I SA/Wa 2432/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Miron (spr.) Sędziowie: WSA Joanna Gierak-Podsiadły WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 lipca 2014 r. sprawy ze skargi J. G. i J. G. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] znak: [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 tekst jednolity, dalej jako k.p.a.) po rozpatrzeniu odwołania J. i J.G. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] znak: [...] ustalającą odszkodowanie w kwocie [...] zł na rzecz J. i J. G. z tytułu przejęcia na rzecz Wojewody [...] nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...] gmina [...] przeznaczonej pod budowę mostu na rzece [...] w miejscowości [...] wraz z drogami dojazdowymi od km [...] do km [...] Odcinek I (od km [...] do km [...]). W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny: Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w obrębie [...], gmina [...] decyzją Wojewody [...] z dnia [...] nr [...], na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, ze zm., dalej także jako specustawa) została przeznaczona pod realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa mostu na rzece [...] w miejscowości [...] wraz z drogami dojazdowymi od km [...] do km [...] Odcinek I (od km [...] do km [...])". Decyzją z dnia [...] znak: [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz J. i J.G., z tytułu przejęcia na rzecz Województwa [...] nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] oraz nr [...], a także o ustaleniu odszkodowania na rzecz P. Oddział Centrum we [...] w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na ww. nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o oraz o ustaleniu odszkodowania na rzecz K. Oddział Regionalny we [...] w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na ww. nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. W wyniku rozpatrzenia odwołania J. i J.G., Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] znak [...] uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu swojej decyzji Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wskazał, że przyczyną uchylenia decyzji Wojewody [...] była nieprawidłowa wycena działki nr [...]. Ponadto, organ II instancji wskazał, że w zaskarżonej decyzji błędne było rozstrzygnięcie Wojewody [...] polegające na przyznaniu wierzycielowi hipotecznemu całości należnego odszkodowania, obejmującego wartość działki nr [...], jak i działki nr [...]. W ocenie organu II instancji, odszkodowanie należało przyznać wierzycielowi hipotecznemu za działkę nr [...], bowiem wyłącznie do tej działki wierzycielowi przysługiwało prawo rzeczowe. Organ II instancji nie wniósł natomiast zaskarżeń wobec prawidłowości oszacowania działki nr [...]. Niemniej jednak, wobec upływu ważności operatu szacunkowego o wartości tej działki, nakazał organowi wojewódzkiemu uzyskanie stanowiska rzeczoznawcy majątkowego odnośnie aktualności sporządzonej wyceny. Wnioskiem z dnia [...] J. i J.G. zwrócili się o wydanie dwóch odrębnych decyzji w przedmiotowej sprawie, ze względu na fakt, że postępowanie dotyczy dwóch nieruchomości, posiadających odrębne księgi wieczyste. Pismem z dnia [...] Wojewoda [...] wskazał, że zgodnie z ww. wnioskiem J. i J. G., zostaną wydane dwie decyzje administracyjne, odrębnie dla działki nr [...] i odrębnie dla działki nr [...]. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz J. i J. G., z tytułu nabycia z mocy prawa przez Województwo [...] nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Odwołanie od ww. decyzji wnieśli J. i J. G. Skarżący wskazali, że rzeczoznawca majątkowy przy szacowaniu wartości działki nr [...] błędnie przyjął do porównań grunty nabywane pod komunikację, podczas gdy jako transakcje porównawcze powinien był wziąć pod uwagę tereny rolnicze. W odwołaniu wniesiono również o wypłatę na rzecz byłych właścicieli zaliczki w wysokości 70% odszkodowania ustalonego w zaskarżonej decyzji. Po rozpatrzeniu odwołania, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, bowiem w ocenie organu odwoławczego dokonana przez organ pierwszej instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał na treść art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którym nieruchomości stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego. Powołując się na art. 12 ust. 4f ww. ustawy, podał komu przysługuje odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości. Organ wyjaśnił, iż dla działki nr [...] Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Przedmiotowa nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi. Organ w uzasadnieniu decyzji przedstawił jak ustala się wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość (w oparciu o treść art. 18 ust. 1 specustawy) i wartość przejętej nieruchomości (na podstawie art. 134 tej ustawy) Stwierdził, iż zawarta w art. 134 specustawy tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Jeśli więc takie zwiększenie wartości rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawy nie będzie stanowić wartość nieruchomości określona z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu użytkowania, lecz wartość określona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny, tj. pod drogę publiczną. Organ odwoławczy następnie poinformował o treści art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Dodatkowo, przedstawił uregulowanie art. 154 ust. 2 i 3 tej ustawy. Ponadto, w oparciu o treść § 36 ust. 1 - 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przedstawił jak ustala się wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. W dalszej kolejności organ wyjaśnił, iż w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony dla działki nr [...] na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] przez rzeczoznawcę majątkowego A.I., zaktualizowany w dniu [...]. Na stronie 4 operatu biegły wskazał, iż przedmiotem wyceny jest działka gruntu o powierzchni [...] m2 przeznaczona pod drogę publiczną, położona w miejscowości [...] i oznaczona nr [...] w obrębie [...]. Organ przedstawił, iż biegły wskazał, że dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...], który obejmuje przedmiotową nieruchomość, przewidziano drogi publiczne planowane. Mając na uwadze przedmiot, cel i zakres wyceny oraz dostępność danych dla potrzeb określenia wartości gruntu, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Organ wskazując na § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. wyjaśnił zasady zastosowania metody porównywania nieruchomości parami. Organ streścił wiadomości zawarte w operacie szacunkowym. W ocenie organu, analiza operatu szacunkowego z dnia [...] w konfrontacji z brzmieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., pozwala stwierdzić, iż nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W związku z drogowym przeznaczeniem przedmiotowej działki określonym w studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy, działka ta prawidłowo została oszacowana przez biegłego w oparciu o ceny gruntów nabywanych pod komunikację. Organ odwoławczy podkreślił, iż operat szacunkowy sporządzony został zatem w oparciu o właściwy dobór transakcji porównawczych, zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, w pierwszej kolejności wskazał, że sposób przeprowadzenia wyceny jest zdeterminowany przez przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wycenę nieruchomości należy przeprowadzić, przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, odnotowane na lokalnym lub regionalnym rynku nieruchomości. Dopiero w przypadku braku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do przeprowadzenia wyceny w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Zdaniem organu, jak wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, działka nr [...] w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] przeznaczona była pod drogi publiczne. Tym samym, wobec odnotowania na badanym rynku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, wycena przedmiotowej działki została przeprowadzona prawidłowo w oparciu o ceny tychże nieruchomości. Odnosząc się natomiast do wniosku o wypłatę zaliczki w wysokości 70 % odszkodowania, organ wyjaśnił, iż w myśl powołanego przez stronę art. 132 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku wydania decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości na wniosek osoby wywłaszczanej, wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji o wywłaszczeniu. Zapłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 50 dni licząc od dnia złożenia wniosku o wypłatę zaliczki. Wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomości pomniejsza się o kwotę wypłaconej zaliczki. Organ zaznaczył, iż w przypadku spraw rozpatrywanych na podstawie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych brak jest podstaw prawnych do zastosowania procedury uregulowanej w art. 132 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami, albowiem art. 132 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami odnosi się wyłącznie do postępowania wywłaszczeniowego toczącego się na podstawie jej przepisów. Organ wyjaśnił, iż art. 12 ust. 5a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. mówiący o wypłaceniu zaliczki w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, wprowadzony został do ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych na podstawie ustawy z dnia 4 stycznia 2013 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 roku poz. 118). W myśl art. 2 ustawy nowelizującej, do postępowań, w których decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadano rygor natychmiastowej wykonalności przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, o ile do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie stała się ostateczna, stosuje się przepisy art. 12 ust. 4g, 5a i 5b ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. Z uwagi na fakt, iż decyzja Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna z dniem [...], art. 12 ust. 5a ww. ustawy nie znajduje zastosowania. Ponadto, organ odwoławczy zwrócił uwagę, że żądanie wypłaty zaliczki nie jest sprawą administracyjną i nie podlega rozstrzygnięciu w ramach decyzji administracyjnej, lecz kwestią cywilnoprawną. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Ministra złożyli reprezentowani przez adw. A. W. – J. G. i J. G., wnosząc o jej uchylenie i uchylenie decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez dokonanie oceny przeznaczenia wycenionej nieruchomości z pominięciem szczegółowych danych wynikających ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] oraz naruszenie art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i oparcie rozstrzygnięcia na niekompletnym materiale dowodowym. W uzasadnieniu skargi, skarżący zarzucili organom administracji, że nie dokonały własnej oceny dokumentów źródłowych, tj. studium uwarunkowań z dnia [...] i nie zweryfikowały twierdzenia o przeznaczeniu całej działki nr [...] pod planowane drogi. Tymczasem, w ocenie skarżących, jak wynika ze sporządzonego w dniu [...] wypisu ze studium, działka nr [...] (z której następnie została wydzielona przedmiotowa działka nr [...]) została w części wschodniej przeznaczona pod drogę publiczną, zaś w części zachodniej - na cele rolnicze ("tereny pól, łąk i pastwisk"). W zgromadzonym i ocenionym przez organ materiale brakuje dowodu, z którego w bezsporny sposób wynikałoby planistyczne przeznaczenie przedmiotowego gruntu, w docelowych granicach działki nr [...]. Zdaniem skarżącego, wątpliwość, w jaki sposób w studium została ujęta granica pomiędzy wschodnią (drogi) i zachodnią (grunty rolne) częścią działki powinna zostać wyjaśniona w toku postępowania. Za niewystarczające skarżący uznali odwołanie się przez Ministra do stanowiska rzeczoznawcy majątkowego. Niekompletność materiału dowodowego, na którym została oparta zaskarżona decyzja i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, według skarżących, uzasadniają potrzebę uchylenia decyzji zarówno Ministra, jak i Wojewody [...]. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Organ podniósł, iż zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności w sprawie, lecz znane były organowi w prowadzonym postępowaniu. Na rozprawie pełnomocnik skarżących wskazał, iż popiera skargę. Okazał operat szacunkowy zlecony przez skarżących dotyczący działki nr [...] z [...], z którego wynika, iż wartość działki oszacowano na [...] zł. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna i podlega oddaleniu, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Stan faktyczny w niniejszej sprawie nie był sporny. Niekwestionowaną okolicznością jest bowiem, że działka będąca przedmiotem niniejszego postępowania została przeznaczona na realizację inwestycji pod nazwą: "Budowa mostu na rzece [...] w miejscowości [...] wraz z drogami dojazdowymi", co zostało stwierdzone w decyzji Wojewody [...] z [...]. Nieruchomość ta, z chwilą ustatecznienia się decyzji, stała się własnością Województwa [...]. Skarżący nie kwestionowali konieczności wywłaszczenia nieruchomości, a biorąc pod uwagę niesporny stan faktyczny wynikający z ostatecznej decyzji, należało uznać, że w tej sytuacji spór sprowadza się do ustalenia prawidłowości wysokości ustalonego przez organy administracji odszkodowania. Prawidłowo organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przywołał przepisy, które będą miały zastosowanie w niniejszej sprawie. I tak zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ponieważ, zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 u.g.n., do której to ustawy odsyła specustawa w art. 23, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, w niniejszej sprawie taki operat został sporządzony z uwzględnieniem zasad określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wbrew zarzutom skarżących nie można ustaleniom organu, co do wartości odszkodowania, będącej pochodną wartości nieruchomości wywłaszczonej decyzją z dnia [...] zarzucić wadliwości i działania z naruszeniem przepisów prawa. § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy (...) o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Ostatni z przywołanych przepisów wskazuje, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Nie jest sporne w niniejszej sprawie, że na terenie, na którym położona jest działka będąca przedmiotem wyceny, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast, na terenie tym obowiązuje Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] uchwalone dnia [...]