I SA/Wa 2540/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz - Kluj (spr.), Sędziowie sędzia WSA Jolanta Dargas, sędzia WSA Magdalena Durzyńska, Protokolant referent Agnieszka Stefańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 maja 2022 r. sprawy ze skargi Karoliny [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z 11 sierpnia 2021 r. nr KOA/2456/Ac/21 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735), , dalej "kpa" po rozpatrzeniu odwołania K. O., dalej "Skarżącej", od decyzji nr 61/21 Burmistrza Miasta J. z 20 maja 2021 r., znak GiGN.3134.1.18.2019.TW: 1) w pkt 1 - ustalającej opłatę adiacencką w wysokości 7.406,40 zł na rzecz Gminy Miasta J. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - na skutek stworzenia warunków do podłączenia do sieci wodociągowej - położonej w J. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], obręb [...], o pow. [...] m2, dalej" nieruchomość": 2) w pkt 2 zobowiązującej stronę do wpłaty powyższej kwoty na konto lub w kasie Urzędu Miasta J. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, utrzymało ją w mocy. Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący. Zawiadomieniem z 20 maja 2019 r., znak GiGN.3134.1.18.2019.TW, Burmistrz Miasta J. poinformował stronę, iż zostały stworzone warunki umożliwiające podłączenie do sieci wodociągowej ww. nieruchomości. Pismem z 25 listopada 2020 r., znak GiGN.3134.1.18.2019.TW, Burmistrz Miasta J. poinformował o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek stworzenia warunków do podłączenia do sieci wodociągowej. Decyzją nr 61/21 z 20 maja 2021 r., znak GiGN.3134.1.18.2019.TW Burmistrz Miasta J.: 1) w pkt 1 - ustalił opłatę adiacencką w wysokości 7.406,40 zł na rzecz Gminy Miasta J. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - na skutek stworzenia warunków do podłączenia do sieci wodociągowej ww nieruchomości stanowiącej własność Skarżącej; 2) w pkt 2 zobowiązał Skarżącą do wpłaty powyższej kwoty na konto lub w kasie Urzędu Miasta J. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Od powyższej decyzji nr 61/21 z dnia 20 maja 2021 r., odwołała się Skarżąca podnosząc, iż na terenie nieruchomości trwają prace związane z zaprojektowaniem i budową przyłącza wodociągowego. Skarżąca podniosła, że sprawy administracyjne ulegają wydłużeniu ze względu na pandemię Covid-19. Po rozpatrzeniu odwołania SKO nie znalazło podstaw do odmiennej niż to uczynił organ I instancji oceny zebranych dowodów i zastosowania przepisów prawa. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 z późn. zm.), dalej "ugn" określającej m.in. zasady udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie z treścią art. 143 ust. 1 zd. 1 ww. ustawy przepisy rozdziału 7 (udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej) stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Jak wskazuje art. 143 ust. 2 ww. ustawy przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Art. 144 ust. 1 wskazuje, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie z brzmieniem art. 145 ust. 1 ugn wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Natomiast art. 145 ust. 2 ww. ustawy wskazuje, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Zgodnie z treścią art. 146 ust. 1 i ust. 1a ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Natomiast zgodnie z treścią art. 146 ust. 2 ugn wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Jak wskazuje art. 146 ust. 3 wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty (art. 148 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Podstawą do nałożenia opłaty adiacenckiej jest stworzenie warunków do podłączenia przedmiotowej nieruchomości do sieci wodociągowej. Miasto J. poniosło koszty budowy urządzeń infrastruktury technicznej, a obowiązek uczestniczenia właścicieli w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich wynika wprost z art. 144 ust. 1 ww. ustawy. Właścicielką nieruchomości jest K. O.. Rada Miasta J. w dniu 4 grudnia 2003 r. