie przed podziałem wchodziły w zakres nieruchomości nr [...], organ odwoławczy wskazał, że okoliczność późniejszych zmian własnościowych nie ma znaczenia dla decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest właściciel, na którego wniosek dokonany został podział nieruchomości (ponieważ omawiana opłata wymierzana jest ze względu na wzrost wartości nieruchomości). Korzystającym z tego podziału jest właściciel, któremu przysługuje prawo własności w dniu, gdy decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości staje się ostateczna. Skoro bowiem funkcją opłaty adiacenckiej jest udział gminy w "zysku" z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zatwierdzonego podziału nieruchomości, to ten "zysk" pojawia się już u osoby wnioskującej o dokonanie podziału, z chwilą gdy podział ten zostanie skutecznie zatwierdzony na rzecz tej osoby. Ustosunkowując się natomiast do zarzutów wskazujących na wadliwość operatu szacunkowego Kolegium zaznaczyło, że ocena operatu szacunkowego nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, bowiem organ nie posiada specjalistycznej wiedzy w tym zakresie. Ocena operatu dokonywana jest pod względem formalnym, tj. sprawdzeniu podlega, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę w przepisanej przez właściwe przepisy formie, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest uzasadniony oraz czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, a także czy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa. W ocenie Kolegium organ I instancji przeprowadził skrupulatnie postępowanie dowodowe, zebrał całość materiału koniecznego do rozstrzygnięcia i prawidłowo ocenił całokształt materiału dowodowego w rozstrzygnięciu. Skargi na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli [...] sp. j. z siedzibą w [...] oraz G. S. [...] sp. j. z siedzibą w [...] zaskarżonej decyzji zrzuciła: 1) naruszenie prawa procesowego, tj. art. 7, 77 i 80 k.p.a. poprzez brak zebrania całości materiału dowodowego oraz zastosowanie dowolnej, a nie swobodnej oceny materiału dowodowego oraz okoliczności istotnych dla rozpoznania sprawy; 2) naruszenie prawa procesowego, tj. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji, która na podstawie zarzutów podniesionych przez skarżącą na etapie odwołania winna być zmieniona lub uchylona na podstawie art. 138 § 2 k.p.a.; 3) naruszenie prawa materialnego, tj.: a. art. 98a ust. 1, 1a i 1b u.g.n. poprzez niewłaściwe niezastosowanie i ustalenie przez organ I instancji w sposób dowolny wartości nieruchomości stanowiącej wartość bazową do ustalenia opłaty adiacenckiej, b. art. 150 ust. 2 u.g.n. poprzez niewłaściwe niezastosowanie i przyjęcie, że nieruchomości przyjęte do wyceny nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, c. art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez niewłaściwe niezastosowanie polegające na nieuwzględnieniu okoliczności mających kluczowe znaczenie dla określenia wartości nieruchomości, tj. brak przyjęcia i uwzględnienia, że szacunkową wartość stanowi kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej; d. art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie do wyceny nieruchomości o zupełnie innej charakterystyce i niespełniających cechy podobności oraz brak korekty ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu; e. art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez niewłaściwe niezastosowanie i brak poddania operatu sporządzonego w przedmiotowej sprawie pod ocenę właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w sytuacji, gdy skarżąca na etapie zastrzeżeń do operatu oraz w treści odwołania od wydanej w I instancji decyzji wskazywała na konkretne wady i błędy metodologiczne operatu. W uzasadnieniu skargi skarżąca przytoczyła argumenty na poparcie podnoszonych zarzutów i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta [...] oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego. G. S. w złożonej skardze zarzucił: 1. naruszenie przepisów postępowania, tj.: a. art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a. poprzez niezebranie całości materiału dowodowego, a także zastosowanie dowolnej, a nie swobodnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego i okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy; b. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwego rozstrzygnięcia organu I instancji przez organ II instancji, podczas gdy w treści złożonego odwołania na decyzję organu I instancji zostały podniesione zarzuty, które powinny skutkować wydaniem rozstrzygnięcia na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. 