. Zgodnie z jego zapisami, działka o nr [...], z której powstała działka nr [...], położona jest na terenie, w którym jako kierunki rozwoju wskazano: - we wschodniej części działki w kierunku północ – południe planowana jest droga publiczna; - na zachód od planowanej drogi publicznej tereny pól łąk i pastwisk. Wbrew zawartym w skardze zarzutom, zaskarżona decyzja nie została wydana z naruszeniem art. 154 ust. 2 u.g.n. ani art. 7, 77 § 1 k.p.a. poprzez nienależyte wyjaśnienie przeznaczenia gruntu w Studium oraz wadliwą ocenę przeznaczenia ocenianej nieruchomości. Po pierwsze, wskazać należy, że Studium określa jedynie politykę przestrzenną gminy oraz zasady zagospodarowania przestrzennego. Powyższe oznacza, że rolą tego aktu (nie będącego aktem prawa miejscowego) jest określenie jedynie głównych ram zagospodarowania przestrzennego. To oznacza, że załącznik graficzny, który stanowi integralną część aktu, nie określa w sposób szczegółowy granic obszarów o różnym przeznaczeniu, a ma charakter jedynie ramowy. Dopiero – jak wynika z art. 14 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa granice obszarów i ich przeznaczenie. W niniejszej sprawie integralną częścią operatu szacunkowego jest mapa oznaczona jako "załącznik 13.1". Na mapie tej od strony wschodniej wrysowana jest działka nr [...] oznaczona jako "dr". A zatem, dokonując analizy powyższej mapy, nie można postawić zarzutu wadliwego przyjęcia, że działka nr [...] położona jest na tej części, która oznaczona jest jako tereny łąk i pastwisk. Jedynie na marginesie wskazać należy, że przyjęcie za prawidłowe stanowiska skarżących (że działka Nr [...] położona jest faktycznie na terenie nie przeznaczonym pod drogi publiczne, a na terenie przeznaczonym na łąki i pastwiska) czyniłoby zapis Studium w tym zakresie fikcyjnym. Rozmieszczenie nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki Nr [...] spowodowałoby, że "na zachód od planowanej drogi publicznej" nie byłoby "miejsca" na tereny o takim przeznaczeniu, jak wskazane w Studium. Powyższe wynika również z Wyrysu z mapy ewidencji gruntów dołączonej do projektu podziału nieruchomości znajdującego się w aktach postępowania administracyjnego. Tym samym, brak podstaw do uznania, że organ administracji w sposób wadliwy ocenił przeznaczenie działki objętej niniejszym postępowaniem. Konsekwencją powyższej oceny jest konieczność uznania, że prawidłowo rzeczoznawca majątkowy dla ustalenia wartości nieruchomości – w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia - wziął pod uwagę nieruchomości drogowe. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru metody wyceny: z operatu szacunkowego wynika, że wycenę przeprowadzono w podejściu porównawczym, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W operacie szczegółowo scharakteryzowano nieruchomości, które przyjęto do porównania. Analiza ww. operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia wartości nieruchomości prowadzi do wniosku, że spełnia on wymogi określone w ustawie, a przez to jest rzetelny i wiarygodny. Wypada podkreślić, że w orzecznictwie utrwalił się pogląd, iż operat winien z jednej strony odpowiadać - wymogom prawnym, a z drugiej – być zrozumiały, logiczny i przejrzysty. Zatem, ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a powinna obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie – w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. W ocenie Sądu, operat szacunkowy stanowiący podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, spełnia powyższe wymogi. Jedynie na marginesie wskazać natomiast należy, że nie może mieć wpływu na powyższą ocenę fakt, że wartość nieruchomości o Nr [...] stanowiącej przed wydaniem decyzji z dnia [...] własność skarżących, przejęta w części pod tę samą inwestycję, została określona na kwotę znacznie wyższą od powyższej nieruchomości, mimo że nieruchomości te bezpośrednio ze sobą graniczą. Wskazać wszak należy, że każda działka musi być wyceniona oddzielnie, z uwzględnieniem jej cech indywidualnych, a w szczególności z uwzględnieniem jej przeznaczenia w rozumieniu art. 154 ust. 1 – 3 u.g.n. Bez znaczenia zatem pozostaje, że działki te przed wywłaszczeniem stanowiły, jak twierdzą skarżący w odwołaniu, jednorodną całość gospodarczą. Jedynie na marginesie wskazać należy, że dla działki nr [...] została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, co czyni ją nieruchomością o innym przeznaczeniu, niż działka wyceniana w niniejszym postępowaniu. Nie może Sąd także odnieść się do treści kontroperatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie skarżących przez Z. P., albowiem nie jest uprawniony do merytorycznej oceny tego dowodu. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Konkludując: wbrew zarzutom skargi, przedmiotowy operat został sporządzony zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, natomiast postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. W związku z tym, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.