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie opłat adiacenckich ponoszonych z tytułu budowy urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych. W § 1 ust. 2 ww. uchwały ustalono, że wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej wynosi 30% (różnicy powstałej między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu). Natomiast zgodnie z treścią § 1 ust. 3 ww. uchwały dla nieruchomości, którym stworzono warunki podłączenia do wymienionych w pkt 1 urządzeń infrastruktury technicznej przy udziale świadczenia finansowego, rzeczowego, w ramach umowy zawartej z Gminą, opłatę adiacencką ustala się w wysokości 0%. Stawka 0% została ustalona dla właścicieli, którzy partycypują w kosztach budowy tych urządzeń, przy czym aby spełnić ten warunek należy zgłosić zamiar budowy przyłącza wodno-kanalizacyjnego do Starosty Powiatowego w O. oraz podpisać umowę z Gminą na wykonanie przyłącza wodno-kanalizacyjnego i likwidację istniejących na terenie posesji szamb. W niniejszej sprawie nie został spełniony warunek konieczny do zastosowania 0% stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Odnosząc się do zarzutu skarżącej, iż prace uległy opóźnieniu ze względu na stan epidemiczny, organ wskazał, że żaden z przepisów szczególnych, w szczególności ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842 z późn. zm.), dalej "ustawa covidowa", nie przewidziała, aby opóźnienia związane z przyłączeniem do elementów infrastruktury technicznej spowodowane epidemią Covid-19 zwalniały stronę z obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej. Jak wskazał organ I instancji przedmiotowa nieruchomość nie została podłączona do sieci oraz nie została podpisana umowa z H. Sp. z o.o. na całodobowe zaopatrzenie w wodę. Strona nie informowała organu I instancji o podjęciu lub chociażby zamiarze podjęcia czynności mających na celu dokonanie przyłącza. Powyższe oznacza, że nie było możliwe zastosowanie przesłanek wynikających z treści uchwały Rada Miasta J. w dniu 4 grudnia 2003 r. nr [...] umożliwiających zwolnienie z ponoszenia opłaty. Organ I instancji wykazał że doszło do od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. W aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy sporządzony 5 grudnia 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – A. K., zgodnie z którym wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury (sieci wodociągowej) wynosiła 795.587 zł natomiast po wybudowaniu 820.275 zł. Wartość gruntu oszacowano dla potrzeb ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Skoro zatem wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 24.688 zł, to 30% tej kwoty (opłata adiacencka) stanowi 7406.40 zł i taką też opłatę nałożył organ I instancji na właścicielkę. Organ I instancji prawidłowo również wskazał, (w pkt 2 decyzji), że obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. SKO uznało, że operat został sporządzony prawidłowo. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz właściwym doborze nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy ugn oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sama deklaracja zamiaru skorzystania z opcji wykonania podłączenia lub też informacja o rozpoczęciu prac w tym zakresie nie jest wystarczającą przesłanką, aby organ I instancji mógł zastosować zerową stawkę opłaty adiacenckiej przewidzianej w uchwale Rady Miasta J. z dnia 4 grudnia 2003 r" nr [...]. Organ I instancji wyjaśnił dokładnie stan faktyczny, przeprowadził skrupulatnie postępowanie dowodowe, zebrał całość materiału koniecznego do rozstrzygnięcia i ocenił całokształt materiału dowodowego w rozstrzygnięciu. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wywiodła Skarżąca zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o jej uchylenie wraz z decyzją poprzedzającą. Wskazała, że 29 lipca 2021 r. zawarła umowę z H. Sp. z o.o. w J. na całodobowe zaopatrzenie nieruchomości w wodę, co powoduje, że nie powinna ponosić opłaty adiacenckiej. Umowa została zawarta przed wydaniem decyzji, ale złożona do akt sprawy później i nie została przesłana na czas do SKO w Warszawie. W oddzielnym piśmie złożyła w tej sprawie wniosek o wznowienie postępowania. Poza tym w operacie nie wzięto pod uwagę nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W operacie rzeczoznawca wskazała cechy mające istotny wpływ na wartość nieruchomości. Były to: lokalizacja, sąsiedztwo-otoczenie, jakość drogi dojazdowej, dostęp do sieci infrastruktury technicznej oraz wielkość nieruchomości. Wyceniana działka ma powierzchnię 2003 m2, zaś wśród 18 nieruchomości bez dostępu do sieci wodociągowej przyjętych do porównania zaledwie 4 mają zbliżoną (czyli podobną) powierzchnię (+/- 10%), powierzchnia innych 4 waha się od 530 do 734 m2. Z kolei wśród 27 nieruchomości z dostępem do sieci wodociągowej 8 ma powierzchnię poniżej 1000 m2 (są więc ponad 50% mniejsze), zaś zbliżoną do wycenianej tylko 5. Niezrozumiałe są kryteria dotyczące sąsiedztwa-otoczenia, skoro zarówno bardzo dobra, jak i średnia ocena dopuszcza położenie w sąsiedztwie działek niezabudowanych. Bardzo dobra ocena tej cechy może zostać przyznana zarówno wtedy, gdy nieruchomość położona jest wśród zwartej zabudowy, jak i wtedy gdy występują wokół działki niezabudowane. Bardzo wątpliwe i dowolne są kryteria oceny drogi dojazdowej: droga gruntowa na odcinku do 250 m warunkuje ocenę dobrą, zaś już 260 m to ocena średnia. Z drugiej strony położenie przy drodze asfaltowej oznacza bardzo dobrą ocenę, ale już 30 m od drogi asfaltowej to zaledwie dobra ocena. Jest to tym bardziej rażące, że rzeczoznawca przypisała tej cesze znaczną wagę 22%. Wydaje się także, że kryteria dostępu do sieci infrastruktury technicznej nie powinny uwzględniać dostępu do sieci telefonicznej, co jest anachronizmem w XXI w. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( t.j. Dz.U.2021, 735), dalej "ppsa", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Przy czym, stosownie do treści art. 134 § 1 ppsa sądy rozstrzygają w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanymi zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, a zatem oceniają legalność decyzji również z urzędu. Sąd ma obowiązek skontrolować zaskarżone rozstrzygnięcie z punktu widzenia jego legalności, czyli zgodności z wszystkimi przepisami prawa (materialnego, procesowego i ustrojowego), które w sprawie mają zastosowanie i powinien wziąć to pod uwagę nie tylko w kontekście podniesionych w skardze zarzutów. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 11 sierpnia 2021 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza miasta J. z 20 maja 2021 r. r. ustalającą opłatę adiacencką w związku ze stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do sieci. Materialnoprawną podstawę decyzji stanowił art. 144, 145 i 146 ugn w zw. z uchwałą Rady Miasta J. z 4 grudnia 2003 r. nr [...] r. w sprawie opłat adiacenckich ponoszonych z tytułu budowy urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych. Z regulacji tych wynika, że opłata adiacencka może być ustalona przez wójta, burmistrza albo prezydenta po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust.1 ugn). Zgodnie z uchwałą wysokość opłaty adiacenckiej (stawki procentowej) ustalono na 30 % różnicy powstałej pomiędzy wartością nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury a wartością po jej wybudowaniu. Zgodnie z § 1 ust. 3 tej uchwały dla nieruchomości którym stworzono warunki podłączenia do urządzeń infrastruktury przy udziale świadczenia finansowego, rzeczowego w ramach umowy zawartej w Gminie opłata ta wynosi 0%. Jak trafnie wywodzi organ stawka zerowa dotyczy tych właścicieli nieruchomości, którzy partycypują w kosztach budowy tych urządzeń. Jak wskazano w uzasadnieniu uchwały pod tym pojęciem należy rozumieć sytuację w której właściciel na terenie własnej posesji wybuduje przyłącze wodno-kanalizacyjne. Aby warunek ten został spełniony musi: -zgłosić zamiar budowy przyłącza do Starosty Powiatowego w O. za pośrednictwem Gminy; -podpisać umowę z Gminą na wykonanie przyłącza wodno- kanalizacyjnego oraz likwidację istniejących na terenie posesji szamb. Termin podpisania umowy i realizacji przyłącza nie może być dłuższy niż termin zakończenia budowy głównego kolektora kanalizacyjnego lub przewodu wodociągowego w obrębie ulicy przy której znajduje się nieruchomość. Dalej w uzasadnieniu uchwały wskazuje się, że zerową stawkę "ponoszą" te osoby które do dnia wprowadzenia w życie uchwały (tu. 4 grudnia 2003 r.) wniosły świadczenie w gotówce na rzecz budowy przyłącza wodnokanalizacyjnego; a w stosunku do osób które nie wniosły tego świadczenia w gotówce – 0% stawka jest stosowana w sytuacji w której w terminie 1 miesiąca od dnia powiadomienia przez gminę o takiej możliwości spełniły wyżej wskazane warunki. Skarżąca nie twierdzi, że partycypowała w kosztach budowy przyłącza. Swe uprawnienie do uzyskania bonusu w postaci 0% stawki opłaty adiacenckiej wywodzi z dokumentu w postaci umowy nr [...] z 29 lipca 2021 r. zawartej z H. Spółka z.o.o. z siedzibą w J. na dostawę wody od wodociągu w granicy z nieruchomością skarżącej. Choć organ tego dowodu nie posiadał to Sąd wziął go pod uwagę i znał, że nie skutkuje on uznaniem, że decyzja została wydana z naruszeniem prawa uzasadniającym wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. W ocenie Sądu dokument ten nie jest wystarczający do zastosowania 0% stawki ponieważ nie tylko że nie spełnia warunków o jakich mowa w uchwale ale i terminu. Po pierwsze nie jest umową z gminą na wykonanie przyłącza ale wyłącznie umową o dostarczenie wody. Po drugie nawet gdyby była to i tak umowa ta została zawarta z uchybieniem miesięcznego