2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: a. art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. i § 4 ust. 3 oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez: - bezpodstawne przyjęcie, że nieruchomości przyjęte w operacie szacunkowym do porównania są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w rozumieniu u.g.n., - przyjęcie do wyceny nieruchomości o zupełnie innej charakterystyce i niespełniających cechy podobieństwa oraz brak korekty ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, - pominięciu w wycenie wartości transakcyjnej nieruchomości wycenianej pomimo, że jej sprzedaż nastąpiła pomiędzy podmiotami powiązanymi i w ten sposób sporządzenie operatu szacunkowego w sposób niespójny i niezgodny z przepisami prawa; b. art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez zaniechanie przez organ zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu oceny sporządzonego operatu szacunkowego pomimo szeregu zastrzeżeń, które zostały zgłoszone przez skarżącego; c. art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości, w sytuacji, gdy organ nie dokonał wszechstronnej analizy materiału dowodowego w sprawie oraz uznał za właściwy operat szacunkowy, który nie uwzględniał stanu nieruchomości według stanu przed wydaniem decyzji podziałowej i po podziale nieruchomości; d. art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez wydanie decyzji o nałożeniu opłaty adiacenckiej z pominięciem zmian właścicielskich dotyczących nieruchomości zaistniałych pomiędzy wydaniem decyzji o podziale nieruchomości a wydaniem decyzji. W uzasadnieniu skargi skarżący przytoczył argumenty na poparcie zarzutów i wniósł o uchylenie decyzji organu II instancji w całości ze względu na występujące w sprawie naruszenia prawa materialnego oraz naruszenia przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy, uchylenie decyzji organu I instancji w całości ze względu konieczność usunięcia z obrotu naruszenia prawa poprzez wydaną decyzję przez organ I instancji, które to usunięcie naruszenia jest niezbędne w celu końcowego załatwienia sprawy oraz o zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg. norm przepisanych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargi wniosło o ich oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie postanowieniem z dnia 25 stycznia 2024 r. sygn. akt I SA/Wa 2430/23 postanowił połączyć sprawy o sygnaturach akt I SA/Wa 2430/23 ze skargi [...] sp. j. z siedzibą w [...] oraz I SA/Wa 2431/23 ze skargi G. S., w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia oraz prowadzić pod jedną sygnaturą akt I SA/Wa 2430/23. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie rozstrzygnięć stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98 ust.1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie do ust. 1a ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Z kolei wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi ( art. 98 a ust.1b). Analiza akt prowadzi do wniosku, że organy administracji prawidłowo ustaliły stan faktyczny rozpoznawanej sprawy, który Sąd orzekający w pełni podziela, tj. podział przedmiotowej nieruchomości nastąpił na wniosek Skarżących na mocy decyzji Prezydenta [...] z [...] kwietnia 2019r. wydanej w dacie obowiązywania stosownej uchwały nr Rady Miasta [...] z [...] stycznia 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału na działki (stawka procentowa: 30%), postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte w terminie określonym wart. 98 a ust.1 ustawy. Przedmiotem sporu pozostaje, czy na skutek podziału nieruchomości nastąpił wzrost wartości nieruchomości. W myśl art. 146 ust. 1a ustawy ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to zatem jedyny dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia wskazanej opłaty. Stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sprawie niniejszej operat rzeczoznawcy T. G. sporządzony został z wykorzystaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomość podobna to natomiast nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ustawy). Przepisy wykonawcze przewidują natomiast, że przy stosowaniu podejścia porównawczego, zastosowanego przez rzeczoznawcę w niniejszej sprawie, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia), w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami – jak w przedmiotowym postępowaniu oraz metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Zdaniem Sądu treść operatu dowodzi, że spełnia on wymagania określone przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisami przywołanego rozporządzenia wykonawczego, a ponadto został oparty o rzetelne dane dotyczące szacowanej nieruchomości, został sporządzony prawidłowo, treść operatu przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości oraz zawiera niezbędne elementy wskazane w § 56 rozporządzenia. Operat jest tym samym logiczny, zupełny i wiarygodny. Przyjęta metoda i technika szacowania prowadząca do wyliczenia wartości nieruchomości przed podziałem oraz po podziale nie budzi wątpliwości ani zastrzeżeń Sądu a analiza rzeczoznawcy jest zrozumiała i zgodna z przepisany prawa. Wykazuje wskazany przez organy obu instancji wzrost wartości nieruchomości badanej, który został odzwierciedlony w treści zaskarżonej decyzji. Sąd podkreśla, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko rzeczoznawca. Również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór do porównań nieruchomości podobnych. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzenie analizy, w tym także dotyczącej określania cech nieruchomości oraz współczynników korygujących, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n. pkt 1 oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z przepisów tej ustawy nie wynika natomiast obowiązek sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego w danej sprawie tylko z tej przyczyny, że strona kwestionuje operat sporządzony dla potrzeb wydanej decyzji ustalającej odszkodowanie. Jeżeli bowiem strona kwestionuje ustalenia spornego operatu, zastosowaną metodologię, dobór nieruchomości podobnych, ich cechy czy też przyjęte wskaźniki korygujące, wkraczając tym samym w wiedzę fachową powinna przedstawić konkretne dowody przemawiające za wadliwością takiego operatu np. w postaci stosownego kontroperatu. Natomiast wyłącznie subiektywne przekonanie strony o błędnie dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego opisie nieruchomości wycenianej, doborze cech nieruchomości wycenianej oraz doborze nieruchomości porównawczych, niepoparte takimi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że zakwestionowany przez Skarżących operat został sporządzony niezgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia wykonawczego. W nawiązaniu do zarzutów skarg podkreślić należy, że sprzedaż działek nr [...], [...] i [...] (które pierwotnie przed podziałem wchodziły w zakres nieruchomości nr [...]) na podstawie umowy z dnia [...] marca 2020 r. nie oznacza, że udział G. S. w prawie współwłasności zmniejszył się. Jak słusznie wskazał organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji okoliczność późniejszych zmian własnościowych nie ma znaczenia dla decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest właściciel, na którego wniosek dokonany został podział nieruchomości. Korzystającym z tego podziału jest właściciel, któremu przysługuje prawo własności w dniu, gdy decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości staje się ostateczna. Skoro funkcją opłaty adiacenckiej jest udział gminy w zysku z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zatwierdzonego podziału nieruchomości, to ten zysk pojawia się już u osoby wnioskującej o dokonanie podziału, z chwilą gdy podział ten zostanie skutecznie zatwierdzony na rzecz tej osoby. Zdaniem Sądu powyższe przesądza, że sporządzony w niniejszej sprawie operat spełnia wymogi formalne. Oparty jest na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości i w konsekwencji operat ten mógł stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Zarzuty skarg odnoszące się do operatu mają zatem charakter wyłącznie polemiczny, nie są poparte merytoryczną i fachową argumentacją, która mogłaby wzbudzić wątpliwości co do jego prawidłowości. Skoro zatem z obowiązujących na datę wyceny przepisów wynika, że w sytuacji, gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu, to na poparcie zarzutów powinna zgodnie z art. 157 u.g.n. przedstawić ocenę prawidłowości operatu dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców, to brak takiej oceny uniemożliwia uwzględnienie tych zarzutów . W judykaturze nie ma wątpliwości, że operat szacunkowy jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. stanowi sformalizowana prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego dokonywana przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Sąd administracyjny również nie ocenia merytorycznie operatu szacunkowego, wchodząc w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, a jedynie kontroluje, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie W przedstawionych okolicznościach Sąd stwierdził, że organ orzekający w sprawie, w zgodzie z przepisami art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., przeprowadził postępowanie dowodowe, zgromadził kompletny materiał dowodowy, który następnie dostatecznie ocenił i na tej podstawie dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, do których zastosował właściwe przepisy prawa materialnego - ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargi jako bezzasadne.