I SA/Wa 2487/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2010 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] nr [...] z dnia [...] września 2010 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomości zajętą pod drogę publiczną gminną – ul. [...] w L., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] m2. Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym: Decyzją z dnia [...] października 2006 r., nr [...] Wojewoda [...], na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm., powoływana dalej jako "Przepisy wprowadzające (...)"), stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Gminę L. prawa własności przedmiotowej działki. Decyzją z dnia [...] września 2010 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość: na rzecz H. C. za udział ½ części ww. nieruchomości w kwocie [...] zł oraz D. W. za udział ½ części tej nieruchomości w kwocie [...] zł, zobowiązując Gminę L. do jego wypłaty. Organ wskazał, że stosownie do art. 73 ust. 4 ustawy – Przepisy wprowadzające (...) odszkodowanie za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, które z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm., powoływana dalej jako "ugn") wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu 27 października 2009 r., przez rzeczoznawcę majątkowego W. L., który wycenił nieruchomość na kwotę [...] zł. W dniu 27 maja 2010 r. na rozprawie administracyjnej pełnomocnik Prezydenta Miasta L. oświadczył, że w jego ocenie rzeczywista wartość gruntu wynosi [...] zł za m2, natomiast byłe właścicielki nieruchomości wskazały, że nie zgadzają się na zmniejszenie wartości odszkodowania, a odpowiada im wartość zaproponowana w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca majątkowy podtrzymał swoją wycenę. Po zawiadomieniu stron o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym właścicielki oświadczyły, że nie wnoszą uwag odnośnie wyceny gruntu, natomiast Prezydent Miasta L. w dniu 5 lipca 2010 r. wystąpił o zmniejszenie wartości wycenianego gruntu w granicach 20-35% w stosunku do wysokości podanej przez rzeczoznawcę, ponieważ przedmiotowa działka stanowi drogę publiczną, a nie działkę budowlaną przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe. Prezydent wskazał, że adekwatną ceną byłoby [...] zł za m2, bądź wykonanie nowego operatu szacunkowego. W odpowiedzi na powyższe rzeczoznawca oświadczył, że podtrzymał dokonaną przez siebie wycenę. Na skutek odwołania Prezydenta Miasta L., decyzją z dnia [...] października 2010 r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy ww. decyzję i wskazał, że dokonana przez organ I instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. Wojewoda zaznaczył, że na podstawie § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. § 36 ust. 2 rozporządzenia pozwala natomiast w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, na zastosowanie podejścia porównawczego, określającego wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. Organ zaznaczył, że w związku z brakiem na terenie miasta L. transakcji, których przedmiotem byłyby nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, rzeczoznawca zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. i przyjął podejście porównawcze metodę porównywania parami biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta L. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową niską objętych transakcjami sprzedaży w latach 2008-2009. Po wybraniu najbardziej podobnych nieruchomości, określeniu procentowym wagi poszczególnych cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku, zestawieniu cech nieruchomości przyjętych do porównać oraz obliczeniu wartości rynkowej 1m2 terenów przyległych, wartość 1m2 szacowanej nieruchomości ustalono na kwotę [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni dało [...] zł według stanu na dzień [...] października 1998 r. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy spełnia zatem warunki wynikające z powołanych przepisów rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wojewoda wskazał, że Prezydent Miasta L., skoro uznał ww. operat za nieprawidłowy mógł skorzystać z możliwości wynikających z art. 157 ust. 1 ugn, tj. zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, czego nie uczyniono. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Prezydent Miasta L. wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji organu I instancji. W obszernym uzasadnieniu skargi wskazano, że z bazy danych rzeczoznawca wybrał 4 nieruchomości podobne pod względem lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi i sąsiedztwa. Żadna jednak z nich nie jest położona w tym samym obrębie co nieruchomość wyceniana. Biegły okres badania rynku określił na lata 2008-2009, choć operat powinien uwzględniać ceny występujące na rynku nieruchomości na datę wydania decyzji określającej wartość odszkodowania. W operacie przyjęto ponadto do porównania nieruchomości znacznie różniące się powierzchnią od nieruchomości wycenianej. Skarżący zarzucił, że rzeczoznawca wziął nieprawidłowe rodzaje cech w celu dokonania współczynnika korygującego, tj. "dostęp do drogi publicznej" oraz "sąsiedztwo i otoczenie", co w konsekwencji spowodowało zawyżenie wartości rynkowej nieruchomości, a co za tym idzie i odszkodowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że Sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada, czy organ administracyjny orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., powoływana dalej jako "P.p.s.a.") Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za bezzasadną. Bezspornym w sprawie jest, że działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...], która stanowiła w 1/2 części własność H. C., a w pozostałej 1/2 części własność D. W., została zajęta pod publiczną drogę gminną - ul. [...] w L. Powyższa nieruchomość została przejęta z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa na własność Gminy L. na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2006 r., nr [...]. W myśl art. 73 ust. 1 ustawy – Przepisy wprowadzające (...), nieruchomości pozostające w dacie 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Zgodnie natomiast z art. 73 ust. 4 ustawy - Przepisy wprowadzające (...) odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, która z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w stosownym terminie. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu na dzień wejścia w życie ustawy (tj. na dzień 29 października 1998 r.). Kwestie związane z odszkodowaniem za wywłaszczoną nieruchomość reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 128 - 135 (dział III rozdział 5 tej ustawy) oraz wydane na jej podstawie przepisy wykonawcze, a w szczególności rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia 27 października 2009 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. L. Zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen. Przy metodzie porównania parami, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Stosując taką metodę określania wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę kilka nieruchomości podobnych i tym samym kilka transakcji kupna – sprzedaży podobnych nieruchomości. Jak wynika z analizy operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości położonej w L. przy ul. [...] przy określaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę 6 transakcji dokonywanych w latach 2008 – 2009. Na podstawie tych transakcji ustalono następnie cenę maksymalną i minimalną, a w efekcie końcowym ustalono cenę 1m2 na poziomie [...] zł. Do wyceny zastosowano § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. z uwagi na fakt, iż na rynku lokalnym obejmującym miasto L. nie stwierdzono transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. W ocenie Sądu, w świetle obowiązujących w tym względzie przepisów, przyjęta za podstawę wyceny metoda nie budzi wątpliwości. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 kpa. Zdaniem Sądu, organ administracji sprawdził w sposób wyczerpujący na jakich przesłankach biegły oparł swoje twierdzenia i skontrolował prawidłowości tego rozumowania. Odnosząc się do zarzutów skargi wskazać należy, że Starosta [...] nie był zobowiązany do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie, gdyż skoro uznał, iż operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania, to brak było podstaw do działania w tym zakresie. Niewątpliwie uprawnienie takie przysługiwało stronie niezadowolonej z wyceny, jednakże Gmina L. ani na etapie postępowania przed organem I instancji, jak również podczas postępowania przed organem II instancji takiej opinii nie przedłożyła. Tym samym stwierdzić należy, że odszkodowanie za nieruchomość położoną w L. przy ul. [...], zajętą pod drogę publiczną, ustalone zostało w sposób prawidłowy. Zaskarżona decyzja jest więc zgodna z prawem i brak jest podstaw do uwzględnienia złożonej skargi. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.