terminu o jakim mowa w uchwale. Jak wynika z pisma z 20 maja 2019 r. Burmistrza Gminy J. o możliwości przyłączenia się do sieci wodociągowej została Skarżąca powiadomiona pismem z 20 maja 2019 r. Pismo zostało Jej doręczone w trybie art. 44 kpa ze skutkiem na 5 czerwca 2019 r. Termin miesięczny upływał zatem 5 lipca 2019 r. Umowa została podpisana 29 lipca 2021 r. a więc po 2 latach od powiadomienia o możliwości podłączenia się do sieci. Stan pandemii, na który powołuje się Skarżąca, został wprowadzony ustawą z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. a więc znaczenie po poinformowaniu Skarżącej o możliwości podłączenia się do sieci. Powyższe powoduje, że Skarżąca nie mogła skorzystać z 0% stawki. Odnosząc się natomiast do opinii rzeczoznawcy majątkowego, który ustalił wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu sieci Sąd nie podziela wywodów skargi co do jej wadliwości. Opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy jest zasadniczym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 kpa) i podlega ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 kpa), z ograniczeniem wynikającym z treści art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ ma zatem obowiązek zweryfikować operat szacunkowy w takim jego zakresie i treści, w jakim nie wymaga owa kontrola posiadania wiadomości specjalnych. Zdaniem Sądu, w tym aspekcie organ II instancji wywiązał się z nałożonego obowiązku i ocenił w sposób prawidłowy przedłożony operat. Zarzuty do operatu sprowadzają się przede wszystkim do kwestii wzięcia do porównania nieruchomości niepodobnych pod względem wielkości i wadliwego przyjęcia cech nieruchomości wpływających na wartość. Definicję nieruchomości podobnej zawiera § 4 pkt 16 ugn. Jest to nieruchomość, która jest porównywalna z przedmiotem wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość. Inne niż wyżej wymienione parametry mogą mieć wpływ na cenę ale oceny tej dokonuje rzeczoznawca który ma wiedzę specjalistyczną i bazę danych, które pozwalają na ocenę wpływu danej cechy na cenę. W niniejszej sprawie rzeczoznawca uznała, że cecha "wielkość" ma minimalny wpływ na cenę – bo 5%. Wskazać należy, że przy wycenie, do porównanie bierze się nieruchomości podobne a nie identyczne i to zarówno w aspekcie ich kształtu jak i wielkości. Dokonując stopniowania cech rynkowych biegła wskazała, że cechami wpływającymi na wartość są m.in. wielkość z tym że cesze tej dano tylko 5% i podzielono na bardzo dobrą – powierzchnia do 2000 m2 i średnią- powierzchnia powyżej 2000 m2. Działka Skarżącej ma powyżej 2000 m2. Istotnie do porównania przyjęto także nieruchomości o powierzchni poniżej 2000 m2, ale biegła dokonała korekty ze względu na tę powierzchnię co znajduje się w tabeli 8.1.2. str. 20 opinii. Kwestie związane z innymi cechami wpływającymi na wartość: sąsiedztwo i położenie działki wśród działek zabudowanych lub niezabudowanych jest to także wiedza zastrzeżona dla biegłego i to biegły ocenia jaki wpływ, w jakim rozmiarze ma dana cecha na wartość. Porównanie opisu danej cechy w zakresie sąsiedztwa otoczenie i stopniowanie tej cechy (bardzo dobre i średnie) wskazuje, że najistotniejsze znaczenie ma przede wszystkim położenie albo wśród zwartej zabudowy ciekawej pod względem architektonicznym (bardzo dobre) albo wśród zróżnicowanej zabudowy mało interesującej pod względem architektonicznym (średnie). Wnioski na ten temat może wyprowadzić, z powodów skazanych wyżej, rzeczoznawca a nie organ czy sąd, którzy nie dysponują tak bogatą wiedzą merytoryczną aby mogli ocenić te kwestie. Zwrócić należy przy tym uwagę, że oceny operatu może dokonać, zgodnie z art. 157 § 1 ugn, organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych jako podmiot wysoce wyspecjalizowany. Sąd pierwszej instancji dokonując kontroli decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ma prawo i obowiązek dokonania oceny sporządzonego w sprawie operatu, który był podstawą ustalenia odszkodowania i w istocie najważniejszym dowodem w sprawie. Dokonując kontroli operatu sąd administracyjny a wcześniej organ ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Taka kontrola operatu została dokonana przez organ i Sąd tę ocenę podziela. Ostatecznie, zdaniem Sądu nie doszło do naruszenia przepisów prawa procesowego ani materialnego gdyż organ prawidłowo, na podstawie niewadliwego operatu rzeczoznawcy majątkowego, ustalił wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu infrastruktury wodociągowej. Z tych względów Sąd na podstawie art. 151 ppsa Sąd skargę oddalił.